Ako ste gledali reprize HGTV-a “Income Property” i pitali se je li vrijeme da kupite investicijsku nekretninu i postanete stanodavac, niste sami.
Između nedavnog skoka inflacije, povijesno niskih kamatnih stopa i raspoloženja milenijalaca da iznajmljuju umjesto vlastite, kupnja nekretnina za najam posljednjih je godina u porastu.
Zapravo, nekretnine su sada Amerikancima omiljena dugoročna investicija. Ulaganje u nekretnine stalno se rangira kao jedan od najboljih izbora od 2012. godine.
Predlaže se za vas: Kako investirati u nekretnine
Trebate li se odlučiti za nekretninu za najam? Stručnjaci nude kvalificirano da, pod uvjetom da prvo obavite domaću zadaću. Evo 10 stvari koje treba uzeti u obzir prije nego što se upustite u investicijsku nekretninu.
10 savjeta za kupnju nekretnine za najam:
- Odredite je li kupnja investicijske nekretnine za najam prava za vas
- Kupiti ili financirati? Analizirajte što je najbolje za vas
- Pronađite pravo mjesto
- Za uspjeh je potrebna dugoročna perspektiva
- Uvjerite se da ste materijal za stanodavac
- Budžet za neočekivano
- Ne zaboravite obnoviti ugovore o najmu
- Želite dugoročne zakupce? Razmotrite odjeljak 8
- Ne zaboravite na najam nekretnine u vrijeme poreza
- Shvatite kako funkcionira zakon o najmu
1. Odredite je li kupnja investicijske nekretnine za najam prava za vas
Zaboravite stereotipe TV serijala o neupućenim stanodavcima. Da biste što bolje iskoristili prihod od imovine, potrebno je računovođe oko detalja, odvjetničko poznavanje zakona stanodavaca i najmoprimaca, predviđanje gatare i, ako odlučite sami upravljati svojom nekretninom za iznajmljivanje, stanodavčevo čvrsto, ali prijateljsko raspoloženje.
“Tamo gdje ljudi koji žele postati iznajmljivači ne uspijevaju, oni ne shvaćaju koliko posla ulaže u to”, kaže Diana George, osnivačica DG Design Group.
Dakle, prije nego što uđete, htjet ćete razmisliti imate li vremena, volje i vještine uložiti u upravljanje najmom. Iako se nekretnina za najam smatra pasivnim ulaganjem, to ne znači da ste potpuno pasivni u upravljanju njome.
Predlaže se za vas: 5 savjeta za financiranje investicijskih nekretnina
Dugoročno, ulaganja u nekretnine mogu biti povoljna u usporedbi s drugim dugoročnim ulaganjima kao što su dionice, ali rezultati mogu značajno varirati ovisno o okolnostima u regiji i specifičnoj nekretnini. Trebat ćete razmisliti mislite li da s vremenom možete povećati najamninu i zašto bi ekonomija koja okružuje nekretninu to podržala, među ostalim pitanjima. Bilo da financirate nekretninu ili ne i uvjeti bilo kojeg financiranja mogu imati značajan utjecaj na povrat koji u konačnici zaradite.
Ako vam upravljanje investicijskom nekretninom zvuči previše, ali ste još uvijek zainteresirani za nekretnine, razmislite o posjedovanju investicijskog fonda za nekretnine ili REIT-a. REIT-ovi su vrijednosni papiri kojima se javno trguje i koji ulažu u nekretnine i obično vraćaju velik postotak svoje zarade ulagačima u obliku dividende. Ovo može biti način da se izložite ulaganju u nekretnine bez muke oko upravljanja imovinom.
2. Kupiti ili financirati? Analizirajte što je bolje za vas
Dok neki financijski stručnjaci inzistiraju da nikada ne biste trebali kupiti najam osim ako ga ne možete platiti gotovinom, Jeremy Kisner, viši savjetnik za bogatstvo u Surevest Wealth Managementu u Phoenixu, želi drugačije.
Predlaže se za vas: 10 najboljih dugoročnih investicija u 2024
“Poluga (odnosno hipoteka) obično povećava prinose, kako na gore tako i na donju stranu”, kaže Kisner, koji posjeduje dvije nekretnine za iznajmljivanje u Las Vegasu.
