L'investimento immobiliare è popolare, e forse ora più che mai, poiché i tassi ipotecari bassi rendono più conveniente iniziare nel settore immobiliare. In effetti, gli americani amano il settore immobiliare e un sondaggio del 2021 ha mostrato che era il loro investimento a lungo termine preferito, battendo persino le azioni.
I consumatori hanno una varietà di modi in cui possono investire nel settore immobiliare, comprese molte opzioni oltre a diventare un semplice proprietario, anche se questa è un'opzione collaudata per coloro che vogliono gestire una proprietà da soli. Inoltre, le nuove piattaforme di business rendono più facile che mai investire nel settore immobiliare senza dover inventare decine di migliaia o più in contanti.
Di seguito sono riportati cinque metodi collaudati per investire nel settore immobiliare e a cosa prestare attenzione.
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5 modi migliori per investire nel settore immobiliare
Mentre molte persone sono coinvolte nel settore immobiliare per generare un ritorno sull'investimento, può anche trattarsi semplicemente di trovare un posto dove vivere. Quindi per molti, un investimento immobiliare è la loro casa.
1. Acquista la tua casa
Normalmente potresti non pensare alla tua prima residenza come a un investimento, ma molte persone lo fanno. È uno dei modi migliori per investire nel settore immobiliare, che offre numerosi vantaggi.
Il primo vantaggio è costruire equità nella tua casa dai pagamenti mensili, piuttosto che pagare l'affitto che sembra sempre aumentare anno dopo anno. Una parte del tuo mutuo mensile va nelle tue tasche, per così dire. Tuttavia, gli esperti rimangono divisi sui pro e contro di possedere la propria casa, e una casa non è un acquisto a nessun prezzo, come hanno appreso gli acquirenti di case degli anni 2000.
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Se hai intenzione di rimanere in una zona a lungo termine, può avere senso acquistare una casa perché sarai in grado di bloccare un pagamento mensile che potrebbe essere conveniente come l'affitto. Inoltre, le banche trattano le proprietà occupate dai proprietari in modo più favorevole, offrendo ai mutuatari un tasso ipotecario inferiore e richiedendo un acconto inferiore. Potresti anche essere in grado di detrarre gli interessi passivi sulle tue tasse.
I tassi dei mutui sono vicini ai minimi storici, contribuendo a rendere le case più convenienti rispetto al recente passato. Non sorprende, quindi, che la domanda sia in aumento.
“Per i proprietari e gli occupanti ora è il momento migliore per investire perché non riceveranno mai rate del mutuo così basse e possono ottenere più metratura per il loro prezzo", afferma Chris Franciosa, agente principale di Compass Real Estate a Delray Beach, in Florida.
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Vantaggi: abitare nella propria proprietà invece di pagare l'affitto, apprezzamento del prezzo della casa, rendimenti amplificati grazie alla leva finanziaria, potenziali agevolazioni fiscali per interessi ipotecari, pagamenti fissi a lungo termine.
Svantaggi: costi continui di manutenzione della proprietà, potrebbe essere richiesto un acconto considerevole, potenziale preclusione se non è possibile pagare il mutuo.
Come guadagni: Rivalutazione del capitale, patrimonio immobiliare, potenziale detrazione fiscale sul valore apprezzato.
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2. Acquista una proprietà in affitto e diventa un proprietario
Se sei pronto per passare al livello successivo, potresti cimentarti con una proprietà in affitto residenziale come una casa unifamiliare o un duplex. Uno dei maggiori vantaggi di questo tipo di proprietà è che conosci gli standard del mercato e il mercato potrebbe essere più facile da valutare, al contrario delle proprietà commerciali, come un centro commerciale.
Un altro vantaggio è che potrebbe essere necessario un investimento inferiore per iniziare, ad esempio, con una casa unifamiliare. Potresti essere in grado di entrare in una proprietà con $ 20.000 o $ 30.000 invece delle potenzialmente centinaia di migliaia richieste per una proprietà commerciale. Potresti essere in grado di acquistarlo ancora più economico se riesci a trovare un'interessante proprietà in difficoltà tramite un pignoramento.
