Hvis du har sett repriser av HGTVs "Income Property" og lurer på om det er på tide å kjøpe en investeringseiendom og bli utleier, er du ikke alene.
Mellom et nylig hopp i inflasjonen, historisk lave renter og stemningen til millennials å leie i stedet for å eie, har kjøp av utleieeiendom vært på vei opp de siste årene.
Faktisk er eiendom nå amerikanernes favoritt langsiktige investering. Eiendomsinvestering har konsekvent rangert som et av de beste valgene siden 2012.
Foreslått for deg: Hvordan investere i eiendom
Bør du ta skrittet fullt ut på en utleieeiendom? Eksperter gir et kvalifisert ja, forutsatt at du gjør leksene dine først. Her er 10 ting du bør vurdere før du dykker inn i en investeringseiendom.
10 tips for kjøp av utleiebolig:
- Finn ut om det er riktig for deg å kjøpe en investeringseiendom
- Kjøpe eller finansiere? Analyser hva som er best for deg
- Finn riktig plassering
- Suksess krever et langsiktig syn
- Sørg for at du er utleier materiale
- Budsjett for det uventede
- Husk å fornye leiekontraktene
- Ønsker du langsiktige leietakere? Vurder seksjon 8
- Ikke glem leiebolig på skattetidspunktet
- Forstå hvordan leieloven fungerer
1. Finn ut om det er riktig for deg å kjøpe en investeringseiendom
Glem TV-sitcom-stereotypene om peilingsløse utleiere. For å få mest mulig ut av inntekten eiendom krever en revisors øye for detaljer, en advokats forståelse av lover om utleier og leietakere, en spåkones framsynthet og, hvis du velger å administrere din utleieeiendom selv, en utleiers faste, men vennlige disposisjon.
“Der folk som ønsker å bli utleiere kommer til kort, er de ikke klar over hvor mye arbeid som ligger i det, sier Diana George, grunnlegger av DG Design Group.
Foreslått for deg: 5 tips for finansiering av investeringseiendom
Så før du hopper inn, bør du vurdere om du har tid, vilje og dyktighet til å bruke på å administrere en utleie. Selv om utleieeiendom betraktes som en passiv investering, betyr det ikke at du er fullstendig passiv når det gjelder å administrere den.
På lang sikt kan eiendomsinvesteringer sammenligne seg gunstig med andre langsiktige investeringer som aksjer, men resultatene kan variere betydelig avhengig av omstendighetene i regionen og spesifikk eiendom. Du bør vurdere om du tror du kan øke husleiebetalingene over tid, og hvorfor økonomien rundt eiendommen vil støtte dette, blant annet. Hvorvidt du finansierer eiendommen og vilkårene for eventuell finansiering kan ha en betydelig innvirkning på avkastningen du til slutt tjener.
Hvis administrasjon av en investeringseiendom høres ut som for mye, men du fortsatt er interessert i eiendom, kan du vurdere å eie en eiendomsinvesteringsfond eller en REIT. REITs er børsnoterte verdipapirer som investerer i eiendom og vanligvis betaler en stor prosentandel av inntektene tilbake til investorer i form av utbytte. Dette kan være en måte å få eksponering mot eiendomsinvesteringer uten å måtte nøle med eiendomsforvaltning.
Foreslått for deg: 10 beste langsiktige investeringer i 2024
2. Kjøpe eller finansiere? Analyser hva som er best for deg
Mens noen finanseksperter insisterer på at du aldri bør kjøpe leie med mindre du kan betale kontant for det, ber Jeremy Kisner, senior formuerådgiver hos Surevest Wealth Management i Phoenix, om å være annerledes.
“Leverage (det vil si et boliglån) forstørrer typisk avkastningen, både på oppsiden og nedsiden, sier Kisner, som eier to utleieeiendommer i Las Vegas.
