Immobilieninvestitionen sind beliebt, und vielleicht jetzt mehr denn je, da niedrige Hypothekenzinsen den Einstieg in Immobilien erschwinglicher machen. Tatsächlich lieben Amerikaner Immobilien, und eine Umfrage aus dem Jahr 2021 zeigte, dass dies ihre bevorzugte langfristige Investition war und sogar Aktien übertraf.
Verbraucher haben eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie sie in Immobilien investieren können, einschließlich vieler Optionen, die über die bloße Tätigkeit als Vermieter hinausgehen, obwohl dies eine bewährte Option für diejenigen ist, die eine Immobilie selbst verwalten möchten. Außerdem machen es neue Geschäftsplattformen einfacher denn je, in Immobilien zu investieren, ohne Zehntausende oder mehr in bar aufbringen zu müssen.
Nachfolgend finden Sie fünf bewährte Methoden für die Investition in Immobilien und worauf Sie dabei achten sollten.
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Die 5 besten Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren
Während viele Menschen sich mit Immobilien beschäftigen, um eine Rendite zu erzielen, kann es auch einfach nur darum gehen, eine Wohnung zu finden. Für viele ist eine Immobilieninvestition also ihr Zuhause.
1. Kaufen Sie Ihr eigenes Haus
Normalerweise betrachten Sie Ihren ersten Wohnsitz vielleicht nicht als Investition, aber viele Menschen tun dies. Es ist eine der besten Möglichkeiten für Sie, in Immobilien zu investieren, und bietet zahlreiche Vorteile.
Der erste Vorteil ist der Aufbau von Eigenkapital in Ihrem Haus aus Ihren monatlichen Zahlungen, anstatt Miete zu zahlen, die Jahr für Jahr immer zu steigen scheint. Ein Teil Ihrer monatlichen Hypothek fließt sozusagen in Ihre eigene Tasche. Experten sind jedoch nach wie vor uneins über die Vor- und Nachteile des Eigenheims, und ein Eigenheim ist kein Kauf um jeden Preis, wie Hauskäufer der 2000er Jahre gelernt haben.
Wenn Sie vorhaben, langfristig in einer Gegend zu bleiben, kann es sinnvoll sein, ein Haus zu kaufen, da Sie eine monatliche Zahlung vereinbaren können, die möglicherweise so erschwinglich ist wie die Miete. Außerdem behandeln Banken selbstgenutzte Immobilien günstiger, indem sie den Kreditnehmern einen niedrigeren Hypothekenzins gewähren und eine geringere Anzahlung verlangen. Eventuell können Sie Zinsaufwendungen auch von der Steuer absetzen.
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Die Hypothekenzinsen befinden sich in der Nähe historischer Tiefststände, was dazu beiträgt, Häuser erschwinglicher zu machen als in der jüngsten Vergangenheit. Kein Wunder also, dass die Nachfrage stark gestiegen ist.
“Für Eigentümer und Bewohner ist jetzt der beste Zeitpunkt für Investitionen, da sie niemals so niedrige Hypothekenzahlungen erhalten werden und für ihren Preis mehr Quadratmeter erhalten können“, sagt Chris Franciosa, Hauptmakler bei Compass Real Estate in Delray Beach, Florida.
Vorteile: Wohnen im eigenen Eigentum statt Miete zu zahlen, Wertsteigerung des Eigenheims, höhere Renditen durch Hebelwirkung, potenzielle Steuererleichterungen für Hypothekenzinsen, feste langfristige Zahlungen.
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Nachteile: Laufende Kosten für die Instandhaltung des Eigentums, beträchtliche Anzahlung kann erforderlich sein, potenzielle Zwangsvollstreckung, wenn die Hypothek nicht bezahlt werden kann.
Wie Sie Geld verdienen: Kapitalzuwachs, Aufbau von Eigenkapital, potenzielle Steuervergünstigungen auf den geschätzten Wert.
