Investování do nemovitostí je populární a možná nyní více než kdy jindy, protože nízké hypoteční sazby činí zahájení v oblasti nemovitostí dostupnější. Ve skutečnosti Američané milují nemovitosti a průzkum z roku 2021 ukázal, že to byla jejich oblíbená dlouhodobá investice, dokonce předčila akcie.
Spotřebitelé mají různé způsoby, jak mohou investovat do nemovitostí, včetně mnoha možností, než se jen stát pronajímatelem, i když je to časem prověřená možnost pro ty, kteří chtějí nemovitost spravovat sami. Navíc nové obchodní platformy usnadňují než kdy jindy investovat do nemovitostí, aniž byste museli přijít s desítkami tisíc nebo více v hotovosti.
Níže uvádíme pět léty prověřených metod, jak investovat do nemovitostí a na co si dát pozor.
Doporučené čtení: 18 nápadů na pasivní příjem, které vám pomohou vydělat peníze v roce 2024
5 nejlepších způsobů, jak investovat do nemovitostí
Zatímco mnoho lidí se zapojuje do nemovitostí, aby vytvořili návratnost investice, může to být také o pouhém nalezení místa k životu. Pro mnohé je tedy investice do nemovitosti jejich domovem.
1. Kupte si vlastní bydlení
Za normálních okolností byste své první bydlení nepovažovali za investici, ale mnoho lidí ano. Je to pro vás jeden z nejlepších způsobů, jak investovat do nemovitostí, který nabízí řadu výhod.
První výhodou je vybudování vlastního kapitálu ve vašem domě z vašich měsíčních plateb, spíše než placení nájemného, které se vždy zdá, že rok od roku stoupá. Část vaší měsíční hypotéky jde takříkajíc do vaší vlastní kapsy. Odborníci však zůstávají v názorech na výhody a nevýhody vlastnictví vlastního domu rozděleni a dům není koupě za každou cenu, jak se dozvěděli kupci domů po roce 2000.
Pokud plánujete zůstat v oblasti dlouhodobě, může mít smysl koupit si dům, protože budete moci zablokovat měsíční platbu, která může být stejně dostupná jako nájem. Navíc banky zacházejí s nemovitostmi obývanými vlastníky příznivěji, poskytují dlužníkům nižší hypoteční sazbu a vyžadují nižší zálohu. Můžete si také odečíst úrokové náklady z daní.
Doporučené čtení: 10 tipů pro nákup nemovitosti na pronájem
Sazby hypoték jsou blízko historického minima, což pomáhá, aby byly domy dostupnější, než tomu bylo v nedávné minulosti. Není tedy překvapením, že poptávka prudce vzrostla.
“Pro vlastníky a nájemníky je nyní nejlepší čas investovat, protože nikdy nedostanou tak nízké hypoteční splátky a za svou cenu mohou získat větší plochu,“ říká Chris Franciosa, hlavní agent společnosti Compass Real Estate v Delray Beach na Floridě.
Výhody: Bydlení ve vlastní nemovitosti místo placení nájmu, zhodnocení ceny domu, zvýšené výnosy díky pákovému efektu, potenciální daňové úlevy na úroky z hypotéky, pevné dlouhodobé platby.
Nevýhody: Průběžné náklady na údržbu nemovitosti, může být vyžadována značná záloha, možnost exekuce v případě neschopnosti splácet hypotéku.
Doporučené čtení: 10 nejlepších dlouhodobých investic v roce 2024
Jak vyděláváte peníze: Zhodnocení kapitálu, budování vlastního kapitálu, potenciální daňová úleva na zhodnocenou hodnotu.
2. Kupte si nemovitost k pronájmu a staňte se pronajímatelem
Pokud jste připraveni postoupit na další úroveň, můžete zkusit nemovitost k pronájmu, jako je rodinný dům nebo duplex. Jednou z větších výhod tohoto druhu nemovitosti je, že znáte standardy trhu a trh může být snadněji měřitelný, na rozdíl od komerčních nemovitostí, jako je nákupní centrum.