Na primjer, zamislite nekretninu za iznajmljivanje kupljenu za 100.000 dolara u gotovini. Kuća donosi najam od 12.000 dolara godišnje nakon svih troškova, poput održavanja i osiguranja, a oporezuje se na 1.000 dolara. Uz raspored amortizacije od 27,5 godina i stopu poreza na dohodak od 20 posto, ulagač bi godišnje zaradio nešto više od 9500 dolara u gotovini. Dakle, godišnji novčani povrat investitora iznosi oko 9,5 posto. Nije loše.
Evo kako je ulagač koji koristi financijsku polugu postupio pod pretpostavkom da je ista kuća. Ovaj ulagač ima hipoteku za 80 posto kuće, s 4 posto. Nakon oduzimanja operativnih troškova, kao i dodatnih troškova kamata, ovaj investitor zarađuje gotovo 5.580 dolara u gotovini godišnje. Uz uloženih 20.000 dolara, godišnji novčani povrat investitora iznosi oko 27,9 posto.
Zapravo, situacija za vlasnika s financijskom polugom zapravo je malo bolja nego što ove brojke govore. To je zato što dio stanarine ide na otplatu glavnice hipoteke. Dakle, dok ulagač nije mogao spremiti novčani tok jer je korišten za plaćanje kredita, ulagač je i dalje profitirao (i platio porez) na taj novac.
Predlaže se za vas: 11 najboljih investicija u 2024
To je moć poluge koja zamahuje prinos investitora.
George se slaže: “Definitivno se slažem s konvencionalnim (hipotekom). To je stvarno dobar način da maksimalno povećate svoje dolare.”
Ako se ipak odlučite financirati kupnju, imajte na umu da ćete morati platiti veću predujam od onoga što je obično potrebno za stambenu hipoteku. Većina zajmodavaca zahtijeva predujam od najmanje 15 posto za ulaganje u nekretninu. Također ćete morati imati dovoljno novca za pokrivanje troškova zatvaranja, osiguranja vlasnika kuće, poreza na imovinu i problema s održavanjem koji se pojavljuju na nekretnini.
3. Pronađite pravo mjesto
Ta stara mantra za nekretnine o važnosti lokacije poprima zanimljiv zaokret kada se primjenjuje na prihodovnu imovinu.
Predlaže se za vas: 18 ideja o pasivnom prihodu koje će vam pomoći zaraditi novac u 2024
“Najbolja mjesta s najviše cijene su mjesta na kojima ćete potencijalno imati najgori novčani tok uz najam,” kaže Kisner.
Zašto? Investitori mogu zaraditi povrat na dva načina: novčani tok i aprecijacija. U nekim područjima investitori mogu željeti veći novčani tok kako bi im nadoknadili sporiju aprecijaciju. No, ako ulagači očekuju da će neko područje značajno ojačati, možda će biti spremni odreći se dijela novčanog toka kako bi uživali u toj aprecijaciji. Rezultat: cijena kuća nadmašuje rast najamnina, a kuće cijene dok ostvaruju relativno nizak novčani tok.
“Kao rezultat toga, nekretnina mora više cijeniti kako bi se kao investicija natjecala s nekretninama u manje poželjnim područjima,” kaže Kisner.
Njegovo rješenje: Greška na strani uvažavanja. To radi sa svoja dva najma, koja se u dobrih mjesec dana jedva isplate. "Ali ako ih držim dok ne navršim 60 godina kada se isplate, čak i nakon poreza na imovinu i osiguranja, udvostručit ću svoj prihod od socijalnog osiguranja", kaže on.
Predlaže se za vas: Što je ulaganje s fiksnim prihodom? Za i protiv
4. Za uspjeh je potrebna dugoročna perspektiva
Jedinica koju Kisner drži 13 godina imala je dva stanara i nisko održavanje, dok je druga imala tri stanara u četiri godine — posljednji je skupa deložacija.
Prihvaća iste savjete koje daje svojim klijentima.
“Način na koji ljudi upadaju u probleme s gotovo svim ulaganjima je da jednostavno ne drže stvari dovoljno dugo”, kaže Kisner. “U slučaju najma, ako se isplatite na temelju novčanog toka, to zapravo i nije tako loše jer na taj način plaćate glavnicu i gradite kapital. Tada ćete, nadamo se, vidjeti i neku zahvalnost.”
