Investasi real estat sangat populer, dan mungkin sekarang lebih populer daripada sebelumnya, karena tingkat hipotek yang rendah membuat memulai di real estat lebih terjangkau. Faktanya, orang Amerika menyukai real estat, dan survei tahun 2021 menunjukkan bahwa itu adalah investasi jangka panjang favorit mereka, bahkan mengalahkan saham.
Konsumen memiliki berbagai cara untuk berinvestasi di real estat, termasuk banyak pilihan selain menjadi tuan tanah, meskipun itu adalah pilihan yang telah teruji bagi mereka yang ingin mengelola properti sendiri. Selain itu, platform bisnis baru semakin memudahkan untuk berinvestasi di real estat tanpa harus menghasilkan uang tunai puluhan ribu atau lebih.
Di bawah ini adalah lima metode yang telah teruji waktu untuk berinvestasi di real estat dan apa yang harus diwaspadai.
5 cara terbaik untuk berinvestasi di real estat
Sementara banyak orang terlibat dalam real estat untuk menghasilkan laba atas investasi, itu juga bisa tentang sekadar mencari tempat tinggal. Jadi bagi banyak orang, investasi real estat adalah rumah mereka.
Disarankan untuk Anda: 18 ide penghasilan pasif untuk membantu Anda menghasilkan uang di tahun 2024
1. Beli rumah sendiri
Anda mungkin biasanya tidak menganggap tempat tinggal pertama Anda sebagai investasi, tetapi banyak orang melakukannya. Ini adalah salah satu cara terbaik bagi Anda untuk berinvestasi di real estat, menawarkan banyak manfaat.
Manfaat pertama adalah membangun ekuitas di rumah Anda dari pembayaran bulanan Anda, daripada membayar sewa yang tampaknya selalu meningkat dari tahun ke tahun. Beberapa bagian dari hipotek bulanan Anda masuk ke saku Anda sendiri, sehingga untuk berbicara. Namun, para ahli tetap terbagi pada pro dan kontra memiliki rumah sendiri, dan rumah bukanlah pembelian dengan harga berapa pun, seperti yang dipelajari oleh pembeli rumah tahun 2000-an.
Jika Anda berencana untuk tinggal di daerah dalam jangka panjang, membeli rumah masuk akal karena Anda akan dapat mengunci pembayaran bulanan yang mungkin sama terjangkaunya dengan sewa. Plus, bank memperlakukan properti yang ditempati pemilik dengan lebih baik, memberi peminjam tingkat hipotek yang lebih rendah dan membutuhkan uang muka yang lebih rendah. Anda mungkin juga dapat mengurangi biaya bunga atas pajak Anda.
Tingkat hipotek mendekati posisi terendah dalam sejarah, membantu membuat rumah lebih terjangkau daripada sebelumnya. Tidak mengherankan, kemudian, permintaan melonjak.
Disarankan untuk Anda: 10 investasi jangka panjang terbaik di tahun 2024
“Bagi pemilik dan penghuni sekarang adalah waktu terbaik untuk berinvestasi karena mereka tidak akan pernah mendapatkan pembayaran hipotek serendah ini dan bisa mendapatkan lebih banyak rekaman persegi untuk titik harga mereka, ”kata Chris Franciosa, agen utama di Compass Real Estate di Delray Beach, Florida.
Keuntungan: Tinggal di properti Anda sendiri daripada membayar sewa, apresiasi harga rumah, pengembalian yang diperbesar melalui leverage, potensi keringanan pajak untuk bunga hipotek, pembayaran jangka panjang tetap.
Kekurangan: Biaya pemeliharaan properti yang berkelanjutan, uang muka yang cukup besar mungkin diperlukan, potensi penyitaan jika tidak dapat membayar hipotek.
Bagaimana Anda menghasilkan uang?: Apresiasi modal, membangun ekuitas, potensi potongan pajak atas nilai yang diapresiasi.
