Après une forte augmentation des prix des logements au cours de la dernière année, il semble que le marché commence à ralentir. Néanmoins, les variations de prix restent positives. La bonne nouvelle est que les taux d'intérêt sont encore bas, ce qui représente une opportunité pour les investisseurs immobiliers potentiels qui ne sont pas assis sur des tas d'argent.
Bien que la sélection d'un bon immeuble de placement soit déjà assez difficile en soi, une fois que vous avez trouvé la maison ou l'appartement parfait, comment procédez-vous pour le financer ? Un peu de créativité et de préparation peuvent mettre le financement à la portée de nombreux investisseurs immobiliers.
Voici cinq conseils pour financer un immeuble de placement:
- Faire un acompte conséquent
- Soyez un « emprunteur solide”
- Se tourner vers une banque locale
- Demandez un financement propriétaire
- Exploitez la valeur nette de votre maison
Si vous êtes prêt à emprunter pour un immeuble de placement résidentiel, ces conseils peuvent vous aider à améliorer vos chances de réussite.
1. Faites un acompte important
Étant donné que l'assurance hypothécaire ne couvrira pas les immeubles de placement, vous devrez généralement verser au moins 20 % d'acompte pour obtenir un financement traditionnel auprès d'un prêteur. Si vous pouvez déposer 25%, vous pourriez bénéficier d'un taux d'intérêt encore meilleur, selon le courtier en hypothèques Todd Huettner, président de Huettner Capital à Denver.
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Un acompte plus important vous donne « plus de peau dans le jeu » et donc plus à perdre si l'investissement ne fonctionne pas. Cela peut être une incitation puissante, et un acompte plus important offre également à la banque une plus grande sécurité contre la perte de son investissement. Si l'investissement se passe mal, vous perdrez la totalité de votre mise avant que la banque ne commence à perdre de l'argent dans la propriété.
Si vous n'avez pas l'argent de l'acompte, vous pouvez essayer d'obtenir une deuxième hypothèque sur la propriété, mais ce sera probablement une lutte difficile.
2. Soyez un « emprunteur solide”
Bien que de nombreux facteurs - parmi lesquels le ratio prêt-valeur et les politiques du prêteur avec qui vous faites affaire - puissent influencer les conditions d'un prêt sur un immeuble de placement, vous voudrez vérifier votre pointage de crédit avant de tenter une transaction.
“En dessous [d'un score de] 740, cela peut commencer à vous coûter de l'argent supplémentaire pour le même taux d'intérêt », déclare Huettner. "En dessous de 740, vous devrez payer des frais pour que le taux d'intérêt reste le même. Cela peut aller d'un quart de point à 2 points pour garder le même taux.”
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Un point est égal à un pour cent du prêt hypothécaire. Ainsi, un point sur un prêt de 100 000 $ équivaut à 1 000 $. (Voici quand il vaut la peine d'acheter des points.)
L'alternative au paiement de points si votre score est inférieur à 740 est d'accepter un taux d'intérêt plus élevé.
De plus, avoir des réserves à la banque pour payer toutes vos dépenses - personnelles et liées à l'investissement - pendant au moins six mois fait désormais partie de l'équation du prêt.
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“Si vous avez plusieurs propriétés locatives, (les prêteurs) veulent maintenant des réserves pour chaque propriété », explique Huettner. "Comme ça, si t'as des postes vacants, t'es pas mort.”
3. Tournez-vous vers une banque ou un courtier local
Si votre mise de fonds n'est pas aussi importante qu'elle devrait l'être ou si vous avez d'autres circonstances atténuantes, envisagez de vous adresser à une banque de quartier pour obtenir du financement plutôt qu'à une grande institution financière nationale.
“Ils vont avoir un peu plus de flexibilité », dit Huettner. Ils peuvent également mieux connaître le marché local et avoir plus d'intérêt à investir localement.
Les courtiers en hypothèques sont une autre bonne option car ils ont accès à une large gamme de produits de prêt - mais faites quelques recherches avant de vous installer sur un.
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“Quel est leur parcours ? » demande Huettner. « Ont-ils un diplôme universitaire ? Appartiennent-ils à des organisations professionnelles ? Vous devez faire un peu de diligence raisonnable.”
4. Demandez un financement propriétaire
À l'époque où presque tout le monde pouvait prétendre à un prêt bancaire, une demande de financement par le propriétaire rendait les vendeurs méfiants vis-à-vis des acheteurs potentiels. Mais maintenant, c'est plus acceptable car le crédit s'est resserré et les normes pour les emprunteurs ont augmenté.
Cependant, vous devriez avoir un plan de match si vous décidez d'emprunter cette voie.
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“Vous devez dire : « J'aimerais faire du financement par le propriétaire avec cette somme d'argent et ces conditions », dit Huettner. "Vous devez vendre le vendeur sur le financement du propriétaire, et sur vous.”
Ce plan de jeu montre au vendeur que vous êtes sérieux au sujet de la transaction et que vous êtes prêt à faire une vraie affaire en fonction des hypothèses pratiques que vous avez présentées.
5. Appuyez sur la valeur nette de votre maison
Si vous disposez d'une valeur nette importante dans votre résidence principale ou dans un autre immeuble de placement, vous pouvez l'utiliser comme forme de financement. Si vous souhaitez exploiter la valeur nette de votre maison, il existe plusieurs façons de procéder.
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Prêt sur valeur domiciliaire
Une option pour tirer parti de la valeur nette de votre maison est un prêt sur valeur domiciliaire. L'avantage de ces prêts est qu'ils sont garantis par la valeur nette de votre maison. Cela permet aux taux d'intérêt d'être relativement bas avec des modalités de remboursement allant jusqu'à 30 ans. Pour ceux qui ont un bon crédit, les taux d'intérêt peuvent être encore plus bas.
