Eiendomsinvestering er populært, og kanskje nå mer enn noen gang, ettersom lave boliglånsrenter gjør det rimeligere å komme i gang med eiendom. Faktisk elsker amerikanere eiendom, og en undersøkelse fra 2021 viste at det var deres favoritt langsiktige investering, til og med slått ut aksjer.
Forbrukere har en rekke måter de kan investere i eiendom på, inkludert mange alternativer utover å bare bli en utleier, selv om det er et tidstestet alternativ for de som ønsker å administrere en eiendom selv. I tillegg gjør nye forretningsplattformer det enklere enn noen gang å investere i eiendom uten å måtte komme opp med titusenvis eller mer i kontanter.
Nedenfor er fem utprøvde metoder for å investere i eiendom og hva du bør passe på.
5 beste måter å investere i eiendom
Mens mange engasjerer seg i eiendom for å generere avkastning på investeringen, kan det også handle om rett og slett å finne et sted å bo. Så for mange er en eiendomsinvestering deres hjem.
Foreslått for deg: 18 ideer til passiv inntekt for å hjelpe deg å tjene penger i 2024
1. Kjøp din egen bolig
Vanligvis tenker du kanskje ikke på din første bolig som en investering, men mange mennesker gjør det. Det er en av de beste måtene for deg å investere i eiendom, og tilbyr en rekke fordeler.
Den første fordelen er å bygge egenkapital i hjemmet ditt fra dine månedlige betalinger, i stedet for å betale husleie som alltid ser ut til å stige år etter år. En del av det månedlige boliglånet ditt går i din egen lomme, for å si det sånn. Eksperter er imidlertid fortsatt delt i fordeler og ulemper ved å eie sitt eget hjem, og et hjem er ikke et kjøp for enhver pris, slik boligkjøpere på 2000-tallet lærte.
Hvis du planlegger å bo i et område på lang sikt, kan det være fornuftig å kjøpe et hjem fordi du vil kunne låse inn en månedlig betaling som kan være like rimelig som leie. I tillegg behandler bankene eiereiendommer mer gunstig, gir låntakere en lavere boliglånsrente og krever lavere forskuddsbetaling. Det kan også hende du kan trekke fra renteutgifter på skatten.
Foreslått for deg: 10 tips for kjøp av utleiebolig – investeringseiendom
Boliglånsrentene er nær historisk lave, og bidrar til å gjøre boliger rimeligere enn de har vært på lenge. Det er derfor ikke overraskende at etterspørselen har økt.
“For eiere og okkupanter er det nå den beste tiden å investere fordi de aldri kommer til å få så lave boliglånsbetalinger og kan få flere kvadratmeter for prisen deres," sier Chris Franciosa, hovedagent hos Compass Real Estate i Delray Beach, Florida.
Fordeler: Bo i din egen eiendom i stedet for å betale husleie, boligprisstigning, forstørret avkastning gjennom innflytelse, potensielle skattelettelser for boliglånsrenter, faste langsiktige betalinger.
Ulemper: Løpende kostnader til vedlikehold av eiendom, betydelig forskuddsbetaling kan kreves, potensial for tvangssalg hvis du ikke kan betale boliglånet.
Foreslått for deg: 10 beste langsiktige investeringer i 2024
Hvordan du tjener penger: Kapitalvekst, bygging av egenkapital, potensiell skattelettelse på verdsatt verdi.
2. Kjøp en utleiebolig og bli utleier
Hvis du er klar til å ta steget opp til neste nivå, kan du prøve deg med en boligutleie, for eksempel en enebolig eller en duplex. En av de større fordelene med denne typen eiendom er at du kjenner standardene til markedsplassen, og markedet kan være lettere å måle, i motsetning til kommersielle eiendommer, som for eksempel et kjøpesenter.
En annen fordel er at det kan kreve en lavere investering for å komme i gang, for eksempel med en enebolig. Du kan kanskje komme inn i en eiendom med $20 000 eller $30 000 i stedet for de potensielt hundretusener som kreves for en kommersiell eiendom. Du kan kanskje kjøpe det enda billigere hvis du finner en attraktiv nødsted via en tvangsfesting.
