부동산 투자는 인기가 있으며, 낮은 모기지 이자율로 인해 부동산 투자를 보다 저렴하게 시작할 수 있기 때문에 아마도 그 어느 때보다 더 인기가 있을 것입니다. 실제로 미국인들은 부동산을 사랑하며 2021년 설문조사에 따르면 부동산이 주식을 제치고 가장 좋아하는 장기 투자인 것으로 나타났습니다.
소비자는 부동산에 투자할 수 있는 다양한 방법을 가지고 있습니다. 여기에는 단순히 집주인이 되는 것 외에도 많은 옵션이 포함됩니다. 물론 부동산을 스스로 관리하려는 사람들에게는 오랜 시간 검증된 옵션입니다. 또한 새로운 비즈니스 플랫폼을 통해 수만 개 이상의 현금을 마련하지 않고도 부동산 투자가 그 어느 때보다 쉬워졌습니다.
다음은 부동산 투자를 위한 5가지 검증된 방법과 주의해야 할 사항입니다.
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부동산에 투자하는 가장 좋은 방법 5가지
많은 사람들이 투자 수익을 창출하기 위해 부동산에 관여하지만 단순히 살 곳을 찾는 것에 관한 것일 수도 있습니다. 그래서 많은 사람들에게 부동산 투자는 그들의 집입니다.
1. 내 집 마련하기
일반적으로 첫 번째 거주지를 투자로 생각하지 않을 수 있지만 많은 사람들이 생각합니다. 부동산에 투자하는 가장 좋은 방법 중 하나이며 다양한 혜택을 제공합니다.
첫 번째 이점은 매년 상승하는 것처럼 보이는 임대료를 지불하는 대신 월별 지불액으로 집에 자산을 쌓는 것입니다. 월별 모기지 중 일부는 말하자면 자신의 주머니에 들어갑니다. 그러나 2000년대 주택 구입자들이 배웠듯이 내 집 마련의 장단점에 대해 전문가들은 여전히 의견이 엇갈리고 있다.
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한 지역에 장기간 머물 계획이라면 집세만큼 저렴한 월세를 고정할 수 있기 때문에 집을 구입하는 것이 합리적일 수 있습니다. 또한 은행은 소유자 소유 부동산을 더 우대하여 차용인에게 더 낮은 모기지 이자율을 제공하고 더 낮은 계약금을 요구합니다. 세금에서 이자 비용을 공제할 수도 있습니다.
모기지 이자율은 역사적 최저치에 가까워 최근 과거보다 주택 가격을 더 저렴하게 만드는 데 도움이 됩니다. 의외로 수요가 급증하고 있다.
“소유자와 점유자에게는 지금이 투자하기에 가장 좋은 시기입니다. 모기지 상환액이 이렇게 낮지 않을 것이며 가격대에 비해 더 많은 면적을 확보할 수 있기 때문입니다.
장점: 임대료를 지불하는 대신 자신의 부동산에 살기, 집값 상승, 레버리지를 통한 수익 확대, 모기지 이자에 대한 잠재적 세금 감면, 고정 장기 지불.
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단점: 지속적인 재산 유지 비용, 상당한 계약금이 필요할 수 있으며, 모기지론을 지불할 수 없는 경우 압류될 수 있음.
돈 버는 방법: 자본 이득, 자산 구축, 평가 가치에 대한 잠재적 세금 감면.
2. 임대 부동산을 구입하고 집주인이 되다
다음 단계로 올라갈 준비가 되었다면 단독 주택이나 복층 주택과 같은 주거용 임대 부동산을 시도해 볼 수 있습니다. 이러한 종류의 부동산의 더 큰 장점 중 하나는 쇼핑 센터와 같은 상업용 부동산과 달리 시장의 표준을 알고 시장을 측정하기가 더 쉽다는 것입니다.
또 다른 이점은 예를 들어 단독 주택을 시작하는 데 더 적은 투자가 필요할 수 있다는 것입니다. 상업용 부동산에 필요한 수십만 달러 대신 $20,000 또는 $30,000이면 부동산에 들어갈 수 있습니다. 압류를 통해 매력적인 부실 부동산을 찾을 수 있다면 더 저렴하게 구입할 수 있습니다.