2. Kaufen Sie ein Mietobjekt und werden Sie Vermieter
Wenn Sie bereit sind, auf die nächste Stufe aufzusteigen, könnten Sie sich mit einem Mietwohnobjekt wie einem Einfamilienhaus oder einem Zweifamilienhaus versuchen. Einer der größten Vorteile dieser Art von Immobilien besteht darin, dass Sie die Standards des Marktes kennen und der Markt im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien wie einem Einkaufszentrum möglicherweise leichter einzuschätzen ist.
Ein weiterer Vorteil ist, dass der Einstieg beispielsweise mit einem Einfamilienhaus mit geringeren Investitionen erfolgen kann. Möglicherweise können Sie mit 20.000 oder 30.000 US-Dollar in eine Immobilie einsteigen, anstatt mit den möglicherweise Hunderttausenden, die für eine Gewerbeimmobilie erforderlich sind. Möglicherweise können Sie es sogar noch billiger kaufen, wenn Sie in der Lage sind, eine attraktive notleidende Immobilie über eine Zwangsvollstreckung zu finden.
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In der Regel müssen Sie zu Beginn eine beträchtliche Anzahlung leisten, oft bis zu 30 Prozent des Kaufpreises. Das kann also unerschwinglich sein, wenn Sie gerade erst anfangen und noch keine große Bankroll haben. Eine Möglichkeit, dies zu umgehen, kann der Kauf einer Mietimmobilie sein, in der Sie auch wohnen.
Ein weiterer Nachteil ist, dass Sie die Immobilie verwalten und beispielsweise Entscheidungen darüber treffen müssen, was aktualisiert werden muss. Während der Besitz von Immobilien steuerlich als passive Tätigkeit gilt, kann er als Vermieter alles andere als passiv sein. Und wenn ein Mieter bei der Miete aussteigt, müssen Sie trotzdem die monatlichen Raten aufbringen, damit Sie nicht mit dem Kredit in Verzug geraten.
Beachten Sie auch, dass Immobilien relativ illiquide sind und normalerweise eine beträchtliche Maklergebühr erfordern, oft 6 Prozent des Verkaufspreises, sodass Sie normalerweise nicht sofort und ohne einen großen Bissen verkaufen können. Das sind einige der größeren Nachteile, aber Vermieter haben auch andere Möglichkeiten, es zu vermasseln.
Historisch niedrige Hypothekenzinsen können diesen Weg erschwinglicher machen als in der jüngeren Vergangenheit. Ein 1031-Austausch kann Ihnen auch dabei helfen, Ihre Investition steuerfrei in eine neue umzuwandeln.
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Vorteile: Kann mit Wohnimmobilien klein anfangen, praktisches Management (für den richtigen Personentyp), Abschreibungen ermöglichen es der Immobilie, steuerfreien Cashflow zu generieren, Preissteigerung, erhöhte Renditen durch Hebelwirkung, Steuerabschreibungen für Hypothekenzinsen.
Nachteile: Hands-on-Management, Hypothekenzahlungen unabhängig von Mietern aufrechterhalten müssen, laufende Kosten für den Unterhalt der Immobilie, größere Anzahlung als bei selbstgenutzten Immobilien, hohe Provisionen.
Wie Sie Geld verdienen: Kapitalzuwachs, wachsende Mieten und Eigenkapital im Laufe der Zeit, 1031 steuerfreie Börsen.
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3. Erwägen Sie, Häuser umzudrehen
House-Flipping ist zu einer beliebten Möglichkeit geworden, in Immobilien zu investieren, aber es erfordert ein scharfes Auge für den Wert und mehr operatives Know-how, als ein langfristiger Vermieter zu werden. Dieser Weg kann Ihnen jedoch helfen, einen schnelleren Gewinn zu erzielen als als Vermieter, wenn Sie es richtig machen.
