Az ingatlanbefektetés népszerű, és talán most még inkább, mint valaha, mivel az alacsony jelzáloghitel-kamatlábak megfizethetőbbé teszik az ingatlanpiaci kezdést. Valójában az amerikaiak szeretik az ingatlanokat, és egy 2021-es felmérés kimutatta, hogy ez volt a kedvenc hosszú távú befektetésük, még a részvényeket is legyőzte.
A fogyasztók különféle módokon fektethetnek be ingatlanba, beleértve a bérbeadóvá váláson túl számos lehetőséget, bár ez egy jól bevált lehetőség azok számára, akik maguk akarnak ingatlant kezelni. Ráadásul az új üzleti platformok minden eddiginél egyszerűbbé teszik az ingatlanbefektetést anélkül, hogy több tízezreket vagy még többet kellene készpénzzel felruháznia.
Az alábbiakban bemutatunk öt jól bevált módszert az ingatlanbefektetésekhez, és hogy mire kell figyelni.
5 legjobb módja az ingatlanbefektetésnek
Míg sokan azért vesznek részt ingatlanügyekben, hogy megtérüljenek a befektetésen, ez az is lehet, hogy egyszerűen csak egy lakóhelyet keres. Sokak számára tehát az ingatlanbefektetés jelenti az otthonukat.
Az Ön számára javasolt: 18 passzív bevételi ötlet, amelyek segítenek pénzt keresni 2024-ben
1. Vásároljon saját otthont
Lehet, hogy általában nem befektetésnek gondolja az első lakóhelyét, de sokan ezt így tekintik. Ez az egyik legjobb módja az ingatlanbefektetéseknek, számos előnnyel jár.
Az első előny az, hogy havi befizetéseiből tőkét épít fel otthonában, ahelyett, hogy bérleti díjat fizetne, amely évről évre emelkedni látszik. A havi jelzáloghitel egy része a saját zsebébe megy úgymond. A szakértők azonban továbbra is megosztottak a saját otthon birtoklásának előnyei és hátrányai tekintetében, és egy lakást nem lehet bármi áron vásárolni, ahogy a 2000-es évek lakásvásárlói megtudták.
Ha azt tervezi, hogy hosszú távon tartózkodik egy adott területen, érdemes lehet lakást vásárolni, mert olyan havi törlesztőrészletet zárhat be, amely ugyanolyan megfizethető lehet, mint a bérleti díj. Ráadásul a bankok kedvezőbben kezelik a saját tulajdonú ingatlanokat, így alacsonyabb jelzálogkamatot adnak a hitelfelvevőknek, és alacsonyabb előleget igényelnek. Előfordulhat, hogy az adókból levonhatja a kamatköltségeket.
Az Ön számára javasolt: 10 tipp bérlemény vásárlásához – Jövedelmező befektetés
A jelzáloghitelek kamatai történelmi mélypontok közelében vannak, ami hozzájárul ahhoz, hogy a lakások megfizethetőbbek legyenek, mint a közelmúltban. Nem meglepő tehát, hogy a kereslet megugrott.
“A tulajdonosok és bérlők számára most van a legjobb alkalom a befektetésre, mert soha nem fognak ilyen alacsonyan fizetni a jelzáloghiteleket, és több négyzetmétert kaphatnak az árfekvésükért” – mondja Chris Franciosa, a floridai Delray Beach-i Compass Real Estate vezető ügynöke.
Előnyök: lakbér fizetése helyett saját ingatlanban lakni, lakásárak felértékelődése, megnövelt hozam a tőkeáttétel révén, esetleges adókedvezmények jelzáloghitel-kamatokra, fix hosszú távú kifizetések.
Hátrányok: folyamatos ingatlanfenntartási költségek, jelentős előleg szükséges lehet, letiltás lehetősége, ha nem tudja fizetni a jelzálogkölcsönt.
