Als je herhalingen van HGTV's "Income Property" hebt bekeken en je afvraagt of het tijd is om een vastgoedbelegging te kopen en verhuurder te worden, dan ben je niet de enige.
Tussen een recente stijging van de inflatie, historisch lage rentetarieven en de stemming van millennials om te huren in plaats van te kopen, is het kopen van huurwoningen de afgelopen jaren gestegen.
In feite is onroerend goed nu de favoriete langetermijninvestering van de Amerikanen. Beleggen in onroerend goed is sinds 2012 consequent gerangschikt als een van de beste keuzes.
Voorgesteld voor u: Hoe te investeren in onroerend goed?
Durf jij de knoop door te hakken in een huurwoning? Experts bieden een gekwalificeerd ja aan, op voorwaarde dat u eerst uw huiswerk doet. Hier zijn 10 dingen die u moet overwegen voordat u in een vastgoedbelegging duikt.
10 tips voor het kopen van huurwoningen:
- Bepaal of het kopen van een huurwoning als investering iets voor u is
- Kopen of financieren? Analyseer wat het beste bij u past
- Vind de juiste locatie
- Succes vereist een langetermijnvisie
- Zorg ervoor dat je materiaal van de verhuurder bent
- Budget voor het onverwachte
- Vergeet niet uw huurcontracten te verlengen
- Wilt u voor lange termijn huurders? Overweeg sectie 8
- Vergeet huurwoningen niet tijdens belastingtijd
- Begrijp hoe huurrecht werkt
1. Bepaal of het kopen van een huurwoning als investering iets voor u is
Vergeet de tv-sitcom-stereotypen van onwetende verhuurders. Om het meeste uit uw inkomen te halen, is het oog voor detail van een accountant, de kennis van de verhuurder en de huurderswetten van een advocaat vereist, de vooruitziende blik van een waarzegger en, als u ervoor kiest om uw huurwoning zelf te beheren, de stevige maar vriendelijke instelling van een verhuurder.
“Waar mensen die verhuurder willen worden tekort schieten, realiseren ze zich niet hoeveel werk erin gaat”, zegt Diana George, oprichter van DG Design Group.
Dus voordat je instapt, moet je overwegen of je de tijd, bereidheid en vaardigheid hebt om een verhuur te beheren. Hoewel huurwoningen als een passieve investering worden beschouwd, betekent dat niet dat u volledig passief bent bij het beheren ervan.
Voorgesteld voor u: 5 tips voor het financieren van vastgoedbeleggingen
Op de lange termijn kunnen vastgoedbeleggingen gunstig afsteken tegen andere langetermijnbeleggingen zoals aandelen, maar de resultaten kunnen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de omstandigheden van de regio en het specifieke vastgoed. U zult willen overwegen of u denkt dat u de huurbetalingen in de loop van de tijd kunt verhogen en waarom de economie rondom het onroerend goed dat onder andere zou ondersteunen. Of u het onroerend goed wel of niet financiert en de voorwaarden van een eventuele financiering kunnen een aanzienlijke impact hebben op het rendement dat u uiteindelijk verdient.
Als het beheren van een vastgoedbelegging te veel klinkt, maar u nog steeds geïnteresseerd bent in onroerend goed, kunt u overwegen een vastgoedbeleggingstrust of een REIT te bezitten. REIT's zijn beursgenoteerde effecten die beleggen in onroerend goed en die doorgaans een groot percentage van hun inkomsten terugbetalen aan beleggers in de vorm van dividenden. Dit kan een manier zijn om blootstelling te krijgen aan beleggen in onroerend goed zonder het gedoe van vastgoedbeheer.
2. Kopen of financieren? Analyseer wat beter voor u is
Hoewel sommige financiële experts erop staan dat je nooit een huurwoning koopt tenzij je er contant voor kunt betalen, smeekt Jeremy Kisner, een senior vermogensadviseur bij Surevest Wealth Management in Phoenix, van mening te verschillen.
“Hefboomwerking (dat wil zeggen een hypotheek) vergroot doorgaans het rendement, zowel aan de positieve als aan de onderkant”, zegt Kisner, die eigenaar is van twee huurwoningen in Las Vegas.
Voorgesteld voor u: 10 beste langetermijninvesteringen in 2024
Stel je bijvoorbeeld een huurwoning voor die voor $ 100.000 in contanten is gekocht. Het huis levert een huur op van $ 12.000 per jaar na alle kosten, zoals onderhoud en verzekering, en wordt belast tegen $ 1.000. Met een afschrijvingsschema van 27,5 jaar en een inkomstenbelastingtarief van 20 procent, zou een belegger jaarlijks iets meer dan $ 9.500 in contanten verdienen. Het jaarlijkse contante rendement van de belegger is dus ongeveer 9,5 procent. Niet slecht.
Dit is hoe de belegger met hefboomwerking presteerde, uitgaande van hetzelfde huis. Deze belegger heeft een hypotheek voor 80 procent van het huis, die oploopt tot 4 procent. Na aftrek van de bedrijfskosten en extra rentekosten, verdient deze belegger jaarlijks bijna $ 5.580 in contanten. Met $ 20.000 geïnvesteerd, is het jaarlijkse contante rendement van de belegger ongeveer 27,9 procent.
