La inversión en bienes raíces es popular, y quizás ahora más que nunca, ya que las bajas tasas hipotecarias hacen que comenzar a trabajar en bienes raíces sea más asequible. De hecho, a los estadounidenses les encantan los bienes raíces, y una encuesta de 2021 mostró que era su inversión favorita a largo plazo, incluso superando a las acciones.
Los consumidores tienen una variedad de formas en las que pueden invertir en bienes raíces, incluidas muchas opciones más allá de simplemente convertirse en propietarios, aunque esa es una opción comprobada para aquellos que desean administrar una propiedad por sí mismos. Además, las nuevas plataformas comerciales hacen que sea más fácil que nunca invertir en bienes raíces sin tener que reunir decenas de miles o más en efectivo.
A continuación se presentan cinco métodos probados para invertir en bienes raíces y qué tener en cuenta.
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5 mejores formas de invertir en bienes raíces
Si bien muchas personas se involucran en bienes raíces para generar un retorno de la inversión, también puede tratarse simplemente de encontrar un lugar para vivir. Así que para muchos, una inversión inmobiliaria es su hogar.
1. Compra tu propia casa
Es posible que normalmente no piense en su primera residencia como una inversión, pero muchas personas lo hacen. Es una de las mejores formas de invertir en bienes raíces y ofrece numerosos beneficios.
El primer beneficio es acumular capital en su hogar a partir de sus pagos mensuales, en lugar de pagar un alquiler que siempre parece aumentar año tras año. Una parte de su hipoteca mensual va a su propio bolsillo, por así decirlo. Sin embargo, los expertos siguen divididos sobre los pros y los contras de ser dueño de su propia casa, y una casa no es una compra a cualquier precio, como aprendieron los compradores de vivienda de la década de 2000.
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Si planea quedarse en un área a largo plazo, puede tener sentido comprar una casa porque podrá asegurar un pago mensual que puede ser tan asequible como el alquiler. Además, los bancos tratan las propiedades ocupadas por sus propietarios de manera más favorable, otorgando a los prestatarios una tasa hipotecaria más baja y requiriendo un pago inicial más bajo. También puede deducir los gastos de intereses en sus impuestos.
Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos, lo que ayuda a que las viviendas sean más asequibles de lo que han sido en el pasado reciente. Como era de esperar, entonces, la demanda ha estado aumentando.
“Para los propietarios y ocupantes, ahora es el mejor momento para invertir porque nunca obtendrán pagos de hipoteca tan bajos y pueden obtener más pies cuadrados por su precio”, dice Chris Franciosa, agente principal de Compass Real Estate en Delray Beach, Florida.
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Ventajas: Vivir en su propia propiedad en lugar de pagar el alquiler, apreciación del precio de la vivienda, mayores rendimientos a través del apalancamiento, posibles exenciones de impuestos por intereses hipotecarios, pagos fijos a largo plazo.
Desventajas: costos continuos de mantenimiento de la propiedad, es posible que se requiera un pago inicial considerable, posibilidad de ejecución hipotecaria si no puede pagar la hipoteca.
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2. Compra una propiedad de alquiler y conviértete en propietario
Si está listo para pasar al siguiente nivel, puede probar suerte con una propiedad de alquiler residencial, como una casa unifamiliar o un dúplex. Una de las mayores ventajas de este tipo de propiedad es que conoce los estándares del mercado y el mercado puede ser más fácil de medir, a diferencia de las propiedades comerciales, como un centro comercial.
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Otra ventaja es que puede requerir una inversión menor para comenzar, por ejemplo, con una casa unifamiliar. Es posible que pueda ingresar a una propiedad con $ 20,000 o $ 30,000 en lugar de los cientos de miles potencialmente necesarios para una propiedad comercial. Es posible que pueda comprarlo incluso más barato si puede encontrar una propiedad en dificultades atractiva a través de una ejecución hipotecaria.
Por lo general, tendrá que hacer un pago inicial considerable para comenzar, a menudo hasta el 30 por ciento del precio de compra. Entonces, eso puede ser prohibitivo si recién está comenzando y aún no tiene una gran cantidad de fondos. Una forma de evitar esto puede ser comprar una propiedad de alquiler en la que también vive.
Otro inconveniente es que deberá administrar la propiedad y tomar decisiones sobre qué necesita mejoras, por ejemplo. Si bien poseer una propiedad se considera una actividad pasiva a efectos fiscales, puede terminar siendo todo menos pasivo como propietario. Y si un inquilino no paga el alquiler, aún tiene que hacer los pagos mensuales, para que no entre en incumplimiento de pago del préstamo.
