Hvis du har set genudsendelser af HGTV's "Income Property" og spekulerer på, om det er tid til at købe en investeringsejendom og blive udlejer, er du ikke alene.
Mellem et nyligt hop i inflation, historisk lave renter og stemningen blandt millennials til at leje i stedet for at eje, har køb af lejebolig været i stigning i de seneste år.
Faktisk er fast ejendom nu amerikanernes foretrukne langsigtede investering. Ejendomsinvesteringer har konsekvent rangeret som et af de bedste valg siden 2012.
Skal du tage springet på en lejebolig? Eksperter giver et kvalificeret ja, forudsat at du laver dit hjemmearbejde først. Her er 10 ting, du skal overveje, inden du dykker ned i en investeringsejendom.
Foreslået læsning: Sådan investerer du i fast ejendom
10 tips til køb af lejebolig:
- Find ud af, om det er det rigtige for dig at købe en investeringsudlejningsejendom
- Købe eller finansiere? Analyser, hvad der er bedst for dig
- Find den rigtige placering
- Succes kræver et langsigtet perspektiv
- Sørg for, at du er udlejer materiale
- Budget for det uventede
- Husk at forny dine lejemål
- Ønsker du langtidslejere? Overvej afsnit 8
- Glem ikke lejebolig på skattetidspunktet
- Forstå, hvordan lejelovgivningen fungerer
1. Afgør, om køb af en investeringsudlejningsejendom er det rigtige for dig
Glem tv-sitcom-stereotyperne af uvidende udlejere. For at få mest muligt ud af indkomstejendommen kræver det en revisors sans for detaljer, en advokats forståelse af udlejer-lejerlovgivningen, en spåkones fremsynethed og, hvis du vælger at administrere din lejebolig selv, en udlejers faste, men venlige disposition.
“Der, hvor folk, der ønsker at blive udlejere, kommer til kort, er, at de ikke er klar over, hvor meget arbejde der ligger i det,” siger Diana George, grundlægger af DG Design Group.
Så før du springer ind, bør du overveje, om du har tid, vilje og dygtighed til at bruge på at administrere et lejemål. Selvom lejebolig betragtes som en passiv investering, betyder det ikke, at du er fuldstændig passiv til at administrere den.
Foreslået læsning: 5 tips til finansiering af investeringsejendomme
På lang sigt kan ejendomsinvesteringer sammenligne sig positivt med andre langsigtede investeringer såsom aktier, men resultaterne kan variere betydeligt afhængigt af omstændighederne i regionen og den specifikke ejendom. Du bør overveje, om du tror, du kan øge lejebetalingerne over tid, og hvorfor økonomien omkring ejendommen blandt andet understøtter det. Hvorvidt du finansierer ejendommen eller ej, og vilkårene for enhver finansiering kan have en væsentlig indflydelse på det afkast, du i sidste ende tjener.
Hvis det lyder som for meget at administrere en investeringsejendom, men du stadig er interesseret i fast ejendom, kan du overveje at eje en ejendomsinvesteringsfond eller en REIT. REIT'er er børsnoterede værdipapirer, der investerer i fast ejendom og typisk betaler en stor procentdel af deres indtjening tilbage til investorerne i form af udbytte. Dette kan være en måde at få eksponering for ejendomsinvesteringer uden besværet med ejendomsadministration.
2. Køb eller finansier? Analyser, hvad der er bedre for dig
Mens nogle finansielle eksperter insisterer på, at du aldrig bør købe et lejemål, medmindre du kan betale kontant for det, beder Jeremy Kisner, en senior formuerådgiver hos Surevest Wealth Management i Phoenix, om at være anderledes.
Foreslået læsning: 10 bedste langsigtede investeringer i 2024
“Gearing (det vil sige et realkreditlån) forstørrer typisk afkastet både på opsiden og nedadsiden,” siger Kisner, der ejer to lejeejendomme i Las Vegas.
