Ulaganje u nekretnine popularno je, a možda sada više nego ikad, budući da niske stope na hipoteke čine početak poslovanja nekretninama pristupačnijim. Zapravo, Amerikanci vole nekretnine, a istraživanje iz 2021. pokazalo je da je to njihova omiljena dugoročna investicija, čak i nadmašujući dionice.
Potrošači imaju različite načine na koje mogu ulagati u nekretninu, uključujući mnoge opcije osim da postanu stanodavac, iako je to provjerena opcija za one koji sami žele upravljati nekretninom. Osim toga, nove poslovne platforme olakšavaju nego ikad ulaganje u nekretnine bez potrebe za desetcima tisuća ili više u gotovini.
U nastavku donosimo pet vremenski provjerenih metoda za ulaganje u nekretnine i na što pripaziti.
5 najboljih načina za ulaganje u nekretnine
Iako se mnogi ljudi uključuju u nekretnine kako bi ostvarili povrat ulaganja, može se raditi i o jednostavnom pronalaženju mjesta za život. Dakle, za mnoge je investicija u nekretnine njihov dom.
Predlaže se za vas: 18 ideja o pasivnom prihodu koje će vam pomoći zaraditi novac u 2024
1. Kupite vlastiti dom
Možda inače ne razmišljate o svom prvom prebivalištu kao o investiciji, ali mnogi ljudi to čine. To je jedan od najboljih načina za ulaganje u nekretnine, koji nudi brojne pogodnosti.
Prva prednost je stvaranje kapitala u vašem domu iz vaših mjesečnih plaćanja, umjesto da plaćate stanarinu koja uvijek raste iz godine u godinu. Neki dio vaše mjesečne hipoteke ide u vaš vlastiti džep, da tako kažemo. Međutim, stručnjaci su i dalje podijeljeni oko prednosti i nedostataka posjedovanja vlastitog doma, a dom nije kupnja po svaku cijenu, kako su naučili kupci kuće iz 2000-ih.
Ako planirate ostati u nekom području dugoročno, ima smisla kupiti kuću jer ćete moći zaključati mjesečnu uplatu koja može biti jednako pristupačna kao najam. Osim toga, banke povoljnije tretiraju nekretnine koje koriste vlasnici, dajući zajmoprimcima nižu stopu hipoteke i zahtijevajući niže predujmice. Možda ćete također moći odbiti troškove kamata na svoje poreze.
Hipotekarne stope su blizu povijesnih najnižih, što pomaže da kuće budu pristupačnije nego što su bile u nedavnoj prošlosti. Stoga nije iznenađujuće da potražnja raste.
Predlaže se za vas: 10 najboljih dugoročnih investicija u 2024
“Za vlasnike i stanare sada je najbolje vrijeme za ulaganje jer nikada neće dobiti ovako nisku isplatu hipoteke i mogu dobiti više kvadrata za svoju cijenu”, kaže Chris Franciosa, glavni agent Compass Real Estate u Delray Beachu, Florida.
Prednosti: Život u vlastitoj nekretnini umjesto plaćanja stanarine, povećanje cijene kuće, povećani povrati kroz financijsku polugu, potencijalne porezne olakšice za hipotekarne kamate, fiksna dugoročna plaćanja.
Nedostaci: trajni troškovi održavanja nekretnine, može se zahtijevati znatna predujma, mogućnost ovrhe ako se ne može platiti hipoteka.
Predlaže se za vas: 10 savjeta za kupnju nekretnine za najam
Kako zarađujete: povećanje kapitala, kapital u zgradi, potencijalna porezna olakšica na procijenjenu vrijednost.
2. Kupite nekretninu za najam i postanite stanodavac
Ako ste spremni iskoračiti na sljedeću razinu, mogli biste se okušati u stambenoj nekretnini za iznajmljivanje kao što je obiteljska kuća ili duplex. Jedna od većih prednosti ove vrste nekretnina je da poznajete standarde tržišta i da je tržište možda lakše procijeniti, za razliku od komercijalnih nekretnina, kao što je trgovački centar.