Der größte Vorteil dieses Ansatzes ist, dass Sie schneller Gewinne erzielen können als mit der Verwaltung Ihrer eigenen Immobilie, aber auch das erforderliche Fachwissen ist höher. Typischerweise finden Hausflipper unterbewertete Immobilien, die saniert oder sogar komplett renoviert werden müssen. Sie nehmen die erforderlichen Änderungen vor und berechnen dann den Marktwert für die Häuser, wobei sie von der Differenz zwischen ihrem Gesamtpreis (Kaufpreis, Reha-Kosten usw.) und dem Verkaufspreis profitieren.
Hausflipper brauchen ein scharfes Auge für das, was sich zu einem vernünftigen Preis reparieren lässt und das, was nicht repariert werden kann. Sie müssen auch abschätzen, zu welchem Preis ein Haus später verkauft werden kann. Wenn Sie sich verkalkulieren, kann sich Ihr Gewinn schnell verflüchtigen oder, schlimmer noch, zu einem völligen Verlust werden. Oder ein Haus wird nicht schnell verkauft, und dann muss der Hausverwalter Zinsen für einen Kredit zahlen, bis ein Käufer gefunden werden kann.
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Wohnungssuchende wenden sich möglicherweise nicht-traditionellen Finanzierungsquellen zu, da sie es oft vorziehen, Häuser monatelang statt jahrelang zu halten. Außerdem sind die Abschlusskosten einer traditionellen Hypothek hoch.
House-Flipping lässt Vermieter tatsächlich wie eine passive Aktivität erscheinen. Sie müssen eine Crew von Leuten leiten, die viele, wenn nicht alle Reparaturen durchführen, und Sie müssen bei jeder Transaktion die treibende Kraft sein, um sicherzustellen, dass sie erledigt wird und das Budget oder weniger erreicht. Und Sie werden immer nach einem anderen Angebot suchen, da Sie nur dann bezahlt werden, wenn Sie eine Immobilie umtauschen.
Hausflipper können auch von 1031 steuerfreien Börsen profitieren, wenn sie die Erlöse aus einer Investition innerhalb einer bestimmten Frist und nach bestimmten Regeln in eine andere umwandeln.
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Vorteile: Kann mit Wohnimmobilien klein anfangen, praktisches Management (für die richtige Art von Person), vergrößerte Renditen durch Hebelwirkung, potenziell schnelle Gewinne aus Investitionen (wenn Sie die Fähigkeiten haben).
Nachteile: Hands-on-Management, Notwendigkeit, mit Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, auch wenn keine Einnahmen generiert werden, Vorlaufkosten für die Renovierung von Immobilien, erfordert ein scharfes Auge für den Wert und die Fähigkeit, ein Team von Fachleuten zu organisieren und zu führen.
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4. Kaufen Sie einen REIT
Im Gegensatz zu früheren Optionen sind die nächsten beiden Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, wirklich passiv. Der Kauf eines REIT oder Real Estate Investment Trust ist eine großartige Option für diejenigen, die die Renditen von Immobilien mit der Liquidität und relativen Einfachheit des Besitzes einer Aktie erzielen möchten. Und Sie können auch eine Dividende kassieren.
REITs haben zahlreiche Vorteile gegenüber traditionellen Immobilieninvestitionen und können den Prozess erheblich vereinfachen:
- Weniger Geld für den Anfang erforderlich, möglicherweise nur 20 oder 30 US-Dollar, je nach Aktie
- Keine Probleme bei der Verwaltung einer Immobilie (z. B. keine Anrufe um 3 Uhr morgens)
- Sehr liquide und REIT-Aktien können an jedem Tag verkauft werden, an dem der Markt geöffnet ist
- Die Transaktionskosten betragen 0 $, da die Makler die Provisionen gekürzt haben
- Attraktive langfristige Renditen von durchschnittlich 10,6 Prozent in den 10 Jahren bis zum 31. August 2021
- Regelmäßige vierteljährliche Dividenden, wobei die Auszahlung der besten REITs im Laufe der Zeit wächst
- Diversifikation, über viele Objekte oder sogar über Immobiliensektoren hinweg
Die Investition in REITs ist jedoch nicht ohne Nachteile. Wie bei jeder Aktie kann der Preis eines REITs schwanken, wenn sich der Markt dreht. Wenn der Markt also zurückgeht, können die REIT-Preise mitgehen. Das ist weniger ein Problem für langfristige Anleger, die einen Rückgang überstehen können, aber wenn Sie Ihre Aktie verkaufen müssen, erhalten Sie möglicherweise nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt das, was sie wert ist.
