Ha a HGTV „Jövedelmi ingatlan” című műsorának ismétléseit nézte, és azon töpreng, hogy itt az ideje, hogy befektetési ingatlant vásároljon, és bérbeadó legyen, nem vagy egyedül.
A közelmúltban megugrott infláció, a historikusan alacsony kamatlábak és az évezredek azon kedve között, hogy saját helyett béreljenek, a bérlemények vásárlása az elmúlt években felfelé ívelt.
Valójában az ingatlan az amerikaiak kedvenc hosszú távú befektetése. Az ingatlanbefektetés 2012 óta folyamatosan a legjobb választások közé tartozik.
Érdemes belevágnia egy bérelt ingatlanba? A szakértők minősített igent adnak, feltéve, hogy először Ön végzi el a házi feladatát. Íme 10 dolog, amit figyelembe kell venni, mielőtt belevágna egy befektetési ingatlanba.
Az Ön számára javasolt: Hogyan fektess be ingatlanba
10 tipp bérlemény vásárlásához:
- Döntse el, hogy a befektetési célú bérlemény vásárlása megfelelő-e az Ön számára
- Vásárlás vagy finanszírozás? Elemezze, melyik a legjobb az Ön számára
- Találja meg a megfelelő helyet
- A sikerhez hosszú távú kilátások szükségesek
- Győződjön meg róla, hogy tulajdonos vagy
- Költségvetés a váratlan esetekre
- Ne felejtse el megújítani a bérleti szerződéseit
- Hosszú távú bérlőt szeretne? Vegye figyelembe a 8. szakaszt
- Ne feledkezzünk meg a bérbeadásról sem az adózáskor
- Ismerje meg, hogyan működik a bérleti jog
1. Döntse el, hogy megfelelő-e Önnek egy befektetési célú bérlemény vásárlása
Felejtsd el a tanácstalan földesurak tévés sitcom-sztereotípiáit. Ahhoz, hogy az ingatlanból a legtöbbet hozhassa ki, könyvelői szemre van szüksége a részletekre, ügyvédnek kell ismernie a bérbeadó-bérlői törvényeket, jós előrelátásra van szüksége, és ha úgy dönt, hogy saját maga kezeli bérleményét, a bérbeadó határozott, de barátságos hozzáállása.
“Ahol az emberek alulmaradnak, akik bérbeadók akarnak lenni, nem veszik észre, hogy mennyi munka van ebben” – mondja Diana George, a DG Design Group alapítója.
Tehát mielőtt belevágna, érdemes megfontolni, hogy van-e ideje, hajlandósága és készsége a bérlés kezelésébe fektetni. Bár a bérelt ingatlan passzív befektetésnek számít, ez nem jelenti azt, hogy teljesen passzívan kezeli azt.
Hosszú távon az ingatlanbefektetések kedvezőbbek lehetnek más hosszú távú befektetésekhez, például részvényekhez képest, de az eredmények jelentősen eltérhetnek a régió és az adott ingatlan adottságaitól függően. Érdemes megfontolni, hogy úgy gondolja, hogy idővel növelheti-e a bérleti díjakat, és az ingatlant körülvevő gazdaság miért támogatja ezt többek között. Függetlenül attól, hogy finanszírozza-e az ingatlant vagy sem, és a finanszírozás feltételei jelentős hatással lehetnek a végső megtérülésre.
Az Ön számára javasolt: 5 tipp a befektetési ingatlanok finanszírozásához
Ha egy befektetési célú ingatlan kezelése túl soknak tűnik, de továbbra is érdeklődik az ingatlanok iránt, fontolóra veheti egy ingatlanbefektetési tröszt vagy egy REIT-t. A REIT-ek nyilvánosan forgalmazott értékpapírok, amelyek ingatlanokba fektetnek be, és általában jövedelmük nagy százalékát fizetik vissza a befektetőknek osztalék formájában. Ez lehet egy módja annak, hogy az ingatlankezeléssel járó gondok nélkül megismerkedjen az ingatlanbefektetésekkel.
2. Vásárlás vagy finanszírozás? Elemezze, melyik a jobb az Ön számára
Míg egyes pénzügyi szakértők ragaszkodnak ahhoz, hogy soha ne vegyen bérleti díjat, hacsak nem tud készpénzben fizetni, Jeremy Kisner, a phoenix-i Surevest Wealth Management vezető vagyonügyi tanácsadója mást kér.
“A tőkeáttétel (vagyis a jelzáloghitel) jellemzően megnöveli a megtérülést, mind a felfelé, mind a negatív oldalakon” – mondja Kisner, aki két bérlemény tulajdonosa Las Vegasban.
