Comment investir dans l'immobilier

Les consommateurs ont diverses façons d'investir dans l'immobilier, y compris de nombreuses options au-delà du simple fait de devenir propriétaire, bien qu'il s'agisse d'une option éprouvée pour ceux qui souhaitent gérer eux-mêmes une propriété.

Dernière mise à jour le 13 avril 2023 et dernière révision par un expert le 15 janvier 2022.

L'investissement immobilier est populaire, et peut-être plus que jamais, car les faibles taux hypothécaires rendent le démarrage dans l'immobilier plus abordable. En fait, les Américains adorent l'immobilier, et une enquête de 2021 a montré que c'était leur investissement à long terme préféré, battant même les actions.

Les consommateurs disposent de diverses façons d'investir dans l'immobilier, y compris de nombreuses options au-delà du simple fait de devenir propriétaire, bien qu'il s'agisse d'une option éprouvée pour ceux qui souhaitent gérer eux-mêmes une propriété. De plus, les nouvelles plateformes commerciales facilitent plus que jamais l'investissement dans l'immobilier sans avoir à trouver des dizaines de milliers ou plus en espèces.

Vous trouverez ci-dessous cinq méthodes éprouvées pour investir dans l'immobilier et ce qu'il faut surveiller.

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5 meilleures façons d'investir dans l'immobilier

Alors que de nombreuses personnes s'impliquent dans l'immobilier pour générer un retour sur investissement, il peut aussi s'agir simplement de trouver un logement. Alors pour beaucoup, un investissement immobilier est leur maison.

1. Achetez votre propre maison

Vous ne pensez peut-être pas normalement à votre première résidence comme un investissement, mais beaucoup de gens le font. C'est l'un des meilleurs moyens pour vous d'investir dans l'immobilier, offrant de nombreux avantages.

Le premier avantage est de constituer la valeur nette de votre maison grâce à vos paiements mensuels, plutôt que de payer un loyer qui semble toujours augmenter d'année en année. Une partie de votre hypothèque mensuelle va dans votre propre poche, pour ainsi dire. Cependant, les experts restent divisés sur les avantages et les inconvénients de posséder sa propre maison, et une maison ne s'achète pas à n'importe quel prix, comme l'ont appris les acheteurs des années 2000.

Si vous envisagez de rester dans une région à long terme, il peut être judicieux d'acheter une maison, car vous pourrez bloquer un paiement mensuel qui peut être aussi abordable qu'un loyer. De plus, les banques traitent les propriétés occupées par leur propriétaire plus favorablement, offrant aux emprunteurs un taux hypothécaire inférieur et exigeant une mise de fonds inférieure. Vous pouvez également déduire les frais d'intérêts sur vos impôts.

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Les taux hypothécaires sont proches des creux historiques, ce qui rend les maisons plus abordables qu'elles ne l'ont été dans un passé récent. Sans surprise, la demande a donc augmenté.

“Pour les propriétaires et les occupants, c'est maintenant le meilleur moment pour investir, car ils n'obtiendront jamais des versements hypothécaires aussi bas et peuvent obtenir plus de pieds carrés pour leur prix », déclare Chris Franciosa, agent principal chez Compass Real Estate à Delray Beach, en Floride.

Avantages: Vivre dans votre propre propriété au lieu de payer un loyer, appréciation du prix de la maison, rendements amplifiés grâce à l'effet de levier, allégements fiscaux potentiels pour les intérêts hypothécaires, paiements fixes à long terme.

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Désavantages: Coûts permanents de l'entretien de la propriété, un acompte important peut être requis, possibilité de saisie en cas d'incapacité à payer l'hypothèque.

Comment vous gagnez de l'argent: Appréciation du capital, constitution de fonds propres, allégement fiscal potentiel sur la plus-value.

2. Acheter un bien locatif et devenir propriétaire

Si vous êtes prêt à passer au niveau supérieur, vous pourriez vous essayer à un bien résidentiel locatif comme une maison unifamiliale ou un duplex. L'un des plus grands avantages de ce type de propriété est que vous connaissez les normes du marché et que le marché peut être plus facile à évaluer, par opposition aux propriétés commerciales, comme un centre commercial.