Az Ön számára javasolt: A 10 legjobb hosszú távú befektetés 2024-ben
Hogyan keresel pénzt: tőkefelértékelődés, építési tőke, felértékelődött érték esetleges adókedvezménye.
2. Vásároljon bérleményt, és legyen bérbeadó
Ha készen áll a következő szintre lépni, kipróbálhatja magát egy bérelhető lakóingatlan, például családi ház vagy duplex kialakításában. Az ilyen típusú ingatlanok egyik legnagyobb előnye, hogy ismeri a piac színvonalát, és a piac könnyebben mérhető, szemben a kereskedelmi ingatlanokkal, például egy bevásárlóközponttal.
További előny, hogy kisebb befektetést igényelhet például egy családi ház építése. Előfordulhat, hogy 20 000 vagy 30 000 dollárral kerülhet be egy ingatlanba a kereskedelmi ingatlanokhoz szükséges potenciálisan százezrek helyett. Előfordulhat, hogy még olcsóbban vásárolhatja meg, ha letiltás útján vonzó bajba jutott ingatlant talál.
A kezdéshez általában jelentős előleget kell fizetnie, gyakran akár a vételár 30 százalékát is. Tehát ez túlzó lehet, ha még csak most kezdi, és még nincs hatalmas bankrollja. Ennek egyik módja lehet, ha bérelhető ingatlant vásárol, amelyben Ön is lakik.
Az Ön számára javasolt: 5 tipp a befektetési ingatlanok finanszírozásához
Egy másik hátránya, hogy kezelnie kell az ingatlant, és döntéseket kell hoznia arról, hogy például mit kell frissíteni. Míg az ingatlan birtoklása passzív tevékenységnek minősül az adózás szempontjából, végül minden más lehet, csak nem passzív bérbeadóként. És ha a bérlő kiadja a bérleti díjat, akkor is elő kell fizetnie a havi törlesztőrészletet, nehogy késedelembe essen a kölcsön.
Vegye figyelembe azt is, hogy az ingatlanok viszonylag nem likvidek, és általában jelentős közvetítői díjat igényelnek, gyakran az eladási ár 6 százalékát, így általában nem tud azonnal eladni anélkül, hogy nagy veszteséget szenvedne. Ezek a nagyobb hátrányok, de a földesuraknak más módjai is vannak, hogy elrontsanak.
A történelmileg alacsony jelzálogkamatok megfizethetőbbé tehetik ezt az utat, mint a közelmúltban. A 1031-es csere is segíthet abban, hogy befektetését adómentesen egy újba forgatja.
Az Ön számára javasolt: 11 legjobb befektetés 2024-ben – Top befektetési lehetőségek
Előnyök: kicsiben kezdhető lakóingatlanokkal, gyakorlati kezelés (a megfelelő típusú személy számára), az értékcsökkenés leírása lehetővé teszi az ingatlanok adómentes pénzforgalmát, az ár felértékelődése, a tőkeáttétel révén megnövelt hozamok, adóleírások jelzálog kamata.
Hátrányok: gyakorlati ügyintézés, lépést kell tartani a jelzáloghitel-fizetéssel bérlőtől függetlenül, az ingatlan fenntartásának folyamatos költségei, nagyobb előleg, mint a saját tulajdonú ingatlanoknál, magas jutalékok.
Hogyan keresel pénzt: tőkefelértékelődés, növekvő bérleti díjak és saját tőke idővel, 1031 adómentes csere.
Az Ön számára javasolt: Befektetés vs. kereskedés: Melyik stratégia a jobb az Ön számára?
3. Fontolja meg a házak felborítását
A házfelvarrás egyre népszerűbb módja az ingatlanbefektetéseknek, de ehhez alapos szemre van szükség az értékre és több működési szakértelemre, mint hosszú távú bérbeadóvá válni. Ez az út azonban segíthet abban, hogy gyorsabb haszonra tegyen szert, mint bérbeadó, ha jól csinálja.