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시작하려면 일반적으로 구매 가격의 30%에 달하는 상당한 계약금을 지불해야 합니다. 따라서 이제 막 시작하고 아직 큰 자금이 없는 경우에는 엄두가 나지 않을 수 있습니다. 이 문제를 해결하는 한 가지 방법은 귀하가 살고 있는 임대 부동산을 구입하는 것입니다.
또 다른 단점은 예를 들어 속성을 관리하고 업그레이드가 필요한 항목에 대한 결정을 내려야 한다는 것입니다. 재산을 소유하는 것은 세금 목적상 수동적인 활동으로 간주되지만 결국 집주인으로서 수동적이지 않을 수 있습니다. 그리고 세입자가 집세를 피하는 경우에도 월세를 지불해야 하므로 대출 불이행에 빠지지 않도록 해야 합니다.
또한 부동산은 상대적으로 유동성이 낮고 일반적으로 판매 가격의 6%에 해당하는 상당한 중개 수수료를 요구하므로 일반적으로 즉시 판매할 수 없으며 큰 금액을 지불하지 않아도 됩니다. 그것이 더 큰 단점 중 일부이지만 집주인에게도 다른 방법이 있습니다.
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역사적으로 낮은 모기지 이자율은 이 방법을 최근 과거보다 더 저렴하게 만들 수 있습니다. 1031 교환은 또한 귀하의 투자를 면세품으로 전환하는 데 도움이 될 수 있습니다.
장점: 주거용 부동산으로 소규모로 시작할 수 있음, 실무 관리(적절한 유형의 사람), 감가상각 상각을 통해 부동산에서 면세 현금 흐름, 가격 상승, 레버리지를 통한 수익 확대, 세금 감면 모기지 이자.
단점: 직접 관리, 세입자에 관계없이 모기지 지불을 따라잡아야 함, 지속적인 자산 유지 관리 비용, 소유 부동산보다 높은 계약금, 높은 수수료.
돈 버는 방법: 자본 이득, 시간이 지남에 따라 증가하는 임대료 및 자본, 1031 면세 교환.
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3. 집을 뒤집는 것을 고려하십시오
하우스 플리핑은 부동산 투자의 대중적인 수단이 되었지만 장기 임대주가 되는 것보다 가치에 대한 예리한 안목과 더 많은 운영 전문 지식이 필요합니다. 하지만 이 길은 제대로만 한다면 집주인보다 더 빠른 수익 실현에 도움이 될 수 있습니다.
이 접근 방식의 가장 큰 장점은 자신의 자산을 관리하는 것보다 빠르게 수익을 올릴 수 있지만 필요한 전문 지식도 더 높다는 것입니다. 일반적으로 집 오리는 청소하거나 완전히 개조해야 하는 저평가된 부동산을 찾습니다. 그들은 필요한 변경을 한 다음 주택에 대한 시장 가치를 청구하여 전체 가격(구매 가격, 재활 비용 등)과 판매 가격의 차이에서 이익을 얻습니다.
집오리는 합리적인 가격에 고칠 수 있는 것과 고칠 수 없는 것에 대해 예리한 눈이 필요합니다. 그들은 또한 집을 나중에 얼마에 팔 수 있는지 추정해야 합니다. 잘못 계산하면 이익이 빠르게 증발하거나 더 심하게는 완전한 손실로 바뀔 수 있습니다. 또는 주택이 빨리 팔리지 않을 수 있으며, 주택 구입자는 구매자를 찾을 때까지 대출에 대한 이자를 지불해야 합니다.
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하우스 플리퍼는 종종 몇 년보다 몇 개월 동안 집을 보유하는 것을 선호하기 때문에 비전통적인 자금 출처로 눈을 돌릴 수 있습니다. 또한 전통적인 모기지의 마감 비용이 높습니다.
