Po velkém nárůstu cen bydlení za poslední rok se zdá, že trh začíná zpomalovat. Nicméně změny cen zůstávají pozitivní. Dobrou zprávou je, že úrokové sazby jsou stále nízké, což představuje příležitost pro potenciální investory do nemovitostí, kteří nesedí na hromadách peněz.
I když je výběr skvělé investiční nemovitosti sám o sobě dost obtížný, jakmile najdete ten dokonalý dům nebo byt, jak ho financovat? Trocha kreativity a přípravy může přinést financování na dosah pro mnoho investorů do nemovitostí.
Zde je pět tipů, jak financovat investice do nemovitostí:
- Proveďte značnou zálohu
- Buďte „silným dlužníkem”
- Obraťte se na místní banku
- Požádejte o financování vlastníka
- Klepněte na svůj domácí kapitál
Pokud jste připraveni půjčit si na rezidenční investiční nemovitost, tyto tipy vám mohou pomoci zvýšit vaše šance na úspěch.
1. Proveďte značnou zálohu
Vzhledem k tomu, že hypoteční pojištění se nevztahuje na investice do nemovitostí, budete obecně muset dát alespoň 20 procent dolů, abyste si zajistili tradiční financování od věřitele. Pokud můžete dát dolů 25 procent, můžete mít nárok na ještě lepší úrokovou sazbu, podle hypotečního makléře Todda Huettnera, prezidenta Huettner Capital v Denveru.
Doporučené čtení: 18 nápadů na pasivní příjem, které vám pomohou vydělat peníze v roce 2024
Větší záloha vám poskytne „více kůže ve hře“, a tím i více ztrát, pokud investice nevyjde. To může být silnou pobídkou a vyšší záloha také poskytuje bance větší bezpečnost proti ztrátě investice. Pokud investice nepůjde špatně, ztratíte celý svůj podíl dříve, než banka začne ztrácet peníze v nemovitosti.
Pokud nemáte peníze na zálohu, můžete zkusit získat druhou hypotéku na nemovitost, ale pravděpodobně to bude těžký boj.
2. Buďte „silným dlužníkem”
Přestože podmínky půjčky na investiční nemovitost může ovlivnit mnoho faktorů – mezi něž patří poměr půjčky k hodnotě a zásady poskytovatele půjčky, se kterým jednáte, měli byste si před uzavřením smlouvy ověřit své kreditní skóre.
Doporučené čtení: Jak investovat do nemovitostí
“Pod [skóre] 740 vás to může začít stát další peníze za stejnou úrokovou sazbu,“ říká Huettner. „Pod 740 budete muset zaplatit poplatek, aby úroková sazba zůstala stejná. To se může pohybovat od jedné čtvrtiny bodu do 2 bodů, aby byla zachována stejná sazba.”
Bod se rovná jednomu procentu hypotečního úvěru. Takže bod za půjčku 100 000 USD by se rovnal 1 000 USD. (Zde se vyplatí nakupovat body.)
Alternativou k placení bodů, pokud je vaše skóre nižší než 740, je přijmout vyšší úrokovou sazbu.
Kromě toho se součástí úvěrové rovnice stalo mít v bance rezervy na zaplacení všech vašich výdajů – osobních a investičních – po dobu alespoň šesti měsíců.
Doporučené čtení: 11 nejlepších investic v roce 2024
“Pokud máte více nemovitostí k pronájmu, (půjčovatelé) nyní chtějí rezervy pro každou nemovitost,“ říká Huettner. "Takže pokud máte volná místa, nejste mrtvý.".”
3. Obraťte se na místní banku nebo makléře
Pokud vaše záloha není tak vysoká, jak by měla být, nebo pokud máte jiné polehčující okolnosti, zvažte, zda se s financováním neobrátíte na místní banku než do velké národní finanční instituce.