Ennek a megközelítésnek a legnagyobb előnye, hogy gyorsabban tud profitot termelni, mint saját ingatlankezeléssel, de a szükséges szakértelem is magasabb. Jellemzően a befektetők alulértékelt ingatlanokat találnak, amelyeket ki kell takarítani vagy akár teljesen felújítani. Elvégzik a szükséges változtatásokat, majd piaci értéket számítanak fel a házak után, kihasználva a teljes ár (vételár, rehabilitációs költségek stb.) és az eladási ár közötti különbséget.
A házfelújítóknak éles szemre van szükségük, hogy mi az, ami elfogadható áron javítható, és mi nem. Azt is meg kell becsülniük, hogy egy házat mennyiért lehet később eladni. Ha rosszul számolnak, a nyereségük gyorsan elpárolog, vagy ami még rosszabb, egyenes veszteséggé válhat. Vagy lehet, hogy egy lakás nem fogy gyorsan, és akkor a tulajdonos beragad a kölcsön kamatainak fizetésébe, amíg nem talál vevőt.
A házfelújítók nem hagyományos finanszírozási forrásokhoz fordulhatnak, mivel gyakran inkább hónapokig tartanak házat, mint éveket. Ráadásul a hagyományos jelzáloghitel lezárási költségei magasak.
Az Ön számára javasolt: 5 hatékony módszer a pénz megduplázására
A házfelforgatás valójában passzív tevékenységnek érzi a bérbeadói létet. Olyan emberekből álló csapatot kell irányítania, akik sok, ha nem az összes javítást elvégzik, és Önnek kell a mozgatórugójának lennie minden tranzakcióban, biztosítva, hogy az elkészüljön, és a költségkereten belül vagy az alatt történjen. És mindig más üzletet fog keresni, mivel csak akkor kap fizetést, ha megfordul egy ingatlanon.
Az 1031 adómentes cserelehetőséget is igénybe vehetik a házfelújítók, ha az egyik befektetésből származó bevételt meghatározott időn belül és szabályok betartásával átforgatják a másikba.
Előnyök: kicsiben kezdődhet lakóingatlanokkal, gyakorlati menedzsment (a megfelelő személy számára), megnövelt hozam a tőkeáttétel révén, potenciálisan gyors befektetési nyereség (ha megvannak a szükséges ismeretek).
Az Ön számára javasolt: Hogyan vásároljunk részvényeket: Útmutató lépésről lépésre
Hátrányok: gyakorlati ügyintézés, lépést kell tartani a jelzáloghitel-fizetéssel, még akkor is, ha nincs bevétel, ingatlanfelújítás előzetes költségei, nagy odafigyelést igényel az érték, valamint a szakembergárda megszervezésének és irányításának képessége.
Hogyan keresel pénzt: alulértékelt ingatlan vásárlása és felújítása, eladása többért és ismétlés, 1031 adómentes csere.
4. Vásároljon REIT-et
A korábbi lehetőségekkel ellentétben a következő két ingatlanbefektetési mód valóban passzív. A REIT vagy ingatlanbefektetési tröszt vásárlása nagyszerű lehetőség azok számára, akik a részvénytulajdonlás likviditásával és viszonylagos egyszerűségével akarják megtéríteni az ingatlanokat. És osztalékot is szedhetnek.
Az Ön számára javasolt: Befektetési alap vs. ETF: Az ETF-ek jobb befektetések?