Forestil dig for eksempel en udlejningsejendom købt for 100.000 USD kontant. Huset giver en husleje på 12.000 kroner årligt efter alle udgifter, såsom vedligeholdelse og forsikring, og beskattes med 1.000 kroner. Med en afskrivningsplan på 27,5 år og en indkomstskattesats på 20 procent, ville en investor tjene lidt over $9.500 i kontanter årligt. Så investorens årlige kontante afkast er omkring 9,5 procent. Ikke dårligt.
Her er, hvordan investoren, der bruger gearing, klarede sig, forudsat at det var det samme hus. Denne investor har et realkreditlån for 80 procent af huset, hvilket udgør 4 procent. Efter at have trukket driftsudgifterne såvel som yderligere renteudgifter fra, tjener denne investor næsten 5.580 $ i kontanter årligt. Med $20.000 investeret er investorens årlige kontante afkast omkring 27,9 procent.
Foreslået læsning: 11 bedste investeringer i 2024
Faktisk er situationen for den gearede ejer faktisk en lille smule bedre, end disse tal antyder. Det skyldes, at en del af lejen går til at betale ned på realkreditlånets hovedstol. Så mens investoren ikke kunne lomme pengestrømmen, fordi den blev brugt til at betale lånet, profiterede investoren stadig (og betalte skat) af disse penge.
Det er kraften ved gearing til at svinge en investors afkast.
George er enig: "Jeg er bestemt enig i at gå konventionelt (realkreditlån). Det er en rigtig god måde at maksimere dine dollars på.”
Foreslået læsning: 18 ideer til passiv indkomst, der hjælper dig med at tjene penge i 2024
Hvis du beslutter dig for at finansiere købet, skal du huske på, at du skal komme med en større udbetaling, end hvad der typisk kræves for et boliglån. De fleste långivere kræver en udbetaling på mindst 15 procent for en investeringsejendom. Du skal også have penge nok til at dække lukkeomkostninger, husejerforsikring, ejendomsskatter og vedligeholdelsesproblemer, der dukker op på ejendommen.
3. Find den rigtige placering
Det gamle ejendomsmæglermantra om vigtigheden af beliggenhed tager en interessant drejning, når det anvendes på indkomstejendomme.
“De bedste steder med den største påskønnelse er, hvor du potentielt vil have det værste cash flow med et lejemål,” siger Kisner.
Foreslået læsning: Hvad er renteinvestering? Fordele og ulemper
Hvorfor? Investorer kan tjene et afkast på to måder: cash flow og påskønnelse. I nogle områder vil investorer måske ønske højere cash flow for at kompensere dem for langsommere værdistigning. Men hvis investorer forventer, at et område vil stige betydeligt, kan de være villige til at give afkald på noget af pengestrømmen for at nyde denne påskønnelse. Resultatet: husværdistigningen overstiger væksten i husleje, og huse stiger, mens de giver relativt lavt cash flow.
“Som følge heraf skal ejendommen værdsætte mere for at kunne konkurrere som en investering med ejendomme i mindre eftertragtede områder,” siger Kisner.
Hans løsning: Tag fejl på siden af påskønnelse. Det er det, han gør med sine to lejemål, som på en god måneds tid knap nok går i balance. "Men hvis jeg holder dem, indtil jeg fylder 60 år, når de bliver betalt af, selv efter ejendomsskat og forsikring, fordobler jeg min socialsikringsindkomst," siger han.
Foreslået læsning: 5 måder at fordoble dine penge
4. Succes kræver et langsigtet perspektiv
Enheden Kisner har haft i 13 år har haft to lejere og lav vedligeholdelse, mens den anden har haft tre lejere på fire år - den sidste en bekostelig fraflytning.
Han tager de samme råd, som han giver sine kunder.
“Den måde, folk kommer i problemer med næsten alle investeringer, er, at de bare ikke holder fast i tingene længe nok,” siger Kisner. "Med huslejer er det faktisk ikke så slemt, hvis du går i balance på likviditetsbasis, fordi du nedbetaler hovedstolen og opbygger egenkapital på den måde. Så ser du forhåbentlig også en vis påskønnelse.”
Så hvis du ønsker at tjene penge på fast ejendom, skal du tænke langsigtet. Efterhånden som du betaler ned eller fjerner hovedstolen i årenes løb, bør du være i stand til at øge dit cash flow.
