HGTV의 '수익부동산' 재방송을 보고 투자부동산을 사서 집주인이 될 때가 되었는지 궁금하다면 혼자가 아니다.
최근 인플레이션 상승, 역사적으로 낮은 금리, 밀레니얼 세대가 소유 대신 임대를 선호하는 분위기 사이에서 최근 몇 년 동안 임대 부동산 구매가 증가했습니다.
사실, 부동산은 이제 미국인들이 가장 좋아하는 장기 투자입니다. 부동산 투자는 2012년 이후 지속적으로 최고의 선택 중 하나로 선정되었습니다.
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임대 부동산에 뛰어들어야 합니까? 당신이 먼저 숙제를 하면 전문가들은 자격을 갖춘 예를 제안합니다. 다음은 투자 부동산에 뛰어들기 전에 고려해야 할 10가지 사항입니다.
임대 부동산 구매를 위한 10가지 팁:
- 투자 임대 부동산을 구입하는 것이 귀하에게 적합한지 판단하십시오.
- 구매 또는 금융? 당신에게 가장 적합한 분석
- 올바른 위치 찾기
- 성공에는 장기적인 전망이 필요합니다
- 당신이 집주인 자료인지 확인하십시오
- 예상치 못한 예산
- 임대를 갱신하는 것을 잊지 마십시오
- 장기 임차인을 원하십니까? 섹션 8을 고려하십시오
- 세금 납부 시 임대 부동산을 잊지 마세요.
- 임대법의 작동 원리 이해
1. 투자 임대 부동산을 구입하는 것이 귀하에게 적합한지 판단하십시오.
무식한 집주인에 대한 TV 시트콤 고정 관념은 잊어 버리십시오. 소득 재산을 최대한 활용하려면 세세한 부분에 대한 회계사의 눈, 집주인-세입자에 대한 변호사의 이해, 점쟁이의 선견지명, 그리고 임대 재산을 직접 관리하기로 선택한 경우 집주인의 확고하지만 친절한 성향이 필요합니다.
“집주인이 되고자 하는 사람들이 부족한 부분은 그곳에 얼마나 많은 노력이 들어가는지 깨닫지 못하는 것입니다.”라고 DG Design Group의 설립자 Diana George는 말합니다.
따라서 뛰어들기 전에 임대 관리에 투입할 시간, 의지 및 기술이 있는지 고려하고 싶을 것입니다. 임대 부동산은 수동적 투자로 간주되지만, 그렇다고 해서 자산을 관리하는 데 완전히 수동적이라는 의미는 아닙니다.
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장기적으로 부동산 투자는 주식 등의 다른 장기 투자에 비해 유리할 수 있지만, 그 결과는 지역 및 특정 부동산의 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 시간이 지남에 따라 임대료를 인상할 수 있는지 여부와 부동산을 둘러싼 경제가 무엇보다도 이를 뒷받침하는 이유를 고려하고 싶을 것입니다. 귀하가 부동산에 자금을 조달하는지 여부와 자금 조달 조건은 궁극적으로 귀하가 얻는 수익에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
투자 부동산 관리가 너무 많은 것처럼 들리지만 여전히 부동산에 관심이 있다면 부동산 투자 신탁 또는 REIT 소유를 고려할 수 있습니다. 리츠는 부동산에 투자하고 일반적으로 배당금 형태로 투자자에게 수익의 상당 부분을 돌려주는 공개 거래 증권입니다. 부동산 관리의 번거로움 없이 부동산 투자에 노출될 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
2. 구매 또는 금융? 당신에게 더 나은 분석
일부 금융 전문가들은 현금을 지불할 수 없는 한 임대를 사지 말아야 한다고 주장하지만 피닉스에 있는 Surevest Wealth Management의 수석 자산 고문인 Jeremy Kisner는 다르게 주장합니다.
“레버리지(즉, 모기지)는 일반적으로 위쪽과 아래쪽 모두에서 수익을 확대합니다.
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예를 들어 현금으로 $100,000에 구입한 임대 부동산을 상상해 보십시오. 집은 유지 보수 및 보험과 같은 모든 비용을 제외하고 연간 $12,000의 임대료를 산출하며 $1,000의 세금이 부과됩니다. 27.5년의 감가상각 일정과 20%의 소득세율을 적용하면 투자자는 연간 현금으로 9,500달러 이상을 벌게 됩니다. 따라서 투자자의 연간 현금 수익률은 약 9.5%입니다. 나쁘지 않다.
