Jos olet katsonut uusintoja HGTV:n "Income Property" -ohjelmasta ja miettinyt, olisiko aika ostaa sijoituskiinteistö ja ryhtyä vuokranantajaksi, et ole yksin.
Äskettäisen inflaation nousun, historiallisen alhaisten korkojen ja milleniaalien mielialan välillä vuokrata omistamisen sijaan vuokra-asuntojen ostaminen on ollut nousussa viime vuosina.
Itse asiassa kiinteistöt ovat nykyään amerikkalaisten suosikki pitkän aikavälin sijoitus. Kiinteistösijoittaminen on jatkuvasti ollut yksi parhaista valinnoista vuodesta 2012 lähtien.
Ehdotettu sinulle: Kuinka sijoittaa kiinteistöihin
Pitäisikö sinun ryhtyä vuokra-asuntoon? Asiantuntijat tarjoavat pätevän kyllä, jos teet kotitehtäväsi ensin. Tässä on 10 asiaa, jotka on otettava huomioon ennen sijoituskiinteistöön sukeltamista.
10 vinkkiä vuokra-asunnon ostamiseen:
- Selvitä, sopiiko sijoitusvuokra-asunnon ostaminen sinulle
- Osta vai rahoita? Analysoi mikä on sinulle paras
- Etsi oikea sijainti
- Menestys vaatii pitkän aikavälin näkemystä
- Varmista, että olet vuokranantajan materiaali
- Budjetti odottamattomille
- Muista uusia vuokrasopimukset
- Haluatko pitkäaikaisia vuokralaisia? Harkitse kohtaa 8
- Älä unohda vuokra-asuntoa verotuksen yhteydessä
- Ymmärrä kuinka vuokralaki toimii
1. Selvitä, sopiiko sijoitusvuokra-asunnon ostaminen sinulle
Unohda TV-satcom-stereotypiat neuvottomista vuokranantajista. Tuloasunnon hyödyntäminen vaatii kirjanpitäjän tarkkaa huomiota yksityiskohtiin, asianajajan ymmärrystä vuokranantaja-vuokralaisiin, ennustajan ennakointia ja jos päätät hoitaa vuokra-asuntoa itse, vuokranantajan luja mutta ystävällinen asenne.
“Ihmiset, jotka haluavat tulla vuokranantajiksi, jäävät vajaaksi, he eivät ymmärrä, kuinka paljon työtä se vaatii”, sanoo Diana George, DG Design Groupin perustaja.
Ehdotettu sinulle: 5 vinkkiä sijoituskiinteistöjen rahoittamiseen
Joten ennen kuin hyppäät sisään, sinun kannattaa harkita, onko sinulla aikaa, halua ja taitoa sijoittaa vuokra-asunnon hallintaan. Vaikka vuokra-asuntoa pidetään passiivisena sijoituksena, se ei tarkoita, että olisit täysin passiivinen sen hallinnassa.
Kiinteistösijoitukset voivat pitkällä aikavälillä verrata suotuisasti muihin pitkäaikaisiin sijoituksiin, kuten osakkeisiin, mutta tulokset voivat vaihdella merkittävästi alueen ja kiinteistön olosuhteiden mukaan. Sinun kannattaa miettiä, voitko mielestäsi korottaa vuokramaksuja ajan myötä ja miksi kiinteistöä ympäröivä talous tukisi sitä muun muassa. Se, rahoitatko kiinteistön ja minkä tahansa rahoituksen ehdot, voivat vaikuttaa merkittävästi lopulta ansaitsemaasi tuottoon.
Jos sijoituskiinteistön hoitaminen kuulostaa liian suurelta, mutta olet silti kiinnostunut kiinteistöistä, voit harkita kiinteistösijoitusrahaston tai REIT:n omistamista. REITit ovat julkisesti noteerattuja arvopapereita, jotka sijoittavat kiinteistöihin ja maksavat tyypillisesti suuren osan tuloistaan takaisin sijoittajille osinkoina. Tämä voi olla tapa saada altistuminen kiinteistösijoittamiseen ilman kiinteistönhallinnan vaivaa.
