Az elmúlt évi lakásárak jelentős emelkedése után úgy tűnik, hogy a piac lassulni kezd. Ennek ellenére az árváltozások továbbra is pozitívak. A jó hír az, hogy a kamatlábak még mindig alacsonyak, ami lehetőséget kínál a leendő ingatlanbefektetőknek, akik nem ülnek a pénzhalmokon.
Bár egy nagyszerű befektetési célú ingatlan kiválasztása önmagában is elég nehéz, ha megtalálta a tökéletes házat vagy lakást, hogyan fog hozzá a finanszírozáshoz? Egy kis kreativitás és felkészültség sok ingatlanbefektető számára elérhető közelségbe hozhatja a finanszírozást.
Íme öt tipp a befektetési ingatlanok finanszírozásához:
- Fizessen be egy jókora előleget
- Legyen „erős hitelfelvevő”
- Forduljon a helyi bankhoz
- Kérjen tulajdonosi finanszírozást
- Koppintson az otthoni tőkére
Ha készen áll arra, hogy kölcsönt vegyen fel egy lakóingatlanhoz, ezek a tippek segíthetnek növelni a siker esélyeit.
1. Fizessen be egy jókora előleget
Mivel a jelzáloghitel-biztosítás nem terjed ki a befektetési ingatlanokra, általában legalább 20 százalékot kell letennie, hogy biztosítsa a hagyományos finanszírozást a hitelezőtől. Todd Huettner jelzáloghitel-bróker, a denveri Huettner Capital elnöke szerint, ha le tud tenni 25 százalékot, még jobb kamatra is jogosult lehet.
Az Ön számára javasolt: 18 passzív bevételi ötlet, amelyek segítenek pénzt keresni 2022-ben
A nagyobb előleg „több bőrt ad a játékban”, és így többet veszíthet, ha a befektetés nem működik. Ez erőteljes ösztönző lehet, és a nagyobb előleg nagyobb biztonságot nyújt a banknak a befektetés elvesztése ellen. Ha a befektetés rosszul sikerül, elveszíti a teljes részesedését, mielőtt a bank elveszítené az ingatlanban lévő pénzét.
Ha nincs előleged, megpróbálhatsz egy második jelzálogkölcsönt felvenni az ingatlanra, de ez valószínűleg felfelé ívelő küzdelem lesz.
2. Legyen „erős hitelfelvevő”
Bár számos tényező – köztük a hitel/érték arány és a hitelező politikája – befolyásolhatja a befektetési célú ingatlanra felvett kölcsön feltételeit, érdemes ellenőrizni hitelképességét, mielőtt üzletet köt.
Az Ön számára javasolt: Hogyan fektess be ingatlanba
“740 [pontszám] alatt ez további pénzbe kerülhet ugyanazon kamatláb mellett” – mondja Huettner. „740 alatt díjat kell fizetnie, hogy a kamat változatlan maradjon. Ez egynegyed ponttól 2 pontig terjedhet, hogy ugyanazt az arányt tartsa.”
Egy pont a jelzáloghitel egy százalékával egyenlő. Tehát egy 100 000 dolláros kölcsön pontja 1000 dollárnak felel meg. (Ilyenkor érdemes pontokat vásárolni.)
Ha a pontszáma 740 alatt van, akkor a pontfizetés alternatívája magasabb kamat elfogadása.
Az Ön számára javasolt: 11 legjobb befektetés 2022-ben
Ezenkívül a hitelezési egyenlet részévé vált az, hogy legalább hat hónapon keresztül minden – személyes és befektetési – kiadásának fedezésére tartalék van a bankban.
“Ha több bérleménye van, a (hitelezők) most minden ingatlanhoz tartalékot szeretnének” – mondja Huettner. „Ilyen módon, ha van üres helyed, nem vagy halott.”
3. Forduljon egy helyi bankhoz vagy brókerhez
Ha az előleg nem olyan nagy, mint kellene, vagy ha más enyhítő körülményei vannak, fontolja meg, hogy egy szomszédos bankhoz fordul finanszírozásért, nem pedig egy nagy nemzeti pénzintézethez.
Az Ön számára javasolt: 10 tipp bérlemény vásárlásához
“Kicsit nagyobb rugalmasságuk lesz” – mondja Huettner. Előfordulhat, hogy jobban ismerik a helyi piacot, és nagyobb érdeklődést mutatnak a helyi befektetések iránt.