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También tenga en cuenta que los bienes raíces son relativamente ilíquidos y generalmente requieren una tarifa de corretaje sustancial, a menudo el 6 por ciento del precio de venta, por lo que generalmente no puede vender de inmediato y sin que le saquen un gran bocado. Esas son algunas de las desventajas más grandes, pero los propietarios también tienen otras formas de estropearlo.
Las tasas hipotecarias históricamente bajas pueden hacer que esta vía sea más asequible que en el pasado reciente. Un intercambio 1031 también puede ayudarlo a convertir su inversión en una nueva libre de impuestos.
Ventajas: puede comenzar poco a poco con bienes raíces residenciales, administración práctica (para el tipo correcto de persona), las cancelaciones de depreciación permiten que la propiedad genere un flujo de efectivo libre de impuestos, apreciación de precios, rendimientos magnificados a través del apalancamiento, cancelaciones de impuestos para intereses hipotecarios.
Desventajas: administración práctica, necesidad de mantenerse al día con los pagos de la hipoteca independientemente de los inquilinos, costos continuos de mantenimiento de la propiedad, pago inicial mayor que para las propiedades ocupadas por los propietarios, altas comisiones.
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3. Considere cambiar casas
Cambiar de casa se ha convertido en una vía más popular para invertir en bienes raíces, pero requiere un buen ojo para el valor y más experiencia operativa que convertirse en un propietario a largo plazo. Sin embargo, este camino puede ayudarlo a obtener una ganancia más rápida que ser propietario, si lo hace bien.
La mayor ventaja de este enfoque es que puede obtener ganancias más rápido que administrando su propia propiedad, pero la experiencia requerida también es mayor. Por lo general, los amantes de las casas encuentran propiedades infravaloradas que deben limpiarse o incluso renovarse por completo. Realizan los cambios necesarios y luego cobran el valor de mercado de las casas, beneficiándose de la diferencia entre el precio total (precio de compra, costos de rehabilitación, etc.) y el precio de venta.
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Los amantes de las casas necesitan un ojo agudo para lo que se puede arreglar a un precio razonable y lo que no se puede arreglar. También necesitan estimar por cuánto se puede vender una casa más adelante. Calcula mal, y su beneficio podría evaporarse rápidamente, o peor aún, convertirse en una pérdida total. O es posible que una casa no se venda rápidamente, y luego el inversionista se queda atascado pagando los intereses de un préstamo hasta que se pueda encontrar un comprador.
Quienes cambian casas pueden recurrir a fuentes de financiación no tradicionales, ya que a menudo prefieren mantener las casas durante meses, en lugar de años. Además, los costos de cierre de una hipoteca tradicional son altos.
Cambiar de casa en realidad hace que ser propietario se sienta como una actividad pasiva. Tendrá que administrar un equipo de personas que realizan muchas, si no todas, las reparaciones, y deberá ser la fuerza impulsora en cada transacción para asegurarse de que se haga y se ajuste al presupuesto o por debajo. Y siempre estarás buscando otra oferta, ya que solo te pagan cuando entregas una propiedad.
Los entusiastas de la casa también pueden aprovechar los intercambios libres de impuestos 1031 si transfieren los ingresos de una inversión a otra dentro de un período determinado y de acuerdo con ciertas reglas.
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Ventajas: puede comenzar poco a poco con bienes raíces residenciales, administración práctica (para el tipo de persona adecuado), mayores rendimientos a través del apalancamiento, ganancias potencialmente rápidas en la inversión (si tiene las habilidades).
Desventajas: administración práctica, necesidad de mantenerse al día con los pagos de la hipoteca incluso si no se generan ingresos, costos iniciales de renovación de la propiedad, requiere un buen ojo para el valor y la capacidad de organizar y administrar un equipo de profesionales.
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4. Compre un REIT
A diferencia de las opciones anteriores, las siguientes dos formas de invertir en bienes raíces son realmente pasivas. Comprar un REIT, o fideicomiso de inversión en bienes raíces, es una excelente opción para aquellos que desean los rendimientos de los bienes raíces con la liquidez y la relativa simplicidad de poseer una acción. Y también puedes cobrar un dividendo.
Los REIT tienen numerosas ventajas sobre la inversión inmobiliaria tradicional y pueden facilitar mucho el proceso:
- Se necesita menos dinero para comenzar, potencialmente solo $ 20 o $ 30, según las acciones
- Sin problemas para administrar una propiedad (por ejemplo, sin llamadas telefónicas a las 3 am)
- Las acciones de REIT son muy líquidas y se pueden vender cualquier día que el mercado esté abierto
- Los costos de transacción son de $0, ya que los corredores han reducido las comisiones
- Atractivos rendimientos a largo plazo, con un promedio del 10,6 % en los 10 años hasta el 31 de agosto de 2021
- Dividendos trimestrales regulares, con los mejores REIT aumentando su pago con el tiempo
- Diversificación, en muchas propiedades o incluso en sectores inmobiliarios
Sin embargo, invertir en REIT no está exento de inconvenientes. Como cualquier acción, el precio de un REIT puede fluctuar a medida que gira el mercado. Entonces, si el mercado cae, los precios de REIT pueden ir con él. Eso es un problema menor para los inversores a largo plazo que pueden superar una caída, pero si necesita vender sus acciones, es posible que no obtenga lo que vale en ningún momento.