Wenn Sie einzelne REIT-Aktien kaufen, müssen Sie diese sorgfältig mit den Tools eines professionellen Analysten analysieren. Eine Möglichkeit, diesen Nachteil zu vermeiden, besteht jedoch darin, einen REIT-Fonds zu kaufen, der viele REITs besitzt und somit Ihr Engagement in einem Unternehmen oder Sektor diversifiziert.
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Die Investition in einen REIT ist eine großartige Möglichkeit für einen Anfänger mit ein wenig Geld, aber Sie müssen auch daran arbeiten, da es immer noch einige Möglichkeiten gibt, eine REIT-Investition zu vermasseln.
Vorteile: Kann mit fast jedem Geldbetrag starten, kein manuelles Management, liquide Investitionen, regelmäßige Dividenden, die Möglichkeit, die Beteiligungen leicht zu diversifizieren, latente Steuern auf Kapitalgewinne, wenn Vermögenswerte gehalten werden.
Nachteile: REIT-Aktien können schwanken, REITs sind hoch verschuldet, mangelnde Transparenz bei Investitionen.
Wie Sie Geld verdienen: Kapitalzuwachs, wachsender Dividendenstrom.
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5. Verwenden Sie eine Online-Immobilienplattform
Eine Online-Immobilienplattform wie Fundrise oder Crowdstreet kann Ihnen helfen, bei größeren Handelsgeschäften in Immobilien einzusteigen, ohne Hunderttausende oder sogar Millionen für ein Geschäft ausgeben zu müssen. Diese Plattformen helfen dabei, Entwickler mit Investoren zusammenzubringen, die Immobilien finanzieren möchten, und profitieren von teilweise recht attraktiven potenziellen Renditen.
Der große Vorteil für Investoren ist hier das Potenzial, einen Anteil an einem lukrativen Geschäft zu erhalten, zu dem sie sonst möglicherweise keinen Zugang hätten. Abhängig von den jeweiligen Geschäftsbedingungen können sich Anleger möglicherweise an Fremdkapitalinvestitionen oder Aktieninvestitionen beteiligen. Diese Anlagen können Barausschüttungen leisten und das Potenzial für Renditen bieten, die nicht mit der Wirtschaft korrelieren, wodurch Anleger eine Möglichkeit erhalten, das Engagement ihres Portfolios in marktbasierten Vermögenswerten zu diversifizieren.
Diese Plattformen haben jedoch einige Nachteile. Einige akzeptieren möglicherweise nur akkreditierte Investoren (z. B. Personen mit einem Nettovermögen von 1 Million US-Dollar oder mehr), sodass es möglicherweise nicht möglich ist, sie zu nutzen, wenn Sie noch kein Geld haben. Während einige Plattformen möglicherweise eine Mindestinvestition von 25.000 USD erfordern, lassen andere Sie möglicherweise mit 500 USD in die Tür.
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Die Plattformen erheben auch eine jährliche Verwaltungsgebühr, oft 1 Prozent, und sie können darüber hinaus weitere Gebühren erheben. Das mag teuer erscheinen in einer Welt, in der ETFs und Investmentfonds möglicherweise nur null Prozent für den Aufbau eines diversifizierten Portfolios aus Aktien oder Anleihen verlangen.