Un autre avantage est que cela peut nécessiter un investissement moindre pour démarrer, par exemple, avec une maison unifamiliale. Vous pourrez peut-être entrer dans une propriété avec 20 000 $ ou 30 000 $ au lieu des centaines de milliers potentiellement nécessaires pour une propriété commerciale. Vous pourrez peut-être l'acheter encore moins cher si vous parvenez à trouver une propriété attrayante en difficulté via une saisie.

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Vous devrez généralement verser un acompte important pour commencer, souvent jusqu'à 30 % du prix d'achat. Cela peut donc être prohibitif si vous débutez et que vous n'avez pas encore une grosse bankroll. Une façon de contourner cela peut être d'acheter un bien locatif dans lequel vous vivez également.

Un autre inconvénient est que vous devrez gérer la propriété et prendre des décisions quant à ce qui doit être amélioré, par exemple. Bien que la propriété soit considérée comme une activité passive à des fins fiscales, elle peut finir par être tout sauf passive en tant que propriétaire. Et si un locataire se retire du loyer, vous devez toujours payer les mensualités, de peur que vous ne soyez en défaut de paiement sur le prêt.

Notez également que l'immobilier est relativement illiquide et nécessite généralement des frais de courtage substantiels, souvent 6% du prix de vente, de sorte que vous ne pouvez généralement pas vendre immédiatement et sans en retirer une grosse bouchée. Ce sont quelques-uns des plus gros inconvénients, mais les propriétaires ont aussi d'autres moyens de gâcher.

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Les taux hypothécaires historiquement bas peuvent rendre cette avenue plus abordable que dans un passé récent. Un échange 1031 peut également vous aider à transformer votre investissement en un nouvel échange en franchise d'impôt.

Avantages: Peut commencer petit avec l'immobilier résidentiel, gestion pratique (pour le bon type de personne), les amortissements permettent à la propriété de générer des flux de trésorerie non imposables, une appréciation des prix, des rendements amplifiés grâce à l'effet de levier, des amortissements fiscaux pour intérêts hypothécaires.

Désavantages: Gestion pratique, besoin de suivre les versements hypothécaires indépendamment des locataires, coûts permanents d'entretien de la propriété, mise de fonds plus importante que pour les propriétés occupées par le propriétaire, commissions élevées.

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Comment vous gagnez de l'argent: Appréciation du capital, augmentation des loyers et des capitaux propres au fil du temps, 1031 échanges en franchise d'impôt.

3. Envisagez de changer de maison

Le retournement de maison est devenu une avenue plus populaire pour investir dans l'immobilier, mais cela nécessite un sens aigu de la valeur et une expertise plus opérationnelle que de devenir propriétaire à long terme. Cependant, cette voie peut vous aider à réaliser un profit plus rapidement qu'en tant que propriétaire, si vous le faites correctement.

Le plus grand avantage de cette approche est que vous pouvez générer des bénéfices plus rapidement qu'en gérant votre propre propriété, mais l'expertise requise est également plus élevée. En règle générale, les nageurs trouvent des propriétés sous-évaluées qui doivent être nettoyées ou même complètement rénovées. Ils effectuent les modifications nécessaires, puis facturent la valeur marchande des maisons, profitant de la différence entre leur prix tout compris (prix d'achat, frais de réhabilitation, etc.) et le prix de vente.

Les House-Flippers ont besoin d'un œil attentif pour ce qui peut être réparé à un prix raisonnable et l'irréparable. Ils doivent également estimer le prix auquel une maison peut être vendue ultérieurement. Une erreur de calcul, et leur profit pourrait rapidement s'évaporer, ou pire, se transformer en une perte pure et simple. Ou une maison peut ne pas se vendre rapidement, et alors le retourneur de maison est obligé de payer les intérêts sur un prêt jusqu'à ce qu'un acheteur puisse être trouvé.

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Les locataires peuvent se tourner vers des sources de financement non traditionnelles, car ils préfèrent souvent détenir des maisons pendant des mois plutôt que des années. De plus, les frais de clôture d'un prêt hypothécaire traditionnel sont élevés.

