Jika Anda telah menonton tayangan ulang "Properti Penghasilan" HGTV dan bertanya-tanya apakah sudah waktunya untuk membeli properti investasi dan menjadi tuan tanah, Anda tidak sendirian.
Antara lonjakan inflasi baru-baru ini, tingkat suku bunga yang rendah secara historis, dan mood milenium untuk menyewa alih-alih memiliki, membeli properti sewaan telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir.
Nyatanya, real estat sekarang menjadi investasi jangka panjang favorit orang Amerika. Investasi real estat secara konsisten menempati peringkat sebagai salah satu pilihan teratas sejak 2012.
Haruskah Anda mengambil risiko di properti sewaan? Para ahli menawarkan ya yang memenuhi syarat, asalkan Anda mengerjakan pekerjaan rumah Anda terlebih dahulu. Berikut adalah 10 hal yang perlu dipertimbangkan sebelum terjun ke properti investasi.
Disarankan untuk Anda: Cara berinvestasi di real estat
10 tips untuk membeli properti sewaan:
- Tentukan apakah membeli properti sewa investasi tepat untuk Anda
- Beli atau keuangan? Analisis mana yang terbaik untuk Anda
- Temukan lokasi yang tepat
- Sukses membutuhkan pandangan jangka panjang
- Pastikan Anda pemilik materi
- Anggaran untuk yang tak terduga
- Ingatlah untuk memperbarui sewa Anda
- Ingin penyewa jangka panjang? Pertimbangkan Bagian 8
- Jangan lupa sewa properti saat pajak
- Pahami cara kerja hukum persewaan
1. Tentukan apakah membeli properti sewa investasi tepat untuk Anda
Lupakan stereotip sitkom TV tentang tuan tanah yang tidak tahu apa-apa. Untuk memanfaatkan pendapatan properti secara maksimal memerlukan ketelitian seorang akuntan, pemahaman pengacara tentang undang-undang pemilik-penyewa, pandangan ke depan seorang peramal dan, jika Anda memilih untuk mengelola properti sewaan Anda sendiri, disposisi pemilik yang tegas tetapi ramah.
“Di mana orang yang ingin menjadi tuan tanah gagal, mereka tidak menyadari berapa banyak pekerjaan yang harus dilakukan, ”kata Diana George, pendiri DG Design Group.
Jadi sebelum Anda terjun, Anda harus mempertimbangkan apakah Anda memiliki waktu, kemauan, dan keterampilan untuk mengelola persewaan. Meskipun properti sewaan dianggap sebagai investasi pasif, bukan berarti Anda sepenuhnya pasif dalam mengelolanya.
Dalam jangka panjang, investasi real estat dapat dibandingkan dengan investasi jangka panjang lainnya seperti saham, tetapi hasilnya dapat sangat bervariasi tergantung pada keadaan wilayah dan properti tertentu. Anda akan ingin mempertimbangkan apakah Anda pikir Anda dapat meningkatkan pembayaran sewa dari waktu ke waktu dan mengapa ekonomi di sekitar properti akan mendukung itu, di antara masalah lainnya. Apakah Anda membiayai properti atau tidak dan persyaratan pembiayaan apa pun dapat berdampak signifikan pada pengembalian yang pada akhirnya Anda peroleh.
Disarankan untuk Anda: 5 Tips Membiayai Investasi Properti
Jika mengelola properti investasi terdengar berlebihan, tetapi Anda masih tertarik dengan real estat, Anda dapat mempertimbangkan untuk memiliki perwalian investasi real estat, atau REIT. REIT adalah sekuritas yang diperdagangkan secara publik yang berinvestasi di real estat dan biasanya membayar sebagian besar pendapatan mereka kembali kepada investor dalam bentuk dividen. Ini mungkin cara untuk mendapatkan eksposur ke investasi real estat tanpa kerumitan manajemen properti.
2. Beli atau keuangan? Analisis mana yang lebih baik untuk Anda
Sementara beberapa pakar keuangan bersikeras Anda tidak boleh membeli sewa kecuali Anda dapat membayar tunai untuk itu, Jeremy Kisner, penasihat kekayaan senior di Surevest Wealth Management di Phoenix, memohon untuk berbeda.
“Leverage (yaitu, hipotek) biasanya memperbesar pengembalian, baik pada sisi positif maupun sisi negatifnya,” kata Kisner, yang memiliki dua properti sewaan di Las Vegas.
Disarankan untuk Anda: 10 investasi jangka panjang terbaik di tahun 2024
Misalnya, bayangkan sebuah properti sewaan yang dibeli seharga $100.000 secara tunai. Rumah tersebut menghasilkan sewa sebesar $ 12.000 per tahun setelah semua biaya, seperti pemeliharaan dan asuransi, dan dikenakan pajak sebesar $ 1.000. Dengan jadwal depresiasi 27,5 tahun dan tarif pajak penghasilan 20 persen, seorang investor akan memperoleh lebih dari $9,500 tunai per tahun. Jadi pengembalian uang tunai tahunan investor adalah sekitar 9,5 persen. Tidak buruk.
