Ejendomsinvestering er populært, og måske nu mere end nogensinde, da lave realkreditrenter gør det mere overkommeligt at komme i gang med fast ejendom. Faktisk elsker amerikanere fast ejendom, og en undersøgelse fra 2021 viste, at det var deres foretrukne langsigtede investering, og endda slog aktier ud.
Forbrugere har en række forskellige måder, hvorpå de kan investere i fast ejendom, herunder mange muligheder ud over blot at blive udlejer, selvom det er en gennemprøvet mulighed for dem, der ønsker at administrere en ejendom selv. Plus, nye forretningsplatforme gør det nemmere end nogensinde at investere i fast ejendom uden at skulle komme med titusindvis eller mere i kontanter.
Nedenfor er fem gennemtestede metoder til at investere i fast ejendom, og hvad du skal være opmærksom på.
5 bedste måder at investere i fast ejendom
Mens mange mennesker engagerer sig i fast ejendom for at skabe et investeringsafkast, kan det også handle om blot at finde et sted at bo. Så for mange er en ejendomsinvestering deres hjem.
Foreslået læsning: 18 ideer til passiv indkomst, der hjælper dig med at tjene penge i 2024
1. Køb din egen bolig
Du tænker måske normalt ikke på din første bolig som en investering, men mange mennesker gør det. Det er en af de bedste måder for dig at investere i fast ejendom, og det tilbyder adskillige fordele.
Den første fordel er at opbygge egenkapital i dit hjem fra dine månedlige betalinger i stedet for at betale husleje, der altid ser ud til at stige år efter år. En del af dit månedlige realkreditlån går så at sige i din egen lomme. Eksperter er dog stadig uenige om fordele og ulemper ved at eje sit eget hjem, og en bolig er ikke et køb for enhver pris, som boligkøbere i 2000'erne lærte.
Hvis du planlægger at blive i et område på lang sigt, kan det give mening at købe et hjem, fordi du vil være i stand til at låse en månedlig betaling ind, der kan være lige så overkommelig som husleje. Derudover behandler banker ejerejendomme mere gunstigt, hvilket giver låntagere en lavere belåningsrente og kræver en lavere udbetaling. Du kan muligvis også trække renteudgifter fra i din skat.
Renterne på realkredit er tæt på historiske lavpunkter, hvilket er med til at gøre boliger mere overkommelige, end de har været i den seneste tid. Det er derfor ikke overraskende, at efterspørgslen er steget.
Foreslået læsning: 10 bedste langsigtede investeringer i 2024
“For ejere og beboere er det nu det bedste tidspunkt at investere, fordi de aldrig vil få så lave afdrag på realkreditlån og kan få flere kvadratmeter til deres prispunkt,” siger Chris Franciosa, hovedagent hos Compass Real Estate i Delray Beach, Florida.
Fordele: Bo i din egen ejendom i stedet for at betale husleje, boligprisstigning, forstørret afkast gennem gearing, potentielle skattelettelser for realkreditlån, faste langsigtede betalinger.
Ulemper: Løbende omkostninger til ejendomsvedligeholdelse, betydelig udbetaling kan være påkrævet, potentiale for tvangsauktion, hvis ikke kan betale realkreditlånet.
Foreslået læsning: 10 tips til køb af lejebolig
Hvordan du tjener penge: Kapitalstigning, opbygning af egenkapital, potentiel skattefradrag på opskåret værdi.
2. Køb en lejebolig og bliv udlejer
Hvis du er klar til at træde op til det næste niveau, kan du prøve dig frem med en boligudlejningsejendom som f.eks. et enfamiliehus eller en duplex. En af de større fordele ved denne form for ejendom er, at du kender standarderne på markedspladsen, og markedet kan være lettere at måle, i modsætning til kommercielle ejendomme, såsom et indkøbscenter.
En anden fordel er, at det kan kræve en lavere investering at komme i gang med eksempelvis et enfamiliehus. Du kan muligvis komme ind i en ejendom med $20.000 eller $30.000 i stedet for de potentielt hundredetusinder, der kræves for en kommerciel ejendom. Du kan muligvis købe det endnu billigere, hvis du er i stand til at finde en attraktiv nødstedt ejendom via en tvangsauktion.
