賃貸物件を購入するための10のヒント

最終更新日は 2023年4月16日、専門家による最終レビューは 2022年1月21日です。

HGTVの「収入不動産」の再放送を見ていて、投資不動産を購入して家主になる時が来たのではないかと考えているなら、あなただけではありません。.

最近のインフレ率の急上昇、歴史的な低金利、そしてミレニアル世代が自分ではなく賃貸するムードの間で、賃貸物件の購入は近年上昇傾向にあります。.

実際、不動産は今やアメリカ人のお気に入りの長期投資です。不動産投資は、2012年以来一貫してトップチョイスの1つとしてランク付けされています.

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あなたは賃貸物件に思い切って行くべきですか？あなたが最初に宿題をするならば、専門家は資格のあるはいを提供します。投資不動産に飛び込む前に考慮すべき10の事柄がここにあります.

1.投資賃貸物件の購入があなたに適しているかどうかを判断します

無知な家主のテレビシットコムのステレオタイプを忘れてください。収入のある不動産を最大限に活用するには、詳細に会計士の目が必要であり、家主とテナントの法律を弁護士が把握し、占い師の先見性があり、賃貸物件を自分で管理することを選択した場合は、家主の堅固でありながら友好的な処分が必要です。.

“家主になりたいと思っている人が不足している場合、彼らはそれにどれだけの仕事が入っているかを理解していません」とDG DesignGroupの創設者であるDianaGeorgeは言います.

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したがって、飛び込む前に、賃貸料の管理に費やす時間、意欲、スキルがあるかどうかを検討する必要があります。賃貸物件は受動的な投資と見なされますが、それはあなたがそれを管理することに完全に受動的であることを意味するものではありません.

長期的には、不動産投資は株式などの他の長期投資と比べて遜色がないかもしれませんが、地域の状況や特定の不動産によって結果は大きく異なる可能性があります。時間の経過とともに家賃の支払いを増やすことができるかどうか、そしてなぜ不動産を取り巻く経済がそれをサポートするのかなどの問題を検討する必要があります。あなたが不動産に融資するかどうか、そして融資の条件はあなたが最終的に得る利益に大きな影響を与える可能性があります.

投資不動産の管理が多すぎるように思えても、それでも不動産に興味がある場合は、不動産投資信託またはREITの所有を検討することをお勧めします。 REITは、不動産に投資する上場証券であり、通常、収益の大部分を配当の形で投資家に返済します。これは、不動産管理の手間をかけずに不動産投資へのエクスポージャーを得る方法かもしれません.

2.購入または融資しますか？あなたにとってどちらが良いかを分析する

一部の金融専門家は、現金を支払わない限り賃貸料を購入してはならないと主張していますが、フェニックスのSurevest WealthManagementのシニアウェルスアドバイザーであるJeremyKisnerは異なることを求めています.

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“レバレッジ（つまり、住宅ローン）は通常、収益を上向きと下向きの両方で拡大します」と、ラスベガスに2つの賃貸物件を所有しているKisnerは言います。.

たとえば、現金で$ 100,000で購入した賃貸物件を想像してみてください。この家は、維持費や保険料などのすべての費用を差し引いた後、年間12,000ドルの家賃を生み出し、1,000ドルの税金がかかります。 27。5年の減価償却スケジュールと20％の所得税率で、投資家は年間9,500ドル強の現金を稼ぐことになります。したがって、投資家の年間キャッシュリターンは約9.5％です。悪くない.

同じ家を想定して、レバレッジを使用している投資家がどのように実行したかを次に示します。この投資家は家の80％に住宅ローンを持っており、これは4％になります。営業費用と追加の支払利息を差し引いた後、この投資家は年間約5,580ドルの現金を稼ぎます。 20,000ドルを投資すると、投資家の年間キャッシュリターンは約27.9％になります。.

実際、レバレッジされた所有者の状況は、これらの数値が示唆するよりも実際には少し良くなっています。これは、家賃の一部が住宅ローンの元本の返済に使われるためです。したがって、投資家はローンの支払いに使用されたためにキャッシュフローをポケットに入れることができませんでしたが、投資家はそのお金で利益を上げました（そして税金を支払いました）。.

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それが投資家のリターンを揺るがすレバレッジの力です.

ジョージは同意します：「私は間違いなく従来型（住宅ローン）になることに同意します。それはあなたのお金を最大化するための本当に良い方法です.”

購入資金を調達することにした場合は、住宅ローンに通常必要とされる頭金よりも多額の頭金を考え出す必要があることに注意してください。ほとんどの貸し手は、投資不動産に対して少なくとも15パーセントの頭金を要求します。また、閉鎖費用、住宅所有者保険、固定資産税、およびプロパティで発生するメンテナンスの問題をカバーするのに十分な現金が必要になります.