Tenk deg for eksempel en utleieeiendom kjøpt for $100 000 i kontanter. Huset gir en husleie på $12.000 årlig etter alle utgifter, som vedlikehold og forsikring, og beskattes med $1.000. Med en avskrivningsplan på 27,5 år og en skattesats på 20 prosent, vil en investor tjene litt over 9 500 dollar i kontanter årlig. Så investorens årlige kontantavkastning er omtrent 9,5 prosent. Ikke verst.
Foreslått for deg: 11 beste investeringer i 2024
Her er hvordan investoren som bruker innflytelse presterte, forutsatt samme hus. Denne investoren har et boliglån for 80 prosent av huset, som utgjør 4 prosent. Etter å ha trukket fra driftsutgiftene samt ekstra renteutgifter, tjener denne investoren nesten 5580 dollar i kontanter årlig. Med $20 000 investert er investorens årlige kontantavkastning omtrent 27,9 prosent.
Faktisk er situasjonen for den belånte eieren faktisk litt bedre enn disse tallene antyder. Det er fordi en del av husleien går til å betale ned boliglånets hovedstol. Så selv om investoren ikke kunne punge ut kontantstrømmen fordi den ble brukt til å betale lånet, tjente investoren fortsatt (og betalte skatt) på de pengene.
Det er kraften til innflytelse for å svinge en investors avkastning.
George er enig: "Jeg er definitivt enig i å gå på konvensjonell (boliglån). Det er en veldig god måte å maksimere pengene dine på.”
Foreslått for deg: 18 ideer til passiv inntekt for å hjelpe deg å tjene penger i 2024
Hvis du bestemmer deg for å finansiere kjøpet, husk at du må komme med en større forskuddsbetaling enn det som vanligvis kreves for et boliglån. De fleste långivere krever en forskuddsbetaling på minst 15 prosent for en investeringseiendom. Du må også ha nok penger til å dekke avsluttende kostnader, huseierforsikring, eiendomsskatt og vedlikeholdsproblemer som dukker opp på eiendommen.
3. Finn riktig plassering
Det gamle eiendomsmeglermantraet om viktigheten av beliggenhet tar en interessant vending når det brukes på inntektseiendom.
“De beste stedene med mest verdsettelse er der du potensielt vil ha den dårligste kontantstrømmen med en utleie, sier Kisner.
Hvorfor? Investorer kan tjene avkastning på to måter: kontantstrøm og verdistigning. I noen områder kan investorer ønske høyere kontantstrøm for å kompensere dem for langsommere verdistigning. Men hvis investorer forventer at et område vil verdsettes betraktelig, kan de være villige til å gi avkall på noe av kontantstrømmen for å nyte den verdistigningen. Resultatet: husverdien overgår veksten i husleie, og husene verdsetter samtidig som de gir relativt lav kontantstrøm.
Foreslått for deg: Hva er renteinvestering? Fordeler og ulemper
“Som et resultat må eiendommen verdsette mer for å kunne konkurrere som en investering med eiendommer i mindre attraktive områder, sier Kisner.
Hans løsning: Ta feil på siden av takknemlighet. Det er det han gjør med sine to utleie, som i løpet av en god måned knapt går i balanse. "Men hvis jeg holder dem til jeg fyller 60 år når de er nedbetalt, selv etter eiendomsskatt og forsikring, vil jeg doble trygdeinntekten min," sier han.
4. Suksess krever et langsiktig syn
Enheten Kisner har hatt i 13 år har hatt to leietakere og lite vedlikehold, mens den andre har hatt tre leietakere på fire år - den siste en kostbar utkastelse.
Han tar de samme rådene som han gir kundene sine.
Foreslått for deg: 5 måter å doble pengene dine på
“Måten folk kommer i trøbbel med nesten alle investeringer på, er at de bare ikke holder på ting lenge nok, sier Kisner. "Med utleie, hvis du går i balanse på kontantstrømbasis, er det faktisk ikke så ille fordi du betaler ned hovedstolen og bygger egenkapital på den måten. Da ser du forhåpentligvis også en viss takknemlighet.”
Så hvis du ønsker å tjene penger på eiendom, bør du tenke langsiktig. Når du betaler ned eller eliminerer hovedstolen i løpet av årene, bør du være i stand til å øke kontantstrømmen.