Foreslået læsning: Grundlæggende om aktiemarkedet: 8 tips til begyndere
5. Sørg for, at du er udlejer materiale
Hvis du køber en lejebolig, skal du så være din egen udlejer eller overlade 6-10 procent af din lejeindtægt til en administrationstjeneste? Selvom der ikke er noget rigtigt svar for alle, foretrækker George og Kisner at give arbejdet i underentreprise.
“De laver baggrundstjekket på din lejer, sørger for, at de underskriver lejekontrakten og betaler deres husleje til tiden,” siger George. "Det frigør dig til at administrere dine penge, ikke din ejendom og lejere.”
Kathy Hertzog, tidligere præsident for Erie, Pennsylvania-baserede LandlordAssociation.org, siger, at der er en potentielt stejl ulempe ved at være din egen udlejer.
“Kommer man for tæt på sine lejere, og lejerne har økonomiske problemer, kan man komme til at sidde fast, fordi man ikke vil smide dem ud,” siger hun. "Du skal være meget professionel omkring det, for hvis nogen ikke betaler deres husleje, stjæler de fra dig.”
Foreslået læsning: Sådan begynder du at investere i 2024
Oven i dette spørgsmål, er du tryg ved at træffe de udøvende beslutninger, der skal træffes i forbindelse med forvaltningen af en ejendom? Vil du reparere eller ende med at udskifte det defekte klimaanlæg eller utætte opvaskemaskine? Du bliver nødt til at ringe til, hvad der er den bedste fremgangsmåde.
6. Budget for det uventede
Manglende planlægning af de utallige udgifter ved at eje et lejemål kan blive en hurtig vej til katastrofe.
“Som udlejer vil du gerne spare omkring 20 procent til 30 procent af din lejeindtægt til vedligeholdelse, vedligeholdelse og nødsituationer,” siger Hertzog.
Foreslået læsning: Investering vs. handel: Hvad er bedst for dig?
“Du vil være sikker på, at du ikke bare lever af det,” siger hun, “for når der så sker noget stort, har du ingen penge til at ordne det, og nu sidder du fast, fordi du er udlejer med en ejendom der skal repareres hurtigt, og de penge har du ikke.”
Kisner kunne ikke være mere enig: "Det har været min erfaring, at man altid undervurderer alle de forskellige udgifter, der har en måde at komme op på og altid overvurderer, hvor positivt pengestrømmen vil være," siger han.
7. Husk at forny dine lejemål
Hvis mor-og-pop-udlejere har en iøjnefaldende blind plet, er det den manglende fornyelse af lejers lejekontrakter i tide, ifølge George.
Foreslået læsning: De bedste ETF'er for 2024
“Man vil blive overrasket over, hvor mange udlejere, der ikke fornyer deres lejemål hvert år, så de lader deres lejere gå på lejekontrakter fra måned til måned,” siger hun. "Hvad er der galt med det? Hvad der er galt er, at hele deres tankegang er, at nu, hvis jeg vil have min lejer ud, kan jeg ikke, for nu er de ikke bundet til en lejekontrakt.”
“De kan heller ikke hæve huslejen,” siger George. »Den eneste måde, du kan ændre huslejen på, er, hvis du får dem til at underskrive en blanket, der ændrer lejekontrakten hvert år. Sådan holder du dine lejere i skak. Når man lader det glide sådan, kan det være rigtig svært at få sine lejere tilbage på sporet,” siger George.
Afhængigt af stat, amt og by, hvor ejendommen er beliggende, kan udlejere give besked om fraflytning i en bestemt periode. I Californien, hvor George er baseret, kræver staten, at udlejere giver 60 dages varsel for lejere, der har boet i ejendommen i mere end et år (eller 30 dage i mindre end et år), selvom situationen kan være anderledes i huslejekontrollerede byer. Udlejer kan også tilbyde en ny lejekontrakt på samme tid.
8. Ønsker du langtidslejere? Overvej afsnit 8
Pludselig lejers ledighed er enhver udlejningsejers bane.