A jelzáloghitel-brókerek egy másik jó lehetőség, mert a hiteltermékek széles skálájához férnek hozzá – de kutasson egy kicsit, mielőtt megállapodna.
“Mi a hátterük?" – kérdezi Huettner. „Van főiskolai végzettségük? Tagjai valamilyen szakmai szervezethez? Egy kis átvilágítást kell végeznie.”
Az Ön számára javasolt: A 10 legjobb hosszú távú befektetés 2022-ben
4. Kérjen tulajdonosi finanszírozást
Azokban az időkben, amikor szinte bárki jogosult volt banki hitelre, a tulajdonosi finanszírozás igénylése gyanakvóvá tette az eladókat a potenciális vevőkkel szemben. De most már elfogadhatóbb, mert a hitelezés megszigorodott, és a hitelfelvevőkre vonatkozó normák nőttek.
Azonban, ha úgy döntesz, hogy ezt az utat választod, rendelkezned kell egy játéktervvel.
“Azt kell mondanunk: „Szeretnék tulajdonosi finanszírozást csinálni ennyi pénzzel és ilyen feltételekkel” – mondja Huettner. „Tulajdonosi finanszírozáson és rajtad kell eladnod az eladót.”
Az Ön számára javasolt: Hogyan fektess be kötvényekbe
Ez a játékterv megmutatja az eladónak, hogy komolyan gondolja a tranzakciót, és készen áll a valódi üzlet megkötésére az Ön által bemutatott gyakorlati feltételezések alapján.
5. Érintse meg saját tőkéjét
Ha az elsődleges lakóhelyén vagy más befektetési célú ingatlanában jelentős mennyiségű részvény van, akkor azt finanszírozási formaként használhatja. Ha meg akarja csapni a saját tőkéjét, van néhány módja ennek.
Lakáshitel
Az egyik lehetőség a lakástőkének kihasználására a lakáshitel. Ezeknek a hiteleknek az az előnye, hogy az Ön otthonában lévő tőkével biztosítják őket. Ez lehetővé teszi, hogy a kamatlábak viszonylag alacsonyak legyenek, akár 30 éves visszafizetési határidővel. A jó hitellel rendelkezők számára a kamatok még alacsonyabbak is lehetnek.
Home equity hitelkeret
A lakástőkére vonatkozó hitelkeret egy másik módja a lakástőkének megszerzésére. Ezeket a kölcsönöket lakástőkével is biztosítják, de ebben az esetben Ön szükség szerint hívja le a forrást, nem pedig egyösszegű összegként. A lakáscélú hitelkeret kamata alacsonyabb lehet, mint a lakáscélú hiteleké, de a kamatlábak változóak. Így előfordulhat, hogy a jövőben magasabb kamatot fizet lakáshitel-keretére.
Az Ön számára javasolt: Befektetési alap vs. ETF: Az ETF-ek jobb befektetések?
Készpénzes refinanszírozás
A készpénzes refinanszírozás kiváltja meglévő jelzáloghitelét, és felváltja egy új, nagyobb hitelre. Ezután készpénz formájában hozzáférhet a régi és az új jelzáloghitel közötti különbséghez. Ezt a készpénzt ezután felhasználhatja befektetési ingatlanainak finanszírozására. Az új hitel gyakran alacsonyabb kamattal vagy rövidebb törlesztési futamidővel is jár.
Egyéb kreatív finanszírozási lehetőségek
Ha minden más nem sikerül, néha kreatívnak kell lennie. Szerencsére számos más lehetőség is létezik befektetési ingatlana finanszírozására.
Peer-to-peer hitelezés
A peer-to-peer hitelezés népszerűvé vált az elmúlt években, mivel számos hitelezési platform jelent meg az interneten. Ez egy módja annak, hogy a befektetők kapcsolatba léphessenek olyan hitelfelvevőkkel, akiknek különféle célokra van szükségük finanszírozásra. A befektetők kedvelik őket, mint alternatív befektetési formát, de természetesen van valaki a másik oldalon is. A díjak és a kamatok általában alacsonyak, a hitelképességtől függően.