Az Ön számára javasolt: A 10 legjobb hosszú távú befektetés 2022-ben
Például képzeljen el egy bérelt ingatlant, amelyet 100 000 dollárért vásárolt készpénzben. A ház bérleti díja évente 12 000 dollár az összes költség, például karbantartás és biztosítás után, és 1000 dollár adót kell fizetnie. A 27,5 éves amortizációs ütemterv és a 20 százalékos jövedelemadó mellett egy befektető valamivel több mint 9500 dollárt keresne készpénzben évente. A befektető éves készpénzhozama tehát körülbelül 9,5 százalék. Nem rossz.
Íme, hogyan teljesített a tőkeáttételt használó befektető, ugyanazt a házat feltételezve. Ennek a befektetőnek a ház 80 százalékára van jelzáloghitelje, ami 4 százalékot tesz ki. A működési költségek és a további kamatkiadások levonása után ez a befektető majdnem 5580 dollárt keres készpénzben évente. Befektetett 20 000 dollárral a befektető éves készpénzhozama körülbelül 27,9 százalék.
Valójában a tőkeáttételes tulajdonos helyzete egy kicsit jobb, mint amennyit ezek a számok sugallnak. Ennek az az oka, hogy a bérleti díj egy része a jelzáloghitel tőkeösszegének kifizetésére szolgál. Tehát bár a befektető nem tudta zsebre tenni a pénzáramlást, mert azt a hitel kifizetésére használták fel, a befektető mégis profitált (és fizetett adót) ebből a pénzből.
Ez a tőkeáttétel ereje a befektető hozamának meglendítéséhez.
Az Ön számára javasolt: 11 legjobb befektetés 2022-ben
George egyetért: „Határozottan egyetértek a hagyományos (jelzáloghitel) megoldással. Ez egy nagyon jó módja annak, hogy maximalizálja a dollárját.”
Ha úgy dönt, hogy finanszírozza a vásárlást, ne feledje, hogy nagyobb előleget kell fizetnie, mint ami általában egy lakáscélú jelzáloghitelhez szükséges. A legtöbb hitelező legalább 15 százalék előleget ír elő egy befektetési célú ingatlan esetén. Ezenkívül elegendő készpénzre lesz szüksége a bezárási költségek, a lakásbiztosítás, az ingatlanadók és az ingatlannál felmerülő karbantartási problémák fedezésére.
3. Keresse meg a megfelelő helyet
Ez a régi ingatlanügynöki mantra a hely fontosságáról érdekes fordulatot vesz a jövedelmi ingatlanokra alkalmazva.
“A legjobb helyek azok, ahol a legjobban értékelik, ahol potenciálisan a legrosszabb pénzforgalmat érheti el egy bérlettel” – mondja Kisner.
Az Ön számára javasolt: 18 passzív bevételi ötlet, amelyek segítenek pénzt keresni 2022-ben
Miért? A befektetők kétféleképpen kereshetnek hozamot: cash flow és felértékelődés révén. Egyes területeken a befektetők nagyobb készpénzforgalomra vágyhatnak, hogy kompenzálják őket a lassabb felértékelődés miatt. De ha a befektetők arra számítanak, hogy egy terület jelentősen felértékelődik, akkor hajlandóak lehetnek lemondani a cash flow egy részéről, hogy élvezhessék ezt a felértékelődést. Az eredmény: a lakások felértékelődése meghaladja a bérleti díjak növekedését, a házak pedig felértékelődnek, miközben viszonylag alacsony pénzforgalmat eredményeznek.
“Ennek eredményeként az ingatlannak többet kell felértékelnie, hogy befektetésként versenyezzen a kevésbé kívánatos területeken lévő ingatlanokkal” – mondja Kisner.
Megoldása: Hiba az elismerés oldalán. Ezt teszi a két bérletével, ami bő egy hónap alatt alig éri el a nullszaldót. "De ha megtartom őket 60 éves koromig, amikor kifizetik őket, még az ingatlanadó és a biztosítás után is, megduplázom a társadalombiztosítási bevételem" - mondja.
Az Ön számára javasolt: Mi az a fix kamatozású befektetés? Érvek és ellenérvek
4. A sikerhez hosszú távú kilátások szükségesek
A Kisner 13 éve birtokolt egységnek két bérlője és alacsony karbantartása volt, míg a másiknak négy év alatt három bérlője volt – az utóbbi költséges kilakoltatás.
Ugyanazt a tanácsot fogadja el, mint ügyfelei számára.
“Szinte minden befektetéssel az emberek bajba kerülnek, hogy nem tartják elég sokáig a dolgokat” – mondja Kisner. „A bérleti díjak esetében, ha a cash-flow alapon nullszaldós vagy, az valójában nem is olyan rossz, mert így fizeted le a tőkét és építed a saját tőkét. Aztán remélhetőleg látni fog némi elismerést is.”