Další výhodou je, že začít například s rodinným domem může vyžadovat nižší investici. Možná se vám podaří dostat se do nemovitosti s 20 000 nebo 30 000 dolary namísto potenciálních stovek tisíc požadovaných pro komerční nemovitost. Možná budete moci koupit ještě levněji, pokud se vám podaří najít atraktivní nemovitost v nouzi prostřednictvím exekuce.
Pro začátek budete obecně muset složit značnou zálohu, často až 30 procent z kupní ceny. Takže to může být neúnosné, pokud právě začínáte a ještě nemáte velký bankroll. Jedním ze způsobů, jak to obejít, může být koupě nemovitosti na pronájem, ve které také bydlíte.
Doporučené čtení: 5 tipů pro financování investic do nemovitostí
Další nevýhodou je, že budete muset spravovat nemovitost a rozhodovat se například o tom, co potřebuje modernizaci. Zatímco vlastnictví nemovitosti je pro daňové účely považováno za pasivní činnost, jako pronajímatel může být vše, jen ne pasivní. A pokud nájemník ustoupí s nájmem, stále musíte přijít s měsíčními splátkami, abyste se nedostali do prodlení s půjčkou.
Všimněte si také, že nemovitosti jsou poměrně nelikvidní a obvykle vyžadují značný poplatek za zprostředkování, často 6 procent z prodejní ceny, takže většinou nemůžete prodat okamžitě a bez velkého sousta. To jsou některé z větších nevýhod, ale pronajímatelé mají také jiné způsoby, jak zaneřádit.
Historicky nízké sazby hypoték mohou tuto cestu učinit dostupnější než v nedávné minulosti. Výměna 1031 vám také může pomoci přesunout vaši investici do nové bez daně.
Doporučené čtení: 11 nejlepších investic v roce 2024
Výhody: Může začít v malém s rezidenčními nemovitostmi, praktická správa (pro správný typ člověka), odpisy umožňují majetku generovat peněžní toky bez daně, zhodnocení ceny, zvětšené výnosy pomocí pákového efektu, daňové odpisy pro úrok z hypotéky.
Nevýhody: Praktická správa, nutnost držet krok se splátkami hypotéky bez ohledu na nájemníky, průběžné náklady na údržbu nemovitosti, vyšší zálohy než u vlastnických nemovitostí, vysoké provize.
Jak vyděláváte peníze: Zhodnocení kapitálu, rostoucí nájemné a vlastní kapitál v průběhu času, 1031 směn bez daně.
Doporučené čtení: Investování vs. obchodování: Co je pro vás lepší?
3. Zvažte převrácení domů
Překlápění domů se stalo oblíbenějším způsobem investování do nemovitostí, vyžaduje však bystrý pohled na hodnotu a více provozních znalostí než stát se dlouhodobým pronajímatelem. Tato cesta vám však může pomoci realizovat rychlejší zisk než být pronajímatelem, pokud to uděláte správně.
Největší výhodou tohoto přístupu je, že se můžete dostat do zisku rychleji než správou vlastního majetku, ale také je vyšší požadovaná odbornost. Typické domácí ploutve najdou podhodnocené vlastnosti, které je třeba vyčistit nebo dokonce kompletně renovovat. Provedou požadované změny a poté za domy účtují tržní hodnotu, přičemž profitují z rozdílu mezi jejich celkovou cenou (pořizovací cenou, náklady na rehabilitaci atd.) a prodejní cenou.
Domácí ploutve potřebují bystrý zrak pro to, co lze opravit za rozumnou cenu a co nelze opravit. Musí také odhadnout, za co lze dům později prodat. Špatně si spočítají a jejich zisk se může rychle vypařit, nebo v horším případě proměnit v přímou ztrátu. Nebo se dům nemusí prodat rychle, a pak se flipper zasekl s placením úroků z půjčky, dokud se nenajde kupec.
Domácí ploutve se mohou uchýlit k netradičním zdrojům financování, protože často dávají přednost držení domů na měsíce než na roky. Navíc náklady na uzavření tradiční hypotéky jsou vysoké.
