Pokud jste sledovali reprízy HGTV „Income Property“ a přemýšleli jste, zda je čas koupit investiční nemovitost a stát se pronajímatelem, nejste sami.
Mezi nedávným skokem v inflaci, historicky nízkými úrokovými sazbami a náladou mileniálů pronajímat místo vlastního, nakupování nemovitostí na pronájem v posledních letech stoupá.
Ve skutečnosti jsou nemovitosti nyní oblíbenou dlouhodobou investicí Američanů. Investování do nemovitostí se od roku 2012 trvale umisťuje jako jedna z nejlepších možností.
Měli byste se vrhnout na pronájem nemovitosti? Odborníci nabízejí kvalifikované ano, pokud si nejprve uděláte domácí úkol. Zde je 10 věcí, které je třeba zvážit, než se ponoříte do investice do nemovitosti.
Doporučené čtení: Jak investovat do nemovitostí
10 tipů pro nákup nemovitosti na pronájem:
- Zjistěte, zda je pro vás koupě nemovitosti na investiční pronájem vhodná
- Koupit nebo financovat? Analyzujte, co je pro vás nejlepší
- Najděte správné místo
- Úspěch vyžaduje dlouhodobý výhled
- Ujistěte se, že jste vlastníkem materiálu
- Rozpočet pro neočekávané
- Nezapomeňte prodloužit své nájemní smlouvy
- Chcete dlouhodobé nájemníky? Zvažte oddíl 8
- Nezapomeňte na pronájem nemovitosti v době zdanění
- Pochopte, jak funguje nájemní právo
1. Zjistěte, zda je pro vás koupě nemovitosti na investiční pronájem vhodná
Zapomeňte na stereotypy televizních sitcomů o bezradných pronajímatelích. Chcete-li vytěžit maximum z nemovitosti s příjmem, vyžaduje to oko účetního pro detail, právní znalost zákonů pronajímatelů a nájemníků, prozíravost věštce a, pokud se rozhodnete spravovat svou pronajatou nemovitost sami, pevné, ale přátelské jednání pronajímatele.
“Tam, kde lidé, kteří se chtějí stát pronajímateli, zaostávají, neuvědomují si, kolik práce s tím stojí,“ říká Diana George, zakladatelka DG Design Group.
Než tedy do toho skočíte, měli byste zvážit, zda máte čas, ochotu a dovednosti věnovat správě pronájmu. I když je pronájem nemovitosti považován za pasivní investici, neznamená to, že jste při její správě plně pasivní.
Z dlouhodobého hlediska mohou být investice do nemovitostí příznivější ve srovnání s jinými dlouhodobými investicemi, jako jsou akcie, ale výsledky se mohou výrazně lišit v závislosti na okolnostech regionu a konkrétní nemovitosti. Budete chtít zvážit, zda si myslíte, že můžete v průběhu času zvýšit platby nájemného a proč by to mimo jiné podporovala ekonomika obklopující nemovitost. To, zda nemovitost financujete či nikoli, a podmínky jakéhokoli financování mohou mít významný vliv na výnos, který nakonec získáte.
Doporučené čtení: 5 tipů pro financování investic do nemovitostí
Pokud se vám správa investiční nemovitosti zdá příliš, ale stále máte zájem o nemovitosti, můžete zvážit vlastnictví realitního investičního fondu nebo REIT. REIT jsou veřejně obchodovatelné cenné papíry, které investují do nemovitostí a obvykle vyplácejí velké procento svých zisků zpět investorům ve formě dividend. To může být způsob, jak se dostat k investicím do nemovitostí bez potíží se správou nemovitosti.
2. Koupit nebo financovat? Analyzujte, co je pro vás lepší
Zatímco někteří finanční experti trvají na tom, že byste si nikdy neměli kupovat pronájem, pokud za něj nemůžete platit v hotovosti, Jeremy Kisner, hlavní poradce pro bohatství v Surevest Wealth Management ve Phoenixu, prosí o jiný názor.
“Pákový efekt (tj. hypotéka) obvykle zvyšuje výnosy, a to jak nahoru, tak dolů,“ říká Kisner, který vlastní dvě nemovitosti k pronájmu v Las Vegas.