Während Plattformen ihre Investitionen überprüfen können, müssen Sie dasselbe tun, und das bedeutet, dass Sie die Fähigkeiten benötigen, um die Gelegenheit zu analysieren. Die Investitionen sind oft relativ illiquide und haben nur begrenzte Rückzahlungschancen, bis ein bestimmtes Projekt abgeschlossen ist. Und im Gegensatz zu Investitionen in einen REIT oder sogar Ihre eigene Mietimmobilie müssen Sie nach Abschluss eines Geschäfts und der Rückgabe Ihrer Investition möglicherweise ein anderes Geschäft finden, um Ihr Portfolio weiter wachsen zu lassen.
Vorteile: Kein praktisches Management, kann normalerweise mit weniger Vorabinvestitionen beginnen als bei einer direkten Immobilieninvestition, regelmäßige Dividenden, die Möglichkeit, Beteiligungen leicht zu diversifizieren, latente Steuern auf Kapitalgewinne, wenn Vermögenswerte gehalten werden.
Nachteile: Fehlende Liquidität, höhere Vorabkosten als bei Investitionen in öffentlich gehandelte REITs, mangelnde Transparenz bei Investitionen, hohe Gebühren für Investitionen.
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Wie Sie Geld verdienen: Kapitalzuwachs, Dividenden- oder Zinszahlungen.
Sind Immobilien ein guter Ort zum Investieren?
Macht eine Investition in Immobilien für Sie Sinn? Sie müssen sich fragen, welche Art von Investor Sie bereit sind zu sein. Sie können mit jeder Art von Immobilieninvestition viel Geld verdienen, es ist also eher eine Frage Ihrer finanziellen Situation und Ihrer Bereitschaft, das Notwendige zu tun. Die Art der Investition sollte möglichst Ihrem Temperament und Ihren Fähigkeiten entsprechen.
Potenzielle Investoren sollten sich insbesondere Fragen zu drei großen Bereichen stellen:
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- Finanzielle Resourcen: Haben Sie die Ressourcen, um in eine bestimmte Immobilienanlage zu investieren? Chancen gibt es auf jeder Anlageebene. Haben Sie die Mittel, um eine Hypothek zu bezahlen, wenn ein Mieter dies nicht kann? Wie sehr sind Sie von Ihrer täglichen Arbeit abhängig, um die Investition am Laufen zu halten?
- Bereitschaft: Haben Sie den Wunsch, als Vermieter aufzutreten? Sind Sie bereit, mit Mietern zusammenzuarbeiten und die Mietgesetze in Ihrer Region zu verstehen? Oder möchten Sie lieber Deals oder Investments wie REITs oder solche auf einer Online-Plattform analysieren? Möchten Sie den Anforderungen eines Hausumschlagsgeschäfts gerecht werden?
- Wissen und Fähigkeiten: Während viele Anleger bei der Arbeit lernen können, verfügen Sie über besondere Fähigkeiten, die Sie für eine Art von Anlage besser geeignet machen als für eine andere? Können Sie Aktien analysieren und ein attraktives Portfolio aufbauen? Können Sie Ihr Mietobjekt reparieren oder eine Flosse reparieren und ein Bündel an zahlenden Fachleuten sparen?
“Wenn Ihr Ruhestand auf dem Spiel steht, überlassen Sie die Spekulation am besten den Experten und konzentrieren Sie sich auf Branchen, die Sie besser verstehen, damit Sie den Fortschritt Ihrer Investitionen leicht verfolgen können“, sagt James Richman, CEO von JJ Richman, ein Vermögensverwalter.
Sie sollten Ihre eigenen Fähigkeiten, Fertigkeiten und Bereitschaft verstehen, um zu beurteilen, welche Art von Investition am besten geeignet ist. Und Sie müssen Ihrem Vermögensportfolio keine Immobilien hinzufügen, um erfolgreich zu sein. Viele Anleger halten ausschließlich an Aktien fest, mit dem Ziel, die langfristige Rendite des Marktes von etwa 10 Prozent jährlich zu erreichen, und genießen die Vorteile des passiven Investierens.
