Wenn Sie sich Wiederholungen von HGTVs „Income Property“ angesehen haben und sich gefragt haben, ob es an der Zeit ist, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen und Vermieter zu werden, sind Sie nicht allein.
Zwischen einem jüngsten Anstieg der Inflation, historisch niedrigen Zinsen und der Stimmung der Millennials, zu mieten statt zu besitzen, hat der Kauf von Mietimmobilien in den letzten Jahren zugenommen.
Tatsächlich sind Immobilien heute die beliebteste langfristige Investition der Amerikaner. Immobilieninvestitionen werden seit 2012 durchweg als eine der Top-Optionen eingestuft.
Sollten Sie den Sprung in ein Mietobjekt wagen? Experten bieten ein qualifiziertes Ja an, vorausgesetzt, Sie machen zuerst Ihre Hausaufgaben. Hier sind 10 Dinge, die Sie beachten sollten, bevor Sie in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie eintauchen.
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10 Tipps für den Kauf von Mietobjekten:
- Bestimmen Sie, ob der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Mietimmobilie das Richtige für Sie ist
- Kaufen oder finanzieren? Analysieren Sie, was für Sie am besten ist
- Finden Sie den richtigen Standort
- Erfolg erfordert eine langfristige Perspektive
- Stellen Sie sicher, dass Sie Vermietermaterial sind
- Budget für das Unerwartete
- Denken Sie daran, Ihre Mietverträge zu verlängern
- Möchten Sie langfristige Mieter? Betrachten Sie Abschnitt 8
- Vergessen Sie nicht das Mietobjekt zur Steuerzeit
- Verstehen Sie, wie das Mietrecht funktioniert
1. Bestimmen Sie, ob der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Mietimmobilie das Richtige für Sie ist
Vergessen Sie die TV-Sitcom-Stereotypen von ahnungslosen Vermietern. Um das Beste aus Renditeobjekten herauszuholen, bedarf es des Auges eines Buchhalters für Details, des Anwaltsverständnisses der Vermieter-Mieter-Gesetze, der Weitsicht einer Wahrsagerin und, falls Sie sich entscheiden, Ihr Mietobjekt selbst zu verwalten, der festen, aber freundlichen Einstellung eines Vermieters.
“Leute, die Vermieter werden wollen, scheitern daran, dass sie nicht wissen, wie viel Arbeit dahintersteckt“, sagt Diana George, Gründerin der DG Design Group.
Bevor Sie also einsteigen, sollten Sie überlegen, ob Sie die Zeit, die Bereitschaft und die Fähigkeiten haben, eine Vermietung zu verwalten. Während Mietimmobilien als passive Investition gelten, bedeutet das nicht, dass Sie bei der Verwaltung völlig passiv sind.
Langfristig können Immobilienanlagen im Vergleich zu anderen langfristigen Anlagen wie Aktien günstig abschneiden, aber die Ergebnisse können je nach den Gegebenheiten der Region und der jeweiligen Immobilie erheblich variieren. Sie sollten überlegen, ob Sie glauben, dass Sie die Mietzahlungen im Laufe der Zeit erhöhen können und warum die Wirtschaft rund um die Immobilie dies unter anderem unterstützen würde. Ob Sie die Immobilie finanzieren oder nicht, und die Bedingungen einer Finanzierung können einen erheblichen Einfluss auf die Rendite haben, die Sie letztendlich erzielen.
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Wenn die Verwaltung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nach zu viel klingt, Sie aber immer noch an Immobilien interessiert sind, könnten Sie in Betracht ziehen, einen Immobilienfonds oder einen REIT zu besitzen. REITs sind öffentlich gehandelte Wertpapiere, die in Immobilien investieren und in der Regel einen großen Prozentsatz ihrer Erträge in Form von Dividenden an die Anleger zurückzahlen. Dies kann eine Möglichkeit sein, sich ohne den Aufwand der Immobilienverwaltung in Immobilienanlagen zu engagieren.
2. Kaufen oder finanzieren? Analysieren Sie, was für Sie besser ist
Während einige Finanzexperten darauf bestehen, dass Sie niemals eine Miete kaufen sollten, es sei denn, Sie können dafür bar bezahlen, ist Jeremy Kisner, ein leitender Vermögensberater bei Surevest Wealth Management in Phoenix, anderer Meinung.
“Leverage (d. h. eine Hypothek) erhöht in der Regel die Renditen sowohl nach oben als auch nach unten“, sagt Kisner, der zwei Mietobjekte in Las Vegas besitzt.