Dakle, ako želite zaraditi novac u nekretninama, htjet ćete razmišljati dugoročno. Kako s godinama otplaćujete ili eliminirate glavnicu, trebali biste moći povećati svoj novčani tok.
Predlaže se za vas: 5 načina da udvostručite svoj novac
5. Provjerite jeste li stanodavac materijal
Ako kupujete nekretninu za najam, trebate li biti vlastiti iznajmljivač ili više od 6-10 posto prihoda od najma predati službi upravljanja? Iako ne postoji pravi odgovor za sve, George i Kisner radije podugovaraju posao.
“Oni provjeravaju pozadinu vašeg stanara, potpišu li ugovor o najmu i plaćaju stanarinu na vrijeme”, kaže George. “To vas oslobađa da upravljate svojim novcem, a ne imovinom i stanarima.”
Kathy Hertzog, bivša predsjednica tvrtke Erie, LandlordAssociation.org sa sjedištem u Pennsylvaniji, kaže da postoji potencijalno velika loša strana biti vlastiti stanodavac.
Predlaže se za vas: Osnove burze: 8 savjeta za početnike
“Ako se previše približite svojim stanarima, a stanari imaju financijskih problema, možete se zaglaviti jer ih ne želite deložirati”, kaže ona. “Morate biti vrlo profesionalni u vezi s tim, jer ako netko ne plaća stanarinu, krade od vas.”
Povrh ovog pitanja, jeste li zadovoljni donošenjem izvršnih odluka koje se moraju donijeti u upravljanju imovinom? Hoćete li popraviti ili na kraju zamijeniti taj pokvareni klima uređaj ili perilicu posuđa? Morat ćete nazvati koji je najbolji način djelovanja.
6. Proračun za neočekivano
Neuspješno planiranje bezbrojnih troškova posjedovanja najma može postati brzi put do katastrofe.
Predlaže se za vas: Kako početi ulagati u 2024
“Kao stanodavac, želite uštedjeti oko 20 posto do 30 posto prihoda od najma za održavanje, održavanje i hitne slučajeve”, kaže Hertzog.
“Želite biti sigurni da ne živite samo od toga”, kaže ona, “jer onda kada se dogodi nešto veliko, nećete imati novca da to popravite, a sada ste zapeli jer ste stanodavac s imanje koje treba brzo popraviti, a vi nemate taj novac.”
Kisner se nije mogao više složiti: “Moje je iskustvo da uvijek podcjenjujete sve različite troškove koji se pojavljuju i uvijek precjenjujete koliko će pozitivan tok novca biti”, kaže on.
Predlaže se za vas: Ulaganje u odnosu na trgovanje: Što je bolje za vas?
7. Ne zaboravite obnoviti svoje ugovore o najmu
Ako stanodavci mame i tate imaju jednu blistavu slijepu točku, to je neuspjeh da se pravovremeno obnove zakupnine, prema Georgeu.
“Iznenadili biste se koliko iznajmljivača ne produži svoje ugovore o najmu svake godine, pa puštaju svoje stanare na mjesečni najam”, kaže ona. “Što nije u redu s tim? Ono što nije u redu je da cijelo njihovo razmišljanje je da sada, ako želim izvući svog stanara, ne mogu jer sada nisu vezani za najam.”
“Također, ne mogu podići stanarinu”, kaže George. “Jedini način na koji možete promijeniti najam je ako ih navedete da potpišu obrazac za promjenu najma svake godine. Tako držite svoje stanare pod kontrolom. Kada pustite da tako klizi, može biti jako teško vratiti svoje stanare na pravi put”, kaže George.
Predlaže se za vas: Najbolji ETF-ovi za 2024
Ovisno o državi, županiji i gradu u kojem se nekretnina nalazi, najmodavci mogu dati obavijest o deložaciji na određeno vrijeme. U Kaliforniji, gdje je George sjedište, država zahtijeva od stanodavaca da daju 60 dana unaprijed za stanare koji su živjeli u nekretnini više od godinu dana (ili 30 dana manje od godinu dana), iako situacija može biti drugačija u gradovi pod kontrolom rente. Vlasnik također može ponuditi novi ugovor o najmu u isto vrijeme.
8. Želite dugoročne zakupnike? Razmotrite odjeljak 8
Iznenadni upražnjeni stanar je propast svakog iznajmljivača.