다음은 레버리지를 사용하는 투자자가 같은 집을 가정하고 수행한 방법입니다. 이 투자자는 집의 80%에 대한 모기지를 가지고 있으며 이 중 4%가 합성됩니다. 운영 비용과 추가 이자 비용을 뺀 후 이 투자자는 연간 현금으로 거의 5,580달러를 벌었습니다. $20,000 투자 시 투자자의 연간 현금 수익률은 약 27.9%입니다.
사실, 차입 소유자의 상황은 실제로 이 수치가 시사하는 것보다 조금 더 낫습니다. 집세의 일부가 모기지 원금을 상환하는 데 사용되기 때문입니다. 따라서 투자자는 대출금을 지불하는 데 사용되었기 때문에 현금 흐름을 주머니에 넣을 수 없었지만 투자자는 여전히 그 돈으로 이익을 얻었습니다.
이것이 투자자의 수익을 좌우하는 레버리지의 힘입니다.
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George는 다음과 같이 동의합니다. “나는 전통적인 방식(모기지)에 동의합니다. 그것은 당신의 달러를 최대화하는 정말 좋은 방법입니다.”
구매 자금을 조달하기로 결정했다면 일반적으로 주거용 모기지에 필요한 것보다 더 많은 계약금을 지불해야 한다는 점을 명심하십시오. 대부분의 대출 기관은 투자 부동산에 대해 최소 15%의 계약금을 요구합니다. 또한 클로징 비용, 주택 소유자 보험, 재산세 및 부동산에서 발생하는 유지 관리 문제를 충당하기에 충분한 현금이 필요합니다.
3. 올바른 위치 찾기
위치의 중요성에 대한 오래된 부동산 중개인의 진언은 소득 부동산에 적용될 때 흥미로운 방향으로 전환됩니다.
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“가장 높은 평가를 받는 최고의 위치는 임대 시 잠재적으로 최악의 현금 흐름을 가질 수 있는 곳입니다.”라고 Kisner는 말합니다.
왜요? 투자자는 현금 흐름과 감사의 두 가지 방법으로 수익을 얻을 수 있습니다. 일부 지역에서 투자자들은 느린 평가절상을 보상하기 위해 더 높은 현금 흐름을 원할 수 있습니다. 그러나 투자자가 해당 지역이 크게 평가될 것으로 예상하는 경우 해당 평가를 즐기기 위해 현금 흐름의 일부를 기꺼이 포기할 수 있습니다. 결과: 주택 가격이 임대료 상승을 능가하고 상대적으로 낮은 현금 흐름을 산출하면서 주택 가격이 상승합니다.
“결과적으로 그 부동산은 덜 바람직한 지역의 부동산과 투자로서 경쟁하기 위해 더 많은 가치를 평가해야 합니다.”라고 Kisner는 말합니다.
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그의 솔루션: 감사의 측면에서 오류. 그것이 그가 좋은 달에 거의 손익분기점을 넘기지 못하는 두 개의 임대로 하고 있는 일입니다. “하지만 갚을 때 [나이] 60세가 될 때까지 보유하고 있다면 재산세와 보험을 들더라도 사회 보장 수입을 두 배로 늘릴 것입니다.”라고 그는 말합니다.
4. 성공에는 장기적인 안목이 필요하다
Kisner가 13년 동안 보유하고 있던 유닛은 세입자가 2명이고 유지 관리 비용이 적게 드는 반면, 다른 하나는 4년 동안 세 명의 세입자가 있었습니다. 마지막 하나는 값비싼 퇴거.
그는 고객에게 하는 것과 같은 조언을 하고 있습니다.
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“사람들이 거의 모든 투자에서 곤경에 빠지는 방식은 그들이 물건을 충분히 오래 보유하지 않는다는 것입니다.”라고 Kisner는 말합니다. “렌탈의 경우 현금 흐름 기준으로 손익분기점을 넘으면 원금을 상환하고 자본을 구축하기 때문에 실제로 그렇게 나쁘지는 않습니다. 그런 다음, 당신도 약간의 감사를 볼 수 있기를 바랍니다.”
따라서 부동산으로 돈을 벌고자 한다면 장기적으로 생각하고 싶을 것입니다. 수년에 걸쳐 원금을 상환하거나 제거함에 따라 현금 흐름을 늘릴 수 있어야 합니다.