집을 뒤집는 것은 실제로 집주인이되는 것을 수동적인 활동처럼 느끼게 만듭니다. 수리의 전부는 아닐지라도 많은 일을 하는 사람들을 관리해야 하며, 모든 거래에서 주도적인 역할을 하여 그것이 완료되고 예산 이하로 들어오도록 해야 합니다. 그리고 당신은 부동산을 되돌릴 때만 돈을 받기 때문에 항상 다른 거래를 찾을 것입니다.
하우스 플리퍼는 특정 규칙에 따라 특정 기간 내에 한 투자에서 다른 투자로 수익을 롤링하면 1031 면세 교환을 이용할 수 있습니다.
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장점: 주거용 부동산으로 작게 시작할 수 있음, 실무 관리(적절한 사람을 위한 것), 레버리지를 통한 수익 확대, 잠재적으로 빠른 투자 수익(기술이 있는 경우).
단점: 실무 관리, 소득이 발생하지 않더라도 모기지 지불을 따라잡아야 함, 부동산 개조의 초기 비용, 가치에 대한 예리한 안목 및 전문가 팀을 구성 및 관리하는 능력 필요.
돈 버는 방법: 저평가된 부동산 구입 및 재건, 더 많이 팔고 반복, 1031 면세 교환.
4. 리츠 구매
이전 옵션과 달리 부동산에 투자하는 다음 두 가지 방법은 실제로 수동적입니다. REIT 또는 부동산 투자 신탁을 구입하는 것은 주식 소유의 유동성과 상대적 단순함으로 부동산 수익을 원하는 사람들에게 훌륭한 옵션입니다. 그리고 배당금도 받을 수 있습니다.
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REITs는 전통적인 부동산 투자에 비해 많은 장점이 있으며 프로세스를 훨씬 쉽게 만들 수 있습니다.:
- 시작하는 데 필요한 자금이 적음, 주식에 따라 $20 또는 $30만 가능
- 번거로운 자산 관리 없음(예: 오전 3시 전화 없음)
- 매우 유동적이며 REIT 주식은 시장이 열리는 모든 날에 판매될 수 있습니다.
- 중개인이 수수료를 인하했기 때문에 거래 비용은 $0입니다.
- 매력적인 장기 수익률, 2021년 8월 31일까지 10년 동안 평균 10.6%
- 시간이 지남에 따라 배당금이 증가하는 최고의 REIT와 함께 정기적인 분기별 배당금
- 다양한 자산 또는 부동산 부문 전반에 걸친 다각화
그러나 REIT에 투자하는 것 자체가 단점이 있는 것은 아닙니다. 다른 주식과 마찬가지로 REIT의 가격은 시장이 요동함에 따라 변동할 수 있습니다. 따라서 시장이 하락하면 REIT 가격이 함께 갈 수 있습니다. 하락을 탈 수 있는 장기 투자자에게는 문제가 되지 않지만, 주식을 매도해야 하는 경우 특정 시점에 가치를 얻지 못할 수 있습니다.
개별 REIT 주식을 구입하는 경우 전문 분석가의 도구를 사용하여 신중하게 분석해야 합니다. 그러나 이러한 단점을 피하는 한 가지 방법은 많은 REIT를 소유하여 한 회사 또는 부문에 대한 노출을 다양화하는 REIT 펀드를 구입하는 것입니다.
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REIT에 투자하는 것은 초보자가 약간의 현금으로 시작할 수 있는 좋은 방법이지만 REIT 투자를 망칠 수 있는 몇 가지 방법이 있기 때문에 이에 대한 노력도 필요합니다.
장점: 거의 모든 금액으로 시작할 수 있음, 실무 관리 없음, 유동적인 투자, 정기 배당금, 보유를 쉽게 다각화할 수 있는 능력, 자산이 보유된 경우 자본 이득에 대한 이연 법인세.
단점: REIT 주식은 변동할 수 있고, REIT는 많은 부채를 유지하고, 투자의 투명성이 부족합니다.
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돈 버는 방법: 자본 가치 상승, 배당금 흐름 증가.