Disarankan untuk Anda: 10 tips untuk membeli properti sewaan
2. Beli properti sewaan dan jadilah tuan tanah
Jika Anda siap untuk melangkah ke tingkat berikutnya, Anda dapat mencoba properti sewa tempat tinggal seperti rumah keluarga tunggal atau dupleks. Salah satu keuntungan besar dari jenis properti ini adalah Anda mengetahui standar pasar dan pasar mungkin lebih mudah diukur, dibandingkan dengan properti komersial, seperti pusat perbelanjaan.
Keuntungan lain adalah mungkin diperlukan investasi yang lebih rendah untuk memulai, misalnya, dengan rumah keluarga tunggal. Anda mungkin bisa masuk ke properti dengan $20.000 atau $30.000 alih-alih berpotensi ratusan ribu yang dibutuhkan untuk properti komersial. Anda mungkin dapat membelinya lebih murah jika Anda dapat menemukan properti tertekan yang menarik melalui penyitaan.
Anda biasanya harus membayar uang muka yang cukup besar untuk memulai, seringkali sebanyak 30 persen dari harga pembelian. Jadi itu mungkin menjadi penghalang jika Anda baru memulai dan belum memiliki uang banyak. Salah satu cara untuk menyiasatinya adalah dengan membeli properti sewaan di mana Anda juga tinggal.
Disarankan untuk Anda: 5 Tips Membiayai Investasi Properti
Kelemahan lainnya adalah Anda harus mengelola properti dan membuat keputusan tentang apa yang perlu ditingkatkan, misalnya. Sementara memiliki properti dianggap sebagai aktivitas pasif untuk tujuan pajak, mungkin berakhir menjadi apa pun selain pasif sebagai tuan tanah. Dan jika penyewa tidak membayar sewa, Anda masih harus membayar pembayaran bulanan, agar Anda tidak gagal membayar pinjaman.
Perhatikan juga bahwa real estat relatif tidak likuid dan biasanya memerlukan biaya perantara yang cukup besar, seringkali 6 persen dari harga jual, jadi Anda biasanya tidak dapat langsung menjual dan tanpa kerugian besar. Itu adalah beberapa kerugian yang lebih besar, tetapi tuan tanah juga memiliki cara lain untuk mengacaukannya.
Tingkat hipotek yang rendah secara historis dapat membuat jalan ini lebih terjangkau daripada di masa lalu. Pertukaran 1031 juga dapat membantu Anda menggulung investasi Anda menjadi yang baru bebas pajak.
Disarankan untuk Anda: 11 investasi terbaik di tahun 2024
Keuntungan: Dapat memulai dari yang kecil dengan real estat perumahan, manajemen langsung (untuk tipe orang yang tepat), penghapusan depresiasi memungkinkan properti menghasilkan arus kas bebas pajak, apresiasi harga, pengembalian yang diperbesar melalui leverage, penghapusan pajak untuk bunga hipotek.
Kekurangan: Manajemen langsung, perlu mengikuti pembayaran hipotek terlepas dari penyewa, biaya pemeliharaan properti yang berkelanjutan, uang muka yang lebih besar daripada properti yang ditempati pemilik, komisi tinggi.
Bagaimana Anda menghasilkan uang?: Apresiasi modal, pertumbuhan sewa dan ekuitas dari waktu ke waktu, 1031 bursa bebas pajak.
3. Pertimbangkan membalik rumah
Rumah-membalik telah menjadi lebih dari jalan yang populer untuk berinvestasi di real estate, tetapi membutuhkan mata yang tajam untuk nilai dan lebih banyak keahlian operasional daripada menjadi pemilik jangka panjang. Namun, jalan ini dapat membantu Anda mewujudkan keuntungan lebih cepat daripada menjadi tuan tanah, jika Anda melakukannya dengan benar.
Disarankan untuk Anda: Berinvestasi vs. perdagangan: Mana yang lebih baik untuk Anda?