Ehdotettu sinulle: 10 parasta pitkäaikaista sijoitusta vuonna 2024
2. Ostaa vai rahoittaa? Analysoi kumpi on sinulle parempi
Vaikka jotkut talousasiantuntijat väittävät, että sinun ei pitäisi koskaan ostaa vuokra-asuntoa, ellet voi maksaa siitä käteisellä, Jeremy Kisner, vanhempi varallisuusneuvoja Surevest Wealth Managementista Phoenixissa, on eri mieltä.
“Vipuvaikutus (eli asuntolaina) tyypillisesti lisää tuottoa, sekä positiivisesti että huonommin”, sanoo Kisner, joka omistaa kaksi vuokra-asuntoa Las Vegasissa.
Kuvittele esimerkiksi vuokra-asunto, joka on ostettu 100 000 dollarilla käteisellä. Talo tuottaa 12 000 dollarin vuotuisen vuokran kaikkien kulujen, kuten ylläpidon ja vakuutuksen, jälkeen, ja sitä verotetaan 1 000 dollarilla. Kun poistoaika on 27,5 vuotta ja tuloveroaste 20 prosenttia, sijoittaja ansaitsisi hieman yli 9 500 dollaria käteisenä vuodessa. Sijoittajan vuotuinen kassatuotto on siis noin 9,5 prosenttia. Ei paha.
Ehdotettu sinulle: 11 parasta sijoitusta vuonna 2024
Tässä on kuinka vipuvaikutusta käyttävä sijoittaja menestyi olettaen, että talo on sama. Tällä sijoittajalla on asuntolaina 80 prosentille talosta, mikä yhdistetään 4 prosenttiin. Kun käyttökulut ja lisäkorkokulut on vähennetty, tämä sijoittaja ansaitsee lähes 5 580 dollaria käteisenä vuosittain. Sijoitetun 20 000 dollarin vuotuinen kassatuotto on noin 27,9 prosenttia.
Itse asiassa vipuvaikutteisen omistajan tilanne on itse asiassa hieman parempi kuin nämä luvut antavat ymmärtää. Tämä johtuu siitä, että osa vuokrasta menee asuntolainan pääoman maksamiseen. Joten vaikka sijoittaja ei voinut pussittaa kassavirtaa, koska se käytettiin lainan maksamiseen, sijoittaja silti hyötyi (ja maksoi veroa) näistä rahoista.
Se on vipuvaikutuksen voima heilauttaa sijoittajan tuottoa.
George on samaa mieltä: "Olen ehdottomasti samaa mieltä tavanomaisesta (asuntolainasta). Se on todella hyvä tapa maksimoida dollareitasi.”
Ehdotettu sinulle: 18 passiivisen tulon ideaa, joiden avulla voit ansaita rahaa vuonna 2024
Jos päätät rahoittaa oston, muista, että sinun on maksettava suurempi käsiraha kuin mitä tavallisesti asuntolainalle vaaditaan. Useimmat lainanantajat vaativat vähintään 15 prosentin käsirahaa sijoituskiinteistöstä. Sinulla on myös oltava tarpeeksi rahaa kattamaan sulkemiskulut, kotivakuutukset, kiinteistöverot ja kiinteistössä ilmenevät ylläpitokysymykset.
3. Etsi oikea sijainti
Tuo vanha kiinteistönvälittäjä mantra sijainnin tärkeydestä saa mielenkiintoisen käänteen, kun sitä sovelletaan tuloomaisuuteen.
“Parhaat paikat, joista eniten arvostetaan, ovat siellä, missä sinulla on mahdollisesti huonoin kassavirta vuokrauksen yhteydessä”, Kisner sanoo.