Begini cara investor menggunakan leverage dilakukan, dengan asumsi rumah yang sama. Investor ini memiliki hipotek untuk 80 persen dari rumah, yang majemuk pada 4 persen. Setelah mengurangi biaya operasional serta biaya bunga tambahan, investor ini menghasilkan hampir $5.580 tunai setiap tahun. Dengan $20.000 yang diinvestasikan, pengembalian uang tunai tahunan investor adalah sekitar 27,9 persen.
Faktanya, situasi untuk pemilik leverage sebenarnya sedikit lebih baik daripada yang disarankan angka-angka ini. Itu karena sebagian dari uang sewa digunakan untuk membayar pokok hipotek. Jadi sementara investor tidak bisa mengantongi arus kas karena digunakan untuk membayar pinjaman, investor tetap mendapat untung (dan membayar pajak) atas uang itu.
Itulah kekuatan leverage untuk mengayunkan pengembalian investor.
Disarankan untuk Anda: 11 investasi terbaik di tahun 2024
George sependapat: “Saya sangat setuju dengan konvensional (hipotek). Ini cara yang sangat bagus untuk memaksimalkan dolar Anda.”
Jika Anda memutuskan untuk membiayai pembelian, ingatlah bahwa Anda harus membayar uang muka yang lebih besar daripada yang biasanya diperlukan untuk hipotek perumahan. Kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan uang muka minimal 15 persen untuk properti investasi. Anda juga harus memiliki cukup uang untuk menutupi biaya penutupan, asuransi pemilik rumah, pajak properti, dan masalah pemeliharaan yang muncul di properti.
3. Temukan lokasi yang tepat
Mantra makelar tua tentang pentingnya lokasi menjadi menarik ketika diterapkan pada properti pendapatan.
Disarankan untuk Anda: 18 ide penghasilan pasif untuk membantu Anda menghasilkan uang di tahun 2024
“Lokasi terbaik dengan apresiasi tertinggi adalah di mana Anda berpotensi memiliki arus kas terburuk dengan sewa, ”kata Kisner.
Mengapa? Investor dapat memperoleh pengembalian dalam dua cara: arus kas dan apresiasi. Di beberapa area, investor mungkin menginginkan arus kas yang lebih tinggi untuk mengimbangi apresiasi yang lebih lambat. Tetapi jika investor mengharapkan suatu area untuk terapresiasi secara substansial, mereka mungkin bersedia untuk melepaskan sebagian dari arus kas untuk menikmati apresiasi tersebut. Hasilnya: apresiasi rumah melebihi pertumbuhan sewa, dan rumah terapresiasi sambil menghasilkan arus kas yang relatif rendah.
“Akibatnya, properti harus lebih diapresiasi agar bisa bersaing sebagai investasi dengan properti di daerah yang kurang diminati,” kata Kisner.
Solusinya: Err di sisi apresiasi. Itulah yang dia lakukan dengan dua sewanya, yang, dalam bulan yang baik, hampir tidak mencapai titik impas. “Tetapi jika saya menahannya sampai saya berusia 60 tahun ketika mereka dilunasi, bahkan setelah pajak properti dan asuransi, saya akan menggandakan pendapatan Jaminan Sosial saya,” katanya.
Disarankan untuk Anda: Apa itu investasi pendapatan tetap? Pro dan kontra
4. Sukses membutuhkan pandangan jangka panjang
Unit yang telah dipegang Kisner selama 13 tahun memiliki dua penyewa dan perawatan yang rendah, sementara yang lain memiliki tiga penyewa dalam empat tahun — yang terakhir adalah penggusuran yang mahal.
Dia mengambil nasihat yang sama yang dia berikan kepada kliennya.
“Cara orang mendapatkan masalah dengan hampir semua investasi adalah, mereka tidak memegang sesuatu cukup lama,” kata Kisner. “Dengan persewaan, jika Anda mencapai titik impas berdasarkan arus kas, itu sebenarnya tidak terlalu buruk karena Anda membayar pokok dan membangun ekuitas dengan cara itu. Kemudian, semoga Anda juga melihat beberapa penghargaan.”
Jadi, jika Anda ingin menghasilkan uang di real estat, Anda harus berpikir jangka panjang. Saat Anda membayar atau menghilangkan pokok selama bertahun-tahun, Anda harus dapat menumbuhkan arus kas Anda.