Foreslått for deg: 5 tips for finansiering av investeringseiendom
Du må vanligvis sette opp en betydelig forskuddsbetaling for å starte, ofte så mye som 30 prosent av kjøpesummen. Så det kan være uoverkommelig hvis du nettopp har begynt og ikke har en stor bankroll ennå. En vei rundt dette kan være å kjøpe en utleiebolig der du også bor.
En annen ulempe er at du for eksempel må administrere eiendommen og ta beslutninger om hva som må oppgraderes. Mens det å eie eiendom anses som en passiv aktivitet skattemessig, kan det ende opp med å bli alt annet enn passivt som utleier. Og hvis en leietaker ikke betaler husleien, må du fortsatt komme med de månedlige betalingene for ikke å gå i mislighold på lånet.
Vær også oppmerksom på at eiendom er relativt illikvide og vanligvis krever et betydelig meglerhonorar, ofte 6 prosent av salgssummen, så du kan vanligvis ikke selge umiddelbart uten at det tas ut en stor bit. Det er noen av de større ulempene, men utleiere har også andre måter å rote til.
Foreslått for deg: 11 beste investeringer i 2024 – Topp investeringsmuligheter
Historisk lave boliglånsrenter kan gjøre denne veien rimeligere enn på lenge. En 1031-børs kan også hjelpe deg med å rulle investeringen inn i en ny skattefri.
Fordeler: Kan starte i det små med boligeiendom, praktisk ledelse (for rett type person), avskrivninger gjør at eiendom kan generere skattefri kontantstrøm, prisstigning, forstørret avkastning gjennom belåning, skatteavskrivninger for boliglånsrenter.
Ulemper: Hands-on ledelse, behov for å holde tritt med boliglån uavhengig av leietakere, løpende kostnader til vedlikehold av eiendom, større forskuddsbetaling enn for eiere, høye provisjoner.
Hvordan du tjener penger: Kapitalvekst, voksende husleie og egenkapital over tid, 1031 skattefrie børser.
Foreslått for deg: Investering vs. handel: Hva er best for deg?
3. Vurder å snu hus
Husflipping har blitt en mer populær vei for å investere i eiendom, men det krever et skarpt øye for verdi og mer operasjonell kompetanse enn å bli en langsiktig utleier. Imidlertid kan denne veien hjelpe deg å oppnå en raskere fortjeneste enn å være en utleier, hvis du gjør det riktig.
Den største fordelen med denne tilnærmingen er at du kan tjene penger raskere enn ved å administrere din egen eiendom, men kompetansen som kreves er også høyere. Vanligvis finner husflippere undervurderte eiendommer som må ryddes opp eller til og med totalrenoveres. De gjør de nødvendige endringene, og tar deretter markedsverdi for husene, og tjener på differansen mellom totalprisen (kjøpspris, rehabiliteringskostnader osv.) og salgsprisen.
Husflippere trenger et skarpt øye for hva som kan fikses til en rimelig pris og hva som ikke kan fikses. De må også anslå hva et hus senere kan selges for. Feilberegn, og fortjenesten deres kan raskt forsvinne, eller enda verre, bli til et direkte tap. Eller et hjem selger kanskje ikke raskt, og da sitter husflippeer fast og betaler renter på et lån til en kjøper kan bli funnet.
Husflippere kan henvende seg til ikke-tradisjonelle finansieringskilder, siden de ofte foretrekker å holde hus i måneder, i stedet for år. I tillegg er sluttkostnadene for et tradisjonelt boliglån høye.
Foreslått for deg: 5 måter å raskt doble pengene dine på
Husflipping gjør faktisk å være en utleier føles som en passiv aktivitet. Du må administrere et mannskap med folk som utfører mange, om ikke alle, reparasjonene, og du må være pådriver i hver transaksjon for å sikre at den blir utført og kommer inn til budsjettet eller under. Og du vil alltid lete etter en annen avtale, siden du bare får betalt når du snur en eiendom.