Az Ön számára javasolt: 8 legjobb rövid távú befektetés 2022-ben
Fix-and-flip hitelek
A fix-and-flip hitelek, amint a nevük is sugallja, általában rövid lejáratú kölcsönök, amelyeket otthoni békaláboknak szántak. Ezek keménypénzű hitelek, amelyek kamata jellemzően 12-18 százalék, plusz 2-5 pont. Ha olyan ingatlannal találkozik, amelyet az elkövetkező 12-18 hónapban szeretné rendbe tenni és eladni, érdemes lehet egy fix-and-flip hitelt megkeresni.
Életbiztosítási kötvények
Az életbiztosítás likvid eszköznek tekinthető (típustól függően), ami a hitelezők számára előnyös. Különösen az állandó életbiztosítás biztosítja a könnyű hozzáférést a készpénzhez. A pénz ellenében kölcsönt vehet fel, ami segíthet új lakás vásárlásakor. Ez vonzóbbá teszi Önt a hitelezők számára, és megkönnyítheti a finanszírozás biztosítását.
Hitelkártyák és személyi kölcsönök
A hitelkártya és a személyi kölcsön egyszerű módja lehet lakásvásárlásának egy részének finanszírozásának. Egyes hitelkártyák nulla százalékos bevezető ajánlattal rendelkeznek, és a személyi kölcsönök segítségével akár 100 000 dollár kölcsönt is felvehet.
Az Ön számára javasolt: Mik azok a befektetési alapok?
Bár mindkettő kényelmes finanszírozási forma, a személyi kölcsönöknek gyakran magas a kamata, akárcsak a hitelkártyáknak minden bemutatkozó ajánlat után. Így nem ez az első lehetőség, de rövid időn belül további finanszírozást biztosíthat.
Margóhitelek
A fedezeti kölcsönök egy olyan hitelkeret, amely egy ingatlan finanszírozására használható, és amelyet a hitelfelvevő befektetései fedeznek. Általában rövid távú finanszírozási eszközként használják őket, és számos kockázattal járnak, például fedezetfelhívással és felerősített veszteségekkel, ha a befektetési portfólió értéke csökken.
Használjon ingatlant a nyugdíjjövedelem megteremtéséhez
Az ingatlan az egyének körében népszerű módja a nyugdíjjövedelem megszerzésének. Egy friss tanulmány szerint valójában ez az amerikaiak kedvenc hosszú távú befektetése.
Ez a népszerűség részben azon ingatlanokon múlik, amelyek állandó bevételt termelnek, mivel a befektetők rendszeres havi bérleti díjat szednek bérlőiktől. A nyugdíjasok számára az állandó jövedelem pontosan az a fajta biztonság, amelyet akkor keresnek, amikor nem teljesen foglalkoztatott.
Az Ön számára javasolt: Mik azok a készletek és hogyan működnek?
A nyugdíjasok pedig felfelé fordítják ezt a jövedelmet. Idővel egy jól kezelt ingatlan növelheti bérleti díjait, így minden hónapban több pénz kerül a befektetők zsebébe. Az ingatlan értéke is növekedhet, így amikor el kell adni egy másik ingatlant, vagy akár be kell fektetni egy másik ingatlanba, van tőke, amelyet meg lehet csapni. Természetesen a befektetési célú ingatlanoknak más előnyei is vannak, különösen az adók terén.
Ha nem szeretne közvetlenül ingatlankezeléssel foglalkozni, megvásárolhatja azt a tőzsdén lévő ingatlanbefektetési alapokon (REIT) keresztül, és bízhat egy profi menedzserre, hogy minden problémát megoldjon. A REIT-ek rendkívül népszerűek a nyugdíjasok körében állandó osztalékuk miatt.
Alsó vonal
Az ingatlanügyek általában egy hosszú távú játék, ahol a nyereség általában idővel jön. De akárhogyan is fektet be ingatlanba, pénzt kereshet, ha követi a befektetés okos elveit.
Az Ön számára javasolt: Mik azok a stabilcoinok és miért érdemes befektetni beléjük?
Ingatlan finanszírozása során ügyeljen arra, hogy a hitelfelvételkor meg tudja fizetni a kifizetéseket. Aztán ahogy idővel törleszti a kölcsönt, gondolja át, hogyan tudná még tovább csökkenteni a kamatkiadásokat szilárd hitelfelvételi előzményei és alacsonyabb fennálló hitelállománya alapján.
