Se stai guardando le repliche di "Income Property" di HGTV e ti stai chiedendo se è il momento di acquistare un investimento immobiliare e diventare un proprietario, non sei solo.
Tra un recente aumento dell'inflazione, tassi di interesse storicamente bassi e l'umore dei millennial di affittare invece di possedere, l'acquisto di proprietà in affitto è stato in crescita negli ultimi anni.
In effetti, il settore immobiliare è ora l'investimento a lungo termine preferito dagli americani. Gli investimenti immobiliari si sono costantemente classificati come una delle scelte migliori dal 2012.
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Dovresti fare il grande passo su una proprietà in affitto? Gli esperti offrono un sì qualificato, a condizione che tu faccia prima i compiti. Ecco 10 cose da considerare prima di tuffarsi in un investimento immobiliare.
10 consigli per l'acquisto di una proprietà in affitto:
- Determina se l'acquisto di un investimento immobiliare in affitto è giusto per te
- Comprare o finanziare? Analizza quale è meglio per te
- Trova la posizione giusta
- Il successo richiede una prospettiva a lungo termine
- Assicurati di essere materiale del padrone di casa
- Budget per l'imprevisto
- Ricordati di rinnovare i tuoi contratti di locazione
- Vuoi inquilini a lungo termine? Considera la Sezione 8
- Non dimenticare la proprietà in affitto al momento delle tasse
- Capire come funziona il diritto locativo
1. Determina se l'acquisto di un investimento immobiliare in affitto è giusto per te
Dimentica gli stereotipi delle sitcom TV di proprietari all'oscuro. Per ottenere il massimo dal reddito di una proprietà è necessario l'occhio per i dettagli di un contabile, la conoscenza delle leggi sui locatori e gli inquilini da parte di un avvocato, la lungimiranza di un indovino e, se dovessi scegliere di gestire la tua proprietà in affitto da solo, la disposizione ferma ma amichevole del proprietario.
“Laddove le persone che vogliono diventare proprietari terrieri non sono all'altezza, non si rendono conto di quanto lavoro ci sia necessario", afferma Diana George, fondatrice del DG Design Group.
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Quindi, prima di entrare, vorrai considerare se hai il tempo, la volontà e l'abilità da dedicare alla gestione di un noleggio. Sebbene la proprietà in affitto sia considerata un investimento passivo, ciò non significa che sei completamente passivo nella sua gestione.
A lungo termine, gli investimenti immobiliari possono essere paragonati favorevolmente ad altri investimenti a lungo termine come le azioni, ma i risultati possono variare in modo significativo a seconda delle circostanze della regione e della proprietà specifica. Ti consigliamo di considerare se pensi di poter aumentare i pagamenti dell'affitto nel tempo e perché l'economia che circonda la proprietà lo sosterrebbe, tra le altre questioni. Il fatto che tu finanzi o meno la proprietà e i termini di qualsiasi finanziamento possono avere un impatto significativo sul rendimento che alla fine guadagni.
Se la gestione di un investimento immobiliare ti sembra troppo, ma sei ancora interessato al settore immobiliare, potresti considerare di possedere un fondo di investimento immobiliare o un REIT. I REIT sono titoli quotati in borsa che investono nel settore immobiliare e in genere restituiscono una grande percentuale dei loro guadagni agli investitori sotto forma di dividendi. Questo può essere un modo per ottenere esposizione agli investimenti immobiliari senza il fastidio della gestione della proprietà.
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2. Comprare o finanziare? Analizza quale è meglio per te
Mentre alcuni esperti finanziari insistono sul fatto che non dovresti mai acquistare un affitto a meno che tu non possa pagarlo in contanti, Jeremy Kisner, un consulente patrimoniale senior presso Surevest Wealth Management a Phoenix, si scusa per dissentire.
“La leva finanziaria (cioè un mutuo) in genere amplifica i rendimenti, sia al rialzo che al ribasso", afferma Kisner, che possiede due proprietà in affitto a Las Vegas.