5. 온라인 부동산 플랫폼 사용
Fundrise 또는 Crowdstreet와 같은 온라인 부동산 플랫폼을 사용하면 거래에서 수십만 또는 수백만 달러를 낭비하지 않고도 더 큰 상업 거래에서 부동산에 들어갈 수 있습니다. 이 플랫폼은 개발자를 부동산 자금 조달을 원하는 투자자와 연결하고 매우 매력적인 잠재적 수익을 활용할 수 있도록 도와줍니다.
여기에서 투자자들에게 가장 큰 이점은 다른 방법으로는 접근할 수 없었을 수도 있는 수익성 있는 거래의 기회를 얻을 수 있다는 것입니다. 투자자는 특정 거래 조건에 따라 부채 투자 또는 지분 투자에 참여할 수 있습니다. 이러한 투자는 현금 분배를 제공할 수 있고 경제와 상관없는 수익에 대한 잠재력을 제공하여 투자자에게 시장 기반 자산에 대한 포트폴리오의 노출을 다양화할 수 있는 방법을 제공할 수 있습니다.
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그러나 이러한 플랫폼에는 몇 가지 단점이 있습니다. 일부는 공인된 투자자(예: 순자산이 100만 달러 이상인 개인)만 수락할 수 있으므로 아직 자금이 없으면 사용조차 불가능할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 일부 플랫폼에는 최소 투자 $25,000가 필요할 수 있지만 다른 플랫폼에서는 $500만 투자하면 됩니다.
플랫폼은 또한 매년 1%의 관리 수수료를 부과하며 그 외에 다른 수수료를 추가할 수 있습니다. ETF와 뮤추얼 펀드가 주식이나 채권의 다양한 포트폴리오를 구성하는 데 0%만 청구할 수 있는 세상에서 이는 비싸게 보일 수 있습니다.
플랫폼이 투자를 검토할 수 있지만 동일한 작업을 수행해야 하므로 기회를 분석하는 기술이 필요합니다. 투자는 종종 상대적으로 유동성이 없으며 주어진 프로젝트가 완료될 때까지 상환 기회가 제한적입니다. 그리고 REIT나 자신의 임대 부동산에 대한 투자와 달리 거래가 완료되고 투자가 반환되면 포트폴리오를 계속 성장시키기 위해 다른 거래를 찾아야 할 수 있습니다.
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장점: 실무 관리가 필요 없고 일반적으로 직접 부동산 투자보다 적은 선금으로 시작할 수 있음, 정기적인 배당금, 쉽게 보유 자산을 다양화할 수 있는 능력, 자산이 보유된 경우 자본 이득에 대한 이연 세금.
단점: 유동성 부족, 상장 REIT에 투자하는 것보다 높은 초기 비용, 투자 투명성 부족, 높은 투자 수수료.
돈 버는 방법: 시세차익, 배당금 또는 이자 지급.
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부동산은 투자하기 좋은 곳인가?
부동산 투자가 당신에게 의미가 있습니까? 어떤 투자자가 되고 싶은지 스스로에게 물어봐야 합니다. 각 부동산 투자로 많은 돈을 벌 수 있으므로 재정 상태와 필요한 일을 하려는 의지가 더 중요합니다. 투자 유형은 가능한 경우 귀하의 기질 및 기술과 일치해야 합니다.
특히, 잠재적 투자자는 세 가지 광범위한 영역에 대해 스스로에게 질문해야 합니다.:
- 재원: 주어진 부동산 투자에 투자할 자원이 있습니까? 모든 투자 수준에는 기회가 있습니다. 세입자가 모기지론을 지불할 수 없는 경우 융자금을 지불할 자원이 있습니까? 투자를 계속하기 위해 일상 업무에 얼마나 의존합니까?
- 쾌히 하기: 집주인 역할을 하고 싶은 마음이 있습니까? 세입자와 협력하고 해당 지역의 임대법을 이해하시겠습니까? 아니면 REITs 또는 온라인 플랫폼의 거래 또는 투자와 같은 거래 또는 투자를 분석하는 것을 선호하십니까? 집 뒤집기 사업을 운영하는 데 필요한 요구 사항을 충족하고 싶으십니까?