Foreslået læsning: 5 tips til finansiering af investeringsejendomme
Du bliver generelt nødt til at betale en betydelig udbetaling for at starte, ofte så meget som 30 procent af købsprisen. Så det kan være uoverkommeligt, hvis du lige er startet og ikke har en stor bankroll endnu. En vej uden om dette kan være at købe en lejebolig, som du også bor i.
En anden ulempe er, at du for eksempel skal administrere ejendommen og træffe beslutninger om, hvad der skal opgraderes. Mens det at eje ejendom betragtes som en passiv aktivitet i skattemæssig henseende, kan det ende med at blive alt andet end passivt som udlejer. Og hvis en lejer dukker op på huslejen, skal du stadig komme med de månedlige betalinger, for at du ikke går i misligholdelse med lånet.
Bemærk også, at fast ejendom er relativt illikvide og normalt kræver et betydeligt mæglerhonorar, ofte 6 procent af salgsprisen, så du normalt ikke kan sælge med det samme og uden at der bliver taget en stor bid. Det er nogle af de større ulemper, men udlejere har også andre måder at rode op på.
Foreslået læsning: 11 bedste investeringer i 2024
Historisk lave renter på realkredit kan gøre denne vej mere overkommelig end i den seneste tid. En 1031-børs kan også hjælpe dig med at rulle din investering til en ny skattefri.
Fordele: Kan starte i det små med boligejendomme, praktisk ledelse (til den rigtige type person), afskrivninger giver ejendom mulighed for at generere skattefrit cash flow, prisstigning, forstørrede afkast gennem gearing, skatteafskrivninger for realkreditrenter.
Ulemper: Hands-on ledelse, behov for at følge med afdrag på realkreditlån uanset lejere, løbende omkostninger til ejendomsvedligeholdelse, større udbetaling end for ejerejendomme, høje provisioner.
Hvordan du tjener penge: Kapitalstigning, voksende huslejer og egenkapital over tid, 1031 skattefrie børser.
Foreslået læsning: Investering vs. handel: Hvad er bedst for dig?
3. Overvej at vende huse
Hus-flipping er blevet mere en populær mulighed for at investere i fast ejendom, men det kræver et skarpt øje for værdi og mere operationel ekspertise end at blive en langsigtet udlejer. Denne vej kan dog hjælpe dig med at opnå en hurtigere fortjeneste end at være udlejer, hvis du gør det rigtigt.
Den største fordel ved denne tilgang er, at du kan tjene penge hurtigere end ved at administrere din egen ejendom, men den nødvendige ekspertise er også højere. Typisk finder husflipper undervurderede ejendomme, der skal ryddes op eller endda totalrenoveres. De foretager de nødvendige ændringer og opkræver derefter markedsværdi for husene, hvor de tjener på forskellen mellem deres totalpris (købspris, genoptræningsomkostninger osv.) og salgsprisen.
Husflipper har brug for et skarpt blik for, hvad der kan ordnes til en rimelig pris og det ufikselige. De skal også vurdere, hvad et hus senere kan sælges for. Fejlberegn, og deres fortjeneste kan hurtigt fordampe, eller endnu værre, blive til et direkte tab. Eller et hus sælges måske ikke hurtigt, og så sidder husflipperen fast og betaler renter på et lån, indtil en køber kan findes.
Husflipper kan henvende sig til ikke-traditionelle finansieringskilder, da de ofte foretrækker at holde huse i måneder frem for år. Plus, lukkeomkostningerne for et traditionelt realkreditlån er høje.
Foreslået læsning: 5 måder at fordoble dine penge
Hus-flipping får det faktisk til at føles som en passiv aktivitet at være udlejer. Du bliver nødt til at styre en besætning af mennesker, der udfører mange, hvis ikke alle, reparationerne, og du skal være drivkraften i hver transaktion for at sikre, at den bliver udført og kommer ind på budgettet eller derunder. Og du vil altid være på udkig efter en anden aftale, da du kun får betalt, når du vender en ejendom.