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3.適切な場所を見つける

場所の重要性についてのその古い不動産業者のマントラは、収入の財産に適用されると興味深い方向に変わります.

“最も感謝されている最高の場所は、レンタルで最悪のキャッシュフローが発生する可能性がある場所です」とKisner氏は言います。.

どうして？投資家は、キャッシュフローと感謝の2つの方法で利益を得ることができます。一部の地域では、投資家は、評価の遅れを補うために、より高いキャッシュフローを望んでいる場合があります。しかし、投資家が地域が大幅に上昇することを期待している場合、投資家はその上昇を享受するためにキャッシュフローの一部を放棄することをいとわないかもしれません。結果：住宅の上昇は家賃の上昇を上回り、住宅は比較的低いキャッシュフローを生み出しながら上昇します.

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“その結果、あまり望ましくない地域の不動産と投資として競争するために、不動産はより高く評価する必要があります」とKisner氏は言います。.

彼の解決策：感謝の側の誤り。それが彼が2つのレンタルで行っていることであり、良い月にはほとんど損益分岐点に達しません。「しかし、固定資産税と保険をかけた後でも、返済される[年齢] 60歳になるまでそれらを保持すると、社会保障収入が2倍になります」と彼は言います。.

4.成功には長期的な見通しが必要です

Kisnerが13年間保持していたユニットには、2つのテナントがあり、メンテナンスが少なく、もう1つのユニットには4年間で3つのテナントがあり、最後の1つはコストのかかる退去でした。.

彼はクライアントに与えるのと同じアドバイスを取っています.

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“人々がほとんどすべての投資で問題を抱える方法は、彼らは物事を十分に長く保持していないということです」とKisnerは言います。「賃貸料の場合、キャッシュフローベースで損益分岐点に達したとしても、元本を返済し、そのようにエクイティを構築しているので、実際にはそれほど悪くはありません。それから、うまくいけば、あなたもいくつかの感謝を見るでしょう.”

ですから、あなたが不動産でお金を稼ぐことを探しているなら、あなたは長期的に考えたくなるでしょう。あなたが何年にもわたって元本を返済または排除するにつれて、あなたはあなたのキャッシュフローを増やすことができるはずです.

5.家主の資料であることを確認します

賃貸物件を購入する場合、あなたはあなた自身の家主になるべきですか、それともあなたの賃貸収入の6-10パーセント以上を管理サービスにフォークするべきですか？誰にとっても正しい答えはありませんが、GeorgeとKisnerは作業を下請けにすることを好みます.

“彼らはあなたのテナントの身元調査を行い、彼らがリースに署名し、時間通りに家賃を支払うことを確認します」とジョージは言います。「それはあなたの財産やテナントではなく、あなたのお金を管理するためにあなたを解放します.”

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ペンシルベニア州に本拠を置くLandlordAssociation.orgのエリーの前社長であるKathyHertzogは、あなた自身の家主になることには潜在的に急な欠点があると言います.

“テナントに近づきすぎて、テナントに経済的な問題がある場合、彼らを追い出したくないので、行き詰まってしまう可能性があります」と彼女は言います。「誰かが家賃を払わないと、彼らはあなたから盗んでしまうので、あなたはそれについて非常に専門的でなければなりません。.”

この問題に加えて、あなたは不動産を管理する際に下されなければならない経営上の決定をすることに抵抗がありませんか？故障したエアコンや漏れのある食器洗い機を修理するか、交換することになりますか？最善の行動方針について電話をかける必要があります.

6.予想外の予算

賃貸物件を所有するための無数の費用を計画しないと、災害への近道になる可能性があります.

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“家主として、あなたは維持、維持、緊急事態のためにあなたの賃貸収入の約20パーセントから30パーセントを節約したいと思っています」とHertzogは言います.

“彼女は言います。「何か大きなことが起こったとき、それを直すお金がなく、家主であるために立ち往生しているからです。迅速に修理する必要があり、そのお金がない物件.”

キスナー氏はこれ以上同意できませんでした。「私の経験では、発生する可能性のあるさまざまな費用を常に過小評価し、キャッシュフローがどれだけプラスになるかを常に過大評価しています」と彼は言います。.

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7.リースを更新することを忘れないでください

ジョージによれば、ママとポップの家主が1つの明白な死角を持っている場合、それはテナントのリースをタイムリーに更新することに失敗しています。.