- 지식과 기술: 많은 투자자들이 직장에서 배울 수 있지만, 다른 투자 유형보다 한 유형의 투자에 더 적합하게 만드는 특별한 기술이 있습니까? 주식을 분석하고 매력적인 포트폴리오를 구성할 수 있습니까? 임대 부동산을 수리하거나 오리발을 수리하고 유료 전문가에게 번들을 저장할 수 있습니까?
“은퇴가 임박한 경우 '추측'은 전문가에게 맡기고 더 깊이 이해하고 있는 산업에 집중하여 투자 진행 상황을 쉽게 추적할 수 있도록 하는 것이 가장 좋습니다.”라고 의 CEO James Richman이 말했습니다. 자산운용사 JJ Richman.
어떤 종류의 투자가 가장 적합한지 평가하기 위해 자신의 기술, 능력 및 의지를 이해하고 싶을 것입니다. 그리고 잘하기 위해 자산 포트폴리오에 부동산을 추가할 필요가 없습니다. 많은 투자자들이 시장의 장기 수익률을 연간 약 10%와 동일하게 하는 것을 목표로 주식에만 집착하고 패시브 투자의 이점을 누립니다.
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부동산 투자의 최고 세금 혜택
부동산에 대한 세금 혜택은 투자 방법에 따라 크게 다르지만 부동산 투자는 상당한 세금 혜택을 제공할 수 있습니다. 투자 유형에 따라 살펴 보겠습니다.:
나만의 거주지
- 특정 재정 상황에 따라 모기지에서 이자 비용을 공제할 수 있습니다.
- 세금 보고서를 항목별로 분류하면 재산세에서 최대 $10,000를 공제할 수 있습니다.
- 거주지를 매각할 때 지난 5년 중 2년 및 2년 동안 거주한 경우 양도소득 $250,000(또는 부부 공동 신고의 경우 $500,000)을 면세로 받을 수 있습니다.
귀하의 임대 자산
- 모든 임대 수익에서 재산세를 공제하여 과세 대상 이익을 줄일 수 있습니다.
- 또한 이자 비용과 감가상각비를 공제하여 현금 흐름을 계속 수집하더라도 과세 소득을 더욱 줄일 수 있습니다.
- 나중에 투자 부동산을 판매할 때 세금은 감가상각비가 더 낮은 금액에 대해 부과됩니다. 그러나 판매 수익을 새 집으로 옮기고 1031 규칙을 따르면 이득에 대한 세금을 연기할 수 있습니다.
집 뒤집기
- 수익금을 다음 거래에 적용하고 1031 거래소의 규칙을 따르면 투자자는 좋은 부동산 거래를 계속 찾을 수 있는 한 이익에 대한 세금을 계속 연기할 수 있습니다.
리츠
- REITs는 매력적인 세금 프로필을 제공합니다. 주식을 매각할 때까지 양도소득세가 발생하지 않으며 세금 징수를 피하기 위해 수십 년 동안 주식을 말 그대로 보유할 수 있습니다.
- 사실, 상속인에게 주식을 양도할 수 있으며 상속인은 귀하의 이익에 대해 세금을 내지 않을 것입니다.
- REIT는 기업 수준에서 세금을 내지 않기 때문에 세금 효율적입니다. 즉, 귀하에게 지급되는 돈은 한 번만 과세됩니다.
온라인 부동산 거래
- 이러한 투자로 인해 발생하는 세금은 정확히 어떤 종류의 투자를 하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.
- 일부 투자는 기술적으로 REIT이므로 해당 세금 설정(기업 수준에서 세금 없음)에 따라 처리되는 반면 다른 투자는 부채 또는 지분 투자일 수 있습니다.
- 일반적으로 현금 분배와 같은 소득은 수령한 연도에 과세되지만 양도소득에 대한 세금은 실현될 때까지 이연됩니다.
결론
부동산 게임에 뛰어들려는 투자자들은 다양한 예산에 맞는 다양한 옵션을 가지고 있습니다. 부동산은 매력적인 투자가 될 수 있지만 투자자는 시간 약속을 포함하여 자산을 관리하려는 의지와 능력에 따라 자신의 투자 유형을 일치시키길 원합니다.