5. Sørg for at du er utleier materiale
Hvis du kjøper en leiebolig, bør du være din egen utleier eller gi over 6-10 prosent av leieinntektene dine til en forvaltningstjeneste? Selv om det ikke er noe riktig svar for alle, foretrekker George og Kisner å legge ut arbeidet på underleverandører.
“De tar bakgrunnssjekken på leietakeren din, sørger for at de signerer leiekontrakten og betaler husleien i tide, sier George. "Det frigjør deg til å administrere pengene dine, ikke eiendommen og leietakerne.”
Foreslått for deg: Grunnleggende om aksjemarkedet: 8 tips for nybegynnere
Kathy Hertzog, tidligere president for Erie, Pennsylvania-baserte LandlordAssociation.org, sier at det er en potensielt bratt ulempe ved å være din egen utleier.
“Hvis du kommer for nær leietakerne dine og leietakerne har økonomiske problemer, kan du bli sittende fast fordi du ikke vil kaste dem ut, sier hun. "Du må være veldig profesjonell på det, for hvis noen ikke betaler husleien sin, stjeler de fra deg.”
På toppen av dette problemet, er du komfortabel med å ta de utøvende beslutningene som må tas for å administrere en eiendom? Vil du reparere eller ende opp med å erstatte det sviktende klimaanlegget eller den lekkende oppvaskmaskinen? Du må ringe om hva som er den beste handlingen.
6. Budsjett for det uventede
Unnlatelse av å planlegge for de utallige utgiftene ved å eie en leiebil kan bli en rask vei til katastrofe.
Foreslått for deg: Hvordan begynne å investere i 2024
“Som utleier ønsker du å spare rundt 20 prosent til 30 prosent av leieinntektene dine til vedlikehold, vedlikehold og nødsituasjoner, sier Hertzog.
“Du vil være sikker på at du ikke bare lever av det," sier hun, "for når noe stort skjer, har du ikke penger til å fikse det, og nå står du fast fordi du er en utleier med en eiendom som må repareres raskt, og du har ikke de pengene.”
Kisner kunne ikke vært mer enig: "Det har vært min erfaring at du alltid undervurderer alle de forskjellige utgiftene som har en måte å komme opp på og alltid overvurderer hvor positiv kontantstrømmen kommer til å være," sier han.
7. Husk å fornye leiekontraktene
Hvis mor-og-pop-utleiere har en åpenbar blindsone, er det unnlatelsen av å fornye leiekontrakter i tide, ifølge George.
Foreslått for deg: Investering vs. handel: Hva er best for deg?
“Du vil bli overrasket over hvor mange utleiere som ikke fornyer leiekontraktene sine hvert år, så de lar leietakerne deres gå på månedlige leieavtaler, sier hun. "Hva er galt med det? Det som er galt er at hele tanken deres er at nå, hvis jeg vil få leietakeren min ut, kan jeg ikke fordi nå er de ikke bundet til en leiekontrakt.”
“De kan heller ikke heve husleien, sier George. «Den eneste måten du kan endre leie på er hvis du får dem til å signere et skjema som endrer leieavtalen hvert år. Slik holder du leietakerne i sjakk. Når du lar det gli slik, kan det være veldig vanskelig å få leietakerne tilbake på sporet, sier George.
Avhengig av staten, fylket og byen der eiendommen ligger, kan utleiere gi varsel om utkastelse for en bestemt periode. I California, hvor George er basert, krever staten at utleiere gir 60 dagers varsel for leietakere som har bodd i eiendommen i mer enn ett år (eller 30 dager i mindre enn et år), selv om situasjonen kan være annerledes i husleiekontrollerte byer. Utleier kan også tilby en ny leiekontrakt samtidig.
8. Ønsker du langsiktige leietakere? Vurder seksjon 8
Plutselig leietaker ledighet er bane av hver utleie eier.