Husflippere kan også dra nytte av 1031 skattefrie børser hvis de ruller inntektene fra en investering til en annen innen en viss periode og i henhold til visse regler.
Fordeler: Kan starte i det små med boligeiendom, praktisk ledelse (for den rette typen person), forstørret avkastning gjennom innflytelse, potensielt raske gevinster på investeringer (hvis du har ferdighetene).
Foreslått for deg: Hvordan kjøpe aksjer: En trinn-for-trinn-guide for nybegynnere
Ulemper: Praktisk ledelse, behov for å holde tritt med boliglånsbetalinger selv om ingen inntekt genereres, forhåndskostnader ved renovering av eiendom, krever skarpt øye for verdi og evnen til å organisere og administrere et team av fagfolk.
Hvordan du tjener penger: Kjøpe undervurdert eiendom og rehabilitering, selge for mer og gjenta, 1031 skattefrie bytter.
4. Kjøp en REIT
I motsetning til tidligere alternativer, er de to neste måtene å investere i eiendom egentlig passive på. Å kjøpe en REIT, eller eiendomsinvesteringsfond, er et flott alternativ for de som vil ha avkastningen av eiendom med likviditeten og den relative enkelheten det er å eie en aksje. Og du kan få utbytte også.
Foreslått for deg: Verdipapirfond vs. ETF: Er ETFer en bedre investering?
REITs har mange fordeler fremfor tradisjonell eiendomsinvestering, og kan gjøre prosessen mye enklere:
- Mindre penger trengs for å starte, potensielt bare $20 eller $30, avhengig av aksjen
- Ingen problemer med å administrere en eiendom (f.eks. ingen telefonsamtaler kl. 03.00)
- Veldig likvide, og REIT-aksjer kan selges hver dag markedet er åpent
- Transaksjonskostnadene er $0, da meglere har kuttet provisjonene
- Attraktiv langsiktig avkastning, i gjennomsnitt 10,6 prosent i løpet av de 10 årene frem til 31. august 2021
- Vanlige kvartalsvise utbytter, med de beste REIT-ene som øker utbetalingen over tid
- Diversifisering, på tvers av mange eiendommer eller til og med på tvers av eiendomssektorer
Investering i REITs er imidlertid ikke uten sine egne ulemper. Som enhver aksje kan prisen på en REIT svinge etter hvert som markedet svinger. Så hvis markedet faller, kan REIT-prisene følge med. Det er et mindre problem for langsiktige investorer som kan ri ut en dukkert, men hvis du trenger å selge aksjen din, kan det hende du ikke får det den er verdt på et bestemt tidspunkt.
Hvis du kjøper individuelle REIT-aksjer, må du analysere dem nøye ved å bruke verktøyene til en profesjonell analytiker. En måte å unngå denne ulempen på er imidlertid å kjøpe et REIT-fond, som eier mange REIT-er og dermed diversifiserer eksponeringen din til et hvilket som helst selskap eller sektor.
Foreslått for deg: Beste ETF-er for 2024: Topp børsomsatte fond å vurdere
Å investere i en REIT er en fin måte å starte for en nybegynner med litt penger, men du må jobbe med det også, siden det fortsatt er noen måter å rote til en REIT-investering på.
Fordeler: Kan starte med nesten alle beløp, ingen praktisk styring, likvide investeringer, regelmessig utbytte, muligheten til å diversifisere beholdningen enkelt, utsatt skatt på kapitalgevinster hvis eiendeler holdes.
Ulemper: REIT-aksjer kan svinge, REIT-er opprettholder mye gjeld, mangel på åpenhet i investeringer.
Hvordan du tjener penger: Kapitalvekst, økende strøm av utbytte.
