Ha a HGTV „Jövedelmi ingatlan” című műsorának ismétléseit nézte, és azon töpreng, hogy itt az ideje, hogy befektetési ingatlant vásároljon, és bérbeadó legyen, nem vagy egyedül.
A közelmúltban megugrott infláció, a historikusan alacsony kamatlábak és az évezredek azon kedve között, hogy saját helyett béreljenek, a bérlemények vásárlása az elmúlt években felfelé ívelt.
Valójában az ingatlan az amerikaiak kedvenc hosszú távú befektetése. Az ingatlanbefektetés 2012 óta folyamatosan a legjobb választások közé tartozik.
Az Ön számára javasolt: Hogyan fektess be ingatlanba – Tippek és befektetési lehetőségek
Érdemes belevágnia egy bérelt ingatlanba? A szakértők minősített igent adnak, feltéve, hogy először Ön végzi el a házi feladatát. Íme 10 dolog, amit figyelembe kell venni, mielőtt belevágna egy befektetési ingatlanba.
10 tipp bérlemény vásárlásához:
- Döntse el, hogy a befektetési célú bérlemény vásárlása megfelelő-e az Ön számára
- Vásárlás vagy finanszírozás? Elemezze, melyik a legjobb az Ön számára
- Találja meg a megfelelő helyet
- A sikerhez hosszú távú kilátások szükségesek
- Győződjön meg róla, hogy tulajdonos vagy
- Költségvetés a váratlan esetekre
- Ne felejtse el megújítani a bérleti szerződéseit
- Hosszú távú bérlőt szeretne? Vegye figyelembe a 8. szakaszt
- Ne feledkezzünk meg a bérbeadásról sem az adózáskor
- Ismerje meg, hogyan működik a bérleti jog
1. Döntse el, hogy megfelelő-e Önnek egy befektetési célú bérlemény vásárlása
Felejtse el a tanácstalan földesurak tévés sitcom-sztereotípiáit. Ahhoz, hogy az ingatlanból a legtöbbet hozhassa ki, könyvelői szemre van szüksége a részletekre, ügyvédnek kell ismernie a bérbeadó-bérlői törvényeket, jó előrelátásra van szüksége, és ha úgy dönt, hogy saját maga kezeli bérleményét, a bérbeadó határozott, de barátságos hozzáállása is elengedhetetlen.
“Ahol az emberek alulmaradnak, akik bérbeadók akarnak lenni, nem veszik észre, hogy mennyi munka van ebben” – mondja Diana George, a DG Design Group alapítója.
Tehát mielőtt belevágna, érdemes megfontolni, hogy van-e ideje, hajlandósága és készsége a bérlés kezelésébe fektetni. Bár a bérelt ingatlan passzív befektetésnek számít, ez nem jelenti azt, hogy teljesen passzívan kezeli azt.
Az Ön számára javasolt: 5 tipp a befektetési ingatlanok finanszírozásához
Hosszú távon az ingatlanbefektetések kedvezőbbek lehetnek más hosszú távú befektetésekhez, például részvényekhez képest, de az eredmények jelentősen eltérhetnek a régió és az adott ingatlan adottságaitól függően. Érdemes megfontolni, hogy úgy gondolja, hogy idővel növelheti-e a bérleti díjakat, és az ingatlant körülvevő gazdaság miért támogatja ezt többek között. Függetlenül attól, hogy finanszírozza-e az ingatlant vagy sem, a finanszírozás feltételei jelentős hatással lehetnek a végső megtérülésre.
Ha egy befektetési célú ingatlan kezelése túl soknak tűnik, de továbbra is érdeklődik az ingatlanok iránt, fontolóra veheti egy ingatlanbefektetési tröszt vagy egy REIT-et. A REIT-ek nyilvánosan forgalmazott értékpapírok, amelyek ingatlanokba fektetnek be, és általában jövedelmük nagy százalékát fizetik vissza a befektetőknek osztalék formájában. Ez lehet egy módja annak, hogy az ingatlankezeléssel járó gondok nélkül megismerkedjen az ingatlanbefektetésekkel.
2. Vásárlás vagy finanszírozás? Elemezze, melyik a jobb az Ön számára
Míg egyes pénzügyi szakértők ragaszkodnak ahhoz, hogy soha ne vegyen bérleti díjat, hacsak nem tud készpénzben fizetni, Jeremy Kisner, a phoenix-i Surevest Wealth Management vezető vagyonügyi tanácsadója mást kér.
“A tőkeáttétel (vagyis a jelzáloghitel) jellemzően megnöveli a megtérülést, mind a felfelé, mind a negatív oldalakon” – mondja Kisner, aki két bérlemény tulajdonosa Las Vegasban.
