Si ha estado viendo reposiciones de "Propiedad de ingresos" de HGTV y se pregunta si es hora de comprar una propiedad de inversión y convertirse en propietario, no está solo.
Entre un aumento reciente en la inflación, tasas de interés históricamente bajas y el estado de ánimo de los millennials de alquilar en lugar de poseer, la compra de propiedades de alquiler ha aumentado en los últimos años.
De hecho, los bienes raíces son ahora la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses. La inversión en bienes raíces se ha clasificado constantemente como una de las mejores opciones desde 2012.
¿Debería dar el paso en una propiedad de alquiler? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre que haga su tarea primero. Aquí hay 10 cosas a considerar antes de sumergirse en una propiedad de inversión.
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10 consejos para comprar una propiedad de alquiler:
- Determine si comprar una propiedad de alquiler de inversión es adecuado para usted
- ¿Comprar o financiar? Analiza cuál es mejor para ti
- Encuentre la ubicación correcta
- El éxito requiere una perspectiva a largo plazo
- Asegúrate de ser material de propietario
- Presupuesto para lo inesperado
- Recuerda renovar tus contratos de arrendamiento
- ¿Quieres inquilinos a largo plazo? Considere la Sección 8
- No olvide la propiedad de alquiler en el momento de los impuestos
- Comprender cómo funciona la ley de alquiler
1. Determine si comprar una propiedad de alquiler de inversión es adecuado para usted
Olvídese de los estereotipos de las comedias televisivas de propietarios despistados. Para aprovechar al máximo la propiedad de ingresos se requiere el ojo de un contador para los detalles, la comprensión de un abogado de las leyes de propietarios e inquilinos, la previsión de un adivino y, si decide administrar su propiedad de alquiler usted mismo, la disposición firme pero amistosa del propietario.
“Donde las personas que quieren convertirse en propietarios se quedan cortas es porque no se dan cuenta de cuánto trabajo implica”, dice Diana George, fundadora de DG Design Group.
Entonces, antes de lanzarse, querrá considerar si tiene el tiempo, la disposición y la habilidad para administrar un alquiler. Si bien la propiedad de alquiler se considera una inversión pasiva, eso no significa que sea completamente pasivo al administrarla.
A largo plazo, las inversiones inmobiliarias pueden compararse favorablemente con otras inversiones a largo plazo, como acciones, pero los resultados pueden variar significativamente según las circunstancias de la región y la propiedad específica. Querrá considerar si cree que puede aumentar los pagos de alquiler con el tiempo y por qué la economía que rodea la propiedad lo respaldaría, entre otras cuestiones. Ya sea que financie o no la propiedad y los términos de cualquier financiamiento pueden tener un impacto significativo en el rendimiento que obtiene en última instancia.
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Si administrar una propiedad de inversión parece demasiado, pero aún está interesado en bienes raíces, podría considerar ser propietario de un fideicomiso de inversión de bienes raíces o un REIT. Los REIT son valores que cotizan en bolsa que invierten en bienes raíces y, por lo general, devuelven un gran porcentaje de sus ganancias a los inversores en forma de dividendos. Esta puede ser una forma de exponerse a la inversión inmobiliaria sin las molestias de la administración de la propiedad.
2. ¿Comprar o financiar? Analiza cuál es mejor para ti
Si bien algunos expertos financieros insisten en que nunca debe comprar un alquiler a menos que pueda pagarlo en efectivo, Jeremy Kisner, asesor principal de patrimonio de Surevest Wealth Management en Phoenix, discrepa.
“El apalancamiento (es decir, una hipoteca) generalmente magnifica los rendimientos, tanto al alza como a la baja”, dice Kisner, propietario de dos propiedades de alquiler en Las Vegas.
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Por ejemplo, imagine una propiedad de alquiler comprada por $100,000 en efectivo. La casa rinde un alquiler de $12,000 anuales después de todos los gastos, como mantenimiento y seguro, y se grava con $1,000. Con un programa de depreciación de 27,5 años y una tasa de impuesto sobre la renta del 20 por ciento, un inversionista ganaría un poco más de $9500 en efectivo al año. Entonces, el rendimiento anual en efectivo del inversionista es de alrededor del 9,5 por ciento. Nada mal.
Así es como se desempeñó el inversionista que usó apalancamiento, asumiendo la misma casa. Este inversionista tiene una hipoteca por el 80 por ciento de la casa, que se capitaliza al 4 por ciento. Después de restar los gastos operativos y los gastos de intereses adicionales, este inversionista gana casi $5580 en efectivo al año. Con $ 20,000 invertidos, el rendimiento anual en efectivo del inversionista es de aproximadamente 27.9 por ciento.
De hecho, la situación para el propietario apalancado es un poco mejor de lo que sugieren estos números. Eso es porque parte del alquiler se destina a pagar el capital de la hipoteca. Entonces, aunque el inversionista no pudo embolsarse el flujo de efectivo porque se usó para pagar el préstamo, el inversionista aún se benefició (y pagó impuestos) sobre ese dinero.
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Ese es el poder del apalancamiento para cambiar el rendimiento de un inversor.