“毎年多くの家主が借金を更新しないことに驚かれることでしょう。そのため、彼らは借家人に月々の借金をさせています」と彼女は言います。 "それの何がいけないの？何が悪いのかというと、彼らの全体的な考えは、今、私がテナントを外に出したいのなら、彼らがリースに縛られていないので、私はできないということです。.”

“また、家賃を上げることもできません」とジョージは言います。「家賃を変更できる唯一の方法は、毎年リースを変更するフォームに署名してもらうことです。これが、テナントをチェックする方法です。そのようにスライドさせると、テナントを軌道に戻すのが非常に難しくなる可能性があります」とジョージは言います。.

物件が所在する州、郡、市によっては、家主は指定された期間、退去を通知することができます。ジョージが拠点を置くカリフォルニア州では、州は、状況が異なる場合がありますが、1年以上（または1年未満の場合は30日）プロパティに住んでいるテナントに対して60日前に通知することを家主に要求しています。家賃が管理されている都市。家主は同時に新しい賃貸契約を提供するかもしれません.

8.長期テナントが必要ですか？セクション8を検討してください

突然のテナントの空室は、すべての賃貸所有者の悩みの種です.

“毎月、家賃が空いているので、住宅ローン、公共料金、メンテナンスをポケットから払わなければならないので、ターンアラウンドは本当に迅速に対処する必要があるものの1つです」とHertzog氏は言います。.

1つの人気のある解決策？セクション8の賃借人に試してみてください.

セクション8、別名住宅都市開発省の住宅選択バウチャープログラムは、通常、調整後の月収の30％で資格を得る低所得のアメリカ人の家賃に上限を設けています。一部の家主は、一部のセクション8の賃貸人によって提示された事務処理と潜在的な維持の問題に懐疑的ですが、Hertzogはセクション8のテナントを好意的に見ています.

“高齢者や障害者は通常、優れた入居者です。これが彼らの家であるため、彼らは財産の世話をします。これは彼らがなりたいところです。さらに、家賃を払わなかったり、家を壊したりしないと、セクション8のバウチャーを失うリスクがあります」と彼女は言います。.

セクション8の賃借人の欠点の1つは、時間の経過とともに賃料を引き上げることがより困難になる可能性があることです。これは、賃料の上昇と賃料収入の増加を相殺する能力に影響を与える可能性があります。.

9.税務時に賃貸物件を忘れないでください

彼らが連邦所得税申告書を準備するために彼らの会計士と一緒に探し回るとき、毎年春に所得財産所有者に降り注ぐ特異な太陽の光があります.

“あなたが自分の家を持っているとき、あなたは興味を帳消しにすることができます、そしてそれはそれについてです」とジョージは言います.

“しかし、あなたが投資不動産を所有している場合、あなたのスケジュールE税務フォームはあなたが家の塗装から電球の交換まで、太陽の下でほとんどすべてを帳消しにすることを可能にします.

“したがって、報告する賃貸収入がある場合でも、実際に収集しているよりも少ない収入を示し、同時にエクイティを構築しながら住宅ローンの支払いと利息を帳消しにすることができます」とジョージは言います。.

投資家が賃貸物件に興味を持ち続けるのに役立つのは、税制上の優遇措置と投資収益の強力な組み合わせです。.

10.賃貸法がどのように機能するかを理解する

Hertzogによると、州および地方の家主テナント法は、それらを無視する賃貸所有者のためのオープンマンホールカバーのように機能することができます.

その好例がテナントの敷金です。お金を集めて保持するほど簡単ではありません.

“確かに簿記が含まれています。テナントごとにそのアカウントを用意し、そのアカウントにそのお金を保管して保存する必要があります」とHertzog氏は言います。「敷金法は、敷金が終了したときに敷金を返還する必要がある時間を規定しており、清掃と修理の費用を差し引いたものです。これらはすべて項目別に記載する必要があります。.”

“一部の州では、それを提出しない場合、テナントは、指定された期間内に返還しなかったために、敷金を2倍にするために家主を追いかけることができます」と彼女は言います。.

もちろん、これは賃貸物件を取り巻く法律のほんの一面であり、家主が彼らに反することを避けるために知っておくべき他の多くの側面があります。立ち退き、公正な住宅、その他の規制要件に関する規則に精通している必要があります.

結論

賃貸物件は、ビジネスのようにアプローチすれば、優れた投資になる可能性があります。しかし、あなたはあなたがあなたのお金を置く前にあなたが何に入っているのかを（可能な限り）理解したいと思うでしょう。不動産で受動的な月収を生み出すことの魅力は高いですが、その収入を維持するために多くの作業が必要になることを覚えておくことが重要です.