Miksi? Sijoittajat voivat ansaita tuottoa kahdella tavalla: kassavirran ja arvonnousun avulla. Joillakin alueilla sijoittajat saattavat haluta suurempaa kassavirtaa kompensoidakseen hitaampaa arvonnousua. Mutta jos sijoittajat odottavat alueen nousevan merkittävästi, he saattavat olla valmiita luopumaan osan kassavirrasta nauttiakseen arvostuksesta. Tulos: asuntojen arvonnousu ylittää vuokrien kasvun, ja talot arvostavat samalla kun kassavirta on suhteellisen pieni.
Ehdotettu sinulle: Mitä on kiinteätuottoinen sijoittaminen? Hyvät ja huonot puolet
“Tämän seurauksena kiinteistön on arvostettava enemmän voidakseen kilpailla sijoituskohteena vähemmän halutuilla alueilla olevien kiinteistöjen kanssa”, Kisner sanoo.
Hänen ratkaisunsa: Err in puolella arvostusta. Sitä hän tekee kahdella vuokralla, jotka hyvässä kuukaudessa tuskin ovat nollassa. "Mutta jos pidän niitä, kunnes täytän 60 vuotta, kun ne maksetaan, jopa kiinteistöveron ja vakuutuksen jälkeen, tuplaan sosiaaliturvatuloni", hän sanoo.
4. Menestys edellyttää pitkän aikavälin näkemystä
Kisnerin 13 vuotta pitämässä yksikössä on ollut kaksi vuokralaista ja vähän ylläpitoa, kun taas toisessa on ollut kolme vuokralaista neljässä vuodessa – viimeinen kallis häätö.
Ehdotettu sinulle: 5 tapaa tuplata rahasi
Hän noudattaa samoja neuvoja kuin antaa asiakkailleen.
“Ihmiset joutuvat vaikeuksiin lähes kaikkien investointien kanssa on se, että he eivät vain pidä kiinni asioista tarpeeksi kauan”, Kisner sanoo. ”Vuokran osalta, jos kassavirtaan lasketaan voittoa, se ei itse asiassa ole paha asia, koska maksat pääomaa ja rakennat omaa pääomaa sillä tavalla. Sitten toivottavasti näet myös jonkin verran arvostusta.”
Joten jos haluat ansaita rahaa kiinteistöillä, sinun kannattaa ajatella pitkällä aikavälillä. Kun maksat tai poistat pääomaa vuosien varrella, sinun pitäisi pystyä kasvattamaan kassavirtaasi.
5. Varmista, että olet vuokranantajan materiaali
Jos ostat vuokra-asunnon, pitäisikö sinun olla oma vuokranantajasi vai ohjata yli 6-10 prosenttia vuokratuloistasi hoitopalveluun? Vaikka kaikille ei ole oikeaa vastausta, George ja Kisner haluavat tehdä työn alihankintana.
Ehdotettu sinulle: Osakemarkkinoiden perusteet: 8 vinkkiä aloittelijoille
“He tekevät vuokralaisenne taustatarkistuksen, varmistavat, että allekirjoittavat vuokrasopimuksen ja maksavat vuokransa ajallaan", George sanoo. "Se vapauttaa sinut hallitsemaan rahojasi, ei omaisuuttasi ja vuokralaisiasi.”
Kathy Hertzog, Erien entinen presidentti, Pennsylvaniassa sijaitseva LandlordAssociation.org, sanoo, että omalla vuokranantajallasi on mahdollisesti jyrkkä haittapuoli.
“Jos pääset liian lähelle vuokralaisia ja vuokralaisilla on taloudellisia ongelmia, saatat jäädä jumiin, koska et halua häätää heitä”, hän sanoo. "Sinun täytyy olla erittäin ammattimainen siinä, koska jos joku ei maksa vuokraansa, hän varastaa sinulta.”
Ehdotettu sinulle: Kuinka aloittaa sijoittaminen vuonna 2024
Tämän lisäksi, oletko tyytyväinen tekemään johtopäätöksiä, jotka on tehtävä kiinteistön hallinnassa? Korjaatko vai vaihdatko viallisen ilmastointilaitteen tai vuotavan astianpesukoneen? Sinun on soitettava, mikä on paras tapa toimia.