Představte si například pronájem nemovitosti zakoupené za 100 000 $ v hotovosti. Dům vynáší nájem ve výši 12 000 $ ročně po všech výdajích, jako je údržba a pojištění, a je zdaněn 1 000 $. S odpisovým plánem 27,5 let a sazbou daně z příjmu 20 procent by investor vydělal v hotovosti něco málo přes 9 500 dolarů ročně. Roční hotovostní výnos investora je tedy asi 9,5 procenta. Není špatné.
Doporučené čtení: 10 nejlepších dlouhodobých investic v roce 2024
Zde je návod, jak si vedl investor využívající pákový efekt za předpokladu stejného domu. Tento investor má hypotéku na 80 procent domu, která se skládá ze 4 procent. Po odečtení provozních nákladů a dalších úrokových nákladů vydělá tento investor ročně téměř 5 580 $ v hotovosti. Při investovaných 20 000 USD je roční peněžní výnos investora asi 27,9 procenta.
Ve skutečnosti je situace pro pákového vlastníka ve skutečnosti o něco lepší, než tato čísla naznačují. Část nájmu totiž jde na splacení jistiny hypotéky. Takže zatímco investor nemohl získat hotovost, protože byl použit k zaplacení půjčky, investor z těchto peněz stále profitoval (a platil daň).
To je síla pákového efektu k rozhoupání návratnosti investora.
Doporučené čtení: 11 nejlepších investic v roce 2024
George souhlasí: „Rozhodně souhlasím s konvenčním (hypotéka). Je to opravdu dobrý způsob, jak maximalizovat své dolary.”
Pokud se rozhodnete financovat nákup, mějte na paměti, že budete muset přijít s vyšší zálohou, než jaká je obvykle vyžadována u hypotéky na bydlení. Většina věřitelů požaduje za investici do nemovitosti zálohu ve výši alespoň 15 procent. Budete také potřebovat dostatek hotovosti na pokrytí nákladů na uzavření, pojištění majitelů domů, daně z nemovitosti a problémy s údržbou, které se u nemovitosti objeví.
3. Najděte správné umístění
Tato stará mantra realitních kanceláří o důležitosti umístění nabírá zajímavý obrat, když se aplikuje na nemovitost s příjmem.
“Nejlepší místa s největším oceněním jsou místa, kde budete mít potenciálně nejhorší cash flow s pronájmem,“ říká Kisner.
Doporučené čtení: 18 nápadů na pasivní příjem, které vám pomohou vydělat peníze v roce 2024
Proč? Investoři mohou získat výnos dvěma způsoby: cash flow a zhodnocení. V některých oblastech mohou investoři chtít vyšší peněžní tok, aby je kompenzovali za pomalejší zhodnocování. Pokud však investoři očekávají, že se oblast podstatně zhodnotí, mohou být ochotni vzdát se části peněžního toku, aby si toto zhodnocení mohli užít. Výsledek: zhodnocení domů převyšuje růst nájemného a domy se zhodnocují při relativně nízkém cash flow.
“V důsledku toho se nemovitost musí více zhodnotit, aby mohla jako investice konkurovat nemovitostem v méně žádaných oblastech,“ říká Kisner.
Jeho řešení: Chyba na straně uznání. To je to, co dělá se svými dvěma pronájmy, které se za dobrý měsíc sotva vyrovnají. „Ale pokud je budu držet, dokud mi nebude [věku] 60, kdy budou splaceny, a to i po zdanění majetku a pojištění, zdvojnásobím svůj příjem ze sociálního zabezpečení,“ říká.
Doporučené čtení: Co je to investování s pevným výnosem? Výhody a nevýhody
4. Úspěch vyžaduje dlouhodobý výhled
Jednotka, kterou Kisner držel 13 let, měla dva nájemníky a nízkou údržbu, zatímco druhá měla tři nájemníky za čtyři roky – poslední z nich je nákladné vystěhování.
Přijímá stejné rady, jaké dává svým klientům.
“Lidé se dostávají do problémů téměř se všemi investicemi tak, že prostě nedrží věci dostatečně dlouho,“ říká Kisner. „S pronájmem, pokud se vyrovnáte na základě cash-flow, to ve skutečnosti není tak špatné, protože tímto způsobem splácíte jistinu a vytváříte vlastní kapitál. Pak doufejme, že také uvidíte nějaké uznání.”