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Si está comprando acciones de REIT individuales, deberá analizarlas cuidadosamente, utilizando las herramientas de un analista profesional. Sin embargo, una forma de evitar este inconveniente es comprar un fondo REIT, que posee muchos REIT y, por lo tanto, diversifica su exposición a cualquier empresa o sector.
Invertir en un REIT es una excelente manera de comenzar para un principiante con un poco de efectivo, pero también deberá trabajar en ello, ya que todavía hay algunas formas de estropear una inversión REIT.
Ventajas: puede comenzar con casi cualquier cantidad de dinero, sin administración práctica, inversiones líquidas, dividendos regulares, la capacidad de diversificar fácilmente las participaciones, impuestos diferidos sobre las ganancias de capital si se mantienen activos.
Desventajas: las acciones de los REIT pueden fluctuar, los REIT mantienen mucha deuda, falta de transparencia en las inversiones.
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como ganas dinero: Revalorización del capital, flujo creciente de dividendos.
5. Utiliza una plataforma inmobiliaria online
Una plataforma de bienes raíces en línea como Fundrise o Crowdstreet puede ayudarlo a ingresar a bienes raíces en acuerdos comerciales más grandes sin tener que gastar cientos de miles o incluso millones en un acuerdo. Estas plataformas ayudan a conectar a los desarrolladores con inversionistas que buscan financiar bienes raíces y aprovechar lo que pueden ser rendimientos potenciales bastante atractivos.
La gran ventaja para los inversores aquí es el potencial de obtener una parte de un trato lucrativo al que de otro modo no habrían podido acceder. Los inversores pueden participar en inversiones de deuda o inversiones de capital, según los términos específicos del acuerdo. Estas inversiones pueden pagar distribuciones en efectivo y pueden ofrecer el potencial de rendimientos que no están correlacionados con la economía, brindando a los inversores una forma de diversificar la exposición de su cartera a activos basados en el mercado.
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Sin embargo, estas plataformas tienen algunas desventajas. Algunos pueden aceptar solo inversores acreditados (como personas con un patrimonio neto de $ 1 millón o más), por lo que es posible que ni siquiera sea posible usarlos si aún no tiene dinero. Aún así, mientras que algunas plataformas pueden requerir una inversión mínima de $ 25,000, otras pueden dejarlo entrar con $ 500.
Las plataformas también cobran una tarifa de administración anualmente, a menudo del 1 por ciento, y pueden agregar otras tarifas además de eso. Eso puede parecer costoso en un mundo donde los ETF y los fondos mutuos pueden cobrar tan solo cero por ciento por construir una cartera diversificada de acciones o bonos.
Si bien las plataformas pueden examinar sus inversiones, usted tendrá que hacer lo mismo y eso significa que necesitará las habilidades para analizar la oportunidad. Las inversiones son a menudo relativamente ilíquidas, con posibilidades limitadas de redención hasta que se complete un proyecto determinado. Y a diferencia de las inversiones en un REIT o incluso en su propia propiedad de alquiler, una vez que se completa un trato y se recupera su inversión, es posible que deba encontrar otro trato para que su cartera siga creciendo.
Ventajas: Sin administración práctica, generalmente puede comenzar con menos dinero inicial que en una inversión inmobiliaria directa, dividendos regulares, la capacidad de diversificar fácilmente las participaciones, impuestos diferidos sobre las ganancias de capital si se mantienen los activos.
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Desventajas: falta de liquidez, costos iniciales más altos que invertir en REIT que cotizan en bolsa, falta de transparencia en las inversiones, tarifas altas sobre las inversiones.
como ganas dinero: Revalorización del capital, pagos de dividendos o intereses.
¿Son los bienes raíces un buen lugar para invertir?
¿Tiene sentido invertir en bienes raíces para usted? Deberá preguntarse qué tipo de inversor está dispuesto a ser. Puede ganar mucho dinero en cada tipo de inversión inmobiliaria, por lo que es más una cuestión de su posición financiera y su voluntad de hacer lo que sea necesario. El tipo de inversión debe coincidir con su temperamento y habilidades, si es posible.