Az Ön számára javasolt: 11 legjobb befektetés 2024-ben – Top befektetési lehetőségek
Például képzeljen el egy bérelt ingatlant, amelyet 100 000 dollárért vásárolt készpénzben. A ház bérleti díja évente 12 000 dollár az összes költség, például karbantartás és biztosítás után, és 1000 dollár adót kell fizetnie. A 27,5 éves amortizációs ütemterv és a 20 százalékos jövedelemadó mellett egy befektető valamivel több mint 9 500 dollárt keresne készpénzben évente. A befektető éves készpénzhozama tehát körülbelül 9,5 százalék. Nem rossz.
Íme, hogyan teljesített a tőkeáttételt használó befektető, ugyanazt a házat feltételezve. Ennek a befektetőnek a ház 80 százalékára van jelzáloghitele, amely 4 százalékos kamatozású. A működési költségek és a további kamatkiadások levonása után ez a befektető majdnem 5 580 dollárt keres készpénzben évente. Befektetett 20 000 dollárral, így a befektető éves készpénzhozama körülbelül 27,9 százalék.
Valójában a tőkeáttételes tulajdonos helyzete egy kicsit jobb, mint amennyit ezek a számok sugallnak. Ennek az az oka, hogy a bérleti díj egy része a jelzáloghitel tőkeösszegének kifizetésére szolgál. Tehát bár a befektető nem tudta zsebre tenni a pénzáramlást, mert azt a hitel kifizetésére használták fel, a befektető mégis profitált (és fizetett adót) ebből a pénzből.
Ez a tőkeáttétel ereje a befektető hozamának meglendítéséhez.
Az Ön számára javasolt: A 10 legjobb hosszú távú befektetés 2024-ben
George egyetért: „Határozottan egyetértek a hagyományos (jelzáloghitel) megoldással. Ez egy nagyon jó módja annak, hogy maximalizálja a dollárját.”
Ha úgy dönt, hogy finanszírozza a vásárlást, ne feledje, hogy nagyobb előleget kell fizetnie, mint ami általában egy lakáscélú jelzáloghitelhez szükséges. A legtöbb hitelező legalább 15 százalék előleget ír elő egy befektetési célú ingatlan esetén. Ezenkívül elegendő készpénzre lesz szüksége a bezárási költségek, lakásbiztosítás, ingatlanadók és az ingatlannál felmerülő karbantartási problémák fedezésére.
3. Keresse meg a megfelelő helyet
Ez a régi ingatlanügynöki mantra a hely fontosságáról érdekes fordulatot vesz a jövedelmi ingatlanokra alkalmazva.
Az Ön számára javasolt: 18 passzív bevételi ötlet, amelyek segítenek pénzt keresni 2024-ben
“A legjobb helyek azok, ahol a legjobban értékelik, ahol potenciálisan a legrosszabb pénzforgalmat érheti el egy bérlettel” – mondja Kisner.
Miért? A befektetők kétféleképpen kereshetnek hozamot: cash flow és felértékelődés révén. Egyes területeken a befektetők nagyobb készpénzforgalomra vágyhatnak, hogy kompenzálják őket a lassabb felértékelődés miatt. De ha a befektetők arra számítanak, hogy egy terület jelentősen felértékelődik, akkor hajlandóak lehetnek lemondani a cash flow egy részéről, hogy élvezhessék ezt a felértékelődést. Az eredmény: a lakások felértékelődése meghaladja a bérleti díjak növekedését, a házak pedig felértékelődnek, miközben viszonylag alacsony pénzforgalmat eredményeznek.
“Ennek eredményeként az ingatlannak többet kell felértékelnie, hogy befektetésként versenyezzen a kevésbé kívánatos területeken lévő ingatlanokkal” – mondja Kisner.
Az Ön számára javasolt: Mi az a fix kamatozású befektetés? Előnyök és hátrányok
Megoldása: Hiba az elismerés oldalán. Ezt teszi a két bérletével, ami bő egy hónap alatt alig éri el a nullszaldót. “De ha megtartom őket 60 éves koromig, amikor kifizetik őket, még az ingatlanadó és a biztosítás után is, megduplázom a társadalombiztosítási bevételem” - mondja.
4. A sikerhez hosszú távú kilátások szükségesek
Kisner 13 éve birtokolt egységének két bérlője és alacsony karbantartása volt, míg a másiknak négy év alatt három bérlője volt – az utóbbi költséges kilakoltatás.
Ugyanazt a tanácsot fogadja el, mint ügyfelei számára.
“Szinte minden befektetéssel az emberek bajba kerülnek, hogy nem tartják elég sokáig a dolgokat” – mondja Kisner. „A bérleti díjak esetében, ha a cash-flow alapon nullszaldós vagy, az valójában nem is olyan rossz, mert így fizeted le a tőkét és építed a saját tőkét. Aztán remélhetőleg látni fog némi elismerést is.”