Doporučené čtení: 5 způsobů, jak zdvojnásobit své peníze
Pokud tedy chcete vydělat peníze na nemovitostech, budete chtít myslet dlouhodobě. Jak v průběhu let splácíte nebo odstraňujete jistinu, měli byste být schopni zvýšit svůj peněžní tok.
5. Ujistěte se, že jste vlastníkem materiálu
Pokud si koupíte nemovitost k pronájmu, měli byste být svým vlastním pronajímatelem nebo převést 6–10 procent svého příjmu z pronájmu na službu správy? I když neexistuje správná odpověď pro všechny, George a Kisner raději zadávají práci subdodavatelům.
“Provedou u vašeho nájemníka kontrolu, ujistí se, že podepsal nájemní smlouvu a včas zaplatil nájem,“ říká George. „To vám umožňuje spravovat své peníze, nikoli majetek a nájemníky.”
Doporučené čtení: Základy akciového trhu: 8 tipů pro začátečníky
Kathy Hertzog, bývalá prezidentka Erie, LandlordAssociation.org se sídlem v Pensylvánii, říká, že být svým vlastním pronajímatelem má potenciálně strmou nevýhodu.
“Pokud se dostanete příliš blízko ke svým nájemníkům a nájemníci budou mít finanční problémy, můžete se ocitnout uvízlí, protože je nechcete vystěhovat,“ říká. „Musíte se k tomu chovat velmi profesionálně, protože pokud někdo neplatí nájem, okrádá vás.”
Kromě toho, jste ochotni dělat výkonná rozhodnutí, která je třeba učinit při správě nemovitosti? Opravíte nebo nakonec vyměníte vadnou klimatizaci nebo netěsnou myčku? Budete si muset zavolat a zjistit, jaký je nejlepší postup.
Doporučené čtení: Jak začít investovat v roce 2024
6. Rozpočet na neočekávané
Neschopnost naplánovat si nesčetné výdaje spojené s vlastnictvím pronájmu se může stát rychlou cestou ke katastrofě.
“Jako pronajímatel chcete ušetřit asi 20 až 30 procent svých příjmů z pronájmu na údržbu, údržbu a nouzové situace,“ říká Hertzog.
“Chceš se ujistit, že nežiješ jen z toho,“ říká, „protože když se stane něco velkého, nebudeš mít peníze na to, abys to napravil, a teď jsi uvízl, protože jsi pronajímatel s nemovitost, kterou je potřeba rychle opravit, a ty peníze nemají.”
Doporučené čtení: Investování vs. obchodování: Co je pro vás lepší?
Kisner nemohl více souhlasit: „Mám zkušenost, že vždy podceňujete všechny různé výdaje, které se mohou objevit, a vždy přeceňujete, jak pozitivní bude peněžní tok,“ říká.
7. Nezapomeňte obnovit své nájemní smlouvy
Pokud mají pronajímatelé s maminkou a popem jedno jasné slepé místo, je to podle George selhání včasného obnovení nájemních smluv s nájemníky.
“Divili byste se, kolik pronajímatelů neprodlužuje nájemní smlouvy každý rok, a tak své nájemníky nechávají na měsíční nájemní smlouvy,“ říká. "Co je na tom špatné? Špatné je, že si myslí, že teď, pokud chci dostat svého nájemníka ven, nemůžu, protože teď nejsou připoutáni k pronájmu.”
Doporučené čtení: Nejlepší ETF pro rok 2024
“Také nemohou zvýšit nájemné,“ říká George. „Jediný způsob, jak změnit nájem, je, když jim každý rok necháte podepsat formulář o změně nájemní smlouvy. Tak udržíte své nájemníky pod kontrolou. Když to necháte takhle klouzat, může být opravdu těžké dostat své nájemníky zpět do správných kolejí,“ říká George.
V závislosti na státě, kraji a městě, kde se nemovitost nachází, mohou majitelé podat oznámení o vystěhování na určitou dobu. V Kalifornii, kde sídlí George, stát požaduje, aby pronajímatelé dali 60denní výpovědní lhůtu pro nájemníky, kteří v nemovitosti žili déle než rok (nebo 30 dní po dobu kratší než rok), i když situace může být odlišná. města s regulovaným nájemným. Pronajímatel může zároveň nabídnout novou nájemní smlouvu.
8. Chcete dlouhodobé nájemníky? Zvažte oddíl 8
Náhlé uvolnění nájemce je prokletí každého majitele pronájmu.