“Budou mít trochu větší flexibilitu,“ říká Huettner. Mohou také lépe znát místní trh a mít větší zájem investovat lokálně.
Hypoteční makléři jsou další dobrou volbou, protože mají přístup k široké škále úvěrových produktů – ale než se usadíte, udělejte si průzkum.
Doporučené čtení: 10 tipů pro nákup nemovitosti na pronájem
“Jaké je jejich pozadí?" ptá se Huettner. „Mají vysokou školu? Patří do nějakých profesních organizací? Musíte udělat trochu due diligence.”
4. Požádejte o financování vlastníkem
V dobách, kdy na bankovní půjčku mohl mít nárok téměř každý, byla žádost o vlastnické financování podezřelá ze strany prodejců vůči potenciálním kupcům. Ale nyní je to přijatelnější, protože úvěry se zpřísnily a normy pro dlužníky se zvýšily.
Pokud se však rozhodnete jít touto cestou, měli byste mít herní plán.
Doporučené čtení: 10 nejlepších dlouhodobých investic v roce 2024
“Musíte říct: 'Chtěl bych vlastnické financování s tímto množstvím peněz a za těchto podmínek',“ říká Huettner. „Musíte prodat prodávajícího na financování vlastníka a na vás.”
Tento herní plán ukazuje prodejci, že to s transakcí myslíte vážně a že jste připraveni uzavřít skutečnou dohodu na základě praktických předpokladů, které jste uvedli.
5. Klepněte na svůj domácí kapitál
Máte-li značnou část vlastního kapitálu ve svém hlavním bydlišti nebo jiné investiční nemovitosti, můžete jej použít jako formu financování. Pokud chcete využít svůj domácí kapitál, existuje několik způsobů, jak toho dosáhnout.
Domácí kapitálová půjčka
Jednou z možností, jak využít vlastní kapitál, je úvěr na bydlení. Výhodou těchto půjček je, že jsou zajištěny vlastním kapitálem ve vaší domácnosti. To umožňuje, aby úrokové sazby byly relativně nízké s dobou splácení až 30 let. Pro ty, kteří mají dobrý úvěr, mohou být úrokové sazby ještě nižší.
Doporučené čtení: Jak investovat do dluhopisů
Domácí kapitálová úvěrová linka
Domácí kapitálová úvěrová linka je dalším způsobem, jak využít svůj domácí kapitál. Tyto úvěry jsou také zajištěny vlastním kapitálem, ale v tomto případě čerpáte prostředky podle potřeby namísto jednorázově. Úvěry pro vlastní bydlení mohou mít úrokové sazby nižší než půjčky s vlastním kapitálem, ale úrokové sazby jsou proměnlivé. Mohli byste se tedy ocitnout, že v budoucnu budete platit vyšší úrokovou sazbu na vaší domácí kapitálové úvěrové lince.
Cash-out refinancování
Výplatní refinancování zpeněží vaši stávající hypotéku a nahradí ji novou, větší. V hotovosti pak získáte přístup k rozdílu mezi starou hypotékou a novou hypotékou. Tyto peníze pak můžete použít k financování svých investic do nemovitostí. Nová půjčka má často nižší úrokovou sazbu nebo kratší dobu splácení.
Další kreativní možnosti financování
Pokud vše ostatní selže, musíte být někdy kreativní. Naštěstí existuje několik dalších dostupných možností financování vaší investice do nemovitosti.
Doporučené čtení: 8 nejlepších krátkodobých investic v roce 2024
Půjčky typu peer-to-peer
Půjčky typu peer-to-peer se v posledních letech staly populárními, protože se na internetu objevilo několik platforem pro půjčky. Toto je způsob, jak se investoři mohou spojit s dlužníky, kteří potřebují financování pro různé účely. Investoři je mají rádi jako formu alternativní investice, ale samozřejmě je i někdo na druhé straně. Poplatky a úrokové sazby jsou obecně nízké v závislosti na bonitě.