A REIT-ek számos előnnyel rendelkeznek a hagyományos ingatlanbefektetésekkel szemben, és jelentősen megkönnyíthetik a folyamatot:
- Kevesebb pénzre van szükség az induláshoz, potenciálisan csak 20 vagy 30 dollár, részvénytől függően
- Nincsenek gondok az ingatlankezeléssel (pl. nincs hajnali három telefonhívás)
- Nagyon likvid, és a REIT részvények a piac bármely nyitvatartási napján eladhatók
- A tranzakciós költségek 0 dollár, mivel a brókerek csökkentették a jutalékokat
- Vonzó hosszú távú megtérülés, átlagosan 10,6 százalék a 2021. augusztus 31-ig tartó 10 év során
- Rendszeres negyedéves osztalék, a legjobb REIT-ek kifizetése idővel nő
- Diverzifikáció, számos ingatlan vagy akár ingatlanszektor között
A REIT-ekbe való befektetés azonban nem mentes a maga árnyoldalától. Mint minden részvény, a REIT árfolyama is ingadozhat, ahogy a piac pörög. Tehát ha a piac hanyatlik, a REIT-árak járhatnak vele. Ez kevésbé jelent problémát azoknak a hosszú távú befektetőknek, akik meg tudnak várni, de ha el kell adnia részvényeit, előfordulhat, hogy egyetlen időpontban sem kapja meg azt, amit megér.
Ha egyedi REIT részvényeket vásárol, gondosan elemeznie kell azokat egy professzionális elemző eszközeivel. Ennek a hátránynak az elkerülésének egyik módja azonban egy REIT-alap vásárlása, amely sok REIT-et birtokol, és így diverzifikálja az Ön kitettségét bármely vállalat vagy szektor felé.
A REIT-be való befektetés nagyszerű módja annak, hogy egy kis készpénzzel kezdje a kezdőt, de Önnek is dolgoznia kell rajta, mivel még mindig vannak módok a REIT-befektetések elrontására.
Az Ön számára javasolt: A legjobb ETF-ek 2024-re: Top tőzsdén kereskedett alapok
Előnyök: szinte bármilyen pénzösszeggel kezdhető, nincs gyakorlati menedzsment, likvid befektetések, rendszeres osztalék, könnyen diverzifikálható a részesedés, halasztott adó a tőkenyereségre, ha eszközöket tartanak.
Hátrányok: a REIT részvények ingadozhatnak, a REIT-ek sok adósságot tartanak fenn, a befektetések átláthatóságának hiánya.
Hogyan keresel pénzt: tőkefelértékelődés, növekvő osztalékfolyam.
Az Ön számára javasolt: Mik azok a befektetési alapok? Teljes útmutató
5. Használjon online ingatlanplatformot
Az olyan online ingatlanplatformok, mint a Fundrise vagy a Crowdstreet, segíthetnek abban, hogy nagyobb kereskedelmi ügyletek során ingatlanokhoz jusson anélkül, hogy százezreket vagy akár milliókat kellene befektetnie egy ügylet során. Ezek a platformok segítenek összekapcsolni a fejlesztőket az ingatlanokat finanszírozni kívánó befektetőkkel, és kihasználni az igen vonzó potenciális hozamokat.
A befektetők számára itt az a nagy előny, hogy egy olyan jövedelmező ügyletből kiléphetnek, amelyhez egyébként nem férhettek volna hozzá. A befektetők az adott ügylet feltételeitől függően adósságbefektetésekben vagy részvénybefektetésekben is részt vehetnek. Ezek a befektetések készpénzfizetést fizethetnek, és olyan hozamok lehetőségét kínálhatják, amelyek nem korrelálnak a gazdasággal, így a befektetők diverzifikálhatják portfóliójuk piaci alapú eszközökkel szembeni kitettségét.
Ezeknek a platformoknak azonban vannak hátrányai. Előfordulhat, hogy egyesek csak akkreditált befektetőket fogadnak el (például 1 millió dollár vagy annál nagyobb nettó vagyonnal rendelkező egyéneket), így előfordulhat, hogy még csak nem is használhatják őket, ha még nincs pénze. Ennek ellenére, míg egyes platformok 25 000 dolláros minimális befektetést igényelhetnek, mások 500 dollárral engedhetik be az ajtót.
Az Ön számára javasolt: Aktív befektetés vs. passzív befektetés: Mi a különbség és melyiket válassza?