George está de acuerdo: “Definitivamente estoy de acuerdo con ir convencional (hipoteca). Es una muy buena manera de maximizar sus dólares.”
Si decide financiar la compra, tenga en cuenta que deberá realizar un pago inicial mayor que el que normalmente se requiere para una hipoteca residencial. La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial de al menos el 15 por ciento para una propiedad de inversión. También deberá tener suficiente efectivo para cubrir los costos de cierre, el seguro de propiedad, los impuestos a la propiedad y los problemas de mantenimiento que surjan en la propiedad.
3. Encuentra la ubicación correcta
Ese viejo mantra de los agentes inmobiliarios sobre la importancia de la ubicación toma un giro interesante cuando se aplica a la propiedad de ingresos.
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“Las mejores ubicaciones con la mayor apreciación son donde potencialmente tendrá el peor flujo de caja con un alquiler”, dice Kisner.
¿Por qué? Los inversores pueden obtener una rentabilidad de dos formas: flujo de caja y apreciación. En algunas áreas, los inversores pueden querer un mayor flujo de efectivo para compensarlos por una apreciación más lenta. Pero si los inversionistas esperan que un área se aprecie sustancialmente, pueden estar dispuestos a renunciar a parte del flujo de caja para disfrutar de esa apreciación. El resultado: la apreciación de la vivienda supera el crecimiento de los alquileres, y las viviendas se aprecian mientras generan un flujo de efectivo relativamente bajo.
“Como resultado, la propiedad tiene que apreciarse más para poder competir como inversión con propiedades en áreas menos deseables”, dice Kisner.
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Su solución: errar por el lado de la apreciación. Eso es lo que está haciendo con sus dos alquileres que, en un buen mes, apenas alcanzan el punto de equilibrio. “Pero si los retengo hasta que cumpla [edad] 60 cuando estén pagados, incluso después de los impuestos a la propiedad y el seguro, duplicaré mis ingresos del Seguro Social”, dice.
4. El éxito requiere una perspectiva a largo plazo
La unidad que Kisner ha tenido durante 13 años ha tenido dos inquilinos y bajo mantenimiento, mientras que la otra ha tenido tres inquilinos en cuatro años, el último un desalojo costoso.
Está siguiendo el mismo consejo que da a sus clientes.
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“La forma en que las personas se meten en problemas con casi todas las inversiones es porque no se aferran a las cosas el tiempo suficiente”, dice Kisner. “Con los alquileres, si alcanza el punto de equilibrio sobre la base del flujo de caja, en realidad no es tan malo porque está pagando el principal y acumulando capital de esa manera. Entonces, es de esperar que también vea algo de aprecio.”
Entonces, si está buscando ganar dinero en bienes raíces, querrá pensar a largo plazo. A medida que pague o elimine el capital a lo largo de los años, debería poder aumentar su flujo de caja.
5. Asegúrate de ser propietario
Si compra una propiedad de alquiler, ¿debería ser su propio arrendador o destinar entre el 6 y el 10 por ciento de sus ingresos de alquiler a un servicio de administración? Si bien no hay una respuesta correcta para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.
“Verifican los antecedentes de su inquilino, se aseguran de que firmen el contrato de arrendamiento y paguen el alquiler a tiempo”, dice George. “Eso lo libera para administrar su dinero, no su propiedad e inquilinos.”
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Kathy Hertzog, expresidenta de LandlordAssociation.org, con sede en Erie, Pensilvania, dice que hay una gran desventaja potencial de ser su propio arrendador.
“Si te acercas demasiado a tus inquilinos y los inquilinos tienen problemas financieros, puedes quedar atrapado porque no quieres desalojarlos”, dice. “Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si alguien no paga el alquiler, te está robando.”
Además de este problema, ¿se siente cómodo tomando las decisiones ejecutivas que se deben tomar al administrar una propiedad? ¿Reparará o terminará reemplazando ese aire acondicionado que falla o el lavavajillas que gotea? Tendrá que hacer la llamada sobre cuál es el mejor curso de acción.
6. Presupuesto para lo inesperado
No planificar los innumerables gastos de ser propietario de un alquiler puede convertirse en una vía rápida al desastre.
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“Como arrendador, desea ahorrar entre el 20 y el 30 por ciento de sus ingresos por alquiler para mantenimiento y emergencias”, dice Hertzog.
“Quieres asegurarte de que no estás viviendo solo de eso”, dice, “porque entonces, cuando suceda algo grande, no tendrás dinero para arreglarlo, y ahora estás atascado porque eres un propietario con una propiedad que necesita ser reparada rápidamente, y no tienes ese dinero.”
Kisner no podría estar más de acuerdo: "Ha sido mi experiencia que siempre subestimas todos los diferentes gastos que tienen una forma de surgir y siempre sobreestimas cuán positivo será el flujo de caja", dice.
7. Recuerda renovar tus contratos de arrendamiento
Si los propietarios familiares tienen un punto ciego evidente, es la falta de renovación de los contratos de alquiler de manera oportuna, según George.