Keuntungan terbesar dari pendekatan ini adalah Anda dapat menghasilkan keuntungan lebih cepat daripada dengan mengelola properti Anda sendiri, tetapi keahlian yang dibutuhkan juga lebih tinggi. Biasanya rumah-sirip menemukan properti undervalued yang perlu dibersihkan atau bahkan direnovasi total. Mereka membuat perubahan yang diperlukan, dan kemudian membebankan nilai pasar untuk rumah-rumah tersebut, mengambil keuntungan dari selisih antara harga keseluruhan (harga pembelian, biaya rehabilitasi, dll.) dan harga penjualan.
Rumah-sirip membutuhkan mata yang tajam untuk apa yang bisa diperbaiki dengan harga yang wajar dan yang tidak bisa diperbaiki. Mereka juga perlu memperkirakan untuk apa rumah nantinya bisa dijual. Salah perhitungan, dan keuntungan mereka mungkin cepat menguap, atau lebih buruk, berubah menjadi kerugian langsung. Atau sebuah rumah mungkin tidak terjual dengan cepat, dan kemudian si pemilik rumah terjebak membayar bunga pinjaman apa pun sampai pembeli dapat ditemukan.
Rumah-sirip mungkin beralih ke sumber pendanaan non-tradisional, karena mereka sering lebih suka menahan rumah selama berbulan-bulan, daripada bertahun-tahun. Plus, biaya penutupan hipotek tradisional tinggi.
Disarankan untuk Anda: 5 cara untuk menggandakan uang Anda
Membalik rumah sebenarnya membuat menjadi tuan tanah terasa seperti aktivitas pasif. Anda harus mengelola sekelompok orang yang melakukan banyak jika tidak semua perbaikan, dan Anda harus menjadi kekuatan pendorong dalam setiap transaksi untuk memastikan bahwa itu selesai dan sesuai dengan anggaran atau di bawahnya. Dan Anda akan selalu mencari kesepakatan lain, karena Anda hanya dibayar saat Anda menyerahkan properti.
House-flippers juga dapat memanfaatkan 1031 bursa bebas pajak jika mereka menggulung hasil dari satu investasi ke investasi lain dalam jangka waktu tertentu dan menurut aturan tertentu.
Keuntungan: Dapat memulai dari yang kecil dengan real estat perumahan, manajemen langsung (untuk orang yang tepat), pengembalian yang diperbesar melalui leverage, potensi keuntungan investasi yang cepat (jika Anda memiliki keterampilan).
Disarankan untuk Anda: Reksa dana vs. ETF: Apakah ETF merupakan investasi yang lebih baik?
Kekurangan: Manajemen langsung, perlu mengikuti pembayaran hipotek bahkan jika tidak ada pendapatan yang dihasilkan, biaya dimuka untuk renovasi properti, membutuhkan mata yang tajam untuk nilai dan kemampuan untuk mengatur dan mengelola tim profesional.
Bagaimana Anda menghasilkan uang?: Membeli properti yang dinilai rendah dan rehabilitasi, menjual lebih banyak dan berulang, 1031 pertukaran bebas pajak.
4. Beli REIT
Tidak seperti opsi sebelumnya, dua cara berikutnya untuk berinvestasi di real estat benar-benar pasif. Membeli REIT, atau kepercayaan investasi real estat, adalah pilihan bagus bagi mereka yang menginginkan pengembalian real estat dengan likuiditas dan kesederhanaan relatif memiliki saham. Dan Anda juga bisa mengumpulkan dividen.