Marge de crédit sur valeur domiciliaire
Une marge de crédit sur valeur domiciliaire est une autre façon d'exploiter la valeur nette de votre propriété. Ces prêts sont également garantis par la valeur nette de votre maison, mais dans ce cas, vous prélevez les fonds au besoin plutôt que sous forme de somme forfaitaire. La marge de crédit sur valeur domiciliaire peut avoir des taux d'intérêt inférieurs à ceux des prêts sur valeur domiciliaire, mais les taux d'intérêt sont variables. Ainsi, vous pourriez vous retrouver à payer un taux d'intérêt plus élevé sur votre marge de crédit hypothécaire à l'avenir.
Refinancement par encaissement
Un refinancement en espèces encaisse votre hypothèque existante et la remplace par une nouvelle plus grande. Il vous donne ensuite accès à la différence entre l'ancien prêt hypothécaire et le nouveau sous forme de liquidités. Vous pouvez ensuite utiliser cet argent pour financer vos immeubles de placement. Le nouveau prêt a souvent un taux d'intérêt inférieur ou une durée de remboursement plus courte.
Autres options de financement créatives
Si tout le reste échoue, il faut parfois faire preuve de créativité. Heureusement, il existe plusieurs autres options disponibles pour financer votre immeuble de placement.
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Prêt entre particuliers
Le prêt entre particuliers est devenu populaire ces dernières années avec l'apparition de plusieurs plateformes de prêt en ligne. C'est un moyen pour les investisseurs d'entrer en contact avec des emprunteurs qui ont besoin de financement à diverses fins. Les investisseurs les aiment comme une forme d'investissement alternatif, mais, bien sûr, il y a aussi quelqu'un de l'autre côté. Les frais et les taux d'intérêt sont généralement bas, selon la solvabilité.
Prêts fix-and-flip
Les prêts fix-and-flip, comme leur nom l'indique, sont généralement des prêts à court terme destinés aux flippers de la maison. Il s'agit de prêts d'argent dur avec des taux d'intérêt généralement compris entre 12 et 18 %, plus deux à cinq points. Si vous rencontrez une propriété que vous aimeriez réparer et vendre dans les 12 à 18 prochains mois, un prêt réparable peut valoir la peine d'être examiné.
Polices d'assurance-vie
L'assurance-vie peut être considérée comme un actif liquide (selon le type), ce qui est préférable pour les prêteurs. En particulier, une police d'assurance-vie permanente vous permet d'accéder facilement à des liquidités. Vous pouvez emprunter sur cet argent, ce qui peut vous aider lors de l'achat d'une nouvelle maison. Cela vous rend plus attrayant pour les prêteurs et pourrait faciliter l'obtention de financement.
Cartes de crédit et prêts personnels
Les cartes de crédit et les prêts personnels peuvent être un moyen facile de financer une partie de l'achat de votre maison. Certaines cartes de crédit ont des offres de lancement à zéro pour cent et les prêts personnels peuvent vous permettre d'emprunter jusqu'à environ 100 000 $.
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Bien que les deux soient une forme de financement pratique, les prêts personnels ont souvent des taux d'intérêt élevés, tout comme les cartes de crédit après toute offre de lancement. Ainsi, cela ne devrait pas être votre première option, mais cela peut fournir un financement supplémentaire en un clin d'œil.
Prêts sur marge
Les prêts sur marge sont une marge de crédit qui peut être utilisée pour financer une propriété et qui sont adossées aux investissements d'un emprunteur. Ils sont généralement utilisés comme outil de financement à court terme et comportent un certain nombre de risques tels que l'appel de marge et des pertes amplifiées si votre portefeuille d'investissement perd de la valeur.
Utiliser l'immobilier pour créer un revenu de retraite
L'immobilier est un moyen populaire pour les particuliers de générer un revenu de retraite. En fait, c'est maintenant l'investissement à long terme préféré des Américains, selon une étude récente.
Cette popularité repose en partie sur le fait que l'immobilier génère un flux de revenus constant, car les investisseurs perçoivent un loyer mensuel régulier auprès de leurs locataires. Pour les retraités, un revenu stable est exactement le type de sécurité qu'ils recherchent lorsqu'ils ne travaillent pas à plein temps.
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Et les retraités ont un avantage sur ce revenu. Au fil du temps, une propriété bien gérée peut augmenter ses loyers, mettant plus d'argent dans les poches des investisseurs chaque mois. La propriété peut également prendre de la valeur, donc quand vient le temps de vendre ou même d'investir dans une autre propriété, il y a des capitaux propres qui peuvent être exploités. Bien sûr, l'immeuble de placement présente d'autres avantages, notamment en matière de fiscalité.
Si vous ne souhaitez pas vous lancer directement dans la gestion d'un bien immobilier, vous pouvez l'acheter via des fiducies de placement immobilier (REIT) en bourse et laisser un gestionnaire professionnel s'occuper de tous les problèmes. Les FPI sont extrêmement populaires auprès des retraités en raison de leurs dividendes réguliers.
La ligne du bas
L'immobilier est généralement un jeu à long terme où les gains ont tendance à venir avec le temps. Mais peu importe comment vous investissez dans l'immobilier, vous pouvez gagner de l'argent si vous suivez des principes d'investissement intelligents.
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Lorsque vous financez une propriété, assurez-vous que vous pouvez vous permettre les paiements lorsque vous contractez le prêt. Ensuite, au fur et à mesure que vous remboursez le prêt au fil du temps, réfléchissez à la manière dont vous pourriez réduire encore plus les frais d'intérêt en fonction de vos antécédents d'emprunt solides et de la réduction du solde impayé du prêt.