5. 당신이 집주인인지 확인하십시오.
임대 부동산을 구입하는 경우 자신의 집주인이 되어야 합니까, 아니면 임대 수입의 6-10% 이상을 관리 서비스에 분담해야 합니까? 모든 사람에게 정답은 없지만 George와 Kisner는 작업을 하청하는 것을 선호합니다.
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“그들은 세입자에 대한 배경 조사를 수행하고 임대 계약서에 서명하고 임대료를 제때 지불하는지 확인합니다.”라고 George는 말합니다. “그것은 당신이 당신의 재산과 세입자가 아닌 당신의 돈을 관리하는 데 자유를 줍니다.”
펜실베니아주 Erie에 기반을 둔 LandlordAssociation.org의 전 회장인 Kathy Hertzog는 자신의 집주인이 되는 것에는 잠재적으로 가파른 단점이 있다고 말합니다.
“세입자에게 너무 가까이 다가가 세입자에게 재정적 문제가 있는 경우 퇴거시키고 싶지 않기 때문에 막히게 될 수 있습니다.”라고 그녀는 말합니다. “누군가가 집세를 내지 않으면 당신의 것을 훔치는 것이기 때문에 그것에 대해 매우 전문적이어야 합니다.”
이 문제 외에도 자산 관리에서 내려야 하는 행정적인 결정을 내리는 것이 편안합니까? 고장난 에어컨이나 새는 식기세척기를 수리하거나 교체하시겠습니까? 최선의 조치가 무엇인지 문의해야 합니다.
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6. 예상치 못한 상황에 대비한 예산
임대를 소유하는 데 드는 무수한 비용을 계획하지 않으면 재앙의 지름길이 될 수 있습니다.
“집주인은 임대 수입의 약 20%에서 30%를 유지 관리, 유지 관리 및 비상 사태를 위해 저축하기를 원합니다."라고 Hertzog는 말합니다.
“그녀는 이렇게 말합니다. “그냥 그 돈으로 살고 있지는 않은지 확인하고 싶을 것입니다. 왜냐하면 큰 일이 발생하면 고칠 돈이 없을 것이고, 지금은 집주인이기 때문에 꼼짝 못하고 있기 때문입니다. 빨리 수리해야 하는데 그 돈이 없는 부동산.”
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Kisner는 더 이상 동의할 수 없었습니다. "당신은 항상 발생할 수 있는 모든 다양한 비용을 과소평가하고 현금 흐름이 얼마나 긍정적일 것인지는 항상 과대평가하는 것이 제 경험이었습니다."라고 그는 말합니다.
7. 임대를 갱신하는 것을 잊지 마십시오
조그마한 집주인에게 눈에 띄는 사각지대가 하나 있다면, 그것은 세입자 임대차 계약을 적시에 갱신하지 못한 것입니다. 조지에 따르면.
“얼마나 많은 집주인이 매년 임대 계약을 갱신하지 않고 세입자가 월 단위 임대를 하도록 내버려두는지 놀라실 것입니다.”라고 그녀는 말합니다. "그게 무슨 문제야? 문제는 그들의 모든 생각은 이제 내가 세입자를 내보내고 싶어도 할 수 없다는 것입니다.”
“또한 임대료를 올릴 수도 없습니다.”라고 George는 말합니다. “임대료를 변경할 수 있는 유일한 방법은 매년 임대차 계약서를 변경하는 양식에 서명하게 하는 것뿐입니다. 그래야 세입자를 감시할 수 있습니다. 그렇게 미끄러지게 내버려 두면 세입자를 정상 궤도로 되돌리기가 정말 어려울 수 있습니다."라고 George는 말합니다.
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부동산이 위치한 주, 카운티 및 도시에 따라 집주인은 지정된 기간 동안 퇴거 통지를 할 수 있습니다. George가 거주하고 있는 캘리포니아에서는 상황이 다를 수 있지만, 해당 부동산에 1년 이상(또는 1년 미만인 경우 30일) 동안 거주한 세입자에 대해 집주인에게 60일 전에 통지해야 합니다. 임대료 통제 도시. 집주인은 동시에 새로운 임대 계약을 제안할 수도 있습니다.