“Každý měsíc, kdy je nájem prázdný, musíte ze své kapsy platit hypotéku, energie a údržbu, takže obrat je jednou z věcí, kterou musíte vyřešit opravdu rychle,“ říká Hertzog.
Doporučené čtení: Jak vybrat finančního poradce: 6 tipů, jak najít toho pravého
Jedno oblíbené řešení? Vyzkoušejte nájemce Sekce 8.
Oddíl 8, neboli program poukazů na výběr bydlení Ministerstva pro bydlení a rozvoj měst, obvykle omezuje nájemné pro Američany s nízkými příjmy, kteří mají nárok na 30 procent svého upraveného měsíčního příjmu. Zatímco někteří pronajímatelé jsou skeptičtí k papírování a potenciálním problémům s údržbou, které představují někteří nájemci podle oddílu 8, Hertzog vnímá nájemníky podle oddílu 8 příznivě.
“Starší populace a osoby se zdravotním postižením jsou obvykle vynikajícími nájemníky. O nemovitost se vzorně starají, protože je to jejich domov. Tady chtějí být. Navíc, pokud nezaplatí nájem nebo nezničí váš domov, riskují, že přijdou o poukázku na sekci 8,“ říká.
Doporučené čtení: Co jsou podílové fondy?
Jednou nevýhodou nájemníků podle oddílu 8 je, že může být obtížnější zvyšovat nájemné v průběhu času, což by mohlo ovlivnit vaši schopnost kompenzovat rostoucí náklady vyššími příjmy z pronájmu.
9. Nezapomeňte na pronájem nemovitosti v době zdanění
Je tu jedinečný paprsek slunce, který každé jaro dopadá na vlastníky nemovitostí s příjmem, když se schovávají se svým účetním, aby připravili své federální přiznání k dani z příjmu.
“Když máte vlastní domov, můžete úroky odepsat a to je vše,“ říká George.
Doporučené čtení: Průměrná návratnost investice: Co je dobrá návratnost?
“Ale když vlastníte investiční nemovitost, váš daňový formulář Schedule E vám umožní odepsat téměř vše, co je pod sluncem, od malování domu po výměnu žárovek.
“Takže i když musíte vykázat příjmy z pronájmu, můžete vykázat méně příjmů, než ve skutečnosti inkasujete, a odepsat splátky hypotéky a úroky a zároveň budovat vlastní kapitál,“ říká George.
Je to mocná kombinace daňových výhod a návratnosti investic, která pomáhá udržet zájem investorů o pronájem nemovitostí.
10. Pochopte, jak funguje nájemní právo
Státní a místní zákony pronajímatele a nájemce mohou podle Hertzoga fungovat jako otevřený průlez pro vlastníky nájemních domů, kteří je ignorují.
Doporučené čtení: Podílový fond vs. ETF: Jsou ETF lepší investicí?
Příkladem jsou kauce nájemce. Není to tak jednoduché jako sbírat a držet peníze.
“S tím určitě souvisí i vedení účetnictví. Musíte mít ten účet pro každého nájemníka a ty peníze na tom účtu mít a uložit je,“ říká Hertzog. „Zákony o kauci určují, kolik času máte na vrácení kauce po skončení nájmu, po odečtení jakýchkoli nákladů na čištění a opravy, které musí být všechny rozepsány.”
“V některých státech, pokud to neodevzdáte, může nájemník jít za pronajímatelem za dvojnásobnou kauci za to, že ji nevrátí ve stanovené lhůtě,“ říká.
Toto je samozřejmě pouze jeden aspekt zákonů týkajících se pronájmu nemovitostí a existuje mnoho dalších, které musí pronajímatel znát, aby se s nimi nesetkal. Budete chtít znát pravidla týkající se vystěhování, spravedlivého bydlení a dalších regulačních požadavků.
Doporučené čtení: Jak nakupovat akcie IPO
Sečteno a podtrženo
Pronájem nemovitosti může být vynikající investicí, pokud k ní přistupujete obchodně. Než však položíte své peníze, budete chtít (co nejvíce) porozumět tomu, do čeho jdete. I když je přitažlivost generování pasivního měsíčního příjmu s nemovitostmi vysoká, je důležité si uvědomit, že udržení tohoto příjmu často vyžaduje hodně práce.