Az Ön számára javasolt: Tőzsdei alapismeretek: 8 tipp kezdőknek a sikeres befektetéshez
Tehát ha ingatlannal szeretne pénzt keresni, akkor érdemes hosszú távon gondolkodnia. Ahogy az évek során lefizeti vagy megszünteti a tőkét, képesnek kell lennie arra, hogy növelje pénzforgalmát.
5. Győződjön meg arról, hogy földesúri anyag
Ha bérleményt vásárol, legyen saját bérbeadója, vagy a bérbeadásból származó bevételének 6-10 százalékát adja menedzsment szolgáltatásra? Bár nincs mindenki számára megfelelő válasz, George és Kisner inkább alvállalkozásba adja a munkát.
“Ellenőrzik a bérlő hátterét, aláírják a bérleti szerződést, és időben kifizetik a bérleti díjat” – mondja George. „Ez felszabadítja a pénzét, nem pedig a tulajdonát és a bérlőit.”
Kathy Hertzog, a Pennsylvaniai székhelyű LandlordAssociation.org állambeli Erie korábbi elnöke azt mondja, hogy a saját földesúrnak van egy erős hátulütője is.
Az Ön számára javasolt: 5 hatékony módszer a pénz megduplázására
“Ha túl közel kerül a bérlőihez, és a bérlőknek anyagi gondjai vannak, akkor előfordulhat, hogy elakad, mert nem akarja őket kilakoltatni” – mondja. “Nagyon profinak kell lenni, mert ha valaki nem fizeti a lakbért, akkor meglop tőled.”
Ezen túlmenően, jól érzi magát az ingatlankezelés során meghozandó vezetői döntések meghozatalában? Megjavítja vagy kicseréli a meghibásodott légkondicionálót vagy a szivárgó mosogatógépet? Fel kell hívnia, hogy mi a legjobb lépés.
6. Költségvetés a váratlan esetekre
Ha nem tervezi meg a bérbeadás számtalan kiadását, az gyors út a katasztrófához vezethet.
“Bérbeadóként a bérbeadásból származó bevételének körülbelül 20-30 százalékát szeretné megtakarítani karbantartásra, javításra és vészhelyzetekre” – mondja Hertzog.
Az Ön számára javasolt: Hogyan kezdjünk el befektetést 2022-ben – Útmutató kezdőknek
“Győződjön meg arról, hogy nem csak ebből él meg – mondja –, mert amikor valami nagy dolog történik, nem lesz pénze a javításra, és most beragadt, mert gazdája vagy egy ingatlan, amit gyorsan kell javítani, és nincs rá pénzed.”
Kisner nem tudott jobban egyetérteni: „Az a tapasztalatom, hogy mindig alulbecsüli az összes felmerülő kiadást, és mindig túlbecsüli, hogy milyen pozitív lesz a cash flow” – mondja.
7. Ne felejtse el megújítani a bérleti szerződéseit
George szerint, ha az anya- és pop bérbeadóknak van egy kirívó vakfoltja, az az, hogy nem újítják meg időben a bérlői bérleti szerződéseket.
“Meglepődne, hogy hány bérbeadó nem újítja meg minden évben a bérleti szerződését, ezért havi bérleti szerződést adnak bérlőinek” – mondja. “Mi a baj vele? Az a baj, hogy az egész gondolkodásuk az, hogy ha ki akarom hozni a bérlőmet, akkor nem tehetem, mert most nincs bérleti szerződésük.”
Az Ön számára javasolt: Befektetés vs. kereskedés: Melyik stratégia a jobb az Ön számára?
“Ezenkívül nem emelhetik a bérleti díjat” – mondja George. „Az egyetlen módja annak, hogy módosítsa a bérleti díjat, ha aláíratja velük a bérleti szerződést minden évben módosító nyomtatvánnyal. Így tarthatja kordában a bérlőit. Ha így hagyja csúszni, nagyon nehéz lehet a bérlőit a helyes útra terelni” – mondja George.
Attól függően, hogy az ingatlan melyik államtól, megyétől és várostól függ, a bérbeadók meghatározott időtartamra felmondhatják a kilakoltatást. Kaliforniában, ahol George székhelye van, az állam megköveteli a bérbeadóktól, hogy 60 napos felmondási idővel értesítsék azokat a bérlőket, akik több mint egy éve élnek az ingatlanban (vagy 30 napot egy évnél rövidebb ideig), bár a helyzet eltérő lehet bérleti díj ellenőrzött városokban. A bérbeadó egyidejűleg új bérleti szerződést is ajánlhat.
8. Hosszú távú bérlőket szeretne? Vegye figyelembe a 8. szakaszt
A hirtelen felszabaduló bérlő minden bérbeadó tulajdonosának baja.