Ad esempio, immagina una proprietà in affitto acquistata per $ 100.000 in contanti. La casa produce un affitto di $ 12.000 all'anno dopo tutte le spese, come manutenzione e assicurazione, ed è tassata a $ 1.000. Con un piano di ammortamento di 27,5 anni e un'aliquota dell'imposta sul reddito del 20 percento, un investitore guadagnerebbe poco più di $ 9.500 in contanti all'anno. Quindi il rendimento annuo dell'investitore è di circa il 9,5%. Non male.
Ecco come si è comportato l'investitore che utilizza la leva, assumendo la stessa casa. Questo investitore ha un mutuo per l'80% della casa, che si compone al 4%. Dopo aver sottratto le spese operative e le spese per interessi aggiuntivi, questo investitore guadagna quasi $ 5.580 in contanti all'anno. Con $ 20.000 investiti, il rendimento annuo dell'investitore è di circa il 27,9%.
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In effetti, la situazione per il proprietario con leva è in realtà un po' migliore di quanto suggeriscono questi numeri. Questo perché parte dell'affitto va a pagare il capitale del mutuo. Quindi, mentre l'investitore non ha potuto intascare il flusso di cassa perché è stato utilizzato per pagare il prestito, l'investitore ha comunque tratto profitto (e pagato le tasse) su quel denaro.
Questo è il potere della leva finanziaria per far oscillare il rendimento di un investitore.
George concorda: “Sono decisamente d'accordo sull'andare in modo convenzionale (mutuo). È davvero un buon modo per massimizzare i tuoi dollari.”
Se decidi di finanziare l'acquisto, tieni presente che dovrai versare un acconto maggiore rispetto a quello normalmente richiesto per un mutuo residenziale. La maggior parte dei finanziatori richiede un acconto di almeno il 15 per cento per un investimento immobiliare. Dovrai anche avere abbastanza contanti per coprire i costi di chiusura, l'assicurazione per i proprietari di case, le tasse sulla proprietà e i problemi di manutenzione che si verificano nella proprietà.
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3. Trova la posizione giusta
Quel vecchio mantra dell'agente immobiliare sull'importanza della posizione assume una svolta interessante quando applicato alla proprietà a reddito.
“Le posizioni migliori con il maggior apprezzamento sono quelle in cui potenzialmente avrai il peggior flusso di cassa con un noleggio", afferma Kisner.
Come mai? Gli investitori possono ottenere un rendimento in due modi: flusso di cassa e apprezzamento. In alcune aree gli investitori potrebbero volere un flusso di cassa più elevato per compensare un apprezzamento più lento. Ma se gli investitori si aspettano che un'area si apprezzi sostanzialmente, potrebbero essere disposti a rinunciare a parte del flusso di cassa per godere di tale apprezzamento. Il risultato: l'apprezzamento delle case supera la crescita degli affitti e le case si apprezzano producendo un flusso di cassa relativamente basso.
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“Di conseguenza, la proprietà deve essere apprezzata di più per poter competere come investimento con proprietà in aree meno ambite”, afferma Kisner.
La sua soluzione: Err dalla parte dell'apprezzamento. È quello che sta facendo con i suoi due noleggi, che, in un buon mese, vanno a malapena in pareggio. "Ma se li trattengo fino a quando non compio [età] 60 anni quando vengono pagati, anche dopo le tasse sulla proprietà e l'assicurazione, raddoppierò il mio reddito di previdenza sociale", dice.
4. Il successo richiede una prospettiva a lungo termine
L'unità che Kisner ha detenuto per 13 anni ha avuto due inquilini e poca manutenzione, mentre l'altro ha avuto tre inquilini in quattro anni, l'ultimo uno sfratto costoso.
Sta seguendo lo stesso consiglio che dà ai suoi clienti.
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“Il modo in cui le persone si mettono nei guai con quasi tutti gli investimenti è che non si aggrappano alle cose abbastanza a lungo”, afferma Kisner. “Con gli affitti, se vai in pareggio sulla base del flusso di cassa, in realtà non è così male perché stai pagando il capitale e costruendo capitale proprio in questo modo. Quindi, si spera che anche tu veda un po' di apprezzamento.”