Tehát ha ingatlannal szeretne pénzt keresni, akkor érdemes hosszú távon gondolkodnia. Ahogy az évek során lefizeti vagy megszünteti a tőkét, képesnek kell lennie arra, hogy növelje pénzforgalmát.
Az Ön számára javasolt: 5 módszer a pénz megduplázására
5. Győződjön meg arról, hogy földesúri anyag
Ha bérleményt vásárol, legyen saját bérbeadója, vagy bérbeadásából származó bevételének 6-10 százalékát adjon menedzsment szolgáltatásra? Bár nincs mindenki számára megfelelő válasz, George és Kisner inkább alvállalkozásba adja a munkát.
“Ellenőrzik a bérlő hátterét, aláírják a bérleti szerződést, és időben kifizetik a bérleti díjat” – mondja George. „Ez felszabadítja a pénzét, nem pedig a tulajdonát és a bérlőit.”
Kathy Hertzog, a Pennsylvaniai székhelyű LandlordAssociation.org állambeli Erie korábbi elnöke azt mondja, hogy a saját földesúrnak van egy erős hátulütője is.
Az Ön számára javasolt: Tőzsdei alapismeretek: 8 tipp kezdőknek
“Ha túl közel kerül a bérlőihez, és a bérlőknek anyagi gondjai vannak, akkor előfordulhat, hogy elakad, mert nem akarja őket kilakoltatni” – mondja. "Nagyon profinak kell lenni, mert ha valaki nem fizeti a lakbért, akkor meglop tőled.”
Ezen túlmenően, jól érzi magát az ingatlankezelés során meghozandó vezetői döntések meghozatalában? Megjavítja vagy kicseréli a meghibásodott légkondicionálót vagy a szivárgó mosogatógépet? Fel kell hívnia, hogy mi a legjobb lépés.
6. Költségvetés a váratlan esetekre
Ha nem tervezzük meg a bérbeadás számtalan kiadását, az gyors út a katasztrófához vezethet.
“Bérbeadóként a bérbeadásból származó bevételének körülbelül 20-30 százalékát szeretné megtakarítani karbantartásra, karbantartásra és vészhelyzetekre” – mondja Hertzog.
Az Ön számára javasolt: Hogyan kezdjünk el befektetést 2022-ben
“Győződjön meg arról, hogy nem csak ebből él meg – mondja –, mert amikor valami nagy dolog történik, nem lesz pénze a javításra, és most beragadt, mert gazdája vagy egy ingatlan, amit gyorsan kell javítani, és nincs rá pénzed.”
Kisner nem tudott jobban egyetérteni: „Az a tapasztalatom, hogy mindig alulbecsüli az összes felmerülő kiadást, és mindig túlbecsüli, hogy milyen pozitív lesz a cash flow” – mondja.
7. Ne felejtse el megújítani a bérleti szerződéseit
George szerint, ha az anya-és pop bérbeadóknak van egy kirívó vakfoltja, az az, hogy nem újítják meg időben a bérlői bérleti szerződéseket.
Az Ön számára javasolt: Befektetés vs. kereskedés: Melyik a jobb az Ön számára?
“Meglepődne, hogy hány bérbeadó nem újítja meg minden évben a bérleti szerződését, ezért havi bérleti szerződést adnak bérlőinek” – mondja. "Mi a baj vele? Az a baj, hogy az egész gondolkodásuk az, hogy ha ki akarom hozni a bérlőmet, akkor nem tehetem, mert most nincs bérleti szerződésük.”
“Ezenkívül nem emelhetik a bérleti díjat” – mondja George. „Az egyetlen módja annak, hogy módosítsa a bérleti díjat, ha aláíratja velük a bérleti szerződést minden évben módosító nyomtatványt. Így tarthatja kordában a bérlőit. Ha így hagyja csúszni, nagyon nehéz lehet a bérlőit a helyes útra terelni” – mondja George.
Attól függően, hogy az ingatlan melyik államtól, megyétől és várostól függ, a bérbeadók meghatározott időtartamra felmondhatják a kilakoltatást. Kaliforniában, ahol George székhelye van, az állam megköveteli a bérbeadóktól, hogy 60 napos felmondási idővel értesítsék azokat a bérlőket, akik több mint egy éve élnek az ingatlanban (vagy 30 napot egy évnél rövidebb ideig), bár a helyzet eltérő lehet bérleti díj ellenőrzött városok. A bérbeadó egyidejűleg új bérleti szerződést is ajánlhat.
8. Hosszú távú bérlőket szeretne? Vegye figyelembe a 8. szakaszt
A hirtelen felszabaduló bérlő minden bérbeadó tulajdonosának baja.