Foreslått for deg: Hva er aksjefond? En komplett guide til aksjefondsinvestering
5. Bruk en nettbasert eiendomsplattform
En nettbasert eiendomsplattform som Fundrise eller Crowdstreet kan hjelpe deg med å komme deg inn i eiendom på større kommersielle avtaler uten å måtte plyndre hundretusener eller til og med millioner på en avtale. Disse plattformene hjelper utviklere med investorer som ønsker å finansiere eiendom og dra nytte av det som kan være ganske attraktiv potensiell avkastning.
Den store fordelen for investorer her er potensialet til å få et kutt av en lukrativ avtale som de kanskje ellers ikke hadde hatt tilgang til. Investorer kan være i stand til å ta del i gjeldsinvesteringer eller aksjeinvesteringer, avhengig av de spesifikke avtalevilkårene. Disse investeringene kan betale kontantutdelinger, og kan tilby potensialet for avkastning som ikke er korrelert til økonomien, og gir investorer en måte å diversifisere porteføljens eksponering mot markedsbaserte eiendeler.
Disse plattformene har imidlertid noen ulemper. Noen aksepterer kanskje bare akkrediterte investorer (som enkeltpersoner med en nettoverdi på 1 million dollar eller mer), så det er kanskje ikke mulig å bruke dem engang hvis du ikke allerede har penger. Likevel, mens noen plattformer kan kreve en minimumsinvestering på $25 000, kan andre slippe deg inn døren med $500.
Plattformene tar også et administrasjonsgebyr årlig, ofte 1 prosent, og de kan legge til andre gebyrer på toppen av det. Det kan virke dyrt i en verden der ETFer og verdipapirfond kan kreve så lite som null prosent for å bygge en diversifisert portefølje av aksjer eller obligasjoner.
Foreslått for deg: Aktiv investering vs passiv investering: Hva er forskjellen?
Selv om plattformer kan vurdere investeringene sine, må du gjøre det samme, og det betyr at du trenger ferdighetene til å analysere muligheten. Investeringene er ofte relativt illikvide, med begrensede sjanser for innløsning inntil et gitt prosjekt er fullført. Og i motsetning til investeringer i en REIT eller til og med din egen utleieeiendom, når en avtale er fullført og investeringen er returnert, må du kanskje finne en annen avtale for å holde porteføljen din i vekst.
Fordeler: Ingen praktisk ledelse, kan vanligvis starte med mindre forhåndspenger enn på en direkte eiendomsinvestering, regelmessig utbytte, muligheten til enkelt å diversifisere beholdningen, utsatt skatt på kapitalgevinster hvis eiendeler holdes.
Ulemper: Mangel på likviditet, høyere forhåndskostnader enn å investere i børsnoterte REITs, mangel på åpenhet i investeringer, høye gebyrer på investeringer.
Foreslått for deg: Hvordan investere i aksjer: En trinn-for-trinn-guide for nybegynnere
Hvordan du tjener penger: Kapitalvekst, utbytte eller rentebetalinger.
Er eiendom et godt sted å investere?
Er det fornuftig for deg å investere i eiendom? Du må spørre deg selv hva slags investor du er villig til å være. Du kan tjene mye penger på hver type eiendomsinvestering, så det er mer et spørsmål om din økonomiske stilling og din vilje til å gjøre det som er nødvendig. Typen investering bør samsvare med ditt temperament og ferdigheter, hvis det er mulig.
Spesielt bør potensielle investorer stille seg selv spørsmål på tvers av tre brede områder:
Foreslått for deg: Grunnleggende om aksjemarkedet: 8 tips for nybegynnere
- Finansielle ressurser: Har du ressurser til å investere i en gitt eiendomsinvestering? Det er muligheter på alle investeringsnivåer. Har du ressurser til å betale boliglån hvis en leietaker ikke kan? Hvor mye er du avhengig av din daglige jobb for å holde investeringen i gang?
- Villighet: Har du lyst til å opptre som utleier? Er du villig til å jobbe med leietakere og forstå leielovene i ditt område? Eller foretrekker du å analysere avtaler eller investeringer som REITs eller de på en nettplattform? Ønsker du å møte kravene til å drive husflipping?