Top-Steuervorteile von Immobilieninvestitionen
Die Steuervorteile für Immobilien variieren stark, je nachdem, wie Sie investieren, aber die Investition in Immobilien kann einige beträchtliche Steuervorteile bieten. Lassen Sie uns sie basierend auf der Anlageart durchgehen:
Ihr eigener Wohnsitz
- Abhängig von Ihrer konkreten finanziellen Situation können Sie eventuelle Zinskosten von Ihrer Hypothek abziehen.
- Wenn Sie Ihre Steuererklärung aufschlüsseln, können Sie bis zu 10.000 US-Dollar an Grundsteuern abziehen.
- Wenn Sie Ihren Wohnsitz verkaufen, können Sie auch 250.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen (oder 500.000 US-Dollar bei gemeinsamer Anmeldung von Eheleuten) steuerfrei erhalten, wenn Sie zwei Jahre und zwei der letzten fünf Jahre in dem Haus gelebt haben.
Ihr Mietobjekt
- Sie können Grundsteuern von allen Mieteinnahmen abziehen, wodurch steuerpflichtige Gewinne reduziert werden.
- Sie können auch Ihre Zinsaufwendungen und Abschreibungen abziehen, wodurch sich Ihr zu versteuerndes Einkommen noch weiter verringert, auch wenn Sie weiterhin den Cashflow einziehen.
- Wenn Sie die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie später verkaufen, werden die Steuern auf ihren niedrigeren abgeschriebenen Wert festgesetzt. Wenn Sie jedoch den Erlös aus einem Verkauf in ein neues Haus verschieben und die 1031-Regeln befolgen, können Sie die Steuern auf den Gewinn aufschieben.
House-Flipping
- Indem sie ihre Erlöse in ihr nächstes Geschäft einfließen lassen und die Regeln der 1031-Börsen befolgen, können Anleger alle Steuern auf Gewinne aufschieben – solange sie weiterhin gute Immobiliengeschäfte finden können.
REITs
- REITs bieten ein attraktives Steuerprofil – Ihnen fallen keine Kapitalertragssteuern an, bis Sie Anteile verkaufen, und Sie können Anteile buchstäblich jahrzehntelang halten, um dem Steuermann auszuweichen.
- Tatsächlich können Sie die Anteile an Ihre Erben weitergeben, und diese schulden keine Steuern auf Ihre Gewinne.
- REITs sind steuereffizient, weil sie auf Unternehmensebene keine Steuern zahlen, was bedeutet, dass jedes Geld, das an Sie ausgezahlt wird, nur einmal besteuert wird.
Immobilienangebote im Internet
- Die durch diese Investitionen anfallenden Steuern können je nach Art der Investition, die Sie tätigen, variieren.
- Einige Anlagen sind technisch gesehen REITs und werden daher gemäß dieser Steuerregelung behandelt (ohne Steuern auf Unternehmensebene), während es sich bei anderen um Fremd- oder Aktienanlagen handeln kann.
- Im Allgemeinen sind alle Erträge, wie z. B. eine Barausschüttung, in dem Jahr steuerpflichtig, in dem sie erzielt werden, während alle Steuern auf Kapitalgewinne bis zu ihrer Realisierung aufgeschoben werden.
Das Endergebnis
Investoren, die in das Immobiliengeschäft einsteigen möchten, haben eine Vielzahl von Optionen für viele Arten von Budgets. Immobilien können eine attraktive Investition sein, aber Anleger möchten sicher sein, dass ihre Art der Investition mit ihrer Bereitschaft und Fähigkeit, sie zu verwalten, einschließlich zeitlicher Verpflichtungen, in Einklang gebracht wird.
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