Doporučené čtení: 5 způsobů, jak zdvojnásobit své peníze
Převracení domů ve skutečnosti způsobuje, že se pronajímatel cítí jako pasivní činnost. Budete muset řídit tým lidí, kteří provádějí mnoho, ne-li všechny opravy, a budete muset být hybnou silou každé transakce a zajistit, že bude dokončena a přijde v rámci rozpočtu nebo nižší. A vždy budete hledat další nabídku, protože dostanete zaplaceno, pouze když otočíte nemovitost.
House-flipperi mohou také využít 1031 nezdaněných směn, pokud převedou výnosy z jedné investice do druhé během určitého období a podle určitých pravidel.
Výhody: Může začít v malém s rezidenčními nemovitostmi, praktickou správou (pro správný typ člověka), zvýšenými výnosy díky pákovému efektu, potenciálně rychlými zisky z investic (pokud máte dovednosti).
Nevýhody: Praktická správa, potřeba držet krok se splátkami hypotéky, i když se negeneruje žádný příjem, počáteční náklady na renovaci nemovitosti, vyžaduje pozorný pohled na hodnotu a schopnost organizovat a řídit tým profesionálů.
Doporučené čtení: Podílový fond vs. ETF: Jsou ETF lepší investicí?
Jak vyděláváte peníze: Nákup podhodnocených nemovitostí a rehabilitace, prodej za více a opakování, 1031 směn bez daně.
4. Kupte si REIT
Na rozdíl od předchozích možností jsou následující dva způsoby investování do nemovitostí skutečně pasivní. Nákup REIT neboli realitního investičního trustu je skvělou volbou pro ty, kteří chtějí výnosy z nemovitosti s likviditou a relativní jednoduchostí vlastnictví akcií. A také dostanete dividendu.
REIT mají četné výhody oproti tradičnímu investování do nemovitostí a mohou tento proces značně usnadnit:
- Na začátek je potřeba méně peněz, potenciálně pouze 20 nebo 30 USD, v závislosti na akciích
- Žádné potíže se správou nemovitosti (např. žádné telefonáty ve 3 hodiny ráno)
- Velmi likvidní a akcie REIT lze prodávat v kterýkoli den, kdy je trh otevřený
- Transakční náklady jsou 0 USD, protože makléři snížili provize
- Atraktivní dlouhodobé výnosy, v průměru 10,6 procenta za 10 let do 31. srpna 2021
- Pravidelné čtvrtletní dividendy, přičemž nejlepším REIT v průběhu času roste jejich výplata
- Diverzifikace, napříč mnoha nemovitostmi nebo dokonce napříč realitními sektory
Investování do REIT však není bez svých stinných stránek. Jako každá akcie může cena na REIT kolísat, jak trh kolísá. Pokud tedy trh klesne, ceny REIT mohou jít s ním. To je menší problém pro dlouhodobé investory, kteří se mohou propadat, ale pokud potřebujete prodat své akcie, nemusíte v žádném okamžiku získat to, co stojí.
Doporučené čtení: Jak nakupovat akcie: Průvodce krok za krokem
Pokud kupujete jednotlivé akcie REIT, budete je muset pečlivě analyzovat pomocí nástrojů profesionálního analytika. Jedním ze způsobů, jak se této nevýhodě vyhnout, je koupit si fond REIT, který vlastní mnoho REIT a diverzifikuje tak vaši expozici vůči kterékoli jedné společnosti nebo sektoru.
Investice do REIT je skvělý způsob, jak začít pro začátečníky s trochou hotovosti, ale budete na tom muset také zapracovat, protože stále existuje několik způsobů, jak zkazit investici REIT.
Výhody: Může začít s téměř jakýmkoliv množstvím peněz, žádná praktická správa, likvidní investice, pravidelné dividendy, možnost snadno diverzifikovat podíly, odložené daně z kapitálových zisků, pokud jsou aktiva držena.
Nevýhody: Akcie REIT mohou kolísat, REIT udržují hodně dluhů, nedostatek transparentnosti v investicích.
Doporučené čtení: Nejlepší ETF pro rok 2024
Jak vyděláváte peníze: Zhodnocení kapitálu, rostoucí tok dividend.