REIT memiliki banyak keunggulan dibandingkan investasi real estat tradisional, dan dapat membuat prosesnya lebih mudah:
Disarankan untuk Anda: Cara membeli saham: Panduan langkah demi langkah
- Lebih sedikit uang yang dibutuhkan untuk memulai, berpotensi hanya $20 atau $30, tergantung stoknya
- Tidak ada kerepotan mengelola properti (misalnya, tidak ada panggilan telepon jam 3 pagi)
- Sangat likuid, dan saham REIT bisa dijual kapan saja pasar buka
- Biaya transaksi adalah $0, karena broker telah memangkas komisi
- Pengembalian jangka panjang yang menarik, rata-rata 10,6 persen dalam 10 tahun hingga 31 Agustus 2021
- Dividen triwulanan reguler, dengan REIT terbaik meningkatkan pembayaran mereka dari waktu ke waktu
- Diversifikasi, di banyak properti atau bahkan di seluruh sektor real estat
Namun, berinvestasi di REIT bukan tanpa kerugiannya sendiri. Seperti saham lainnya, harga REIT dapat berfluktuasi seiring dengan pergerakan pasar. Jadi, jika pasar turun, harga REIT mungkin akan mengikutinya. Itu bukan masalah bagi investor jangka panjang yang bisa keluar dari penurunan, tetapi jika Anda perlu menjual saham Anda, Anda mungkin tidak mendapatkan apa yang berharga pada satu titik waktu.
Jika Anda membeli saham REIT individual, Anda harus menganalisisnya dengan cermat, menggunakan alat analis profesional. Namun, satu cara untuk menghindari kerugian ini adalah dengan membeli dana REIT, yang memiliki banyak REIT dan dengan demikian mendiversifikasi eksposur Anda ke satu perusahaan atau sektor mana pun.
Berinvestasi dalam REIT adalah cara yang bagus untuk memulai bagi seorang pemula dengan sedikit uang, tetapi Anda juga harus mengusahakannya, karena masih ada beberapa cara untuk mengacaukan investasi REIT.
Keuntungan: Dapat memulai dengan hampir semua jumlah uang, tanpa manajemen langsung, investasi likuid, dividen reguler, kemampuan untuk mendiversifikasi kepemilikan dengan mudah, pajak tangguhan atas keuntungan modal jika aset dipegang.
Disarankan untuk Anda: ETF terbaik untuk 2024
Kekurangan: Saham REIT dapat berfluktuasi, REIT memiliki banyak hutang, kurangnya transparansi dalam investasi.
Bagaimana Anda menghasilkan uang?: Apresiasi modal, aliran dividen yang tumbuh.
5. Gunakan platform real estat online
Platform real estat online seperti Fundrise atau Crowdstreet dapat membantu Anda masuk ke real estat dengan kesepakatan komersial yang lebih besar tanpa harus membayar ratusan ribu atau bahkan jutaan dalam satu kesepakatan. Platform ini membantu menghubungkan pengembang dengan investor yang ingin mendanai real estat dan memanfaatkan potensi pengembalian yang cukup menarik.
Disarankan untuk Anda: Apa itu reksa dana?
Keuntungan besar bagi investor di sini adalah potensi untuk mendapatkan potongan dari kesepakatan yang menguntungkan yang mungkin tidak dapat mereka akses. Investor mungkin dapat mengambil bagian dalam investasi utang atau investasi ekuitas, tergantung pada persyaratan kesepakatan tertentu. Investasi ini dapat membayar distribusi tunai, dan mungkin menawarkan potensi pengembalian yang tidak berkorelasi dengan ekonomi, memberi investor cara untuk mendiversifikasi eksposur portofolio mereka ke aset berbasis pasar.
Platform ini memang memiliki beberapa kelemahan. Beberapa mungkin hanya menerima investor terakreditasi (seperti individu dengan kekayaan bersih $ 1 juta atau lebih), jadi mungkin tidak mungkin menggunakannya jika Anda belum punya uang. Namun, sementara beberapa platform mungkin memerlukan investasi minimum $25.000, yang lain mungkin membiarkan Anda masuk dengan $500.
Platform juga membebankan biaya manajemen setiap tahun, seringkali 1 persen, dan mereka dapat menambahkan biaya lain di atas itu. Itu mungkin tampak mahal di dunia di mana ETF dan reksa dana mungkin mengenakan biaya nol persen untuk membangun portofolio saham atau obligasi yang terdiversifikasi.