A platformok évente kezelési díjat is számítanak fel, gyakran 1 százalékot, és ezen felül további díjakat is felszámíthatnak. Ez drágának tűnhet egy olyan világban, ahol az ETF-ek és a befektetési alapok akár nulla százalékos díjat számíthatnak fel egy diverzifikált részvény- vagy kötvényportfólió felépítéséért.
Bár a platformok ellenőrizhetik befektetéseiket, Önnek is ezt kell tennie, ami azt jelenti, hogy szüksége lesz a lehetőség elemzéséhez szükséges készségekre. A befektetések gyakran viszonylag nem likvidek, csak korlátozott esélyük van a visszaváltásra egy adott projekt befejezéséig. És ellentétben a REIT-be vagy akár a saját bérleménybe történő befektetésekkel, az ügylet lezárása és a befektetés megtérülése után előfordulhat, hogy másik üzletet kell találnia, hogy portfóliója növekedjen.
Előnyök: nincs gyakorlati menedzsment, általában kevesebb előzetes pénzzel lehet kezdeni, mint egy közvetlen ingatlanbefektetéssel, rendszeres osztalékok, a részesedések könnyű diverzifikálása, halasztott adók a tőkenyereségre, ha eszközöket tartanak.
Az Ön számára javasolt: Hogyan fektess be részvényekbe: lépésről lépésre szóló útmutató kezdőknek
Hátrányok: likviditás hiánya, magasabb előzetes költségek, mint a nyilvánosan forgalmazott REIT-ekbe történő befektetésnél, a befektetések átláthatóságának hiánya, magas befektetési díjak.
Hogyan keresel pénzt: tőkefelértékelődés, osztalék vagy kamatfizetés.
Az ingatlan jó hely befektetésre?
Van értelme az ingatlanbefektetésnek az Ön számára? Fel kell tennie magának a kérdést, hogy milyen befektető szeretne lenni. Mindenféle ingatlanbefektetéssel rengeteg pénzt lehet keresni, így inkább az anyagi helyzete és a szükséges kockázatvállalási hajlandósága a kérdés. A befektetés típusának meg kell felelnie temperamentumának és képességeinek, ha lehetséges.
A potenciális befektetőknek három nagy területen kell kérdéseket feltenniük maguknak:
Az Ön számára javasolt: Tőzsdei alapismeretek: 8 tipp kezdőknek a sikeres befektetéshez
- Pénzügyi források: Van-e forrása egy adott ingatlanbefektetésbe való befektetéshez? Minden befektetési szinten van lehetőség. Van-e forrása jelzáloghitel fizetésére, ha a bérlő nem tudja? Mennyire függ a napi munkától a befektetés fenntartásához?
- Hajlandóság: Megvan benned a vágy, hogy bérbeadóként viselkedj? Hajlandó vagy bérlőkkel együttműködni, és megérteni a terület bérleti törvényeit? Vagy inkább szeretné elemezni az ügyleteket vagy befektetéseket, például a REIT-eket vagy az online platformon lévőket? Meg akar felelni a házfelvarrásokkal kapcsolatos igényeknek?
- Tudás és készségek: Bár sok befektető tanulhat a munka során, vannak olyan speciális készségei, amelyek miatt jobban megfelel az egyik befektetési típusnak, mint a másiknak? Tud elemezni a részvényeket, és vonzó portfóliót építeni? Megjavíthatja a bérelt ingatlant, vagy megjavíthat egy úszót, és megtakaríthat egy csomagot a fizető szakemberekre?
“Ha a nyugdíjazás előtt áll, akkor a legjobb, ha a „spekulációt” a szakértőkre bízza, és azokra az iparágakra összpontosít, amelyeket mélyebben ismer, így könnyen nyomon követheti befektetéseinek előrehaladását” – mondja James Richman, a cég vezérigazgatója. JJ Richman, vagyonkezelő.