- Kunnskap og ferdigheter: Mens mange investorer kan lære på jobben, har du spesielle ferdigheter som gjør deg bedre egnet til én type investering enn en annen? Kan du analysere aksjer og bygge en attraktiv portefølje? Kan du reparere utleieboligen eller fikse en svømmeføtter og spare en bunt på betalende fagfolk?
“Hvis pensjonisttilværelsen er på spill, er det best å overlate ‘spekulasjonene’ til ekspertene og fokusere på bransjer som du har en dypere forståelse av, slik at du enkelt kan følge utviklingen av investeringene dine," sier James Richman, administrerende direktør ved JJ Richman, en kapitalforvalter.
Du vil gjerne forstå dine egne ferdigheter, evner og vilje for å vurdere hva slags investering som passer best. Og du trenger ikke å legge til eiendom til aktivaporteføljen din for å gjøre det bra. Mange investorer holder seg utelukkende til aksjer, med mål om å tilsvare markedets langsiktige avkastning på rundt 10 prosent årlig, og nyte fordelene ved passiv investering.
De beste skattefordelene ved å investere i eiendom
Skattefordelene på eiendom varierer mye, avhengig av hvordan du investerer, men å investere i eiendom kan gi noen betydelige skattefordeler. La oss gå gjennom dem basert på investeringstypen:
Foreslått for deg: 10 beste lavrisikoinvesteringer i 2024
Din egen bolig
- Du kan kanskje trekke fra eventuelle renteutgifter fra boliglånet ditt, avhengig av din spesifikke økonomiske situasjon.
- Hvis du spesifiserer selvangivelsen din, kan du trekke fra opptil $10 000 i eiendomsskatt.
- Når du selger boligen din, kan du også motta 250 000 dollar i kapitalgevinst (eller 500 000 dollar for gift innlevering i fellesskap) skattefritt, hvis du har bodd i huset i to år og to av de siste fem årene.
Din utleieeiendom
- Du kan trekke eiendomsskatt fra eventuelle leieinntekter, og redusere eventuelle skattepliktige gevinster.
- Du kan også trekke fra dine rentekostnader og avskrivninger, og redusere din skattepliktige inntekt ytterligere, selv om du fortsetter å samle inn kontantstrømmen.
- Når du senere selger investeringseiendommen, beregnes skattene på dens lavere avskrevne verdi. Men hvis du flytter inntektene fra et salg inn i et nytt hus og følger 1031-reglene, kan du utsette skatten på gevinsten.
Hus-flipping
- Ved å rulle inntektene inn i sin neste avtale og følge reglene for 1031-børser, kan investorer fortsette å utsette skatter på gevinster - så lenge de kan fortsette å finne gode eiendomsavtaler.
REITs
- REITs tilbyr en attraktiv skatteprofil - du vil ikke pådra deg noen kapitalgevinstskatt før du selger aksjer, og du kan holde aksjer bokstavelig talt i flere tiår for å unngå skattemannen.
- Faktisk kan du gi aksjene videre til arvingene dine, og de vil ikke skylde noen skatt på gevinstene dine.
- REIT-er er skatteeffektive fordi de ikke betaler skatt på selskapsnivå, noe som betyr at alle penger som utbetales til deg har blitt beskattet bare én gang.
Online eiendomsavtaler
- Skattene som pådras av disse investeringene kan variere avhengig av nøyaktig hva slags investering du gjør.
- Noen investeringer er teknisk sett REITs og vil derfor bli behandlet i henhold til det skatteoppsettet (uten skatt på selskapsnivå), mens andre kan være gjelds- eller egenkapitalinvesteringer.
- Generelt vil enhver inntekt som kontantutdeling fra disse være skattepliktig i det året den mottas, mens eventuell skatt på kapitalgevinster vil bli utsatt til den er realisert.
Bunnlinjen
Investorer som ønsker å komme inn i eiendomsspillet har en rekke alternativer for mange typer budsjett. Eiendom kan være en attraktiv investering, men investorer vil være sikre på å matche sin type investering med deres vilje og evne til å administrere den, inkludert tidsforpliktelser.