Disarankan untuk Anda: Cara berinvestasi di saham: Panduan langkah demi langkah untuk pemula
Meskipun platform mungkin memeriksa investasi mereka, Anda harus melakukan hal yang sama, dan itu berarti Anda memerlukan keterampilan untuk menganalisis peluang. Investasi seringkali relatif tidak likuid, dengan hanya kesempatan terbatas untuk penebusan sampai proyek tertentu selesai. Dan tidak seperti investasi di REIT atau bahkan properti sewaan Anda sendiri, setelah kesepakatan selesai dan investasi Anda dikembalikan, Anda mungkin harus mencari kesepakatan lain untuk menjaga portofolio Anda terus berkembang.
Keuntungan: Tidak ada manajemen langsung, biasanya dapat dimulai dengan uang muka yang lebih sedikit daripada investasi real estat langsung, dividen reguler, kemampuan untuk dengan mudah mendiversifikasi kepemilikan, pajak tangguhan atas keuntungan modal jika aset dipegang.
Kekurangan: Kurangnya likuiditas, biaya dimuka yang lebih tinggi daripada berinvestasi di REIT yang diperdagangkan secara publik, kurangnya transparansi dalam investasi, biaya investasi yang tinggi.
Bagaimana Anda menghasilkan uang?: Apresiasi modal, pembayaran dividen atau bunga.
Disarankan untuk Anda: Investasi aktif vs. investasi pasif: Apa bedanya?
Apakah real estat adalah tempat yang baik untuk berinvestasi?
Apakah berinvestasi di real estat masuk akal bagi Anda? Anda harus bertanya pada diri sendiri seperti apa investor yang Anda inginkan. Anda dapat menghasilkan banyak uang dalam setiap jenis investasi real estat, jadi ini lebih merupakan pertanyaan tentang posisi keuangan Anda dan kesediaan Anda untuk melakukan apa yang diperlukan. Jenis investasi harus sesuai dengan temperamen dan keterampilan Anda, jika memungkinkan.
Secara khusus, calon investor harus mengajukan pertanyaan kepada diri mereka sendiri di tiga bidang yang luas:
- Sumber keuangan: Apakah Anda memiliki sumber daya untuk berinvestasi dalam investasi real estat tertentu? Ada peluang di setiap tingkat investasi. Apakah Anda memiliki sumber daya untuk membayar hipotek jika penyewa tidak bisa? Seberapa besar Anda bergantung pada pekerjaan harian Anda agar investasi tetap berjalan?
- Kesediaan: Apakah Anda memiliki keinginan untuk bertindak sebagai tuan tanah? Apakah Anda bersedia bekerja sama dengan penyewa dan memahami undang-undang persewaan di wilayah Anda? Atau apakah Anda lebih suka menganalisis transaksi atau investasi seperti REIT atau yang ada di platform online? Apakah Anda ingin memenuhi tuntutan menjalankan bisnis membalik rumah?
- Pengetahuan dan kemampuan: Meskipun banyak investor dapat belajar di tempat kerja, apakah Anda memiliki keterampilan khusus yang membuat Anda lebih cocok untuk satu jenis investasi daripada yang lain? Bisakah Anda menganalisis saham dan menyusun portofolio yang menarik? Bisakah Anda memperbaiki properti sewaan Anda atau memperbaiki sirip dan menghemat satu paket untuk membayar profesional?
“Jika masa pensiun Anda dipertaruhkan, yang terbaik adalah menyerahkan 'spekulasi' kepada para ahli dan fokus pada industri yang Anda pahami lebih dalam, sehingga Anda dapat dengan mudah mengikuti perkembangan investasi Anda,” kata James Richman, CEO di JJ Richman, seorang manajer aset.