Az Ön számára javasolt: A legjobb ETF-ek 2022-re
“Minden hónapban, amikor egy bérleti díj üresen áll, a zsebéből kell fizetnie a jelzálogkölcsönt, a rezsit és a karbantartást, így az átállás az egyik olyan dolog, amelyet nagyon gyorsan meg kell oldania” – mondja Hertzog.
Egy népszerű megoldás? Próbálja ki a 8. szakasz bérlőit.
A 8. szakasz, más néven a Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium Lakásválasztási utalványprogramja, általában korlátozza az alacsony jövedelmű amerikaiak bérleti díját, akik korrigált havi jövedelmük 30 százalékára jogosultak. Míg egyes bérbeadók szkeptikusak a papírmunkával és az esetleges karbantartási problémákkal kapcsolatban, amelyeket egyes 8. szakasz szerinti bérlők jelentenek, Hertzog kedvezően ítéli meg a 8. szakasz bérlőit.
“Az idősebb lakosság és a fogyatékkal élők általában kiváló bérlők. Kiválóan vigyáznak az ingatlanra, mert ez az otthonuk. Itt akarnak lenni. Ráadásul, ha nem fizetik ki a lakbért, vagy tönkreteszik az otthonát, azzal a kockázattal járnak, hogy elveszítik a 8. szakasz szerinti utalványukat” – mondja.
Az Ön számára javasolt: Hogyan válasszunk pénzügyi tanácsadót: 6 tipp a megfelelő megtalálásához
A 8. szakasz szerinti bérlők egyik hátránya, hogy idővel nehezebb lehet a bérleti díjakat emelni, ami hatással lehet arra, hogy a növekvő költségeket magasabb bérleti bevétellel ellensúlyozza.
9. Ne feledkezzen meg a bérelt ingatlanról az adózáskor
Egyedülálló napsugár sugárzik le minden tavasszal a jövedelmet hozó ingatlantulajdonosokra, amint a könyvelőjükkel ácsorognak, hogy elkészítsék szövetségi jövedelemadó-bevallásukat.
“Ha van saját otthonod, leírhatod a kamatot, és nagyjából ennyi” – mondja George.
“De ha van egy befektetési ingatlanod, az E. számú adóűrlap segítségével szinte mindent leírhatsz a nap alatt, az otthon festésétől az izzócseréig.
Az Ön számára javasolt: Mik azok a befektetési alapok?
“Tehát bár a bérleti díjból be kell jelentenie, kevesebb bevételt tud felmutatni, mint amennyit ténylegesen beszed, és leírhatja a jelzáloghitel-törlesztést és a kamatokat, miközben saját tőkét épít fel” – mondja George.
Ez az adókedvezmények és a befektetési hozamok erőteljes kombinációja, amely segít fenntartani a befektetők érdeklődését a bérlemények iránt.
10. Ismerje meg a bérleti jog működését
Hertzog szerint az állami és a helyi bérbeadói-bérlői törvények nyitott aknafedélként működhetnek a bérbeadók számára, akik figyelmen kívül hagyják azokat.
Az Ön számára javasolt: A befektetés átlagos megtérülése: Milyen a jó megtérülés?
Ilyen például a bérlői kaució. Ez nem olyan egyszerű, mint begyűjteni és megtartani a pénzt.
“Mindenképpen könyvelésről van szó. Minden bérlőnek rendelkeznie kell ezzel a számlával, a pénzt ezen a számlán kell tartania, és el kell mentenie” – mondja Hertzog. „A kaucióra vonatkozó törvények szabályozzák, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor mennyi idő alatt kell visszafizetni a kauciót, levonva a takarítási és javítási költségeket, ezeket tételesen kell feltüntetni.”
“Egyes államokban, ha ezt nem adja le, a bérlő a bérbeadó után kérheti a kaució dupláját, ha a megadott határidőn belül nem adja vissza” – mondja.
Természetesen ez csak egy aspektusa a bérleményre vonatkozó törvényeknek, és sok más szempontot is tudnia kell a bérbeadóknak, hogy elkerüljék a velük való összecsapást. Érdemes ismernie a kilakoltatásra, a tisztességes lakhatásra és más szabályozási követelményekre vonatkozó szabályokat.
Az Ön számára javasolt: Befektetési alap vs. ETF: Az ETF-ek jobb befektetések?
Alsó vonal
A bérelt ingatlan kiváló befektetés lehet, ha üzletszerűen közelíted meg. De meg kell értenie (amennyire csak lehetséges), hogy mibe keveredik, mielőtt letenné a pénzt. Noha az ingatlannal való passzív havi bevétel magas vonzereje, fontos megjegyezni, hogy gyakran sok munkára van szükség ahhoz, hogy ezt a bevételt folyamatosan folyjon.
