Efter en stor stigning i boligpriserne det seneste år ser det ud til, at markedet begynder at aftage. Ikke desto mindre er prisændringer fortsat positive. Den gode nyhed er, at renterne stadig er lave, hvilket giver mulighed for potentielle ejendomsinvestorer, der ikke sidder på bunker af kontanter.
Selvom det er svært nok i sig selv at vælge en stor investeringsejendom, hvordan skal du så finansiere det, når du først har fundet det perfekte hus eller lejlighed? Lidt kreativitet og forberedelse kan bringe finansiering inden for rækkevidde for mange ejendomsinvestorer.
Her er fem tips til finansiering af investeringsejendomme:
- Foretag en betydelig udbetaling
- Vær en "stærk låntager”
- Henvend dig til en lokal bank
- Spørg om ejerfinansiering
- Tryk på din egenkapital
Hvis du er klar til at låne til en boliginvesteringsejendom, kan disse tips hjælpe med at forbedre dine chancer for succes.
Foreslået læsning: 18 ideer til passiv indkomst, der hjælper dig med at tjene penge i 2024
1. Foretag en betydelig udbetaling
Da realkreditforsikring ikke dækker investeringsejendomme, skal du generelt sætte mindst 20 procent ned for at sikre traditionel finansiering fra en långiver. Hvis du kan lægge 25 procent ned, kan du kvalificere dig til en endnu bedre rente, ifølge realkreditmægler Todd Huettner, præsident for Huettner Capital i Denver.
En større udbetaling giver dig “mere hud i spillet” og derfor mere at tabe, hvis investeringen ikke lykkes. Det kan være et stærkt incitament, og en større udbetaling giver også banken større sikkerhed mod at miste sin investering. Hvis investeringen går dårligt, vil du miste hele din indsats, før banken begynder at tabe penge i ejendommen.
Hvis du ikke har udbetalingspengene, kan du prøve at få et nyt pant i ejendommen, men det vil sandsynligvis blive en kamp op ad bakke.
2. Vær en "stærk låntager”
Selvom mange faktorer - heriblandt belåningsgraden og politikken for den långiver, du har med at gøre med - kan påvirke vilkårene for et lån på en investeringsejendom, bør du tjekke din kreditscore, før du forsøger en handel.
Foreslået læsning: Sådan investerer du i fast ejendom
“Under [en score på] 740 kan det begynde at koste dig yderligere penge for den samme rente,” siger Huettner. ”Under 740 skal du betale et gebyr for at få renten til at forblive den samme. Det kan variere fra en fjerdedel af et point til 2 point for at holde den samme rate.”
Et point svarer til én procent af realkreditlånet. Så et point på et $100.000 lån ville svare til $1.000. (Her er, når det er umagen værd at købe point.)
Alternativet til at betale point, hvis din score er under 740, er at acceptere en højere rente.
Foreslået læsning: 11 bedste investeringer i 2024
Derudover er det blevet en del af udlånsligningen at have reserver i banken til at betale alle dine udgifter - personlige og investeringsrelaterede - i mindst seks måneder.
“Hvis du har flere lejeboliger, vil (långivere) nu have reserver for hver ejendom,” siger Huettner. ”På den måde, hvis du har ledige stillinger, er du ikke død.”
3. Henvend dig til en lokal bank eller mægler
Hvis din udbetaling ikke er helt så stor, som den burde være, eller hvis du har andre formildende omstændigheder, kan du overveje at gå til en nabolagsbank for finansiering i stedet for en stor national finansiel institution.
Foreslået læsning: 10 tips til køb af lejebolig
“De vil have lidt mere fleksibilitet,” siger Huettner. De kender måske også det lokale marked bedre og har mere interesse i at investere lokalt.
Realkreditmæglere er en anden god mulighed, fordi de har adgang til en bred vifte af låneprodukter - men foretag nogle undersøgelser, før du beslutter dig for en.
“Hvad er deres baggrund?” spørger Huettner. "Har de en universitetsuddannelse? Tilhører de nogen faglige organisationer? Du skal gøre en lille smule due diligence.”
4. Bed om ejerfinansiering
I de dage, hvor næsten alle kunne kvalificere sig til et banklån, plejede en anmodning om ejerfinansiering at gøre sælgere mistænksomme over for potentielle købere. Men nu er det mere acceptabelt, fordi kreditgivningen er blevet strammet, og standarderne for låntagere er øget.
Foreslået læsning: 10 bedste langsigtede investeringer i 2024
Du bør dog have en spilleplan, hvis du beslutter dig for at gå denne rute.
“Du er nødt til at sige: 'Jeg vil gerne lave ejerfinansiering med dette beløb og disse vilkår', siger Huettner. ”Du skal sælge sælgeren på ejerfinansiering, og på dig.”
Denne spilplan viser sælgeren, at du er seriøs omkring transaktionen, og at du er klar til at gøre en reel handel baseret på de praktiske antagelser, som du har præsenteret.
5. Tryk på din egenkapital
Hvis du har en betydelig del af egenkapitalen i din primære bolig eller anden investeringsejendom, kan du bruge det som finansieringsform. Hvis du vil udnytte din boligkapital, er der et par måder at gøre det på.
