Etter en stor økning i boligprisene det siste året, ser det ut til at markedet begynner å avta. Prisendringene er likevel positive. Den gode nyheten er at rentene fortsatt er lave, noe som gir en mulighet for potensielle eiendomsinvestorer som ikke sitter på hauger med kontanter.
Selv om det er vanskelig nok å velge en god investeringseiendom alene, hvordan går du frem for å finansiere det når du har funnet det perfekte huset eller leiligheten? Litt kreativitet og forberedelse kan bringe finansiering innen rekkevidde for mange eiendomsinvestorer.
Her er fem tips for å finansiere investeringseiendom:
- Gjør en betydelig forskuddsbetaling
- Vær en "sterk låntaker”
- Henvend deg til en lokal bank
- Be om eierfinansiering
- Trykk på egenkapitalen din
Hvis du er klar til å låne til en boliginvesteringseiendom, kan disse tipsene bidra til å forbedre sjansene dine for å lykkes.
1. Foreta en betydelig forskuddsbetaling
Siden boliglånsforsikring ikke dekker investeringseiendommer, må du vanligvis sette minst 20 prosent ned for å sikre tradisjonell finansiering fra en utlåner. Hvis du kan sette ned 25 prosent, kan du kvalifisere for en enda bedre rente, ifølge boliglånsmegler Todd Huettner, president for Huettner Capital i Denver.
Foreslått for deg: 18 ideer til passiv inntekt for å hjelpe deg å tjene penger i 2024
En større forskuddsbetaling gir deg «mer hud i spillet» og dermed mer å tape hvis investeringen ikke går. Det kan være et kraftig insentiv, og en større forskuddsbetaling gir også banken større sikkerhet mot å miste investeringen. Hvis investeringen går dårlig, vil du miste hele eierandelen din før banken begynner å tape penger i eiendommen.
Hvis du ikke har forskuddsbetalingen, kan du prøve å få et nytt boliglån på eiendommen, men det vil sannsynligvis bli en oppoverbakke kamp.
2. Vær en «sterk låntaker”
Selv om mange faktorer – blant dem belåningsgraden og retningslinjene til utlåneren du har å gjøre med – kan påvirke vilkårene for et lån på en investeringseiendom, bør du sjekke kredittscore før du forsøker en avtale.
“Under [en poengsum på] 740 kan det begynne å koste deg ekstra penger for samme rente, sier Huettner. "Under 740, må du betale et gebyr for å ha renten den samme. Det kan variere fra en fjerdedel av et poeng til 2 poeng for å beholde samme rate.”
Foreslått for deg: Hvordan investere i eiendom
Et poeng er lik én prosent av boliglånet. Så et poeng på et $100 000 lån vil tilsvare $1000. (Her er når det er verdt å kjøpe poeng.)
Alternativet til å betale poeng hvis poengsummen din er under 740 er å akseptere en høyere rente.
I tillegg har det blitt en del av utlånsligningen å ha reserver i banken for å betale alle dine utgifter – personlige og investeringsrelaterte – i minst seks måneder.
Foreslått for deg: 11 beste investeringer i 2024
“Hvis du har flere utleieeiendommer, vil (långivere) nå ha reserver for hver eiendom, sier Huettner. «På den måten, hvis du har ledige stillinger, er du ikke død.”
3. Henvend deg til en lokal bank eller megler
Hvis forskuddsbetalingen ikke er fullt så stor som den burde være, eller hvis du har andre formildende omstendigheter, bør du vurdere å gå til en nabolagsbank for finansiering i stedet for en stor nasjonal finansinstitusjon.
“De kommer til å ha litt mer fleksibilitet, sier Huettner. De kan også kjenne det lokale markedet bedre og ha mer interesse for å investere lokalt.
Boliglånsmeglere er et annet godt alternativ fordi de har tilgang til et bredt spekter av låneprodukter - men gjør noen undersøkelser før du bestemmer deg for en.
Foreslått for deg: 10 tips for kjøp av utleiebolig
“Hva er deres bakgrunn?" spør Huettner. «Har de en høyskoleutdanning? Tilhører de noen profesjonelle organisasjoner? Du må gjøre litt due diligence.”
4. Be om eierfinansiering
I tiden da nesten hvem som helst kunne kvalifisere for et banklån, pleide en forespørsel om eierfinansiering å gjøre selgere mistenksomme overfor potensielle kjøpere. Men nå er det mer akseptabelt fordi kreditten har blitt strammet inn og standardene for låntakere har økt.
Du bør imidlertid ha en spillplan hvis du bestemmer deg for å gå denne ruten.
“Du må si: 'Jeg vil gjerne gjøre eierfinansiering med denne summen og disse vilkårene', sier Huettner. «Du må selge selgeren på eierfinansiering, og på deg.”
Foreslått for deg: 10 beste langsiktige investeringer i 2024
Denne spillplanen viser selgeren at du er seriøs med transaksjonen og at du er klar til å gjøre en ekte avtale basert på de praktiske forutsetningene du har presentert.
5. Trykk på egenkapitalen din
Hvis du har en betydelig mengde egenkapital i din primærbolig eller annen investeringseiendom, kan du bruke den som en finansieringsform. Hvis du ønsker å utnytte boligkapitalen din, er det noen måter å gå frem på.