Le renversement de maison donne en fait l'impression d'être propriétaire comme une activité passive. Vous devrez gérer une équipe de personnes effectuant de nombreuses réparations, voire toutes, et vous devrez être le moteur de chaque transaction en vous assurant qu'elle est effectuée et respecte le budget ou en dessous. Et vous serez toujours à la recherche d'une autre offre, puisque vous n'êtes payé que lorsque vous retournez une propriété.

Les house-flippers peuvent également profiter de 1031 échanges en franchise d'impôt s'ils transfèrent le produit d'un investissement à un autre dans un certain délai et selon certaines règles.

Avantages: Peut commencer petit avec l'immobilier résidentiel, une gestion pratique (pour le bon type de personne), des rendements amplifiés grâce à l'effet de levier, des gains potentiellement rapides sur l'investissement (si vous avez les compétences).

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Désavantages: Gestion pratique, besoin de suivre les versements hypothécaires même si aucun revenu n'est généré, coûts initiaux de rénovation de la propriété, nécessite un sens aigu de la valeur et la capacité d'organiser et de gérer une équipe de professionnels.

Comment vous gagnez de l'argent: Acheter une propriété sous-évaluée et la réhabiliter, vendre plus cher et répéter, 1031 échanges en franchise d'impôt.

4. Acheter une FPI

Contrairement aux options précédentes, les deux prochaines façons d'investir dans l'immobilier sont vraiment passives. L'achat d'une FPI, ou d'une fiducie de placement immobilier, est une excellente option pour ceux qui veulent les rendements de l'immobilier avec la liquidité et la simplicité relative de la possession d'une action. Et vous pouvez également percevoir un dividende.

Les FPI présentent de nombreux avantages par rapport à l'investissement immobilier traditionnel et peuvent rendre le processus beaucoup plus facile:

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Cependant, investir dans les FPI n'est pas sans inconvénients. Comme toute action, le prix d'une FPI peut fluctuer au fur et à mesure que le marché tourne. Donc, si le marché baisse, les prix des FPI peuvent l'accompagner. C'est moins un problème pour les investisseurs à long terme qui peuvent s'en sortir, mais si vous devez vendre vos actions, vous n'obtiendrez peut-être pas ce qu'elles valent à un moment donné.

Si vous achetez des actions de REIT individuelles, vous devrez les analyser attentivement, en utilisant les outils d'un analyste professionnel. Une façon d'éviter cet inconvénient, cependant, est d'acheter un fonds REIT, qui détient de nombreux REIT et diversifie ainsi votre exposition à une entreprise ou à un secteur.

Investir dans une FPI est une excellente façon de commencer pour un débutant avec un peu d'argent, mais vous devrez également y travailler, car il existe encore des moyens de gâcher un investissement dans une FPI.

Avantages: Peut commencer avec presque n'importe quelle somme d'argent, pas de gestion pratique, des investissements liquides, des dividendes réguliers, la possibilité de diversifier facilement les avoirs, des impôts différés sur les plus-values si des actifs sont détenus.

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Désavantages: Les actions des FPI peuvent fluctuer, les FPI maintiennent beaucoup de dettes, manque de transparence dans les investissements.

Comment vous gagnez de l'argent: Appréciation du capital, flux croissant de dividendes.

5. Utilisez une plateforme immobilière en ligne

Une plateforme immobilière en ligne telle que Fundrise ou Crowdstreet peut vous aider à vous lancer dans l'immobilier dans le cadre de transactions commerciales plus importantes sans avoir à débourser des centaines de milliers, voire des millions, pour une transaction. Ces plateformes aident à mettre en relation les promoteurs avec des investisseurs qui cherchent à financer l'immobilier et à tirer parti de ce qui peut être des rendements potentiels assez attractifs.

Le gros avantage pour les investisseurs ici est la possibilité d'obtenir une part d'un accord lucratif auquel ils n'auraient peut-être pas pu accéder autrement. Les investisseurs peuvent être en mesure de prendre part à des investissements en dette ou en actions, en fonction des conditions spécifiques de l'accord. Ces investissements peuvent verser des distributions en espèces et peuvent offrir un potentiel de rendements non corrélés à l'économie, offrant aux investisseurs un moyen de diversifier l'exposition de leur portefeuille aux actifs basés sur le marché.