In genere dovrai versare un acconto considerevole per iniziare, spesso fino al 30 percento del prezzo di acquisto. Quindi potrebbe essere proibitivo se sei appena agli inizi e non hai ancora un bankroll enorme. Un modo per aggirare questo potrebbe essere quello di acquistare una proprietà in affitto in cui vivi anche tu.
Un altro aspetto negativo è che dovrai gestire la proprietà e prendere decisioni su ciò che deve essere aggiornato, ad esempio. Sebbene possedere una proprietà sia considerata un'attività passiva ai fini fiscali, potrebbe finire per essere tutt'altro che passiva come proprietario. E se un inquilino rinuncia all'affitto, devi comunque inventare i pagamenti mensili, per non andare in default sul prestito.
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Si noti inoltre che il settore immobiliare è relativamente illiquido e di solito richiede una notevole commissione di intermediazione, spesso il 6% del prezzo di vendita, quindi di solito non è possibile vendere immediatamente e senza che venga tolto un grosso morso. Questi sono alcuni dei maggiori svantaggi, ma i proprietari hanno anche altri modi per fare casino.
Tassi ipotecari storicamente bassi possono rendere questa strada più conveniente rispetto al recente passato. Uno scambio 1031 può anche aiutarti a trasformare il tuo investimento in uno nuovo esentasse.
Vantaggi: può iniziare in piccolo con immobili residenziali, gestione pratica (per il giusto tipo di persona), svalutazioni dell'ammortamento consentono alla proprietà di generare flusso di cassa esentasse, apprezzamento del prezzo, rendimenti amplificati attraverso la leva finanziaria, svalutazioni fiscali per interessi ipotecari.
Svantaggi: gestione pratica, necessità di tenere il passo con i pagamenti del mutuo indipendentemente dagli inquilini, costi continui di manutenzione della proprietà, acconto maggiore rispetto alle proprietà occupate dai proprietari, commissioni elevate.
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Come guadagni: Rivalutazione del capitale, affitti ed equità crescenti nel tempo, 1031 scambi esentasse.
3. Considera di lanciare case
Il cambio di casa è diventato più una strada popolare per investire nel settore immobiliare, ma richiede un occhio attento al valore e una maggiore esperienza operativa rispetto a diventare un proprietario a lungo termine. Tuttavia, questo percorso può aiutarti a realizzare un profitto più rapido rispetto all'essere un padrone di casa, se lo fai bene.
Il più grande vantaggio di questo approccio è che puoi realizzare un profitto più velocemente rispetto alla gestione della tua proprietà, ma anche l'esperienza richiesta è maggiore. Tipicamente i flipper trovano immobili sottovalutati che necessitano di essere ripuliti o addirittura ristrutturati completamente. Apportano le modifiche richieste e quindi addebitano il valore di mercato alle case, traendo profitto dalla differenza tra il loro prezzo forfettario (prezzo di acquisto, costi di riabilitazione, ecc.) E il prezzo di vendita.
Le pinne domestiche hanno bisogno di un occhio acuto per ciò che può essere riparato a un prezzo ragionevole e l'irrisolvibile. Hanno anche bisogno di stimare per cosa può essere venduta una casa in seguito. Calcolare male e il loro profitto potrebbe evaporare rapidamente o, peggio, trasformarsi in una vera e propria perdita. Oppure una casa potrebbe non essere venduta rapidamente, e quindi il flipper della casa è bloccato a pagare gli interessi su un prestito fino a quando non viene trovato un acquirente.
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Le pinne domestiche possono rivolgersi a fonti di finanziamento non tradizionali, poiché spesso preferiscono tenere le case per mesi, piuttosto che per anni. Inoltre, i costi di chiusura di un mutuo tradizionale sono elevati.