House-flippers kan også drage fordel af 1031 skattefrie børser, hvis de ruller provenuet fra en investering til en anden inden for en vis periode og i henhold til visse regler.
Fordele: Kan starte i det små med boligejendomme, praktisk ledelse (til den rigtige type person), forstørrede afkast gennem gearing, potentielt hurtige investeringsgevinster (hvis du har evnerne).
Ulemper: Praktisk ledelse, behov for at holde trit med afdrag på realkreditlån, selvom der ikke genereres indtægter, forudgående omkostninger til ejendomsrenovering, kræver et skarpt øje for værdi og evnen til at organisere og administrere et team af fagfolk.
Foreslået læsning: Gensidig fond vs. ETF: Er ETF'er en bedre investering?
Hvordan du tjener penge: Køber undervurderet ejendom og genoptræner, sælger for mere og gentager, 1031 skattefrie ombytninger.
4. Køb en REIT
I modsætning til tidligere muligheder er de næste to måder at investere i fast ejendom virkelig passive på. At købe en REIT, eller ejendomsinvesteringsfond, er en fantastisk mulighed for dem, der ønsker afkastet af fast ejendom med likviditeten og den relative enkelhed ved at eje en aktie. Og du kan også få udbytte.
REIT'er har adskillige fordele i forhold til traditionelle ejendomsinvesteringer og kan gøre processen meget lettere:
- Der kræves færre penge for at starte, potentielt kun $20 eller $30, afhængigt af aktien
- Ingen besvær med at administrere en ejendom (f.eks. ingen telefonopkald kl. 03.00)
- Meget likvide, og REIT-aktier kan sælges på enhver dag, markedet er åbent
- Transaktionsomkostninger er $0, da mæglere har skåret ned i provisioner
- Attraktive langsigtede afkast med et gennemsnit på 10,6 procent i de 10 år frem til 31. august 2021
- Regelmæssige kvartalsvise udbytter, hvor de bedste REIT'er vokser deres udbetaling over tid
- Diversificering på tværs af mange ejendomme eller endda på tværs af ejendomssektorer
Investering i REIT'er er dog ikke uden sine egne ulemper. Som enhver aktie kan prisen på en REIT svinge, efterhånden som markedet svinger. Så hvis markedet falder, kan REIT-priserne følge med. Det er mindre af et problem for langsigtede investorer, der kan ride en dukkert, men hvis du har brug for at sælge din aktie, får du muligvis ikke, hvad den er værd på noget tidspunkt.
Foreslået læsning: Sådan køber du aktier: En trin-for-trin guide
Hvis du køber individuelle REIT-aktier, skal du analysere dem omhyggeligt ved at bruge værktøjerne fra en professionel analytiker. En måde at undgå denne ulempe på er dog at købe en REIT-fond, som ejer mange REIT'er og dermed diversificerer din eksponering til en hvilken som helst virksomhed eller sektor.
At investere i en REIT er en fantastisk måde at starte på for en nybegynder med lidt kontanter, men du bliver også nødt til at arbejde på det, da der stadig er nogle måder at ødelægge en REIT-investering på.
Fordele: Kan starte med næsten ethvert pengebeløb, ingen praktisk styring, likvide investeringer, regelmæssigt udbytte, muligheden for nemt at diversificere beholdningen, udskudt skat på kapitalgevinster, hvis aktiver holdes.
Foreslået læsning: De bedste ETF'er for 2024
Ulemper: REIT-aktier kan svinge, REIT'er opretholder meget gæld, mangel på gennemsigtighed i investeringer.
Hvordan du tjener penge: Kapitalstigning, voksende strøm af udbytte.