Još jedna prednost je to što će možda biti potrebno manje ulaganja za početak, na primjer, s jednom obiteljskom kućom. Možda ćete moći ući u nekretninu s 20.000 ili 30.000 dolara umjesto potencijalno stotina tisuća potrebnih za komercijalnu nekretninu. Možda ćete ga moći kupiti još jeftinije ako uspijete pronaći atraktivnu nekretninu u nevolji putem ovrhe.
Za početak ćete općenito morati uplatiti znatnu predujam, često čak 30 posto kupovne cijene. Tako da to može biti pretjerano ako tek počinjete i još nemate veliki novčani iznos. Jedan od načina da to zaobiđete može biti kupnja nekretnine za najam u kojoj također živite.
Predlaže se za vas: 5 savjeta za financiranje investicijskih nekretnina
Još jedan nedostatak je da ćete morati upravljati imovinom i donositi odluke o tome što treba nadograditi, na primjer. Iako se posjedovanje imovine smatra pasivnom djelatnošću za porezne svrhe, može na kraju biti sve samo ne pasivno kao stanodavac. A ako stanar odustane od najamnine, još uvijek morate smisliti mjesečne uplate kako ne biste propali po kreditu.
Također imajte na umu da su nekretnine relativno nelikvidne i obično zahtijevaju znatnu posredničku naknadu, često 6 posto prodajne cijene, tako da obično ne možete prodati odmah i bez velikog zalogaja. To su neki od većih nedostataka, ali iznajmljivači imaju i druge načine da zabrljaju.
Povijesno niske stope na hipotekarne kredite mogle bi ovu avenu učiniti pristupačnijom nego u nedavnoj prošlosti. Razmjena 1031 također vam može pomoći da svoje ulaganje pretvorite u novu bez poreza.
Prednosti: može početi malo s stambenim nekretninama, praktično upravljanje (za pravu vrstu osobe), otpisi amortizacije omogućuju imovini generiranje neoporezivog novčanog toka, povećanje cijene, povećanje povrata kroz financijsku polugu, otpis poreza za hipotekarne kamate.
Predlaže se za vas: 11 najboljih investicija u 2024
Nedostaci: praktično upravljanje, potreba za praćenjem plaćanja hipoteke bez obzira na stanare, tekući troškovi održavanja nekretnine, veći predujam nego za nekretnine u vlasništvu, visoke provizije.
Kako zarađujete: povećanje kapitala, rastuće rente i kapital tijekom vremena, 1031 razmjena bez poreza.
3. Razmislite o okretanju kuća
Prebacivanje kuća postalo je popularniji način ulaganja u nekretnine, ali zahtijeva oštro oko za vrijednost i više operativne stručnosti nego da postanete dugoročni stanodavac. Međutim, ovaj put vam može pomoći da ostvarite bržu zaradu nego da budete stanodavac, ako to učinite kako treba.
Najveća prednost ovakvog pristupa je što možete ostvariti profit brže nego upravljanjem vlastitom imovinom, ali je i potrebna stručnost veća. Tipično kućni perajači nalaze podcijenjene nekretnine koje je potrebno očistiti ili čak potpuno renovirati. Oni vrše potrebne promjene, a zatim naplaćuju tržišnu vrijednost za kuće, profitirajući na razlici između njihove sveukupne cijene (kupne cijene, troškovi rehabilitacije, itd.) i prodajne cijene.
Predlaže se za vas: Ulaganje u odnosu na trgovanje: Što je bolje za vas?
Kućne peraje trebaju oštro oko za ono što se može popraviti po razumnoj cijeni i nepopravljivo. Također trebaju procijeniti za što se kuća kasnije može prodati. Pogrešno izračunajte i njihov bi profit mogao brzo ispariti, ili još gore, pretvoriti se u izravni gubitak. Ili se kuća možda neće brzo prodati, a onda će kućni perajac zaglaviti plaćajući kamate na zajam dok se ne pronađe kupac.
Kućne peraje mogu se okrenuti netradicionalnim izvorima financiranja, budući da često radije drže kuće mjesecima, a ne godinama. Osim toga, troškovi zatvaranja tradicionalne hipoteke su visoki.
Prevrtanje kuće zapravo čini da se stanodavac osjeća kao pasivna aktivnost. Morat ćete upravljati ekipom ljudi koja radi mnoge, ako ne i sve popravke, i morat ćete biti pokretačka snaga u svakoj transakciji koja osigurava da se ona završi i da bude u proračunu ili niže. I uvijek ćete tražiti drugu ponudu, budući da ćete biti plaćeni samo kada okrenete nekretninu.