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En particular, los inversores potenciales deben hacerse preguntas en tres áreas amplias:
- Recursos financieros: ¿Tiene los recursos para invertir en una determinada inversión inmobiliaria? Hay oportunidades en todos los niveles de inversión. ¿Tiene los recursos para pagar una hipoteca si un inquilino no puede? ¿Cuánto depende de su trabajo diario para mantener la inversión?
- Voluntad: ¿Tiene el deseo de actuar como arrendador? ¿Está dispuesto a trabajar con inquilinos y comprender las leyes de alquiler en su área? ¿O preferiría analizar acuerdos o inversiones como REIT o aquellos en una plataforma en línea? ¿Quiere cumplir con las demandas de administrar un negocio de remodelación de casas?
- Conocimientos y habilidades: si bien muchos inversionistas pueden aprender en el trabajo, ¿tiene usted habilidades especiales que lo hacen más adecuado para un tipo de inversión que para otro? ¿Puedes analizar acciones y construir una cartera atractiva? ¿Puede reparar su propiedad de alquiler o arreglar una aleta y ahorrar un montón en profesionales que pagan?
“Si su jubilación está en juego, es mejor dejar la 'especulación' a los expertos y concentrarse en las industrias de las que tiene una comprensión más profunda, para que pueda seguir fácilmente el progreso de sus inversiones”, dice James Richman, director ejecutivo de JJ Richman, un administrador de activos.
Querrá comprender sus propias habilidades, capacidades y voluntad para evaluar qué tipo de inversión se adapta mejor. Y no necesita agregar bienes raíces a su cartera de activos para hacerlo bien. Muchos inversores se apegan exclusivamente a las acciones, con el objetivo de igualar el rendimiento a largo plazo del mercado de alrededor del 10 por ciento anual, y disfrutan de los beneficios de la inversión pasiva.
Principales beneficios fiscales de la inversión inmobiliaria
Los beneficios fiscales sobre los bienes raíces varían ampliamente, dependiendo de cómo invierta, pero invertir en bienes raíces puede ofrecer algunas ventajas fiscales considerables. Vamos a repasarlos según el tipo de inversión.:
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Tu propia residencia
- Es posible que pueda deducir cualquier gasto de interés de su hipoteca, según su situación financiera específica.
- Si detalla su declaración de impuestos, puede deducir hasta $ 10,000 en impuestos a la propiedad.
- Cuando vende su residencia, también puede recibir $250,000 en ganancias de capital (o $500,000 para casados que presentan una declaración conjunta) libres de impuestos, si ha vivido en la casa durante dos años y dos de los últimos cinco años.
Su propiedad de alquiler
- Puede deducir los impuestos a la propiedad de cualquier ingreso de alquiler, reduciendo cualquier ganancia imponible.
- También puede deducir su gasto por intereses y la depreciación, lo que reduce aún más su ingreso imponible, incluso mientras continúa recaudando el flujo de caja.
- Cuando vende la propiedad de inversión más tarde, los impuestos se calculan sobre su valor depreciado más bajo. Sin embargo, si traslada el producto de una venta a una casa nueva y sigue las reglas 1031, puede diferir los impuestos sobre la ganancia.
Cambio de casa
- Al transferir sus ganancias a su próximo trato y seguir las reglas de los intercambios 1031, los inversores pueden seguir difiriendo los impuestos sobre las ganancias, siempre y cuando puedan seguir encontrando buenos tratos inmobiliarios.
REIT
- Los REIT ofrecen un perfil fiscal atractivo: no incurrirá en ningún impuesto sobre las ganancias de capital hasta que venda las acciones, y puede mantener las acciones literalmente durante décadas para evitar al recaudador de impuestos.
- De hecho, puede pasar las acciones a sus herederos y ellos no deberán pagar ningún impuesto sobre sus ganancias.
- Los REIT son eficientes desde el punto de vista fiscal porque no pagan impuestos a nivel corporativo, lo que significa que cualquier dinero que se le paga ha sido gravado solo una vez.
Ofertas inmobiliarias en línea
- Los impuestos incurridos por estas inversiones pueden variar dependiendo exactamente del tipo de inversión que realice.
- Algunas inversiones son técnicamente REIT y, por lo tanto, se tratarán de acuerdo con esa configuración fiscal (sin impuestos a nivel corporativo), mientras que otras pueden ser inversiones de deuda o de capital.
- En general, cualquier ingreso, como una distribución en efectivo de estos, estará sujeto a impuestos en el año en que se reciba, mientras que cualquier impuesto sobre las ganancias de capital se diferirá hasta que se realice.
La línea de fondo
Los inversores que buscan entrar en el juego inmobiliario tienen una variedad de opciones para muchos tipos de presupuesto. Los bienes raíces pueden ser una inversión atractiva, pero los inversionistas quieren estar seguros de hacer coincidir su tipo de inversión con su disposición y capacidad para administrarla, incluidos los compromisos de tiempo.