5. Brug en online ejendomsplatform
En online ejendomsplatform som f.eks. Fundrise eller Crowdstreet kan hjælpe dig med at komme ind i fast ejendom på større kommercielle aftaler uden at skulle kaste hundredtusindvis eller endda millioner ned på en aftale. Disse platforme hjælper med at forbinde udviklere med investorer, der ønsker at finansiere fast ejendom og drage fordel af, hvad der kan være ret attraktive potentielle afkast.
Foreslået læsning: Hvad er gensidige fonde?
Den store fordel for investorer her er potentialet for at få en del af en lukrativ handel, som de måske ellers ikke har kunnet få adgang til. Investorer kan muligvis deltage i gældsinvesteringer eller aktieinvesteringer, afhængigt af de specifikke aftalevilkår. Disse investeringer kan betale kontantudlodninger og kan tilbyde potentiale for afkast, der ikke er korrelerede til økonomien, hvilket giver investorerne en måde at diversificere deres porteføljes eksponering mod markedsbaserede aktiver.
Disse platforme har dog nogle ulemper. Nogle accepterer muligvis kun akkrediterede investorer (såsom enkeltpersoner med en nettoværdi på $1 million eller mere), så det er muligvis ikke muligt at bruge dem, hvis du ikke allerede har penge. Selvom nogle platforme muligvis kræver en minimumsinvestering på 25.000 USD, kan andre lade dig komme ind af døren med 500 USD.
Platformene opkræver også et administrationsgebyr årligt, ofte 1 procent, og de kan tilføje andre gebyrer oven i det. Det kan forekomme dyrt i en verden, hvor ETF'er og investeringsforeninger kan opkræve så lidt som nul procent for at opbygge en diversificeret portefølje af aktier eller obligationer.
Selvom platforme kan undersøge deres investeringer, bliver du nødt til at gøre det samme, og det betyder, at du skal bruge færdighederne til at analysere muligheden. Investeringerne er ofte relativt illikvide, med kun begrænsede muligheder for indløsning, indtil et givet projekt er afsluttet. Og i modsætning til investeringer i en REIT eller endda din egen lejeejendom, når en handel er afsluttet, og din investering er returneret, skal du muligvis finde en anden aftale for at holde din portefølje i vækst.
Foreslået læsning: Sådan investerer du i aktier: En trin-for-trin guide til begyndere
Fordele: Ingen praktisk ledelse, kan normalt starte med færre forhåndspenge end på en direkte ejendomsinvestering, regelmæssigt udbytte, evnen til nemt at diversificere beholdninger, udskudt skat på kapitalgevinster, hvis aktiver holdes.
Ulemper: Mangel på likviditet, højere forudgående omkostninger end investering i børsnoterede REIT'er, manglende gennemsigtighed i investeringer, høje gebyrer på investeringer.
Hvordan du tjener penge: Kapitalstigning, udbytte eller rentebetalinger.
Er fast ejendom et godt sted at investere?
Giver det mening for dig at investere i fast ejendom? Du bliver nødt til at spørge dig selv, hvilken slags investor du er villig til at være. Du kan tjene mange penge på hver form for ejendomsinvestering, så det er mere et spørgsmål om din økonomiske stilling og din vilje til at gøre det nødvendige. Investeringstypen bør matche dit temperament og dine færdigheder, hvis det overhovedet er muligt.
Foreslået læsning: Aktiv investering vs. passiv investering: Hvad er forskellen?
Især bør potentielle investorer stille sig selv spørgsmål på tværs af tre brede områder:
- Finansielle ressourcer: Har du ressourcerne til at investere i en given ejendomsinvestering? Der er muligheder på alle investeringsniveauer. Har du ressourcer til at betale et realkreditlån, hvis en lejer ikke kan? Hvor meget er du afhængig af dit daglige arbejde for at holde investeringen i gang?
- Vilje: Har du lyst til at fungere som udlejer? Er du villig til at arbejde med lejere og forstå lejelovgivningen i dit område? Eller vil du foretrække at analysere handler eller investeringer såsom REIT'er eller dem på en online platform? Vil du imødekomme kravene til at drive en husflippende virksomhed?