Predlaže se za vas: 5 načina da udvostručite svoj novac
House-flippers također mogu iskoristiti 1031 neoporezivu razmjenu ako ulože prihode od jedne investicije u drugu u određenom razdoblju i prema određenim pravilima.
Prednosti: može početi malo s stambenim nekretninama, praktičnim upravljanjem (za pravu vrstu osobe), povećanim povratom kroz financijsku polugu, potencijalno brzim dobicima od ulaganja (ako imate vještine).
Nedostaci: praktično upravljanje, potreba za praćenjem plaćanja hipoteke čak i ako se ne ostvaruje prihod, unaprijed troškovi obnove nekretnine, zahtijeva oštro oko za vrijednost i sposobnost organiziranja i upravljanja timom profesionalaca.
Kako zarađujete: Kupnja podcijenjene imovine i sanacija, prodaja za više i ponavljanje, 1031 razmjena bez poreza.
Predlaže se za vas: Zajednički fond u odnosu na ETF: Jesu li ETF-ovi bolja investicija?
4. Kupite REIT
Za razliku od prethodnih opcija, sljedeća dva načina ulaganja u nekretnine doista su pasivna. Kupnja REIT-a, ili investicijskog fonda za nekretnine, odlična je opcija za one koji žele povrat nekretnina uz likvidnost i relativnu jednostavnost posjedovanja dionica. A možete prikupiti i dividendu.
REIT-ovi imaju brojne prednosti u odnosu na tradicionalno ulaganje u nekretnine i mogu znatno olakšati proces:
- Manje novca potrebno za početak, potencijalno samo 20 ili 30 dolara, ovisno o zalihama
- Bez muke oko upravljanja nekretninom (npr. bez telefonskih poziva u 3 ujutro)
- Vrlo likvidne, a dionice REIT-a mogu se prodavati svaki dan kada je tržište otvoreno
- Troškovi transakcije iznose 0 USD, jer su brokeri smanjili provizije
- Atraktivan dugoročni prinos, u prosjeku 10,6 posto u 10 godina do 31. kolovoza 2021.
- Redovne tromjesečne dividende, s najboljim REIT-ovima koji s vremenom rastu
- Diverzifikacija, u mnogim nekretninama ili čak u sektorima nekretnina
Međutim, ulaganje u REIT-ove nije bez vlastitih nedostataka. Kao i svaka dionica, cijena na REIT-u može fluktuirati kako se tržište okreće. Dakle, ako tržište opada, cijene REIT-a mogu ići s njim. To je manji problem za dugoročne investitore koji se mogu snaći, ali ako trebate prodati svoje dionice, možda nećete dobiti ono što vrijedi ni u jednom trenutku.
Predlaže se za vas: Kako kupiti dionice: vodič korak po korak
Ako kupujete pojedinačne dionice REIT-a, morat ćete ih pažljivo analizirati, koristeći alate profesionalnog analitičara. Međutim, jedan od načina da se izbjegne ovaj nedostatak je kupnja REIT fonda, koji posjeduje mnoge REIT-ove i tako diverzificira vašu izloženost bilo kojoj tvrtki ili sektoru.
Ulaganje u REIT izvrstan je način za početnike s malo novca, ali i vi ćete morati poraditi na tome, budući da još uvijek postoje neki načini da zabrljate ulaganje u REIT.
Prednosti: Može početi s gotovo bilo kojom količinom novca, bez praktičnog upravljanja, likvidnih ulaganja, redovitih dividendi, mogućnosti jednostavne diverzifikacije udjela, odgođenih poreza na kapitalnu dobit ako se imovina drži.
Predlaže se za vas: Najbolji ETF-ovi za 2024
Nedostaci: dionice REIT-a mogu varirati, REIT-ovi zadržavaju veliki dug, nedostatak transparentnosti u ulaganjima.
Kako zarađujete: povećanje kapitala, rastući tok dividendi.