Capovolgere la casa in realtà fa sentire l'essere un padrone di casa un'attività passiva. Dovrai gestire un gruppo di persone che eseguono molte, se non tutte, le riparazioni, e dovrai essere la forza trainante in ogni transazione assicurandoti che venga eseguita e che rientri nel budget o meno. E sarai sempre alla ricerca di un altro affare, dal momento che vieni pagato solo quando giri una proprietà.
Gli house-flipper possono anche usufruire di 1031 scambi esentasse se trasferiscono i proventi da un investimento all'altro entro un certo periodo e secondo determinate regole.
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Vantaggi: può iniziare in piccolo con immobili residenziali, gestione pratica (per il giusto tipo di persona), rendimenti amplificati attraverso la leva finanziaria, guadagni potenzialmente rapidi sull'investimento (se hai le competenze).
Svantaggi: gestione pratica, necessità di tenere il passo con le rate del mutuo anche se non viene generato alcun reddito, costi anticipati di ristrutturazione dell'immobile, richiede un occhio attento al valore e la capacità di organizzare e gestire un team di professionisti.
Come guadagni: Acquisto di proprietà sottovalutate e riabilitazione, vendita per di più e ripetizione, 1031 scambi esentasse.
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4. Acquista un REIT
A differenza delle opzioni precedenti, i prossimi due modi per investire nel settore immobiliare sono davvero passivi. L'acquisto di un REIT, o fondo di investimento immobiliare, è un'ottima opzione per coloro che desiderano i rendimenti degli immobili con la liquidità e la relativa semplicità di possedere un'azione. E puoi anche riscuotere un dividendo.
I REIT presentano numerosi vantaggi rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali e possono rendere il processo molto più semplice:
- Meno soldi necessari per iniziare, potenzialmente solo $ 20 o $ 30, a seconda dello stock
- Nessun problema con la gestione di una proprietà (ad esempio, nessuna telefonata alle 3 del mattino)
- Le azioni molto liquide e REIT possono essere vendute in qualsiasi giorno di apertura del mercato
- I costi di transazione sono $ 0, poiché i broker hanno ridotto le commissioni
- Rendimenti attraenti a lungo termine, con una media del 10,6% nei 10 anni fino al 31 agosto 2021
- Dividendi trimestrali regolari, con i migliori REIT che aumentano il loro payout nel tempo
- Diversificazione, tra molte proprietà o anche tra i settori immobiliari
Tuttavia, investire in REIT non è privo di aspetti negativi. Come qualsiasi azione, il prezzo di un REIT può fluttuare mentre il mercato gira. Quindi, se il mercato diminuisce, i prezzi REIT potrebbero seguirlo. Questo è un problema minore per gli investitori a lungo termine che possono superare un calo, ma se hai bisogno di vendere le tue azioni, potresti non ottenere ciò che vale in un singolo momento.
Se stai acquistando singole azioni REIT, dovrai analizzarle attentamente, utilizzando gli strumenti di un analista professionista. Un modo per evitare questo aspetto negativo, tuttavia, è acquistare un fondo REIT, che possiede molti REIT e quindi diversifica la tua esposizione a qualsiasi società o settore.
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Investire in un REIT è un ottimo modo per iniziare per un principiante con un po' di soldi, ma dovrai anche lavorarci, poiché ci sono ancora alcuni modi per rovinare un investimento REIT.
Vantaggi: può iniziare con quasi tutte le somme di denaro, nessuna gestione pratica, investimenti liquidi, dividendi regolari, possibilità di diversificare facilmente le partecipazioni, imposte differite sulle plusvalenze se sono detenute attività.
Svantaggi: le azioni REIT possono fluttuare, i REIT mantengono molto debito, mancanza di trasparenza negli investimenti.
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Come guadagni: apprezzamento del capitale, flusso crescente di dividendi.
5. Utilizzare una piattaforma immobiliare online
Una piattaforma immobiliare online come Fundrise o Crowdstreet può aiutarti a entrare nel settore immobiliare con affari commerciali più grandi senza dover sborsare centinaia di migliaia o addirittura milioni su un affare. Queste piattaforme aiutano a mettere in contatto gli sviluppatori con gli investitori che cercano di finanziare immobili e sfruttare quelli che possono essere rendimenti potenziali piuttosto interessanti.