Disarankan untuk Anda: 5 cara untuk menggandakan uang Anda
5. Pastikan Anda adalah pemilik materi
Jika Anda membeli properti sewaan, apakah Anda harus menjadi tuan tanah Anda sendiri atau membayar lebih dari 6-10 persen dari pendapatan sewa Anda ke layanan manajemen? Meskipun tidak ada jawaban yang tepat untuk semua orang, George dan Kisner lebih memilih untuk mensubkontrakkan pekerjaan tersebut.
“Mereka melakukan pemeriksaan latar belakang penyewa Anda, pastikan mereka menandatangani sewa dan membayar sewa tepat waktu, ”kata George. “Itu membebaskan Anda untuk mengelola uang Anda, bukan properti dan penyewa Anda.”
Kathy Hertzog, mantan presiden Erie, LandlordAssociation.org yang berbasis di Pennsylvania, mengatakan bahwa ada potensi kerugian yang curam untuk menjadi tuan tanah Anda sendiri.
“Jika Anda terlalu dekat dengan penyewa Anda dan penyewa memiliki masalah keuangan, Anda dapat menemukan diri Anda terjebak karena Anda tidak ingin mengusir mereka, “katanya. “Anda harus sangat profesional tentang hal itu, karena jika seseorang tidak membayar sewa mereka, mereka mencuri dari Anda.”
Disarankan untuk Anda: Dasar-dasar pasar saham: 8 tips untuk pemula
Di atas masalah ini, apakah Anda nyaman membuat keputusan eksekutif yang harus diambil dalam mengelola properti? Apakah Anda akan memperbaiki atau akhirnya mengganti AC yang rusak atau mesin cuci piring yang bocor? Anda harus membuat panggilan tentang tindakan apa yang terbaik.
6. Anggaran untuk yang tak terduga
Kegagalan untuk merencanakan banyak sekali pengeluaran untuk memiliki sewa dapat menjadi jalur cepat menuju bencana.
“Sebagai tuan tanah, Anda ingin menghemat sekitar 20 persen hingga 30 persen dari pendapatan sewa Anda untuk pemeliharaan, pemeliharaan, dan keadaan darurat, ”kata Hertzog.
“Anda ingin memastikan bahwa Anda tidak hanya hidup dari itu, "katanya, "karena ketika sesuatu yang besar terjadi, Anda tidak akan punya uang untuk memperbaikinya, dan sekarang Anda terjebak karena Anda adalah tuan tanah dengan properti yang perlu diperbaiki dengan cepat, dan Anda tidak punya uang itu.”
Disarankan untuk Anda: Bagaimana cara mulai berinvestasi di tahun 2024
Kisner sangat setuju: “Menurut pengalaman saya, Anda selalu meremehkan semua pengeluaran berbeda yang akan datang dan selalu melebih-lebihkan seberapa positif arus kas nantinya,” katanya.
7. Ingatlah untuk memperbarui sewa Anda
Jika tuan tanah ibu-dan-pop memiliki satu titik buta yang mencolok, itu adalah kegagalan untuk memperbarui sewa penyewa tepat waktu, menurut George.
“Anda akan terkejut betapa banyak tuan tanah tidak memperbarui sewa mereka setiap tahun, jadi mereka membiarkan penyewa mereka pergi dengan sewa bulanan, ”katanya. "Apa yang salah dengan itu? Yang salah adalah, seluruh pemikiran mereka adalah bahwa sekarang, jika saya ingin mengeluarkan penyewa saya, saya tidak bisa karena sekarang mereka tidak terikat pada sewa.”
Disarankan untuk Anda: Berinvestasi vs. perdagangan: Mana yang lebih baik untuk Anda?
“Juga, mereka tidak bisa menaikkan sewa,” kata George. “Satu-satunya cara Anda dapat mengubah sewa adalah jika Anda meminta mereka menandatangani formulir untuk mengubah sewa setiap tahun. Begitulah cara Anda menjaga penyewa Anda. Ketika Anda membiarkannya meluncur seperti itu, akan sangat sulit untuk membuat penyewa Anda kembali ke jalurnya, ”kata George.
Tergantung pada negara bagian, kabupaten dan kota di mana properti itu berada, tuan tanah dapat memberikan pemberitahuan penggusuran untuk jangka waktu tertentu. Di California, tempat George bermarkas, negara bagian mewajibkan tuan tanah untuk memberikan pemberitahuan 60 hari sebelumnya bagi penyewa yang telah tinggal di properti itu selama lebih dari satu tahun (atau 30 hari selama kurang dari satu tahun), meskipun situasinya mungkin berbeda di kota yang dikendalikan sewa. Tuan tanah juga mungkin menawarkan kontrak sewa baru pada saat yang sama.
8. Ingin penyewa jangka panjang? Pertimbangkan Bagian 8
Kekosongan penyewa yang tiba-tiba adalah kutukan bagi setiap pemilik sewa.