5. Používejte online realitní platformu
Online realitní platforma, jako je Fundrise nebo Crowdstreet, vám může pomoci proniknout do nemovitostí na větších obchodních dohodách, aniž byste museli utrácet statisíce nebo dokonce miliony na dohodu. Tyto platformy pomáhají propojit vývojáře s investory, kteří chtějí financovat nemovitosti, a využít toho, co může být docela atraktivní potenciální výnos.
Velkou výhodou pro investory je zde potenciál získat část lukrativní transakce, ke které by se jinak nedostali. Investoři se mohou účastnit dluhových investic nebo kapitálových investic v závislosti na konkrétních podmínkách obchodu. Tyto investice mohou platit hotovostní distribuce a mohou nabízet potenciál pro výnosy, které nesouvisejí s ekonomikou, což investorům poskytuje způsob, jak diverzifikovat expozici svého portfolia vůči tržním aktivům.
Doporučené čtení: Co jsou podílové fondy?
Tyto platformy však mají určité nevýhody. Někteří mohou přijímat pouze akreditované investory (například jednotlivce s čistým jměním 1 milion USD nebo více), takže je možná nebude možné ani použít, pokud ještě nemáte peníze. Přesto, zatímco některé platformy mohou vyžadovat minimální investici 25 000 USD, jiné vás mohou pustit do dveří s 500 USD.
Platformy také účtují poplatek za správu ročně, často 1 procento, a navíc mohou přidat další poplatky. To se může zdát drahé ve světě, kde si ETF a podílové fondy mohou účtovat jen nula procent za vytvoření diverzifikovaného portfolia akcií nebo dluhopisů.
Zatímco platformy mohou prověřovat své investice, vy budete muset udělat totéž, a to znamená, že budete potřebovat dovednosti k analýze příležitosti. Investice jsou často relativně nelikvidní, s omezenými šancemi na splacení do dokončení daného projektu. A na rozdíl od investic do REIT nebo dokonce do vaší vlastní nemovitosti k pronájmu, jakmile je dohoda dokončena a vaše investice se vrátí, možná budete muset najít jinou dohodu, aby vaše portfolio rostlo.
Doporučené čtení: Jak investovat do akcií: Průvodce krok za krokem pro začátečníky
Výhody: Žádná praktická správa, obvykle lze začít s menšími penězi předem než u přímé investice do nemovitosti, pravidelné dividendy, možnost snadno diverzifikovat držby, odložené daně z kapitálových zisků, pokud jsou aktiva držena.
Nevýhody: Nedostatek likvidity, vyšší počáteční náklady než investice do veřejně obchodovaných REIT, nedostatek transparentnosti investic, vysoké poplatky za investice.
Jak vyděláváte peníze: Zhodnocení kapitálu, výplaty dividend nebo úroků.
Je nemovitost dobrým místem pro investování?
Má pro vás investice do nemovitostí smysl? Budete si muset položit otázku, jakým typem investora jste ochotni být. V každém druhu investice do nemovitosti můžete vydělat spoustu peněz, takže je to spíše otázka vaší finanční situace a vaší ochoty udělat to, co je potřeba. Typ investice by měl odpovídat vašemu temperamentu a dovednostem, pokud je to jen trochu možné.
Doporučené čtení: Aktivní investování vs. pasivní investování: Jaký je mezi nimi rozdíl?
Zejména potenciální investoři by si měli klást otázky ve třech širokých oblastech:
- Finanční zdroje: Máte prostředky na investování do dané investice do nemovitosti? Na každé investiční úrovni existují příležitosti. Máte prostředky na zaplacení hypotéky, když nájemník nemůže? Jak moc jste závislí na své každodenní práci, abyste udrželi investici v chodu?
- Ochota: Máte chuť působit jako pronajímatel? Jste ochotni spolupracovat s nájemníky a rozumět zákonům o pronájmu ve vaší oblasti? Nebo byste raději analyzovali obchody nebo investice, jako jsou REIT nebo ty na online platformě? Chcete splnit požadavky na provozování firmy s převracením domů?