Anda pasti ingin memahami keterampilan, kemampuan, dan kemauan Anda sendiri untuk menilai jenis investasi apa yang paling cocok. Dan Anda tidak perlu menambahkan real estat ke portofolio aset Anda untuk melakukannya dengan baik. Banyak investor tetap berpegang pada saham secara eksklusif, dengan tujuan menyamai pengembalian jangka panjang pasar sekitar 10 persen per tahun, dan menikmati manfaat dari investasi pasif.
Disarankan untuk Anda: Dasar-dasar pasar saham: 8 tips untuk pemula
Manfaat pajak teratas dari investasi real estat
Manfaat pajak atas real estat sangat bervariasi, tergantung pada bagaimana Anda berinvestasi, tetapi berinvestasi di real estat dapat menawarkan beberapa keuntungan pajak yang cukup besar. Mari kita jalankan berdasarkan jenis investasi:
Tempat tinggal Anda sendiri
- Anda mungkin dapat mengurangi biaya bunga dari hipotek Anda, tergantung pada situasi keuangan spesifik Anda.
- Jika Anda merinci pengembalian pajak Anda, Anda dapat mengurangi pajak properti hingga $10.000.
- Saat Anda menjual tempat tinggal Anda, Anda juga dapat menerima $250.000 dalam keuntungan modal (atau $500.000 untuk pengajuan menikah bersama) bebas pajak, jika Anda telah tinggal di rumah tersebut selama dua tahun dan dua dari lima tahun terakhir.
Properti sewa Anda
- Anda dapat mengurangi pajak properti dari pendapatan sewa apa pun, mengurangi keuntungan kena pajak.
- Anda juga dapat mengurangi beban bunga dan depresiasi Anda, mengurangi penghasilan kena pajak Anda lebih jauh, bahkan saat Anda terus mengumpulkan arus kas.
- Ketika Anda menjual properti investasi nanti, pajak dinilai berdasarkan nilai depresiasi yang lebih rendah. Namun, jika Anda memindahkan hasil penjualan ke rumah baru dan mengikuti aturan 1031, Anda dapat menangguhkan pajak atas keuntungan tersebut.
Membalik rumah
- Dengan menggulirkan hasil mereka ke kesepakatan berikutnya dan mengikuti aturan di 1031 bursa, investor dapat terus menangguhkan pajak atas keuntungan - selama mereka dapat terus menemukan penawaran properti yang bagus.
REIT
- REITs menawarkan profil pajak yang menarik — Anda tidak akan dikenakan pajak capital gain sampai Anda menjual saham, dan Anda dapat memegang saham secara harfiah selama beberapa dekade untuk menghindari petugas pajak.
- Bahkan, Anda dapat memberikan saham tersebut kepada ahli waris Anda dan mereka tidak akan berutang pajak atas keuntungan Anda.
- REIT hemat pajak karena tidak membayar pajak di tingkat perusahaan, artinya uang yang dibayarkan kepada Anda hanya dikenakan pajak satu kali.
Penawaran real estat online
- Pajak yang dikeluarkan oleh investasi ini dapat bervariasi tergantung pada jenis investasi yang Anda buat.
- Beberapa investasi secara teknis REIT dan akan diperlakukan sesuai dengan pengaturan pajak itu (tanpa pajak di tingkat perusahaan), sementara yang lain mungkin merupakan investasi hutang atau ekuitas.
- Secara umum, setiap pendapatan seperti distribusi uang tunai dari ini akan dikenakan pajak pada tahun penerimaannya, sementara pajak atas keuntungan modal akan ditangguhkan sampai direalisasikan.
Garis bawah
Investor yang ingin masuk ke permainan real estat memiliki berbagai pilihan untuk berbagai jenis anggaran. Real estate bisa menjadi investasi yang menarik, tetapi investor ingin memastikan untuk mencocokkan jenis investasi mereka dengan kemauan dan kemampuan mereka untuk mengelolanya, termasuk komitmen waktu.