Meg kell értenie saját készségeit, képességeit és hajlandóságát, hogy felmérje, melyik befektetés a legmegfelelőbb. És nem kell ingatlant hozzáadnia az eszközportfóliójához, hogy jól működjön. Sok befektető kizárólag a részvényekhez ragaszkodik azzal a céllal, hogy a piac hosszú távú, évi 10 százalékos hozamát egyenlővé tegye, és élvezze a passzív befektetés előnyeit.
Az ingatlanbefektetés legfontosabb adókedvezményei
Az ingatlanok adókedvezményei nagymértékben eltérnek attól függően, hogy hogyan fektet be, de az ingatlanba történő befektetés jelentős adóelőnyöket kínálhat. Fussunk át rajtuk a befektetés típusa alapján:
A saját lakhelyed
- Konkrét pénzügyi helyzetétől függően előfordulhat, hogy a jelzáloghiteléből levonhatja a kamatkiadásokat.
- Ha részletezi az adóbevallást, akár 10 000 USD ingatlanadót is levonhat.
- Ha eladja lakóhelyét, akkor adómentesen kaphat 250 000 dollár tőkenyereséget (vagy 500 000 dollárt a közös házassági bejelentés esetén), ha két éve, és az elmúlt öt évből kettő évet élt a házban.
Az Ön bérelt ingatlana
- Bármilyen bérleti díjból levonhatja az ingatlanadót, csökkentve ezzel az adóköteles nyereséget.
- A kamatkiadást és az értékcsökkenést is levonhatja, így tovább csökkentheti adóköteles bevételét, még akkor is, ha továbbra is beszedi a pénzforgalmat.
- Amikor később értékesíti a befektetési célú ingatlant, az adót az alacsonyabb értékcsökkentett érték után számítják fel. Ha azonban az eladásból származó bevételt új házba költözteti, és betartja a 1031-es szabályokat, elhalaszthatja a nyereség adóztatását.
Házfelforgatás
- Azáltal, hogy bevételeiket a következő ügyletükbe építik be, és követik a 1031 tőzsdére vonatkozó szabályokat, a befektetők továbbra is elhalaszthatják a nyereség után kivetett adókat – mindaddig, amíg jó ingatlanügyleteket találnak.
REIT-ek
- A REIT-ek vonzó adóprofilt kínálnak – addig nem kell tőkenyereség-adót fizetnie, amíg el nem ad részvényeket, és szó szerint évtizedekig birtokolhat részvényeket, hogy elkerülje az adózást.
- Valójában átadhatja a részvényeket az örököseinek, és nem kell adót fizetniük a nyereség után.
- A REIT-ek adóhatékonyak, mivel nem fizetnek adót vállalati szinten, vagyis minden Önnek kifizetett pénzt csak egyszer adóztattak meg.
Online ingatlanügyletek
- Az ezeknél a befektetéseknél felmerülő adók a befektetés típusától függően változhatnak.
- Egyes befektetések technikailag REIT-ek, ezért az adott adóbeállítás szerint kezelik őket (vállalati szintű adó nélkül), míg mások adósság- vagy részvénybefektetések lehetnek.
- Általánosságban elmondható, hogy minden bevétel, például az ezekből származó készpénzfizetés a beérkezés évében adóköteles, míg a tőkenyereségre kivetett adót elhalasztják a realizálásig.
Alsó vonal
Azok a befektetők, akik szeretnének beszállni az ingatlanpiaci játékba, sokféle költségvetési lehetőség közül választhatnak. Az ingatlan vonzó befektetés lehet, de a befektetők biztosak akarnak lenni abban, hogy a befektetési típusukhoz igazodjanak a kezelési hajlandóságukkal és képességükkel, beleértve az időigényüket.
Az Ön számára javasolt: A 10 legjobb alacsony kockázatú befektetés 2022-ben – Biztonságos lehetőségek