8. 장기 임차인을 원하십니까? 섹션 8을 고려하십시오
갑작스러운 세입자 공석은 모든 임대 소유자의 골칫거리입니다.
“매달 임대가 비어 있으면 모기지, 공과금 및 유지 관리 비용을 스스로 지불해야 하므로 처리 시간은 정말 빨리 해결해야 하는 것 중 하나입니다.”라고 Hertzog는 말합니다.
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하나의 인기 있는 솔루션? 섹션 8 임차인에게 시도하십시오.
주택 및 도시 개발부(Department of Housing and Urban Development)의 주택 선택 바우처 프로그램(Housing Choice Voucher Program)이라고도 하는 섹션 8은 일반적으로 조정 월 소득의 30%에 해당하는 저소득 미국인의 임대료 상한선입니다. 일부 집주인은 일부 섹션 8 세입자가 제시하는 문서 작업 및 잠재적인 유지 관리 문제에 회의적이지만 Hertzog는 섹션 8 세입자를 호의적으로 봅니다.
“고령자 및 장애인은 일반적으로 우수한 임차인입니다. 그들은 이곳이 그들의 집이기 때문에 재산을 잘 관리합니다. 이것이 그들이 원하는 곳입니다. 게다가 집세를 내지 않거나 집을 망치면 섹션 8 바우처를 잃을 위험이 있습니다.”라고 그녀는 말합니다.
섹션 8 세입자의 한 가지 단점은 시간이 지남에 따라 임대료를 인상하는 것이 더 어려울 수 있다는 것이며, 이는 더 높은 임대료 수입으로 상승하는 비용을 상쇄하는 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.
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9. 세금 납부 시 임대 부동산을 잊지 마세요.
연방 소득세 신고서를 준비하기 위해 회계사와 함께 웅크리고 있는 소득 재산 소유자에게 매년 봄에 내리쬐는 한 줄기 햇살이 있습니다.
“자신의 집이 있으면 이자를 공제하면 됩니다.”라고 George는 말합니다.
“그러나 투자 부동산을 소유하고 있는 경우 스케줄 E 세금 양식을 사용하면 집에 페인트 칠하는 것부터 전구 교체에 이르기까지 거의 모든 것을 상쇄할 수 있습니다.
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“따라서 보고할 임대 소득이 있더라도 실제로 징수하는 것보다 적은 소득을 표시하고 모기지 지불금과 이자를 상각하는 동시에 자산을 구축할 수 있습니다.”라고 George는 말합니다.
세금 혜택과 투자 수익의 강력한 조합은 투자자가 임대 부동산에 계속 관심을 갖도록 도와줍니다.
10. 임대법의 작동 원리 이해
Hertzog에 따르면 주 및 지역 임대인-세입자 법률은 이를 무시하는 임대 소유자에게 열린 맨홀 뚜껑처럼 작용할 수 있습니다.
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대표적인 것이 임차인 보증금이다. 돈을 모으고 보관하는 것만큼 간단하지 않습니다.
“확실히 부기가 수반됩니다. 각 세입자에 대해 해당 계정이 있어야 하며 해당 계정에 돈을 보관하고 저장해야 합니다.”라고 Hertzog는 말합니다. “보증금 법률은 임대 기간이 종료될 때 보증금을 반환해야 하는 기간에서 청소 및 수리 비용을 차감한 금액을 규정합니다.”
“일부 주에서는 이를 제출하지 않으면 세입자가 지정된 기간 내에 보증금을 반환하지 않아 집주인에게 두 배의 보증금을 요구할 수 있습니다.”라고 그녀는 말합니다.
물론 이것은 임대 부동산을 둘러싼 법률의 한 측면일 뿐이며, 임대인이 이를 위반하지 않기 위해 알아야 하는 다른 많은 사항이 있습니다. 퇴거, 공정 주택 및 기타 규제 요구 사항에 관한 규칙을 숙지하고 싶을 것입니다.
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결론
임대 부동산은 비즈니스 방식으로 접근하면 훌륭한 투자가 될 수 있습니다. 그러나 당신은 당신이 당신의 돈을 내려놓기 전에 당신이 무엇을 하고 있는지 (가능한 한 많이) 이해하기를 원할 것입니다. 부동산으로 수동적인 월수입을 창출하는 매력은 높지만, 그 수입을 계속 유지하려면 종종 많은 노력이 필요하다는 것을 기억하는 것이 중요합니다.