Foreslået læsning: Sådan investerer du i obligationer
Ejendomslån
En mulighed for at udnytte din boligkapital er et boliglån. Fordelen ved disse lån er, at de er sikret af egenkapitalen i dit hjem. Det gør, at renterne kan være relativt lave med en tilbagebetalingstid på op til 30 år. For dem med god kredit kan renterne være endnu lavere.
Hjem egenkapital kreditlinje
En boligkreditlinje er en anden måde at udnytte din boligkapital på. Disse lån er også sikret af din egenkapital, men i dette tilfælde trækker du midlerne efter behov i stedet for som et engangsbeløb. Boligkredit kan have lavere rentesatser end boliglån, men renterne er variable. Således kan du komme til at betale en højere rente på din boligkredit i fremtiden.
Udbetaling refinansiering
En udbetalingsrefinansiering udbetaler dit eksisterende realkreditlån og erstatter det med et nyt, større. Det giver dig så adgang til forskellen på det gamle realkreditlån og det nye i form af kontanter. Du kan derefter bruge disse kontanter til at finansiere dine investeringsejendomme. Det nye lån har ofte en lavere rente eller kortere tilbagebetalingstid også.
Andre kreative finansieringsmuligheder
Hvis alt andet fejler, er du nogle gange nødt til at være kreativ. Heldigvis er der flere andre tilgængelige muligheder for at finansiere din investeringsejendom.
Foreslået læsning: Gensidig fond vs. ETF: Er ETF'er en bedre investering?
Peer-to-peer udlån
Peer-to-peer-udlån er blevet populært i de senere år med flere låneplatforme, der dukker op online. Dette er en måde for investorer at komme i kontakt med låntagere, der har brug for finansiering til forskellige formål. Investorer kan lide dem som en form for alternativ investering, men der er selvfølgelig også nogen på den anden side. Gebyrer og renter er generelt lave, afhængigt af kreditværdigheden.
Fix-and-flip lån
Fix-and-flip-lån, som navnet antyder, er generelt kortfristede lån beregnet til husflipper. Disse er hårde pengelån med renter typisk i intervallet 12 til 18 procent plus to til fem point. Hvis du støder på en ejendom, du gerne vil reparere og sælge inden for de næste 12 til 18 måneder, kan et fix-and-flip-lån være et kig værd.
Livsforsikringer
Livsforsikring kan betragtes som et likvidt aktiv (afhængigt af typen), hvilket er at foretrække for långivere. Især en permanent livsforsikring giver dig nem adgang til kontanter. Du kan låne mod de penge, som kan hjælpe, når du skal købe ny bolig. Dette gør dig mere attraktiv for långivere og kan gøre det lettere at sikre finansiering.
Kreditkort og personlige lån
Kreditkort og personlige lån kan være en nem måde at finansiere en del af dit boligkøb på. Nogle kreditkort har nul procent introduktionstilbud, og personlige lån kan give dig mulighed for at låne op til omkring $100.000.
Foreslået læsning: 8 bedste kortsigtede investeringer i 2024
Selvom begge er en bekvem form for finansiering, har personlige lån ofte høje renter, ligesom kreditkort efter ethvert introduktionstilbud. Dette burde således ikke være din første mulighed, men det kan give lidt ekstra finansiering i en knivspids.
Marginlån
Marginlån er en kreditlinje, der kan bruges til at finansiere en ejendom og er bakket op af en låntagers investeringer. De bruges typisk som et kortsigtet finansieringsværktøj og kommer med en række risici, såsom margin call og forstærkede tab, hvis din investeringsportefølje falder i værdi.
Brug fast ejendom til at skabe pensionsindkomst
Fast ejendom er en populær måde for enkeltpersoner at generere pensionsindkomst på. Faktisk er det nu amerikanernes foretrukne langsigtede investering, ifølge en nylig undersøgelse.
Foreslået læsning: Hvad er gensidige fonde?
Denne popularitet afhænger delvist af, at fast ejendom producerer en konstant strøm af indkomst, da investorer opkræver en regelmæssig månedlig leje fra deres lejere. For pensionister er en fast indkomst præcis den slags sikkerhed, de leder efter, når de ikke er fuldt beskæftigede.
Og pensionister har opside på den indkomst. Over tid kan en velforvaltet ejendom øge sin husleje og lægge flere penge i investorernes lommer hver måned. Ejendommen kan også stige i værdi, så når det bliver tid til at sælge eller endda investere i en anden ejendom, er der egenkapital, der kan udnyttes. Selvfølgelig har investeringsejendomme andre fordele, især omkring skatter.
Hvis du ikke ønsker at gå direkte ind i forvaltningen af ejendom, kan du købe det via ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) på aktiemarkedet og lade en professionel forvalter tage sig af alle problemerne. REITs er enormt populære blandt pensionister på grund af deres konstante udbytte.
Foreslået læsning: Hvad er aktier, og hvordan fungerer de?
Bundlinjen
Fast ejendom er normalt et langsigtet spil, hvor gevinsterne har en tendens til at komme over tid. Men uanset hvordan du investerer i fast ejendom, kan du tjene penge, hvis du følger smarte principper for at investere.
Når du finansierer ejendom, skal du sørge for, at du har råd til betalingerne, når du optager lånet. Når du så betaler ned på lånet over tid, så overvej, hvordan du muligvis kan reducere renteudgifterne yderligere baseret på din solide lånehistorik og lavere udestående lånesaldo.
Foreslået læsning: Hvad er stablecoins, og hvorfor investere i dem?