Quindi, se stai cercando di fare soldi nel settore immobiliare, ti consigliamo di pensare a lungo termine. Man mano che paghi o elimini il capitale nel corso degli anni, dovresti essere in grado di aumentare il tuo flusso di cassa.
5. Assicurati di essere il materiale del padrone di casa
Se acquisti una proprietà in affitto, dovresti essere il padrone di casa di te stesso o trasferire oltre il 6-10 percento del tuo reddito da locazione a un servizio di gestione? Sebbene non ci sia una risposta giusta per tutti, George e Kisner preferiscono subappaltare il lavoro.
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“Eseguono il controllo dei precedenti del tuo inquilino, si assicurano che firmino il contratto di locazione e paghino l'affitto in tempo”, dice George. “Questo ti libera per gestire i tuoi soldi, non la tua proprietà e gli inquilini.”
Kathy Hertzog, ex presidente di Erie, LandlordAssociation.org con sede in Pennsylvania, afferma che c'è un potenziale forte svantaggio nell'essere il padrone di casa di se stessi.
“Se ti avvicini troppo ai tuoi inquilini e gli inquilini hanno problemi finanziari, puoi ritrovarti bloccato perché non vuoi sfrattarli”, dice. “Devi essere molto professionale al riguardo, perché se qualcuno non paga l'affitto, ti sta derubando.”
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Oltre a questo problema, ti senti a tuo agio nel prendere le decisioni esecutive che devono essere prese nella gestione di una proprietà? Riparerai o finirai per sostituire quel condizionatore d'aria guasto o una lavastoviglie che perde? Dovrai fare la chiamata su quale sia la migliore linea d'azione.
6. Budget per l'imprevisto
La mancata pianificazione per la miriade di spese per possedere un noleggio può diventare una corsia preferenziale per il disastro.
“Come proprietario, vuoi risparmiare dal 20% al 30% circa del tuo reddito da locazione per manutenzione, manutenzione ed emergenze", afferma Hertzog.
“Vuoi assicurarti di non vivere solo di questo", dice, "perché poi quando succede qualcosa di grosso, non avrai soldi per aggiustarlo, e ora sei bloccato perché sei un padrone di casa con una proprietà che deve essere riparata rapidamente e non hai quei soldi.”
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Kisner non potrebbe essere più d'accordo: "È stata la mia esperienza che sottovaluti sempre tutte le diverse spese che hanno un modo per salire e sopravvaluti sempre quanto sarà positivo il flusso di cassa", afferma.
7. Ricordati di rinnovare i tuoi contratti di locazione
Se i proprietari di mamma e papà hanno un punto cieco evidente, è il mancato rinnovo dei contratti di locazione degli inquilini in modo tempestivo, secondo George.
“Sareste sorpresi dal numero di proprietari che non rinnovano i loro contratti di locazione ogni anno, quindi lasciano che i loro inquilini usufruiscano di contratti di locazione di mese in mese”, dice. "Cosa c'è che non va? La cosa sbagliata è che tutto il loro pensiero è che ora, se voglio far uscire il mio inquilino, non posso perché ora non sono legati a un contratto di locazione.”
“Inoltre, non possono aumentare l'affitto”, dice George. "L'unico modo per cambiare l'affitto è se gli fai firmare un modulo che cambia l'affitto ogni anno. È così che tieni sotto controllo i tuoi inquilini. Quando lo lasci scorrere in quel modo, può essere davvero difficile riportare i tuoi inquilini in carreggiata", afferma George.
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A seconda dello stato, della contea e della città in cui si trova la proprietà, i proprietari possono dare avviso di sfratto per un periodo specifico. In California, dove ha sede George, lo stato richiede ai proprietari di dare un preavviso di 60 giorni per gli inquilini che hanno vissuto nella proprietà per più di un anno (o 30 giorni per meno di un anno), anche se la situazione potrebbe essere diversa in città a canone controllato. Il proprietario potrebbe anche offrire un nuovo contratto di locazione allo stesso tempo.
