Después de un gran aumento en los precios de la vivienda durante el año pasado, parece que el mercado está comenzando a desacelerarse. Sin embargo, los cambios de precios siguen siendo positivos. La buena noticia es que las tasas de interés aún son bajas, lo que presenta una oportunidad para los posibles inversores inmobiliarios que no tienen montones de dinero en efectivo.
Si bien seleccionar una gran propiedad de inversión es bastante difícil por sí solo, una vez que haya encontrado la casa o el apartamento perfecto, ¿cómo hace para financiarlo? Un poco de creatividad y preparación pueden poner la financiación al alcance de muchos inversores inmobiliarios.
Aquí hay cinco consejos para financiar propiedades de inversión:
- Hacer un pago inicial considerable
- Sea un "prestatario fuerte”
- Dirígete a un banco local
- Solicite financiación del propietario
- Toque el valor neto de su vivienda
Si está listo para pedir prestado para una propiedad de inversión residencial, estos consejos pueden ayudarlo a mejorar sus posibilidades de éxito.
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1. Haga un pago inicial considerable
Dado que el seguro hipotecario no cubrirá las propiedades de inversión, por lo general deberá hacer un pago inicial de al menos el 20 por ciento para asegurar el financiamiento tradicional de un prestamista. Si puede hacer un pago inicial del 25 por ciento, puede calificar para una tasa de interés aún mejor, según el agente hipotecario Todd Huettner, presidente de Huettner Capital en Denver.
Un pago inicial más grande le da "más piel en el juego" y, por lo tanto, más que perder si la inversión no funciona. Eso puede ser un incentivo poderoso, y un pago inicial mayor también brinda al banco una mayor seguridad contra la pérdida de su inversión. Si la inversión sale mal, perderá toda su participación antes de que el banco comience a perder dinero en la propiedad.
Si no tiene el dinero para el pago inicial, puede intentar obtener una segunda hipoteca sobre la propiedad, pero es probable que sea una lucha cuesta arriba.
2. Sea un “prestatario fuerte”
Aunque muchos factores, entre ellos la relación préstamo-valor y las políticas del prestamista con el que está tratando, pueden influir en los términos de un préstamo en una propiedad de inversión, querrá verificar su puntaje de crédito antes de intentar un acuerdo.
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“Por debajo de [un puntaje de] 740, puede comenzar a costarle dinero adicional por la misma tasa de interés”, dice Huettner. “Por debajo de 740, tendrá que pagar una tarifa para que la tasa de interés se mantenga igual. Eso puede variar desde un cuarto de punto hasta 2 puntos para mantener la misma tasa.”
Un punto es igual al uno por ciento del préstamo hipotecario. Entonces, un punto en un préstamo de $100,000 equivaldría a $1,000. (Aquí es cuando vale la pena comprar puntos.)
La alternativa a pagar puntos si su puntaje es inferior a 740 es aceptar una tasa de interés más alta.
Además, tener reservas en el banco para pagar todos sus gastos (personales y relacionados con inversiones) durante al menos seis meses se ha convertido en parte de la ecuación crediticia.
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“Si tiene varias propiedades de alquiler, (los prestamistas) ahora quieren reservas para cada propiedad”, dice Huettner. “Así, si tienes vacantes, no estás muerto.”
3. Diríjase a un banco o corredor local
Si su pago inicial no es tan grande como debería ser o si tiene otras circunstancias atenuantes, considere ir a un banco local para obtener financiamiento en lugar de a una gran institución financiera nacional.
“Van a tener un poco más de flexibilidad”, dice Huettner. También pueden conocer mejor el mercado local y tener más interés en invertir localmente.
Los corredores hipotecarios son otra buena opción porque tienen acceso a una amplia gama de productos de préstamo, pero investigue un poco antes de decidirse por uno.
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“¿Cuál es su trasfondo? pregunta Huettner. “¿Tienen un título universitario? ¿Pertenecen a alguna organización profesional? Tienes que hacer un poco de diligencia debida.”
4. Solicite financiación del propietario
En los días en que casi cualquier persona podía calificar para un préstamo bancario, una solicitud de financiamiento del propietario solía hacer que los vendedores sospecharan de los compradores potenciales. Pero ahora es más aceptable porque el crédito se ha endurecido y los estándares para los prestatarios han aumentado.
Sin embargo, debe tener un plan de juego si decide seguir esta ruta.
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“Tiene que decir, 'Me gustaría hacer financiamiento de propietario con esta cantidad de dinero y estos términos'”, dice Huettner. “Tienes que vender al vendedor con el financiamiento del propietario, y en ti.”
Este plan de juego le muestra al vendedor que se toma en serio la transacción y que está listo para hacer un trato real basado en las suposiciones prácticas que ha presentado.
5. Toque el valor acumulado de su vivienda
Si tiene una cantidad significativa de capital en su residencia principal u otra propiedad de inversión, puede usarla como una forma de financiamiento. Si desea aprovechar el valor acumulado de su vivienda, hay algunas maneras de hacerlo.
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Préstamo con garantía hipotecaria
Una opción para aprovechar el valor acumulado de la vivienda es un préstamo con garantía hipotecaria. La ventaja de estos préstamos es que están garantizados por la equidad de su casa. Esto permite que las tasas de interés sean relativamente bajas con plazos de reembolso de hasta 30 años. Para aquellos con buen crédito, las tasas de interés pueden ser aún más bajas.