Stellen Sie sich zum Beispiel ein Mietobjekt vor, das für 100.000 $ in bar gekauft wurde. Das Haus bringt eine jährliche Miete von 12.000 US-Dollar nach allen Kosten wie Wartung und Versicherung ein und wird mit 1.000 US-Dollar besteuert. Bei einem Abschreibungszeitraum von 27,5 Jahren und einem Einkommensteuersatz von 20 Prozent würde ein Investor jährlich etwas mehr als 9.500 US-Dollar in bar verdienen. Die jährliche Barrendite des Anlegers beträgt also etwa 9,5 Prozent. Nicht schlecht.
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So hat sich der Investor mit Leverage entwickelt, vorausgesetzt, es handelt sich um dasselbe Haus. Dieser Investor hat eine Hypothek für 80 Prozent des Hauses, die 4 Prozent beträgt. Nach Abzug der Betriebskosten sowie zusätzlicher Zinsaufwendungen verdient dieser Investor jährlich fast 5.580 US-Dollar in bar. Bei einer Investition von 20.000 US-Dollar beträgt die jährliche Barrendite des Anlegers etwa 27,9 Prozent.
Tatsächlich ist die Situation für den Leveraged Owner tatsächlich etwas besser, als diese Zahlen vermuten lassen. Das liegt daran, dass ein Teil der Miete zur Tilgung der Hypothekensumme verwendet wird. Während der Investor also den Cashflow nicht einstecken konnte, weil er zur Zahlung des Darlehens verwendet wurde, profitierte der Investor dennoch von diesem Geld (und zahlte Steuern).
Das ist die Kraft der Hebelwirkung, um die Rendite eines Anlegers zu beeinflussen.
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George stimmt zu: „Ich bin definitiv damit einverstanden, konventionell zu werden (Hypothek). Es ist eine wirklich gute Möglichkeit, Ihre Dollars zu maximieren.”
Wenn Sie sich entscheiden, den Kauf zu finanzieren, denken Sie daran, dass Sie eine größere Anzahlung leisten müssen, als normalerweise für eine Wohnhypothek erforderlich ist. Die meisten Kreditgeber verlangen für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie eine Anzahlung von mindestens 15 Prozent. Sie müssen auch über genügend Bargeld verfügen, um die Schließungskosten, die Hausbesitzerversicherung, die Grundsteuern und die Wartungsprobleme zu decken, die bei der Immobilie auftreten.
3. Finden Sie den richtigen Standort
Dieses alte Makler-Mantra über die Bedeutung des Standorts nimmt eine interessante Wendung, wenn es auf Renditeimmobilien angewendet wird.
“Die besten Standorte mit der größten Wertschätzung sind dort, wo Sie mit einer Anmietung potenziell den schlechtesten Cashflow erzielen werden“, sagt Kisner.
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Wieso den? Anleger können auf zwei Arten eine Rendite erzielen: Cashflow und Wertsteigerung. In einigen Bereichen wünschen sich Anleger möglicherweise einen höheren Cashflow, um sie für die langsamere Wertsteigerung zu kompensieren. Aber wenn Investoren erwarten, dass ein Bereich erheblich an Wert gewinnt, sind sie möglicherweise bereit, auf einen Teil des Cashflows zu verzichten, um in den Genuss dieser Wertsteigerung zu kommen. Das Ergebnis: Die Wertsteigerung von Häusern übertrifft das Wachstum der Mieten, und Häuser werden wertgeschätzt, während sie einen relativ geringen Cashflow abwerfen.
“Infolgedessen muss die Immobilie mehr wertgeschätzt werden, um als Investition mit Immobilien in weniger begehrten Gegenden konkurrieren zu können“, sagt Kisner.
Seine Lösung: Irren auf der Seite der Wertschätzung. Das macht er mit seinen zwei Mieten, die in einem guten Monat kaum kostendeckend sind. „Aber wenn ich sie bis zu meinem 60. Lebensjahr behalte, wenn sie abbezahlt sind, sogar nach Grundsteuern und Versicherungen, werde ich mein Sozialversicherungseinkommen verdoppeln“, sagt er.
4. Erfolg erfordert eine langfristige Perspektive
Die Einheit, die Kisner 13 Jahre lang gehalten hat, hatte zwei Mieter und war wartungsarm, während die andere in vier Jahren drei Mieter hatte – die letzte eine kostspielige Räumung.
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Er befolgt denselben Rat, den er seinen Kunden gibt.
“Die Art und Weise, wie Menschen bei fast allen Investitionen in Schwierigkeiten geraten, ist, dass sie einfach nicht lange genug an den Dingen festhalten“, sagt Kisner. „Wenn Sie bei Mietwohnungen auf Cashflow-Basis die Gewinnschwelle erreichen, ist das eigentlich nicht so schlimm, weil Sie auf diese Weise den Kapitalbetrag zurückzahlen und Eigenkapital aufbauen. Dann sieht man hoffentlich auch etwas Wertschätzung.”