Il grande vantaggio per gli investitori qui è il potenziale per ottenere una parte di un affare redditizio a cui potrebbero non essere stati altrimenti in grado di accedere. Gli investitori possono essere in grado di partecipare a investimenti di debito o investimenti azionari, a seconda dei termini specifici dell'operazione. Questi investimenti possono pagare distribuzioni in contanti e possono offrire il potenziale di rendimenti non correlati all'economia, offrendo agli investitori un modo per diversificare l'esposizione del proprio portafoglio alle attività basate sul mercato.
Tuttavia, queste piattaforme presentano alcuni svantaggi. Alcuni potrebbero accettare solo investitori accreditati (come individui con un patrimonio netto di $ 1 milione o più), quindi potrebbe non essere possibile nemmeno usarli se non hai già soldi. Tuttavia, mentre alcune piattaforme potrebbero richiedere un investimento minimo di $ 25.000, altre potrebbero farti entrare con $ 500.
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Le piattaforme addebitano anche una commissione di gestione annuale, spesso l'1%, e possono aggiungere altre commissioni in aggiunta. Ciò può sembrare costoso in un mondo in cui ETF e fondi comuni di investimento possono addebitare fino allo zero percento per la costruzione di un portafoglio diversificato di azioni o obbligazioni.
Sebbene le piattaforme possano controllare i loro investimenti, dovrai fare lo stesso e ciò significa che avrai bisogno delle competenze per analizzare l'opportunità. Gli investimenti sono spesso relativamente illiquidi, con poche possibilità di riscatto fino al completamento di un determinato progetto. E a differenza degli investimenti in un REIT o anche nella tua proprietà in affitto, una volta che un accordo è stato completato e il tuo investimento è stato restituito, potresti dover trovare un altro accordo per mantenere il tuo portafoglio in crescita.
Vantaggi: nessuna gestione pratica, di solito può iniziare con meno soldi in anticipo rispetto a un investimento immobiliare diretto, dividendi regolari, possibilità di diversificare facilmente le partecipazioni, imposte differite sulle plusvalenze se sono detenute attività.
Svantaggi: mancanza di liquidità, costi iniziali più elevati rispetto all'investimento in REIT quotati in borsa, mancanza di trasparenza negli investimenti, commissioni elevate sugli investimenti.
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Come guadagni: rivalutazione del capitale, dividendi o pagamenti di interessi.
Il settore immobiliare è un buon posto per investire?
Ha senso investire nel settore immobiliare per te? Dovrai chiederti che tipo di investitore sei disposto a essere. Puoi guadagnare molti soldi in ogni tipo di investimento immobiliare, quindi è più una questione di posizione finanziaria e disponibilità a fare ciò che è necessario. Il tipo di investimento dovrebbe corrispondere al tuo temperamento e alle tue capacità, se possibile.
In particolare, i potenziali investitori dovrebbero porsi domande in tre grandi aree:
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- Risorse finanziarie: hai le risorse per investire in un determinato investimento immobiliare? Ci sono opportunità a ogni livello di investimento. Hai le risorse per pagare un mutuo se un inquilino non può? Quanto dipendi dal tuo lavoro quotidiano per mantenere attivo l'investimento?
- Buona volontà: Hai il desiderio di fare il padrone di casa? Sei disposto a lavorare con gli inquilini e a comprendere le leggi sugli affitti nella tua zona? Oppure preferisci analizzare operazioni o investimenti come i REIT o quelli su una piattaforma online? Vuoi soddisfare le esigenze della gestione di un'attività di ribaltamento della casa?
- Conoscenze e abilità: mentre molti investitori possono imparare sul lavoro, hai abilità speciali che ti rendono più adatto a un tipo di investimento rispetto a un altro? Riesci ad analizzare le azioni e costruire un portafoglio attraente? Puoi riparare la tua proprietà in affitto o riparare un flipper e risparmiare un pacchetto sui professionisti paganti?