- Viden og færdigheder: Mens mange investorer kan lære på jobbet, har du særlige færdigheder, der gør dig bedre egnet til én type investering end en anden? Kan du analysere aktier og opbygge en attraktiv portefølje? Kan du reparere din lejebolig eller reparere en flipper og spare et bundt på betalende fagfolk?
“Hvis din pension er på spil, er det bedst at overlade 'spekulationerne' til eksperterne og fokusere på brancher, som du har en dybere forståelse af, så du nemt kan følge udviklingen i dine investeringer,” siger James Richman, CEO hos JJ Richman, en formueforvalter.
Du vil gerne forstå dine egne færdigheder, evner og vilje for at vurdere, hvilken form for investering der passer bedst. Og du behøver ikke tilføje fast ejendom til din aktivportefølje for at klare dig godt. Mange investorer holder sig udelukkende til aktier med det mål at svare til markedets langsigtede afkast på omkring 10 procent årligt og nyde fordelene ved passiv investering.
Top skattefordele ved at investere i fast ejendom
Skattefordelene på fast ejendom varierer meget, afhængigt af hvordan du investerer, men investering i fast ejendom kan give nogle betydelige skattefordele. Lad os gennemgå dem baseret på investeringstypen:
Foreslået læsning: Grundlæggende om aktiemarkedet: 8 tips til begyndere
Din egen bolig
- Du kan muligvis trække eventuelle renteudgifter fra dit realkreditlån, afhængigt af din specifikke økonomiske situation.
- Hvis du specificerer din selvangivelse, kan du trække op til 10.000 $ i ejendomsskat.
- Når du sælger din bolig, kan du også modtage 250.000 USD i kapitalgevinst (eller 500.000 USD for at indgive et ægteskab i fællesskab) skattefrit, hvis du har boet i huset i to år og to af de sidste fem år.
Din lejebolig
- Du kan trække ejendomsskatter fra enhver lejeindtægt, hvilket reducerer eventuelle skattepligtige gevinster.
- Du kan også trække dine renteudgifter og afskrivninger fra, hvilket reducerer din skattepligtige indkomst yderligere, selvom du fortsætter med at indsamle pengestrømmen.
- Når du senere sælger investeringsejendommen, beregnes skatterne på dens lavere afskrevne værdi. Men hvis du flytter provenuet fra et salg ind i et nyt hus og følger 1031-reglerne, kan du udskyde skatterne af gevinsten.
Hus-flipping
- Ved at rulle deres indtægter ind i deres næste aftale og følge reglerne om 1031-børser, kan investorer blive ved med at udskyde enhver skat på gevinster - så længe de kan blive ved med at finde gode ejendomshandler.
REITs
- REIT'er tilbyder en attraktiv skatteprofil - du vil ikke pådrage dig nogen kapitalgevinstskat, før du sælger aktier, og du kan besidde aktier bogstaveligt talt i årtier for at undgå skattemanden.
- Faktisk kan du give aktierne videre til dine arvinger, og de vil ikke skylde nogen skat af dine gevinster.
- REIT'er er skatteeffektive, fordi de ikke betaler skat på virksomhedsniveau, hvilket betyder, at alle penge, der udbetales til dig, kun er blevet beskattet én gang.
Online ejendomshandler
- Skatten på disse investeringer kan variere afhængigt af præcis den type investering, du foretager.
- Nogle investeringer er teknisk set REIT'er og vil derfor blive behandlet i overensstemmelse med den skattemæssige opsætning (uden skat på virksomhedsniveau), mens andre kan være gælds- eller egenkapitalinvesteringer.
- Generelt vil enhver indkomst, såsom en kontantudlodning fra disse, være skattepligtig i det år, den modtages, mens enhver skat på kapitalgevinster vil blive udskudt, indtil den er realiseret.
Bundlinjen
Investorer, der ønsker at komme ind i ejendomsspillet, har en række muligheder for mange slags budgetter. Fast ejendom kan være en attraktiv investering, men investorer vil være sikre på at matche deres type investering med deres vilje og evne til at administrere den, herunder tidsforpligtelser.