Wer also mit Immobilien Geld verdienen will, sollte langfristig denken. Wenn Sie im Laufe der Jahre Kapital zurückzahlen oder eliminieren, sollten Sie in der Lage sein, Ihren Cashflow zu steigern.
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5. Stellen Sie sicher, dass Sie Vermietermaterial sind
Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen, sollten Sie Ihr eigener Vermieter sein oder mehr als 6-10 Prozent Ihrer Mieteinnahmen an einen Verwaltungsdienst weitergeben? Obwohl es keine richtige Antwort für alle gibt, ziehen es George und Kisner vor, die Arbeit an Subunternehmer zu vergeben.
“Sie überprüfen den Hintergrund Ihres Mieters, stellen sicher, dass er den Mietvertrag unterschreibt und seine Miete pünktlich zahlt“, sagt George. „Das gibt Ihnen die Freiheit, Ihr Geld zu verwalten, nicht Ihr Eigentum und Ihre Mieter.”
Kathy Hertzog, ehemalige Präsidentin von LandlordAssociation.org aus Erie, Pennsylvania, sagt, dass es einen potenziell steilen Nachteil hat, sein eigener Vermieter zu sein.
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“Wenn Sie Ihren Mietern zu nahe kommen und die Mieter finanzielle Probleme haben, können Sie feststecken, weil Sie sie nicht räumen wollen“, sagt sie. „Man muss sehr professionell vorgehen, denn wenn jemand seine Miete nicht zahlt, bestiehlt er einen.”
Abgesehen von diesem Thema, fühlen Sie sich wohl dabei, die Entscheidungen zu treffen, die bei der Verwaltung einer Immobilie getroffen werden müssen? Werden Sie die defekte Klimaanlage oder den undichten Geschirrspüler reparieren oder am Ende ersetzen? Sie müssen den Anruf tätigen, was die beste Vorgehensweise ist.
6. Budget für das Unerwartete
Wenn Sie die unzähligen Ausgaben für den Besitz einer Mietwohnung nicht einplanen, kann dies schnell zu einer Katastrophe führen.
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“Als Vermieter will man etwa 20 bis 30 Prozent seiner Mieteinnahmen für Unterhalt, Instandhaltung und Notfälle sparen“, sagt Hertzog.
“Sie wollen sicherstellen, dass Sie nicht nur davon leben“, sagt sie, „denn wenn etwas Großes passiert, haben Sie kein Geld, um es zu reparieren, und jetzt sitzen Sie fest, weil Sie ein Vermieter sind eine Immobilie, die schnell repariert werden muss, und Sie haben dieses Geld nicht.”
Kisner kann dem nur zustimmen: „Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man all die verschiedenen Ausgaben, die aufkommen können, immer unterschätzt und immer überschätzt, wie positiv der Cashflow sein wird“, sagt er.
7. Denken Sie daran, Ihre Mietverträge zu erneuern
Wenn Großvermieter einen eklatanten blinden Fleck haben, ist es laut George das Versäumnis, die Mietverträge der Mieter rechtzeitig zu verlängern.
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“Sie wären überrascht, wie viele Vermieter ihre Mietverträge nicht jedes Jahr verlängern, sondern ihre Mieter in monatlichen Mietverträgen weitervermieten“, sagt sie. "Was stimmt damit nicht? Was falsch ist, ist, dass ihr ganzes Denken jetzt ist, wenn ich meinen Mieter rausholen will, kann ich das nicht, weil sie jetzt nicht an einen Mietvertrag gebunden sind.”
“Außerdem können sie die Miete nicht erhöhen“, sagt George. „Die einzige Möglichkeit, die Miete zu ändern, besteht darin, sie jedes Jahr ein Formular zur Änderung des Mietvertrags unterschreiben zu lassen. So halten Sie Ihre Mieter im Zaum. Wenn Sie es so schleifen lassen, kann es wirklich schwierig sein, Ihre Mieter wieder auf Kurs zu bringen“, sagt George.
Je nach Staat, Landkreis und Stadt, in der sich die Immobilie befindet, können Vermieter die Räumung für einen bestimmten Zeitraum ankündigen. In Kalifornien, wo George ansässig ist, verlangt der Staat von Vermietern, dass Mieter, die länger als ein Jahr in der Immobilie gelebt haben, 60 Tage im Voraus kündigen (oder 30 Tage für weniger als ein Jahr), obwohl die Situation in anders sein kann mietpreisgebundene Städte. Gleichzeitig kann der Vermieter auch einen neuen Mietvertrag anbieten.