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“Te sorprendería saber cuántos propietarios no renuevan sus contratos de arrendamiento todos los años, por lo que dejan que sus inquilinos tengan contratos de arrendamiento de mes a mes”, dice. "¿Qué está mal con eso? Lo que está mal es que todo su pensamiento es que ahora, si quiero sacar a mi inquilino, no puedo porque ahora no están sujetos a un contrato de arrendamiento.”
“Además, no pueden subir el alquiler”, dice George. “La única forma en que puede cambiar el alquiler es si les pide que firmen un formulario para cambiar el contrato de arrendamiento cada año. Así es como mantiene a sus inquilinos bajo control. Cuando deja que las cosas se deslicen así, puede ser muy difícil hacer que sus inquilinos vuelvan a encarrilarse”, dice George.
Dependiendo del estado, condado y ciudad donde se encuentre la propiedad, los propietarios pueden dar aviso de desalojo por un período específico. En California, donde tiene su sede George, el estado requiere que los propietarios notifiquen con 60 días de anticipación a los inquilinos que han vivido en la propiedad durante más de un año (o 30 días durante menos de un año), aunque la situación puede ser diferente en ciudades de alquiler controlado. El arrendador también podría ofrecer un nuevo contrato de arrendamiento al mismo tiempo.
8. ¿Quieres inquilinos a largo plazo? Considere la Sección 8
La vacante repentina de inquilinos es la ruina de todos los propietarios de alquileres.
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“Cada mes que un alquiler permanece vacante, tiene que pagar la hipoteca, los servicios públicos y el mantenimiento de su bolsillo, por lo que el cambio es una de las cosas que debe abordar realmente rápido”, dice Hertzog.
¿Una solución popular? Pruebe los inquilinos de la Sección 8.
La Sección 8, también conocida como el Programa de Vales de Elección de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, generalmente limita el alquiler para los estadounidenses de bajos ingresos que califican al 30 por ciento de su ingreso mensual ajustado. Si bien algunos propietarios se muestran escépticos sobre el papeleo y los posibles problemas de mantenimiento que presentan algunos inquilinos de la Sección 8, Hertzog ve favorablemente a los inquilinos de la Sección 8.
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“Las poblaciones de mayor edad y las personas con discapacidad suelen ser excelentes inquilinos. Cuidan excelentemente la propiedad porque esta es su casa. Aquí es donde quieren estar. Además, si no pagan el alquiler o arruinan su hogar, corren el riesgo de perder su vale de la Sección 8”, dice.
Una desventaja de los inquilinos de la Sección 8 es que puede ser más difícil aumentar los alquileres con el tiempo, lo que podría afectar su capacidad para compensar los costos crecientes con ingresos de alquiler más altos.
9. No olvide la propiedad de alquiler en el momento de los impuestos
Hay un singular rayo de sol que cae sobre los propietarios de viviendas cada primavera mientras se agachan con su contador para preparar su declaración federal de impuestos sobre la renta.
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“Cuando tienes tu propia casa, puedes cancelar los intereses y eso es todo”, dice George.
“Pero cuando posee una propiedad de inversión, su formulario de impuestos del Anexo E le permite cancelar casi todo, desde pintar la casa hasta cambiar las bombillas.
“Por lo tanto, aunque tenga ingresos de alquiler para informar, puede mostrar menos ingresos de los que realmente está recaudando y cancelar el pago de su hipoteca y los intereses mientras acumula capital al mismo tiempo”, dice George.
Es esa poderosa combinación de beneficios fiscales y rendimientos de inversión lo que ayuda a mantener a los inversores interesados en propiedades de alquiler.
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10. Comprender cómo funciona la ley de alquiler
Las leyes estatales y locales de propietarios e inquilinos pueden actuar como una tapa de alcantarilla abierta para los propietarios de alquileres que las ignoran, según Hertzog.
El caso en cuestión son los depósitos de seguridad de los inquilinos. No es tan simple como recolectar y guardar el dinero.
“Definitivamente hay contabilidad involucrada. Debe tener esa cuenta para cada inquilino y mantener ese dinero en esa cuenta y guardarlo”, dice Hertzog. “Las leyes de depósito de seguridad rigen cuánto tiempo tiene para devolver un depósito de seguridad cuando finaliza el arrendamiento, menos los gastos de limpieza y reparación, todos los cuales deben detallarse.”
“En algunos estados, si no lo entrega, el inquilino puede demandar al propietario por el doble de su depósito de seguridad por no devolverlo dentro del período de tiempo especificado”, dice.
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Por supuesto, este es solo un aspecto de las leyes que rodean la propiedad de alquiler, y hay muchos otros que los propietarios deben conocer para evitar entrar en conflicto con ellos. Querrá estar familiarizado con las reglas sobre desalojo, vivienda justa y otros requisitos reglamentarios.
La línea de fondo
La propiedad de alquiler puede ser una excelente inversión si la aborda de manera comercial. Pero querrá comprender (tanto como sea posible) en qué se está metiendo antes de gastar su dinero. Si bien el atractivo de generar un ingreso mensual pasivo con bienes raíces es alto, es importante recordar que a menudo se requiere mucho trabajo para mantener el flujo de ingresos.
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