5. Koristite online platformu za nekretnine
Mrežna platforma za nekretnine kao što su Fundrise ili Crowdstreet može vam pomoći da uđete u nekretnine na većim komercijalnim poslovima bez potrebe da uložite stotine tisuća ili čak milijune na posao. Ove platforme pomažu u povezivanju developera s investitorima koji žele financirati nekretnine i iskorištavaju ono što može biti vrlo atraktivno potencijalno.
Predlaže se za vas: Što su investicijski fondovi?
Velika prednost za investitore ovdje je potencijal da dobiju dio unosnog posla kojem inače ne bi mogli pristupiti. Ulagači mogu sudjelovati u dužničkim ili vlasničkim ulaganjima, ovisno o specifičnim uvjetima posla. Ova ulaganja mogu isplatiti distribuciju gotovine i mogu ponuditi potencijal za povrate koji nisu povezani s gospodarstvom, dajući ulagačima način da diverzificiraju izloženost svog portfelja tržišnoj imovini.
Ove platforme ipak imaju neke nedostatke. Neki mogu prihvatiti samo akreditirane ulagače (kao što su pojedinci s neto vrijednošću od 1 milijun dolara ili više), tako da ih možda neće biti moguće niti koristiti ako već nemate novac. Ipak, dok neke platforme mogu zahtijevati minimalno ulaganje od 25.000 USD, druge bi vas mogle pustiti na vrata s 500 USD.
Platforme također naplaćuju naknadu za upravljanje godišnje, često 1 posto, a povrh toga mogu dodati i druge naknade. To može izgledati skupo u svijetu u kojem ETF-ovi i investicijski fondovi mogu naplaćivati samo nula posto za izgradnju raznolikog portfelja dionica ili obveznica.
Predlaže se za vas: Kako ulagati u dionice: Korak po korak vodič za početnike
Iako platforme mogu provjeravati svoja ulaganja, vi ćete morati učiniti isto, a to znači da će vam trebati vještine za analizu prilika. Ulaganja su često relativno nelikvidna, s ograničenim izgledima za otkup dok se određeni projekt ne dovrši. A za razliku od ulaganja u REIT ili čak u vlastitu nekretninu za najam, nakon što je posao dovršen i vaše ulaganje vraćeno, možda ćete morati pronaći drugi posao kako biste održali rast svog portfelja.
Prednosti: Nema praktičnog upravljanja, obično može početi s manje unaprijed novca nego s izravnim ulaganjem u nekretnine, redovite dividende, mogućnost jednostavne diverzifikacije udjela, odgođeni porezi na kapitalnu dobit ako se imovina drži.
Nedostaci: nedostatak likvidnosti, veći troškovi unaprijed od ulaganja u REIT-ove kojima se javno trguje, nedostatak transparentnosti u ulaganjima, visoke naknade za ulaganja.
Kako zarađujete: povećanje kapitala, isplate dividendi ili kamata.
Predlaže se za vas: Aktivno ulaganje naspram pasivnog ulaganja: Koja je razlika?
Jesu li nekretnine dobro mjesto za ulaganje?
Ima li za vas smisla ulaganje u nekretnine? Morat ćete se zapitati kakav ste investitor voljni biti. U svakoj vrsti ulaganja u nekretninu možete zaraditi puno novca, pa je više pitanje vašeg financijskog položaja i vaše spremnosti da učinite što je potrebno. Vrsta ulaganja trebala bi odgovarati vašem temperamentu i vještinama, ako je ikako moguće.
Konkretno, potencijalni ulagači trebali bi si postavljati pitanja u tri široka područja:
- Financijska sredstva: Imate li resurse za ulaganje u dano ulaganje u nekretnine? Mogućnosti postoje na svakoj razini ulaganja. Imate li sredstava za plaćanje hipoteke ako stanar ne može? Koliko ovisite o svom svakodnevnom poslu kako biste zadržali ulaganje?
- Spremnost: Imate li želju djelovati kao stanodavac? Jeste li spremni raditi sa stanarima i razumjeti zakone o najmu u vašem području? Ili biste radije analizirali poslove ili ulaganja poput REIT-a ili onih na internetskoj platformi? Želite li ispuniti zahtjeve vođenja obrta za preokret?
- Znanja i vještine: Iako mnogi investitori mogu učiti na poslu, imate li posebne vještine koje vas čine pogodnijim za jednu vrstu ulaganja od druge? Možete li analizirati dionice i konstruirati atraktivan portfelj? Možete li popraviti svoju nekretninu za iznajmljivanje ili popraviti peraje i uštedjeti skup na plaćanju profesionalaca?