6. Budjetti odottamattomille
Jos vuokra-asunnon omistamisen lukemattomia kuluja ei suunnitella, siitä voi tulla nopea tapa katastrofiin.
“Vuokranantajana haluat säästää noin 20–30 prosenttia vuokratuloistasi ylläpitoon, ylläpitoon ja hätätilanteisiin”, Hertzog sanoo.
Ehdotettu sinulle: Sijoittaminen vs. kaupankäynti: kumpi on sinulle parempi?
“Haluat varmistaa, että et vain elä sillä”, hän sanoo, ”koska silloin kun jotain suurta tapahtuu, sinulla ei ole rahaa korjata sitä, ja nyt olet jumissa, koska olet vuokranantaja kiinteistö, joka on korjattava nopeasti, eikä sinulla ole sitä rahaa.”
Kisner ei voinut olla enempää samaa mieltä: "Kokemukseni on ollut, että aliarvioi aina kaikki erilaiset kulut, joita voi tulla ja yliarvioi aina kuinka positiivinen kassavirta tulee olemaan", hän sanoo.
7. Muista uusia vuokrasopimukset
Jos äiti- ja pop-vuokranantajilla on yksi räikeä kuollut piste, se johtuu siitä, että vuokralaisten vuokrasopimuksia ei uusita ajoissa, Georgen mukaan.
“Yllätyt kuinka monet vuokranantajat eivät uusita vuokrasopimuksiaan joka vuosi, joten he antavat vuokralaistensa mennä kuukausittain”, hän sanoo. "Mikä siinä on vialla? Mikä vikana on, heidän koko ajatuksensa on, että jos haluan saada vuokralaiseni pois, en voi, koska he eivät ole nyt vuokrasopimuksessa.”
Ehdotettu sinulle: Parhaat ETF:t vuodelle 2024
“He eivät myöskään voi nostaa vuokraa”, George sanoo. "Ainoa tapa muuttaa vuokraa on allekirjoittaa vuokrasopimus joka vuosi. Näin pidät vuokralaiset kurissa. Kun annat sen liukua niin, voi olla todella vaikeaa saada vuokralaiset takaisin raiteilleen”, George sanoo.
Riippuen osavaltiosta, läänistä ja kaupungista, jossa kiinteistö sijaitsee, vuokranantajat voivat irtisanoa häätöstä tietyn ajan. Kaliforniassa, jossa George asuu, osavaltio vaatii vuokranantajia antamaan 60 päivän irtisanomisajan vuokralaisille, jotka ovat asuneet kiinteistössä yli vuoden (tai 30 päivää alle vuoden), vaikka tilanne voi olla erilainen vuokravalvottuja kaupunkeja. Vuokranantaja voi myös tarjota uutta vuokrasopimusta samalla.
8. Haluatko pitkäaikaisia vuokralaisia? Harkitse kohtaa 8
Äkillinen vuokralaisen vapautuminen on jokaisen vuokralaisen ikävä asia.
Ehdotettu sinulle: Talousneuvojan valinta: 6 vinkkiä oikean löytämiseen
“Joka kuukausi, kun vuokra-asunto on tyhjillään, joudut maksamaan asuntolainan, kulut ja ylläpidon taskustasi, joten palautus on yksi niistä asioista, joihin sinun on puututtava todella nopeasti”, Hertzog sanoo.
Yksi suosittu ratkaisu? Kokeile osan 8 vuokraajia.
Osa 8, eli Department of Housing and Urban Development's Housing Choice Voucher -ohjelma, rajoittaa tyypillisesti pienituloisten amerikkalaisten vuokran, joka on 30 prosenttia mukautetusta kuukausitulostaan. Vaikka jotkut vuokranantajat suhtautuvat skeptisesti joidenkin 8. luvun vuokralaisten esittämiin paperitöihin ja mahdollisiin ylläpitoongelmiin, Hertzog suhtautuu osan 8 vuokralaisiin myönteisesti.