- Znalosti a dovednosti: I když se mnoho investorů může učit při práci, máte speciální dovednosti, díky kterým se lépe hodíte pro jeden typ investice než pro jiný? Dokážete analyzovat akcie a vytvořit atraktivní portfolio? Můžete opravit svou pronajatou nemovitost nebo opravit ploutev a ušetřit balík na platících profesionálech?
“Pokud vám hrozí odchod do důchodu, je nejlepší přenechat ‚spekulace‘ odborníkům a zaměřit se na odvětví, kterým rozumíte hlouběji, abyste mohli snadno sledovat vývoj svých investic,“ říká James Richman, CEO společnosti JJ Richman, správce aktiv.
Budete chtít porozumět svým dovednostem, schopnostem a ochotě, abyste mohli posoudit, jaký druh investice je nejvhodnější. A abyste si vedli dobře, nemusíte do svého portfolia aktiv přidávat nemovitosti. Mnoho investorů se drží výhradně akcií s cílem vyrovnat dlouhodobý výnos trhu přibližně 10 procent ročně a využívat výhod pasivního investování.
Nejvyšší daňové výhody investování do nemovitostí
Daňové výhody u nemovitostí se značně liší v závislosti na tom, jak investujete, ale investice do nemovitostí může nabídnout značné daňové výhody. Pojďme si je projít podle typu investice:
Doporučené čtení: Základy akciového trhu: 8 tipů pro začátečníky
Vaše vlastní bydliště
- V závislosti na konkrétní finanční situaci si můžete z hypotéky odečíst případné úrokové náklady.
- Pokud své daňové přiznání rozepíšete, můžete si odečíst až 10 000 USD na dani z nemovitosti.
- Když prodáte svou rezidenci, můžete také získat kapitálové zisky ve výši 250 000 $ (nebo 500 000 $ za společné manželské podání) bez daně, pokud jste v domě bydleli dva roky a dva z posledních pěti let.
Vaše nemovitost k pronájmu
- Z jakéhokoli výnosu z pronájmu si můžete odečíst daň z nemovitosti, čímž se sníží veškeré zdanitelné zisky.
- Můžete si také odečíst své úrokové náklady a odpisy, čímž ještě více snížíte svůj zdanitelný příjem, i když budete nadále shromažďovat peněžní toky.
- Když investici do nemovitosti později prodáte, daně se vyměří z její nižší odpisové hodnoty. Pokud však přesunete výtěžek z prodeje do nového domu a budete postupovat podle pravidel 1031, můžete odložit daně ze zisku.
Převrácení domu
- Převedením svých výnosů do další transakce a dodržováním pravidel na 1031 burzách mohou investoři nadále odkládat daně ze zisků – pokud budou moci nacházet dobré nabídky nemovitostí.
REITs
- REIT nabízí atraktivní daňový profil – nebudete platit žádné daně z kapitálových výnosů, dokud neprodáte akcie, a můžete akcie držet doslova desítky let, abyste se vyhnuli daňovému muži.
- Ve skutečnosti můžete akcie převést na své dědice a ti nebudou dlužit žádné daně z vašich zisků.
- REIT jsou daňově efektivní, protože neplatí daně na korporátní úrovni, což znamená, že veškeré peníze, které vám budou vyplaceny, byly zdaněny pouze jednou.
Online obchody s nemovitostmi
- Daně vzniklé z těchto investic se mohou lišit v závislosti na tom, jaký druh investice provedete.
- Některé investice jsou technicky REIT, a tak s nimi bude zacházeno podle daného daňového nastavení (bez daní na podnikové úrovni), zatímco jiné mohou být dluhové nebo kapitálové investice.
- Obecně platí, že jakýkoli příjem, jako je hotovostní distribuce z nich, bude zdanitelný v roce, kdy je přijat, zatímco jakákoli daň z kapitálových zisků bude odložena, dokud nebude realizována.
Sečteno a podtrženo
Investoři, kteří chtějí vstoupit do hry s nemovitostmi, mají různé možnosti pro mnoho druhů rozpočtu. Nemovitosti mohou být atraktivní investicí, ale investoři chtějí mít jistotu, že svůj typ investice sladí s ochotou a schopností ji spravovat, včetně časové náročnosti.