“Ako je vaše umirovljenje na kocki, najbolje je prepustiti 'spekulacije' stručnjacima i usredotočiti se na industrije koje dublje razumijete kako biste lako mogli pratiti napredak svojih ulaganja”, kaže James Richman, izvršni direktor tvrtke JJ Richman, upravitelj imovine.
Poželjet ćete razumjeti vlastite vještine, sposobnosti i volju kako biste procijenili koja vrsta ulaganja najbolje odgovara. I ne morate dodavati nekretnine u svoj portfelj imovine da biste dobro poslovali. Mnogi se ulagači drže isključivo dionica, s ciljem izjednačavanja dugoročnog povrata tržišta od oko 10 posto godišnje, te uživaju u prednostima pasivnog ulaganja.
Predlaže se za vas: Osnove burze: 8 savjeta za početnike
Najveće porezne pogodnosti ulaganja u nekretnine
Porezne olakšice na nekretnine uvelike se razlikuju, ovisno o tome kako ulažete, ali ulaganje u nekretnine može ponuditi neke značajne porezne prednosti. Prođimo kroz njih na temelju vrste ulaganja:
Vaše vlastito prebivalište
- Možda ćete moći odbiti sve troškove kamata od svoje hipoteke, ovisno o vašoj specifičnoj financijskoj situaciji.
- Ako navedete svoju poreznu prijavu, možete odbiti do 10.000 USD poreza na imovinu.
- Kada prodate svoju rezidenciju, također možete dobiti 250.000 dolara kapitalne dobiti (ili 500.000 dolara za zajednički zahtjev) bez poreza, ako ste živjeli u kući dvije godine i dvije od posljednjih pet godina.
Vaša nekretnina za iznajmljivanje
- Porez na imovinu možete odbiti od bilo kojeg prihoda od najma, smanjujući oporezivu dobit.
- Također možete odbiti svoje kamate i amortizaciju, dodatno smanjujući svoj oporezivi prihod, čak i dok nastavljate prikupljati novčani tok.
- Kada kasnije prodate ulaganje u nekretninu, porezi se obračunavaju na njezinu nižu amortiziranu vrijednost. Međutim, ako prihod od prodaje premjestite u novu kuću i slijedite pravila 1031, možete odgoditi porez na dobit.
Prevrtanje kuće
- Ulažući svoje prihode u svoj sljedeći posao i slijedeći pravila na 1031 burzi, ulagači mogu nastaviti odgađati sve poreze na dobit - sve dok mogu pronaći dobre poslove s nekretninama.
REIT-ovi
- REIT-ovi nude atraktivan porezni profil – nećete snositi nikakve poreze na kapitalnu dobit dok ne prodate dionice, a dionice možete držati doslovno desetljećima kako biste izbjegli poreznog čovjeka.
- Zapravo, dionice možete prenijeti na svoje nasljednike i oni neće dugovati porez na vašu dobit.
- REIT-ovi su porezno učinkoviti jer ne plaćaju poreze na korporativnoj razini, što znači da je svaki novac koji vam se isplati oporezovan samo jednom.
Online poslovi s nekretninama
- Porezi nastali ovim ulaganjima mogu varirati ovisno o vrsti ulaganja koju napravite.
- Neka ulaganja su tehnički REIT-ovi i stoga će se tretirati u skladu s tom poreznom postavkom (bez poreza na korporativnoj razini), dok druga mogu biti ulaganja u dug ili vlasnički kapital.
- Općenito, svaki prihod kao što je raspodjela gotovine od njih će biti oporeziv u godini kada je primljen, dok će se svaki porez na kapitalnu dobit odgoditi dok se ne ostvari.
Donja linija
Investitori koji žele ući u igru s nekretninama imaju razne mogućnosti za mnoge vrste budžeta. Nekretnine mogu biti atraktivno ulaganje, ali investitori žele biti sigurni da odgovaraju njihovoj vrsti ulaganja sa svojom spremnošću i sposobnošću upravljanja, uključujući vremenske obveze.
Predlaže se za vas: 10 najboljih niskorizičnih ulaganja u 2024