Boliglån
Et alternativ for å utnytte boligkapitalen din er et boliglån. Fordelen med disse lånene er at de er sikret av egenkapitalen i hjemmet ditt. Dette gjør at rentene kan være relativt lave med nedbetalingstid på opptil 30 år. For de med god kreditt kan rentene være enda lavere.
Foreslått for deg: Hvordan investere i obligasjoner
Hjem egenkapital linje av kreditt
En boligkredittlinje er en annen måte å bruke egenkapitalen på. Disse lånene er også sikret av egenkapitalen din, men i dette tilfellet trekker du pengene etter behov i stedet for som et engangsbeløp. Hjem egenkapital linje av kreditter kan ha lavere renter enn bolig egenkapital lån, men rentene er variable. Dermed kan du finne deg selv å betale en høyere rente på boligkredittlinjen i fremtiden.
Utbetalingsrefinansiering
En utbetalingsrefinansiering utbetaler ditt eksisterende boliglån og erstatter det med et nytt, større. Det gir deg da tilgang til differansen mellom det gamle boliglånet og det nye i form av kontanter. Du kan deretter bruke pengene til å finansiere investeringseiendommene dine. Det nye lånet har ofte lavere rente eller kortere nedbetalingstid også.
Andre kreative finansieringsmuligheter
Hvis alt annet mislykkes, må du noen ganger være kreativ. Heldigvis finnes det flere andre tilgjengelige alternativer for å finansiere investeringseiendommen din.
Foreslått for deg: 8 beste kortsiktige investeringer i 2024
Peer-to-peer utlån
Peer-to-peer-lån har blitt populært de siste årene med flere utlånsplattformer som dukker opp på nettet. Dette er en måte for investorer å komme i kontakt med låntakere som trenger finansiering til ulike formål. Investorer liker dem som en form for alternativ investering, men det er selvfølgelig også noen på den andre siden. Gebyrer og renter er generelt lave, avhengig av kredittverdighet.
Fix-and-flip-lån
Fix-and-flip-lån, som navnet tilsier, er vanligvis kortsiktige lån beregnet på husflipper. Dette er harde pengelån med renter typisk i området 12 til 18 prosent, pluss to til fem poeng. Hvis du kommer over en eiendom du ønsker å reparere og selge i løpet av de neste 12 til 18 månedene, kan et fiks-og-flip-lån være verdt en titt.
Livsforsikringer
Livsforsikring kan betraktes som en likvid eiendel (avhengig av type), som er å foretrekke for långivere. Spesielt gir en permanent livsforsikring deg enkel tilgang til kontanter. Du kan låne mot de pengene som kan hjelpe når du skal kjøpe ny bolig. Dette gjør deg mer attraktiv for långivere og kan gjøre det lettere å sikre finansiering.
Foreslått for deg: Verdipapirfond vs. ETF: Er ETFer en bedre investering?
Kredittkort og personlige lån
Kredittkort og personlige lån kan være en enkel måte å finansiere deler av boligkjøpet på. Noen kredittkort har null prosent introduksjonstilbud, og personlige lån kan la deg låne opptil rundt $100 000.
Mens begge er en praktisk finansieringsform, har personlige lån ofte høye renter, det samme gjør kredittkort etter eventuelle introduksjonstilbud. Dette burde derfor ikke være ditt første alternativ, men det kan gi litt ekstra finansiering i en klemme.
Marginlån
Marginlån er en kredittlinje som kan brukes til å finansiere en eiendom og støttes av en låntakers investeringer. De brukes vanligvis som et kortsiktig finansieringsverktøy og kommer med en rekke risikoer som margin call og forsterkede tap hvis investeringsporteføljen din synker i verdi.
Bruk eiendom til å skape pensjonsinntekt
Eiendom er en populær måte for enkeltpersoner å generere pensjonsinntekt på. Faktisk er det nå amerikanernes favoritt langsiktige investering, ifølge en fersk studie.
Foreslått for deg: Hva er aksjefond?
Denne populariteten er delvis avhengig av at eiendom produserer en jevn strøm av inntekter, ettersom investorer samler inn en vanlig månedlig leie fra leietakerne. For pensjonister er en fast inntekt akkurat den typen trygghet de leter etter når de ikke er fullt sysselsatte.
Og pensjonister har oppside på den inntekten. Over tid kan en godt administrert eiendom øke leieprisene, og legge mer penger i investorenes lommer hver måned. Eiendommen kan også øke i verdi, så når det er på tide å selge eller til og med investere i en annen eiendom, er det egenkapital som kan utnyttes. Selvfølgelig har investeringseiendom andre fordeler, spesielt rundt skatt.
Hvis du ikke ønsker å gå inn i forvaltningen av eiendom direkte, kan du kjøpe den via eiendomsinvesteringsfond (REIT) i aksjemarkedet og la en profesjonell forvalter ta seg av alle problemene. REITs er enormt populære blant pensjonister på grunn av deres jevne utbytte.
Foreslått for deg: Hva er aksjer og hvordan fungerer de?
Bunnlinjen
Eiendom er vanligvis et langsiktig spill hvor gevinstene har en tendens til å komme over tid. Men uansett hvordan du investerer i eiendom, kan du tjene penger hvis du følger smarte prinsipper for å investere.
Når du finansierer eiendom, sørg for at du har råd til betalingene når du tar opp lånet. Når du betaler ned lånet over tid, bør du vurdere hvordan du kan redusere renteutgiftene ytterligere basert på din solide lånehistorikk og lavere utestående lånesaldo.