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Ces plates-formes présentent cependant certains inconvénients. Certains peuvent n'accepter que des investisseurs accrédités (tels que des personnes ayant une valeur nette de 1 million de dollars ou plus), il peut donc ne pas être possible de les utiliser même si vous n'avez pas déjà d'argent. Pourtant, alors que certaines plateformes peuvent nécessiter un investissement minimum de 25 000 $, d'autres peuvent vous laisser entrer avec 500 $.

Les plateformes facturent également des frais de gestion annuels, souvent de 1 %, et peuvent ajouter d'autres frais en plus. Cela peut sembler coûteux dans un monde où les ETF et les fonds communs de placement peuvent facturer aussi peu que zéro pour cent pour la construction d'un portefeuille diversifié d'actions ou d'obligations.

Bien que les plateformes puissent vérifier leurs investissements, vous devrez faire de même, ce qui signifie que vous aurez besoin des compétences nécessaires pour analyser l'opportunité. Les investissements sont souvent relativement illiquides, avec seulement des chances de remboursement limitées jusqu'à ce qu'un projet donné soit achevé. Et contrairement aux investissements dans une FPI ou même dans votre propre bien locatif, une fois qu'une transaction est conclue et que votre investissement est remboursé, vous devrez peut-être trouver une autre transaction pour maintenir la croissance de votre portefeuille.

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Avantages: Pas de gestion pratique, peut généralement commencer avec moins d'argent initial que sur un investissement immobilier direct, des dividendes réguliers, la possibilité de diversifier facilement les avoirs, des impôts différés sur les plus-values si des actifs sont détenus.

Désavantages: Manque de liquidité, coûts initiaux plus élevés que d'investir dans des REIT cotés en bourse, manque de transparence dans les investissements, frais élevés sur les investissements.

Comment vous gagnez de l'argent: Appréciation du capital, versement de dividendes ou d'intérêts.

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L'immobilier est-il un bon endroit pour investir?

Investir dans l'immobilier a-t-il un sens pour vous ? Vous devrez vous demander quel type d'investisseur vous êtes prêt à être. Vous pouvez gagner beaucoup d'argent dans chaque type d'investissement immobilier, c'est donc plus une question de votre situation financière et de votre volonté de faire ce qui est nécessaire. Le type d'investissement doit correspondre à votre tempérament et à vos compétences, si possible.

En particulier, les investisseurs potentiels doivent se poser des questions dans trois grands domaines:

“Si votre retraite est en jeu, il est préférable de laisser la "spéculation" aux experts et de vous concentrer sur les industries que vous avez une meilleure compréhension, afin que vous puissiez facilement suivre l'évolution de vos investissements », déclare James Richman, PDG de JJ Richman, un gestionnaire d'actifs.

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Vous voudrez comprendre vos propres compétences, capacités et volonté afin d'évaluer quel type d'investissement vous convient le mieux. Et vous n'avez pas besoin d'ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille d'actifs pour bien faire. De nombreux investisseurs s'en tiennent exclusivement aux actions, dans le but d'égaler le rendement à long terme du marché d'environ 10 % par an, et de profiter des avantages de l'investissement passif.

Principaux avantages fiscaux de l'investissement immobilier

Les avantages fiscaux sur l'immobilier varient considérablement en fonction de la manière dont vous investissez, mais investir dans l'immobilier peut offrir des avantages fiscaux non négligeables. Parcourons-les en fonction du type d'investissement:

Votre propre résidence

Votre bien locatif

Retournement de maison

FPI

Offres immobilières en ligne

La ligne du bas

Les investisseurs qui cherchent à se lancer dans le jeu immobilier disposent d'une variété d'options pour de nombreux types de budget. L'immobilier peut être un investissement attractif, mais les investisseurs veulent être sûrs de faire correspondre leur type d'investissement avec leur volonté et leur capacité à le gérer, y compris les engagements de temps.

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