“Setiap bulan ketika sewa kosong, Anda harus membayar hipotek, utilitas, dan pemeliharaan dari saku Anda, jadi penyelesaian adalah salah satu hal yang perlu Anda tangani dengan sangat cepat, ”kata Hertzog.
Disarankan untuk Anda: ETF terbaik untuk 2024
Salah satu solusi populer? Cobalah penyewa Bagian 8.
Bagian 8, alias Program Voucher Pilihan Perumahan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan, biasanya membatasi sewa untuk orang Amerika berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat 30 persen dari pendapatan bulanan yang disesuaikan. Sementara beberapa tuan tanah skeptis terhadap dokumen dan masalah pemeliharaan potensial yang disajikan oleh beberapa penyewa Bagian 8, Hertzog memandang penyewa Bagian 8 dengan baik.
“Populasi yang lebih tua dan penyandang disabilitas biasanya adalah penyewa yang sangat baik. Mereka merawat properti dengan sangat baik karena ini adalah rumah mereka. Ini adalah di mana mereka ingin menjadi. Plus, jika mereka tidak membayar sewa atau merusak rumah Anda, mereka berisiko kehilangan voucher Bagian 8 mereka, ”katanya.
Disarankan untuk Anda: Bagaimana memilih penasihat keuangan: 6 tips untuk menemukan yang tepat
Satu kelemahan penyewa Bagian 8 adalah mungkin lebih sulit untuk meningkatkan sewa dari waktu ke waktu, yang dapat memengaruhi kemampuan Anda untuk mengimbangi kenaikan biaya dengan pendapatan sewa yang lebih tinggi.
9. Jangan lupa sewa properti saat pajak
Ada sinar matahari tunggal yang menyinari pemilik properti berpenghasilan setiap musim semi saat mereka berjongkok dengan akuntan mereka untuk mempersiapkan pengembalian pajak penghasilan federal mereka.
“Ketika Anda memiliki rumah sendiri, Anda dapat menghapus bunganya dan hanya itu,” kata George.
“Tetapi ketika Anda memiliki properti investasi, formulir pajak Jadwal E Anda memungkinkan Anda menghapuskan hampir semua hal, mulai dari mengecat rumah hingga mengganti bola lampu.
Disarankan untuk Anda: Apa itu reksa dana?
“Jadi, meskipun Anda memiliki pendapatan sewa untuk dilaporkan, Anda dapat menunjukkan lebih sedikit pendapatan daripada yang sebenarnya Anda kumpulkan dan hapus pembayaran hipotek dan bunga Anda sambil membangun ekuitas pada saat yang sama, ”kata George.
Kombinasi yang kuat antara manfaat pajak dan hasil investasi yang membantu investor tetap tertarik pada properti sewaan.
10. Pahami cara kerja hukum persewaan
Undang-undang penyewa tuan tanah negara bagian dan lokal dapat bertindak seperti penutup lubang got terbuka bagi pemilik sewa yang mengabaikannya, menurut Hertzog.
Disarankan untuk Anda: Pengembalian investasi rata-rata: Apa pengembalian yang baik?
Contoh kasus adalah uang jaminan penyewa. Tidak sesederhana mengumpulkan dan memegang uang.
“Pasti ada pembukuan yang terlibat. Anda harus memiliki akun itu untuk setiap penyewa dan menyimpan uang itu di akun itu dan menyimpannya, ”kata Hertzog. “Undang-undang uang jaminan mengatur berapa lama Anda harus mengembalikan uang jaminan ketika masa sewa berakhir, dikurangi biaya untuk pembersihan dan perbaikan, yang semuanya harus diperinci.”
“Di beberapa negara bagian, jika Anda tidak menyerahkannya, penyewa dapat meminta pemilik untuk menggandakan uang jaminan mereka karena gagal mengembalikannya dalam jangka waktu yang ditentukan, ”katanya.
Disarankan untuk Anda: Reksa dana vs. ETF: Apakah ETF merupakan investasi yang lebih baik?
Tentu saja, ini hanya satu aspek dari undang-undang seputar properti sewaan, dan ada banyak aspek lain yang harus diketahui tuan tanah agar tidak melanggarnya. Anda pasti ingin mengetahui peraturan seputar penggusuran, perumahan yang adil, dan persyaratan peraturan lainnya.
Garis bawah
Sewa properti bisa menjadi investasi yang sangat baik jika Anda mendekatinya dengan cara seperti bisnis. Tetapi Anda akan ingin memahami (sebanyak mungkin) apa yang Anda hadapi sebelum Anda memberikan uang Anda. Sementara daya tarik untuk menghasilkan pendapatan bulanan pasif dengan real estat tinggi, penting untuk diingat bahwa seringkali membutuhkan banyak pekerjaan untuk menjaga agar pendapatan tetap mengalir.