Az Ön számára javasolt: A legjobb ETF-ek 2024-re: Top tőzsdén kereskedett alapok
“Minden hónapban, amikor egy bérleti díj üresen áll, a zsebéből kell fizetnie a jelzálogkölcsönt, a rezsit és a karbantartást, így az átállás az egyik olyan dolog, amelyet nagyon gyorsan meg kell oldania” – mondja Hertzog.
Egy népszerű megoldás? Próbálja ki a 8. szakasz bérlőit.
A 8. szakasz, más néven a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium Lakásválasztási utalványprogramja, általában korlátozza az alacsony jövedelmű amerikaiak bérleti díját, akik korrigált havi jövedelmük 30 százalékára jogosultak. Míg egyes bérbeadók szkeptikusak a papírmunkával és az esetleges karbantartási problémákkal kapcsolatban, amelyeket egyes 8. szakasz szerinti bérlők jelentenek, Hertzog kedvezően ítéli meg a 8. szakasz bérlőit.
“Az idősebb lakosság és a fogyatékkal élők általában kiváló bérlők. Kiválóan vigyáznak az ingatlanra, mert ez az otthonuk. Itt akarnak lenni. Ráadásul, ha nem fizetik ki a lakbért, vagy tönkreteszik az otthonát, azzal a kockázattal járnak, hogy elveszítik a 8. szakasz szerinti utalványukat” – mondja.
Az Ön számára javasolt: A befektetés átlagos megtérülése: Milyen a jó megtérülés?
A 8. szakasz szerinti bérlők egyik hátránya, hogy idővel nehezebb lehet a bérleti díjakat emelni, ami hatással lehet arra, hogy a növekvő költségeket magasabb bérleti bevétellel ellensúlyozza.
9. Ne feledkezzen meg a bérelt ingatlanról az adózáskor
Egyedülálló napsugár sugárzik le minden tavasszal a jövedelmet hozó ingatlantulajdonosokra, amint a könyvelőjükkel ácsorognak, hogy elkészítsék szövetségi jövedelemadó-bevallásukat.
“Ha van saját otthonod, leírhatod a kamatot, és nagyjából ennyi” – mondja George.
Az Ön számára javasolt: Hogyan válasszunk pénzügyi tanácsadót: 6 tipp a megfelelő megtalálásához
“De ha van egy befektetési ingatlanod, az E. számú adóűrlap segítségével szinte mindent leírhatsz a nap alatt, az otthon festésétől az izzócseréig.
“Tehát bár a bérleti díjból be kell jelentenie, kevesebb bevételt tud felmutatni, mint amennyit ténylegesen beszed, és leírhatja a jelzáloghitel-törlesztést és a kamatokat, miközben saját tőkét épít fel” – mondja George.
Ez az adókedvezmények és a befektetési hozamok erőteljes kombinációja, amely segít fenntartani a befektetők érdeklődését a bérlemények iránt.
10. Ismerje meg a bérleti jog működését
Hertzog szerint az állami és a helyi bérbeadói-bérlői törvények nyitott aknafedélként működhetnek a bérbeadók számára, akik figyelmen kívül hagyják azokat.
Az Ön számára javasolt: Mik azok a befektetési alapok? Teljes útmutató
Ilyen például a bérlői kaució. Ez nem olyan egyszerű, mint begyűjteni és megtartani a pénzt.
“Mindenképpen könyvelésről van szó. Minden bérlőnek rendelkeznie kell ezzel a számlával, a pénzt ezen a számlán kell tartania, és el kell mentenie” – mondja Hertzog. „A kaucióra vonatkozó törvények szabályozzák, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor mennyi idő alatt kell visszafizetni a kauciót, levonva a takarítási és javítási költségeket, ezeket tételesen kell feltüntetni.”
“Egyes államokban, ha ezt nem adja le, a bérlő a bérbeadó után kérheti a kaució dupláját, ha a megadott határidőn belül nem adja vissza” – mondja.
Természetesen ez csak egy aspektusa a bérleményre vonatkozó törvényeknek, és sok más szempontot is tudnia kell a bérbeadóknak, hogy elkerüljék a velük való összecsapást. Érdemes ismernie a kilakoltatásra, a tisztességes lakhatásra és más szabályozási követelményekre vonatkozó szabályokat.
Az Ön számára javasolt: Befektetési alap vs. ETF: Az ETF-ek jobb befektetések?
Alsó vonal
A bérelt ingatlan kiváló befektetés lehet, ha üzletszerűen közelíti meg. De meg kell értenie (amennyire csak lehetséges), hogy mibe keveredik, mielőtt letenné a pénzt. Noha az ingatlannal való passzív havi bevétel magas vonzereje, fontos megjegyezni, hogy gyakran sok munkára van szükség ahhoz, hogy ezt a bevételt folyamatosan fenntartsa.