“Vanhemmat ihmiset ja vammaiset ovat yleensä erinomaisia vuokralaisia. He pitävät kiinteistöstä hyvää huolta, koska tämä on heidän kotinsa. Tässä he haluavat olla. Lisäksi, jos he eivät maksa vuokraansa tai pilaavat kotisi, he voivat menettää Section 8 -setelinsä", hän sanoo.
Ehdotettu sinulle: Mitä ovat sijoitusrahastot?
Yksi luvun 8 vuokraajien haittapuoli on, että vuokrien korottaminen ajan myötä voi olla vaikeampaa, mikä voi vaikuttaa kykyysi kompensoida nousevat kustannukset korkeammilla vuokratuloilla.
9. Älä unohda vuokra-asuntoa verotushetkellä
Siellä on ainutlaatuinen auringonsäde, joka säteilee tuloja asuvien kiinteistöjen omistajiin joka kevät, kun he ovat kirjanpitäjänsä kanssa valmistelemassa liittovaltion tuloveroilmoitusta.
“Kun sinulla on oma koti, voit kirjata korot pois ja siinä kaikki”, George sanoo.
“Mutta kun omistat sijoituskiinteistön, Schedule E -verolomakkeellasi voit kirjata pois lähes kaiken auringon alla, kodin maalaamisesta lamppujen vaihtoon.
Ehdotettu sinulle: Keskimääräinen sijoitetun pääoman tuotto: Mikä on hyvä tuotto?
“Joten vaikka sinulla on raportoitavaa vuokratuloa, voit näyttää vähemmän tuloja kuin todellisuudessa keräät ja poistaa asuntolainamaksusi ja korot samalla kun hankit omaa pääomaa”, George sanoo.
Se on se voimakas veroetujen ja sijoitustuoton yhdistelmä, joka auttaa pitämään sijoittajat kiinnostuneena vuokra-asunnoista.
10. Ymmärrä kuinka vuokralaki toimii
Hertzogin mukaan osavaltion ja paikalliset vuokranantaja-vuokralait voivat toimia kuin avoin kaivon kansi vuokranomistajille, jotka jättävät ne huomiotta.
Esimerkkinä on vuokralaisen vakuus. Se ei ole niin yksinkertaista kuin rahojen kerääminen ja pitäminen.
Ehdotettu sinulle: Sijoitusrahasto vs. ETF: Ovatko ETF:t parempi sijoitus?
“Kirjanpito on ehdottomasti mukana. Sinulla on oltava kyseinen tili jokaisella vuokralaisella ja säilytettävä ne rahat sillä tilillä ja tallennettava se”, Hertzog sanoo. ”Vakuuslainsäädäntö säätelee, kuinka kauan sinulla on aikaa palauttaa vakuus vuokrasuhteen päätyttyä, vähennettynä siivous- ja korjauskuluilla, jotka kaikki on eriteltävä.”
“Joissakin osavaltioissa, jos et palauta sitä, vuokralainen voi hakea vuokranantajalta kaksinkertaisen vakuuden, jos hän ei palauta sitä määritetyn ajan kuluessa", hän sanoo.
Tietenkin tämä on vain yksi osa vuokra-asuntoa koskevista laeista, ja on monia muita, jotka vuokranantajan on tiedettävä välttääkseen törmäyksen. Haluat tuntea häätöä, oikeudenmukaista asumista ja muita sääntelyvaatimuksia koskevat säännöt.
Ehdotettu sinulle: Kuinka ostaa IPO-osakkeita
Lopputulos
Vuokra-asunto voi olla erinomainen sijoitus, jos siihen suhtautuu asiallisesti. Mutta sinun tulee ymmärtää (mahdollisimman paljon), mihin olet ryhtymässä, ennen kuin annat rahasi. Vaikka kiinteistöistä saatavan passiivisen kuukausitulon houkuttelevuus on suuri, on tärkeää muistaa, että tulojen pitäminen vireillä vaatii usein paljon työtä.