“Svaki mjesec kada najam ostane prazna, morate plaćati hipoteku, režije i održavanje iz svog džepa, tako da je preokret jedna od stvari koje trebate riješiti vrlo brzo,” kaže Hertzog.
Predlaže se za vas: Kako odabrati financijskog savjetnika: 6 savjeta za pronalaženje pravog
Jedno popularno rješenje? Isprobajte iznajmljivače Sekcije 8.
Odjeljak 8, poznat i pod nazivom Housing Choice Voucher Program Ministarstva za stanovanje i urbani razvoj, obično ograničava najamninu za Amerikance s niskim primanjima koji ispunjavaju uvjete na 30 posto njihovog prilagođenog mjesečnog prihoda. Dok su neki iznajmljivači skeptični prema papirologiji i potencijalnim problemima održavanja koje predstavljaju neki iznajmljivači Odjela 8, Hertzog pozitivno gleda na stanare Odjela 8.
“Starije populacije i osobe s invaliditetom obično su izvrsni podstanari. Odlično se brinu o imanju jer je ovo njihov dom. Ovdje žele biti. Osim toga, ako ne plate stanarinu ili unište vaš dom, riskiraju da izgube svoj vaučer iz odjeljka 8”, kaže ona.
Jedna od loših strana iznajmljivača iz Odjeljka 8 je to što će s vremenom biti teže povećati najamnine, što bi moglo utjecati na vašu sposobnost da nadoknadite rastuće troškove većim prihodima od najma.
Predlaže se za vas: Što su investicijski fondovi?
9. Ne zaboravite na iznajmljivanje nekretnine u vrijeme poreza
Postoji jedinstvena zraka sunca koja svakog proljeća obasjava vlasnike dohodovnih nekretnina dok se skupljaju sa svojim računovođom kako bi pripremili svoju federalnu prijavu poreza na dohodak.
“Kad imate svoj dom, možete otpisati kamate i to je sve”, kaže George.
“Ali kada posjedujete investicijsku nekretninu, vaš porezni obrazac iz Popisa E omogućuje vam da otpišete gotovo sve pod suncem, od farbanja kuće do promjene žarulja.
“Dakle, iako imate prihod od najma za prijavu, možete pokazati manji prihod nego što zapravo prikupljate i otpisati hipoteku i kamate dok istovremeno gradite kapital,” kaže George.
Predlaže se za vas: Prosječni povrat ulaganja: Što je dobar povrat?
To je ona moćna kombinacija poreznih olakšica i povrata ulaganja koja pomaže zadržati interes ulagača za nekretnine za iznajmljivanje.
10. Shvatite kako funkcionira zakon o najmu
Državni i lokalni zakoni o stanodavcima i najmoprimcima mogu djelovati kao otvoreni poklopac za šaht za vlasnike iznajmljivača koji ih ignoriraju, kaže Hertzog.
Primjer za to su depoziti stanara. Nije tako jednostavno kao prikupiti i zadržati novac.
“Tu je svakako i knjigovodstvo. Morate imati taj račun za svakog stanara i taj novac držati na tom računu i čuvati ga”, kaže Hertzog. „Zakoni o sigurnosnim pologama određuju koliko vremena morate vratiti polog po prestanku najma, umanjeno za sve troškove čišćenja i popravka, a sve to mora biti navedeno.”
Predlaže se za vas: Zajednički fond u odnosu na ETF: Jesu li ETF-ovi bolja investicija?
“U nekim državama, ako to ne predate, najmoprimac može tražiti od stanodavca udvostručiti njegov sigurnosni depozit jer ga nije vratio u navedenom vremenskom razdoblju”, kaže ona.
Naravno, ovo je samo jedan aspekt zakona koji se odnose na iznajmljivanje nekretnina, a postoje i mnogi drugi koje najmodavci moraju znati kako ne bi naletjeli na njih. Trebat ćete biti upoznati s pravilima o deložaciji, poštenom stanovanju i drugim regulatornim zahtjevima.
Donja linija
Najam nekretnine može biti izvrsna investicija ako joj pristupite na poslovni način. Ali htjet ćete razumjeti (koliko je moguće) u što se upuštate prije nego što položite svoj novac. Iako je privlačnost generiranja pasivnog mjesečnog prihoda od nekretnina velika, važno je zapamtiti da je često potrebno puno rada kako bi se taj prihod održao.
Predlaže se za vas: Kako kupiti dionice na IPO-u