8. Willst du langfristige Mieter? Betrachten Sie Abschnitt 8
Plötzlicher Leerstand ist der Fluch eines jeden Vermieters.
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“Jeden Monat, in dem eine Mietwohnung leer steht, müssen Sie Hypotheken, Nebenkosten und Instandhaltung aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen, daher ist die Sanierung eines der Dinge, die Sie wirklich schnell angehen müssen“, sagt Hertzog.
Eine beliebte Lösung? Geben Sie den Mietern von Abschnitt 8 eine Chance.
Abschnitt 8, auch bekannt als Housing Choice Voucher Program des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, begrenzt die Miete für Amerikaner mit niedrigem Einkommen, die sich qualifizieren, normalerweise auf 30 Prozent ihres bereinigten monatlichen Einkommens. Während einige Vermieter skeptisch gegenüber dem Papierkram und potenziellen Instandhaltungsproblemen sind, die einige Mieter von Abschnitt 8 vorbringen, sieht Hertzog die Mieter von Abschnitt 8 wohlwollend.
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“Ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen sind in der Regel ausgezeichnete Mieter. Sie kümmern sich hervorragend um die Immobilie, denn dies ist ihr Zuhause. Hier wollen sie sein. Wenn sie ihre Miete nicht zahlen oder Ihr Haus ruinieren, riskieren sie außerdem, ihren Abschnitt-8-Gutschein zu verlieren“, sagt sie.
Ein Nachteil von Abschnitt 8-Mietern ist, dass es möglicherweise schwieriger ist, die Mieten im Laufe der Zeit zu erhöhen, was Ihre Fähigkeit beeinträchtigen könnte, steigende Kosten durch höhere Mieteinnahmen auszugleichen.
9. Vergessen Sie nicht das Mietobjekt zur Steuerzeit
Es gibt einen einzigartigen Sonnenstrahl, der jedes Frühjahr auf die Eigentümer von Einkommensimmobilien herabstrahlt, wenn sie sich mit ihrem Buchhalter niederlassen, um ihre Bundeseinkommensteuererklärung vorzubereiten.
“Wenn Sie ein eigenes Haus haben, können Sie die Zinsen abschreiben, und das war es auch schon“, sagt George.
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“Aber wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie besitzen, können Sie mit Ihrem Schedule E-Steuerformular fast alles unter der Sonne abschreiben, vom Streichen des Hauses bis zum Auswechseln der Glühbirnen.
“Obwohl Sie Mieteinnahmen zu melden haben, können Sie also weniger Einkommen ausweisen, als Sie tatsächlich einnehmen, und Ihre Hypothekenzahlung und Zinsen abschreiben, während Sie gleichzeitig Eigenkapital aufbauen“, sagt George.
Es ist diese starke Kombination aus Steuervorteilen und Anlagerenditen, die dazu beiträgt, das Interesse der Anleger an Mietobjekten aufrechtzuerhalten.
10. Verstehen Sie, wie das Mietrecht funktioniert
Staatliche und lokale Vermieter-Mieter-Gesetze können laut Hertzog wie ein offener Gullydeckel für Vermieter wirken, die sie ignorieren.
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Ein typisches Beispiel ist die Kaution des Mieters. Es ist nicht so einfach wie das Sammeln und Halten des Geldes.
“Buchhaltung gehört auf jeden Fall dazu. Sie müssen dieses Konto für jeden Mieter haben und das Geld auf diesem Konto halten und sparen“, sagt Hertzog. „Das Kautionsgesetz regelt, wie viel Zeit Sie haben, um eine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, abzüglich der Kosten für Reinigung und Reparatur, die alle aufgeführt werden müssen.”
“In einigen Bundesstaaten kann der Mieter, wenn Sie das nicht abgeben, den Vermieter auf das Doppelte seiner Kaution verklagen, weil er sie nicht innerhalb der festgelegten Frist zurückgezahlt hat“, sagt sie.
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Natürlich ist dies nur ein Aspekt des Mietrechts, und es gibt viele andere, die Vermieter kennen müssen, um nicht damit in Konflikt zu geraten. Sie sollten mit den Regeln rund um Räumung, angemessenes Wohnen und andere behördliche Anforderungen vertraut sein.
Das Endergebnis
Mietimmobilien können eine ausgezeichnete Investition sein, wenn Sie sie geschäftsmäßig angehen. Aber Sie sollten (so gut wie möglich) verstehen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie Ihr Geld hinlegen. Während der Reiz, mit Immobilien ein passives monatliches Einkommen zu generieren, hoch ist, ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass es oft viel Arbeit erfordert, dieses Einkommen am Laufen zu halten.
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