Línea de crédito con garantía hipotecaria
Una línea de crédito con garantía hipotecaria es otra forma de aprovechar su garantía hipotecaria. Estos préstamos también están garantizados por el valor líquido de su vivienda, pero en este caso, retira los fondos según sea necesario en lugar de una suma global. La línea de crédito con garantía hipotecaria puede tener tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria, pero las tasas de interés son variables. Por lo tanto, podría terminar pagando una tasa de interés más alta en su línea de crédito con garantía hipotecaria en el futuro.
Refinanciamiento con retiro de efectivo
Un refinanciamiento con retiro de efectivo retira su hipoteca existente y la reemplaza por una nueva más grande. Luego le da acceso a la diferencia entre la hipoteca anterior y la nueva en forma de efectivo. A continuación, puede utilizar ese efectivo para financiar sus propiedades de inversión. El nuevo préstamo a menudo tiene una tasa de interés más baja o un plazo de pago más corto también.
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Otras opciones creativas de financiación
Si todo lo demás falla, a veces tienes que ser creativo. Afortunadamente, hay varias otras opciones disponibles para financiar su propiedad de inversión.
Préstamos entre pares
Los préstamos entre pares se han vuelto populares en los últimos años con la aparición de varias plataformas de préstamos en línea. Esta es una forma para que los inversores se conecten con los prestatarios que necesitan financiación para diversos fines. A los inversores les gustan como una forma de inversión alternativa, pero, por supuesto, también hay alguien del otro lado. Las tarifas y las tasas de interés son generalmente bajas, dependiendo de la solvencia.
Préstamos de arreglar y cambiar
Los préstamos fix-and-flip, como su nombre lo indica, son generalmente préstamos a corto plazo destinados a los amantes de la casa. Estos son préstamos de dinero fuerte con tasas de interés típicamente en el rango de 12 a 18 por ciento, más dos a cinco puntos. Si se encuentra con una propiedad que le gustaría arreglar y vender en los próximos 12 a 18 meses, podría valer la pena echarle un vistazo a un préstamo de arreglar y cambiar.
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Pólizas de seguro de vida
El seguro de vida puede considerarse un activo líquido (según el tipo), lo cual es preferible para los prestamistas. En particular, una póliza de seguro de vida permanente le brinda fácil acceso a efectivo. Puede pedir prestado contra ese dinero que puede ayudar al comprar una nueva casa. Esto lo hace más atractivo para los prestamistas y podría facilitar la obtención de financiamiento.
Tarjetas de crédito y préstamos personales.
Las tarjetas de crédito y los préstamos personales pueden ser una manera fácil de financiar parte de la compra de su casa. Algunas tarjetas de crédito tienen ofertas introductorias de cero por ciento y los préstamos personales pueden permitirle pedir prestado hasta alrededor de $ 100,000.
Si bien ambos son una forma conveniente de financiamiento, los préstamos personales a menudo tienen altas tasas de interés, al igual que las tarjetas de crédito después de cualquier oferta introductoria. Por lo tanto, esta no debería ser su primera opción, pero puede proporcionar algún financiamiento adicional en caso de apuro.
préstamos de margen
Los préstamos de margen son una línea de crédito que se puede utilizar para financiar una propiedad y están respaldados por las inversiones del prestatario. Por lo general, se utilizan como una herramienta de financiación a corto plazo y conllevan una serie de riesgos, como llamadas de margen y pérdidas amplificadas si el valor de su cartera de inversiones disminuye.
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Usar bienes raíces para crear ingresos de jubilación
Los bienes raíces son una forma popular para que las personas generen ingresos para la jubilación. De hecho, ahora es la inversión a largo plazo favorita de los estadounidenses, según un estudio reciente.
Esa popularidad depende en parte de que los bienes raíces produzcan un flujo constante de ingresos, ya que los inversionistas cobran una renta mensual regular de sus inquilinos. Para los jubilados, un ingreso estable es exactamente el tipo de seguridad que buscan cuando no tienen un empleo completo.
Y los jubilados tienen ventaja sobre esos ingresos. Con el tiempo, una propiedad bien administrada puede aumentar sus rentas, poniendo más dinero en los bolsillos de los inversionistas cada mes. La propiedad también puede aumentar de valor, por lo que cuando llega el momento de vender o incluso invertir en otra propiedad, hay capital que se puede aprovechar. Por supuesto, las propiedades de inversión tienen otras ventajas, especialmente en lo que respecta a los impuestos.
Si no desea administrar la propiedad directamente, puede comprarla a través de fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) en el mercado de valores y dejar que un administrador profesional se encargue de todos los problemas. Los REIT son tremendamente populares entre los jubilados debido a sus dividendos constantes.
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La línea de fondo
Los bienes raíces suelen ser un juego a largo plazo en el que las ganancias tienden a llegar con el tiempo. Pero sin importar cómo inviertas en bienes raíces, puedes ganar dinero si sigues principios inteligentes de inversión.
Cuando financie una propiedad, asegúrese de que puede hacer los pagos cuando obtenga el préstamo. Luego, a medida que pague el préstamo con el tiempo, considere cómo podría reducir aún más los gastos de intereses en función de su sólido historial de préstamos y el menor saldo pendiente del préstamo.