“Se il tuo pensionamento è in gioco, è meglio lasciare la "speculazione" agli esperti e concentrarti sui settori di cui hai una comprensione più profonda, in modo da poter seguire facilmente l'andamento dei tuoi investimenti", afferma James Richman, CEO di JJ Richman, un gestore patrimoniale.
Ti consigliamo di comprendere le tue capacità, abilità e disponibilità al fine di valutare quale tipo di investimento si adatta meglio. E non hai bisogno di aggiungere immobili al tuo portafoglio di asset per fare bene. Molti investitori si attengono esclusivamente alle azioni, con l'obiettivo di eguagliare il rendimento a lungo termine del mercato di circa il 10% annuo, e godono dei vantaggi dell'investimento passivo.
I migliori vantaggi fiscali degli investimenti immobiliari
I vantaggi fiscali sugli immobili variano ampiamente, a seconda di come si investe, ma investire negli immobili può offrire notevoli vantaggi fiscali. Esaminiamoli in base al tipo di investimento:
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La tua residenza
- Potresti essere in grado di detrarre eventuali spese per interessi dal tuo mutuo, a seconda della tua specifica situazione finanziaria.
- Se dettagli la tua dichiarazione dei redditi, puoi detrarre fino a $ 10.000 in tasse sulla proprietà.
- Quando vendi la tua residenza, puoi anche ricevere $ 250.000 di plusvalenze (o $ 500.000 per la dichiarazione di matrimonio congiuntamente) esentasse, se hai vissuto nella casa per due anni e due degli ultimi cinque anni.
La tua proprietà in affitto
- Puoi detrarre le tasse sulla proprietà da qualsiasi reddito da locazione, riducendo eventuali guadagni imponibili.
- Puoi anche detrarre gli interessi passivi e l'ammortamento, riducendo ulteriormente il tuo reddito imponibile, anche se continui a riscuotere il flusso di cassa.
- Quando si vende l'investimento immobiliare in un secondo momento, le tasse vengono valutate sul suo valore ammortizzato inferiore. Se invece sposti il ricavato di una vendita in una nuova casa e segui le regole del 1031, puoi differire le tasse sulla plusvalenza.
Capovolgimento della casa
- Rotolando i loro proventi nel prossimo affare e seguendo le regole sugli scambi 1031, gli investitori possono continuare a differire le tasse sui guadagni, purché possano continuare a trovare buoni affari immobiliari.
REIT
- I REIT offrono un profilo fiscale interessante: non dovrai sostenere alcuna imposta sulle plusvalenze fino a quando non vendi azioni e puoi detenere azioni letteralmente per decenni per evitare l'uomo delle tasse.
- In effetti, puoi trasferire le azioni ai tuoi eredi e loro non dovranno pagare alcuna tassa sui tuoi guadagni.
- I REIT sono fiscalmente efficienti perché non pagano le tasse a livello aziendale, il che significa che tutti i soldi che ti vengono pagati sono stati tassati solo una volta.
Offerte immobiliari online
- Le tasse sostenute da questi investimenti possono variare a seconda esattamente del tipo di investimento che fai.
- Alcuni investimenti sono tecnicamente REIT e quindi saranno trattati in base a tale configurazione fiscale (senza tasse a livello aziendale), mentre altri potrebbero essere investimenti di debito o azionari.
- In generale, qualsiasi reddito come una distribuzione in contanti da questi sarà tassabile nell'anno in cui viene percepito, mentre qualsiasi imposta sulle plusvalenze sarà differita fino al suo realizzo.
La linea di fondo
Gli investitori che cercano di entrare nel gioco immobiliare hanno una varietà di opzioni per molti tipi di budget. Gli immobili possono essere un investimento interessante, ma gli investitori vogliono essere sicuri di abbinare il loro tipo di investimento alla loro volontà e capacità di gestirlo, compresi gli impegni di tempo.