Fix-and-flip půjčky
Fix-and-flip půjčky, jak už z jejich názvu vyplývá, jsou obecně krátkodobé půjčky určené pro domácí ploutve. Jedná se o tvrdé půjčky s úrokovými sazbami obvykle v rozmezí 12 až 18 procent plus dva až pět bodů. Pokud narazíte na nemovitost, kterou byste chtěli opravit a prodat v příštích 12 až 18 měsících, možná by stálo za to se podívat na fixní půjčku.
Životní pojistky
Životní pojištění může být považováno za likvidní aktivum (v závislosti na typu), které je výhodnější pro věřitele. Zejména trvalé životní pojištění vám umožní snadný přístup k hotovosti. Za tyto peníze si můžete půjčit, což může pomoci při pořízení nového bydlení. Díky tomu budete pro věřitele atraktivnější a mohlo by to usnadnit zajištění financování.
Kreditní karty a osobní půjčky
Kreditní karty a osobní půjčky mohou být snadným způsobem, jak financovat část nákupu vašeho bydlení. Některé kreditní karty mají zaváděcí nabídky nula procent a osobní půjčky vám mohou umožnit půjčit si až 100 000 $.
Doporučené čtení: Podílový fond vs. ETF: Jsou ETF lepší investicí?
Zatímco oba jsou pohodlnou formou financování, osobní půjčky mají často vysoké úrokové sazby, stejně jako kreditní karty po jakýchkoli úvodních nabídkách. Neměla by to být tedy vaše první možnost, ale může vám v nouzi poskytnout nějaké další financování.
Maržové půjčky
Maržové půjčky jsou úvěrovou linkou, kterou lze použít k financování nemovitosti a jsou kryty investicemi dlužníka. Obvykle se používají jako nástroj krátkodobého financování a přicházejí s řadou rizik, jako je výzva k dodatkové úhradě a zesílené ztráty, pokud hodnota vašeho investičního portfolia klesne.
Využijte nemovitosti k vytvoření důchodového příjmu
Nemovitosti jsou oblíbeným způsobem, jak jednotlivci generovat důchod. Podle nedávné studie je to nyní oblíbená dlouhodobá investice Američanů.
Doporučené čtení: Co jsou podílové fondy?
Tato popularita částečně závisí na nemovitostech produkujících stálý tok příjmů, protože investoři vybírají od svých nájemníků pravidelný měsíční nájem. Pro důchodce je stálý příjem přesně tou jistotou, kterou hledají, když nejsou plně zaměstnaní.
A důchodci mají tento příjem navrch. Postupem času může dobře spravovaná nemovitost zvýšit své nájmy a investovat do kapes investorů každý měsíc více peněz. Nemovitost může také zvýšit hodnotu, takže když přijde čas prodat nebo dokonce investovat do jiné nemovitosti, existuje kapitál, který lze využít. Investice do nemovitostí má samozřejmě i další výhody, zejména kolem daní.
Pokud se nechcete pouštět do správy nemovitostí přímo, můžete si je koupit prostřednictvím realitních investičních trustů (REIT) na akciovém trhu a nechat profesionálního manažera, aby se vypořádal se všemi problémy. REIT jsou u důchodců nesmírně oblíbené kvůli jejich stabilním dividendám.
Sečteno a podtrženo
Nemovitosti jsou obvykle dlouhodobá hra, kde zisky mají tendenci přicházet v průběhu času. Ale jakkoli investujete do nemovitostí, můžete vydělat peníze, pokud budete dodržovat chytré zásady investování.
Doporučené čtení: Co jsou to zásoby a jak fungují?
Při financování nemovitosti se ujistěte, že si můžete dovolit splátky, když si vezmete úvěr. Až budete splácet půjčku v průběhu času, zvažte, jak byste mohli ještě více snížit úrokové náklady na základě vaší solidní historie půjček a nižšího zůstatku nesplacené půjčky.