Foreslått for deg: Beste ETF-er for 2024
“Hver måned som en leiebil står ledig, må du betale boliglån, verktøy og vedlikehold av lommen, så behandlingstid er en av tingene du må løse veldig raskt, sier Hertzog.
En populær løsning? Gi Seksjon 8-leiere en sjanse.
Seksjon 8, også kjent som Department of Housing and Urban Developments Housing Choice Voucher Program, setter en tak på husleien for lavinntektsamerikanere som kvalifiserer til 30 prosent av deres justerte månedlige inntekt. Mens noen utleiere er skeptiske til papirarbeidet og potensielle vedlikeholdsproblemer presentert av enkelte seksjon 8-leiere, ser Hertzog seksjon 8-leietakere positivt på.
“Eldre befolkninger og personer med nedsatt funksjonsevne er vanligvis utmerkede leietakere. De tar godt vare på eiendommen fordi dette er deres hjem. Det er her de ønsker å være. Dessuten, hvis de ikke betaler husleien eller ødelegger hjemmet ditt, risikerer de å miste seksjon 8-kupongen, sier hun.
Foreslått for deg: Hvordan velge en finansiell rådgiver: 6 tips for å finne den rette
En ulempe med seksjon 8-leietakere er at det kan være vanskeligere å øke leieprisene over tid, noe som kan påvirke din evne til å kompensere økende kostnader med høyere leieinntekter.
9. Ikke glem leiebolig på skattetidspunktet
Det er en enestående solstråle som stråler ned over inntektseiere hver vår når de stikker sammen med regnskapsføreren sin for å forberede sin føderale selvangivelse.
“Når du har ditt eget hjem, kan du avskrive renten og det er omtrent det, sier George.
Foreslått for deg: Hva er aksjefond?
“Men når du eier en investeringseiendom, lar Schedule E skatteskjemaet deg avskrive nesten alt under solen, fra å male hjemmet til å skifte lyspærer.
“Så selv om du har leieinntekter å rapportere, kan du vise mindre inntekt enn du faktisk samler inn og avskrive boliglånet og renter samtidig som du bygger egenkapital, sier George.
Det er den kraftige kombinasjonen av skattefordeler og investeringsavkastning som bidrar til å holde investorer interessert i utleieeiendommer.
Foreslått for deg: Gjennomsnittlig avkastning på investeringen: Hva er god avkastning?
10. Forstå hvordan leieloven fungerer
Statlige og lokale lover om utleier og leietakere kan fungere som et åpent kumlokk for utleiere som ignorerer dem, ifølge Hertzog.
Et eksempel er leietakers sikkerhetsdepositum. Det er ikke så enkelt som å samle inn og holde på pengene.
“Det er definitivt bokføring involvert. Du må ha den kontoen for hver leietaker og ha pengene på den kontoen og spare dem, sier Hertzog. "Sikkerhetsdepositumslover styrer hvor mye tid du har til å returnere et depositum når leieforholdet avsluttes, minus eventuelle utgifter til rengjøring og reparasjon, som alle må spesifiseres.”
Foreslått for deg: Verdipapirfond vs. ETF: Er ETFer en bedre investering?
“I noen stater, hvis du ikke leverer det inn, kan leietakeren gå etter utleieren for å få det dobbelte av depositumet for ikke å returnere det innen den angitte tidsperioden, sier hun.
Selvfølgelig er dette bare ett aspekt av lovene rundt utleieeiendom, og det er mange andre som utleiere må kjenne til for å unngå å gå på kant med dem. Du vil gjerne bli kjent med regler rundt utkastelse, rettferdig bolig og andre regulatoriske krav.
Bunnlinjen
Utleieeiendom kan være en utmerket investering hvis du nærmer deg det på en forretningsmessig måte. Men du vil gjerne forstå (så mye som mulig) hva du går inn på før du legger ned pengene dine. Selv om appellen ved å generere en passiv månedlig inntekt med eiendom er stor, er det viktig å huske at det ofte krever mye arbeid for å holde inntekten flytende.
Foreslått for deg: Hvordan kjøpe børsnoteringsaksjer