8. Vuoi inquilini a lungo termine? Considera la Sezione 8
L'improvvisa vacanza di un inquilino è la rovina di ogni proprietario in affitto.
“Ogni mese in cui un affitto è vacante, devi pagare di tasca tua mutuo, utenze e manutenzione, quindi il turnaround è una delle cose che devi affrontare molto rapidamente", afferma Hertzog.
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Una soluzione popolare? Prova gli affittuari della Sezione 8.
La sezione 8, nota anche come Housing Choice Voucher Program del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, in genere limita l'affitto per gli americani a basso reddito che si qualificano al 30% del loro reddito mensile rettificato. Mentre alcuni proprietari sono scettici riguardo alle scartoffie e ai potenziali problemi di manutenzione presentati da alcuni affittuari della Sezione 8, Hertzog considera favorevolmente gli inquilini della Sezione 8.
“Le popolazioni anziane e le persone con disabilità sono generalmente ottimi inquilini. Si prendono cura della proprietà in modo eccellente perché questa è la loro casa. Questo è dove vogliono essere. Inoltre, se non pagano l'affitto o rovinano la tua casa, rischiano di perdere il voucher della Sezione 8”, dice.
Uno svantaggio degli affittuari della Sezione 8 è che potrebbe essere più difficile aumentare gli affitti nel tempo, il che potrebbe influire sulla tua capacità di compensare l'aumento dei costi con un reddito da locazione più elevato.
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9. Non dimenticare la proprietà in affitto al momento delle tasse
C'è un singolare raggio di sole che irradia ogni primavera sui proprietari di immobili a reddito mentre si accovacciano con il loro contabile per preparare la loro dichiarazione dei redditi federale.
“Quando hai la tua casa, puoi cancellare gli interessi e questo è tutto”, dice George.
“Ma quando possiedi un investimento immobiliare, il tuo modulo fiscale Schedule E ti consente di cancellare quasi tutto sotto il sole, dalla pittura della casa alla sostituzione delle lampadine.
“Quindi, anche se hai un reddito da locazione da segnalare, puoi mostrare un reddito inferiore a quello che stai effettivamente riscuotendo e cancellare la rata del mutuo e gli interessi mentre costruisci equità allo stesso tempo ", afferma George.
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10. Capire come funziona il diritto locativo
Secondo Hertzog, le leggi statali e locali sugli inquilini possono agire come un tombino aperto per i proprietari di affitti che le ignorano.
Il caso in questione sono i depositi cauzionali dell'inquilino. Non è così semplice come raccogliere e trattenere i soldi.
“C'è sicuramente la contabilità coinvolta. Devi avere quel conto per ogni inquilino e tenere quel denaro in quel conto e salvarlo", dice Hertzog. "Le leggi sui depositi cauzionali disciplinano il tempo a disposizione per restituire un deposito cauzionale al termine della locazione, al netto delle spese di pulizia e riparazione, che devono essere tutte dettagliate.”
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“In alcuni stati, se non lo consegni, l'inquilino può perseguire il proprietario per il doppio del deposito cauzionale per non averlo restituito entro il periodo di tempo specificato", dice.
Naturalmente, questo è solo un aspetto delle leggi che circondano gli immobili in affitto, e ce ne sono molti altri che i proprietari devono conoscere per evitare di scontrarsi con loro. Ti consigliamo di conoscere le regole in materia di sfratto, alloggi equi e altri requisiti normativi.
La linea di fondo
La proprietà in affitto può essere un ottimo investimento se ti avvicini in modo professionale. Ma vorrai capire (per quanto possibile) in cosa ti stai cacciando prima di spendere i tuoi soldi. Sebbene l'attrattiva di generare un reddito mensile passivo con gli immobili sia alta, è importante ricordare che spesso richiede molto lavoro per mantenere tale reddito in movimento.
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