Foreslået læsning: Sådan vælger du en finansiel rådgiver: 6 tips til at finde den rigtige
“Hver måned, hvor et lejemål står ledigt, skal du betale realkreditlån, forsyningsselskaber og vedligeholdelse ud af lommen, så turnaround er en af de ting, du skal løse rigtig hurtigt,” siger Hertzog.
En populær løsning? Giv Section 8-lejere en chance.
Sektion 8, også kaldet Department of Housing and Urban Development's Housing Choice Voucher Program, begrænser typisk huslejen for amerikanere med lav indkomst, som kvalificerer sig til 30 procent af deres justerede månedlige indkomst. Mens nogle udlejere er skeptiske over for papirarbejdet og potentielle vedligeholdelsesproblemer, som nogle Section 8-lejere præsenterer, ser Hertzog positivt på Section 8-lejere.
“Ældre befolkninger og personer med handicap er normalt fremragende lejere. De tager sig fremragende af ejendommen, fordi dette er deres hjem. Det er her, de gerne vil være. Plus, hvis de ikke betaler deres husleje eller ødelægger dit hjem, risikerer de at miste deres § 8-voucher,” siger hun.
Foreslået læsning: Hvad er gensidige fonde?
En ulempe ved Section 8-lejere er, at det kan være sværere at øge huslejen over tid, hvilket kan påvirke din evne til at opveje stigende omkostninger med højere lejeindtægter.
9. Glem ikke lejebolig på skattetidspunktet
Der er en enestående solstråle, der stråler ned over indkomstejere hvert forår, når de lurer sammen med deres revisor for at forberede deres føderale selvangivelse.
“Når du har din egen bolig, kan du afskrive renten, og det er det hele,” siger George.
Foreslået læsning: Gennemsnitligt investeringsafkast: Hvad er et godt afkast?
“Men når du ejer en investeringsejendom, giver din Schedule E skatteformular dig mulighed for at afskrive næsten alt under solen, fra maling af hjemmet til udskiftning af pærer.
“Så selvom du har lejeindtægter at indberette, kan du vise mindre indkomst, end du faktisk indsamler, og afskrive din afdrag på realkreditlån og renter, mens du samtidig opbygger egenkapital,” siger George.
Det er den kraftfulde kombination af skattefordele og investeringsafkast, der hjælper med at holde investorerne interesserede i lejeboliger.
10. Forstå, hvordan lejelovgivningen fungerer
Statslige og lokale udlejer-lejelove kan fungere som et åbent brønddæksel for lejere, der ignorerer dem, ifølge Hertzog.
Foreslået læsning: Gensidig fond vs. ETF: Er ETF'er en bedre investering?
Et eksempel på dette er lejers sikkerhedsdepositum. Det er ikke så nemt som at samle og opbevare pengene.
“Der er bestemt bogføring involveret. Du skal have den konto for hver enkelt lejer og beholde de penge på den konto og gemme dem,” siger Hertzog. "Sikkerhedsdepositumslovgivningen regulerer, hvor meget tid du har til at returnere et depositum, når lejemålet ophører, minus eventuelle udgifter til rengøring og reparation, som alle skal specificeres.”
“I nogle stater, hvis du ikke afleverer det, kan lejeren gå efter udlejeren for at få det dobbelte af deres depositum for ikke at returnere det inden for den angivne tidsperiode,” siger hun.
Foreslået læsning: Sådan køber IPO-aktier
Dette er naturligvis kun ét aspekt af lovene omkring lejebolig, og der er mange andre, som udlejere skal kende for at undgå at løbe på kant med dem. Du vil gerne være bekendt med reglerne omkring fraflytning, fair boligforhold og andre lovmæssige krav.
Bundlinjen
Lejebolig kan være en glimrende investering, hvis du griber det an på en forretningsmæssig måde. Men du vil gerne forstå (så meget som muligt), hvad du går ind til, før du lægger dine penge fra dig. Selvom appellen ved at generere en passiv månedlig indkomst med fast ejendom er stor, er det vigtigt at huske, at det ofte kræver meget arbejde at holde den indkomst flydende.