In feite is de situatie voor de eigenaar met hefboomwerking eigenlijk een beetje beter dan deze cijfers suggereren. Dat komt omdat een deel van de huur naar de hoofdsom van de hypotheek gaat. Dus hoewel de belegger de cashflow niet kon incasseren omdat deze werd gebruikt om de lening te betalen, profiteerde de belegger nog steeds (en betaalde hij belasting) over dat geld.
Voorgesteld voor u: 11 beste investeringen in 2024
Dat is de kracht van hefboomwerking om het rendement van een belegger te laten schommelen.
George beaamt dit: “Ik ben het er absoluut mee eens om conventioneel (hypotheek) te gaan. Het is echt een goede manier om uw dollars te maximaliseren.”
Als u besluit om de aankoop te financieren, houd er dan rekening mee dat u een grotere aanbetaling moet doen dan normaal gesproken vereist is voor een woninghypotheek. De meeste kredietverstrekkers vragen een aanbetaling van minimaal 15 procent voor een vastgoedbelegging. U moet ook voldoende contant geld hebben om de sluitingskosten, huiseigenarenverzekeringen, onroerendgoedbelasting en onderhoudsproblemen te dekken die zich voordoen bij het onroerend goed.
Voorgesteld voor u: 18 ideeën voor passief inkomen om u te helpen geld te verdienen in 2024
3. Vind de juiste locatie
Die oude mantra van de makelaar over het belang van locatie neemt een interessante wending wanneer deze wordt toegepast op inkomensvastgoed.
“De beste locaties met de meeste waardering zijn waar je potentieel de slechtste cashflow hebt met een huurwoning”, zegt Kisner.
Waarom? Beleggers kunnen op twee manieren rendement behalen: cashflow en waardering. In sommige gebieden willen beleggers mogelijk een hogere cashflow om hen te compenseren voor een tragere appreciatie. Maar als beleggers verwachten dat een gebied aanzienlijk zal stijgen, zijn ze misschien bereid een deel van de cashflow op te geven om van die waardering te genieten. Het resultaat: de woningwaardering overtreft de huurgroei, en woningen waarderen met relatief lage cashflow.
Voorgesteld voor u: Wat is vastrentend beleggen? Voors en tegens
“Als gevolg hiervan moet het onroerend goed meer waarderen om als investering te kunnen concurreren met onroerend goed in minder gewilde gebieden”, zegt Kisner.
Zijn oplossing: err aan de kant van waardering. Dat doet hij met zijn twee huurwoningen, die in een goede maand nauwelijks break-even zijn. "Maar als ik ze vasthoud tot ik [60 jaar] word wanneer ze worden afbetaald, zelfs na onroerendgoedbelasting en verzekering, verdubbel ik mijn socialezekerheidsinkomen", zegt hij.
4. Succes vereist een langetermijnvisie
De eenheid die Kisner 13 jaar heeft gehad, heeft twee huurders gehad en is onderhoudsarm, terwijl de andere in vier jaar drie huurders heeft gehad - de laatste een kostbare ontruiming.
Hij neemt hetzelfde advies aan dat hij zijn klanten geeft.
Voorgesteld voor u: 5 manieren om je geld te verdubbelen
“De manier waarop mensen met bijna alle investeringen in de problemen komen, is dat ze dingen gewoon niet lang genoeg vasthouden', zegt Kisner. “Als je op cashflow-basis break-even maakt, is dat bij huren eigenlijk niet zo erg, want je betaalt de hoofdsom af en bouwt op die manier eigen vermogen op. Dan zie je hopelijk ook wat waardering.”
Dus als u geld wilt verdienen met onroerend goed, moet u op de lange termijn denken. Naarmate u de hoofdsom in de loop der jaren afbetaalt of elimineert, zou u uw cashflow moeten kunnen laten groeien.
5. Zorg dat je materiaal van de verhuurder bent
Als u een huurwoning koopt, moet u dan uw eigen verhuurder zijn of meer dan 6-10 procent van uw huurinkomsten overhevelen naar een beheerdienst? Hoewel er niet voor iedereen een juist antwoord is, geven George en Kisner er de voorkeur aan het werk uit te besteden.
“Ze doen de antecedentenonderzoek van uw huurder, zorgen ervoor dat ze de huurovereenkomst ondertekenen en betalen hun huur op tijd”, zegt George. “Dat maakt u vrij om uw geld te beheren, niet uw eigendom en huurders.”
Voorgesteld voor u: Basisprincipes van de aandelenmarkt: 8 tips voor beginners
Kathy Hertzog, voormalig president van het in Erie, Pennsylvania gevestigde LandlordAssociation.org, zegt dat er een potentieel groot nadeel is aan het zijn van je eigen huisbaas.
“Als je te dicht bij je huurders komt en de huurders financiële problemen hebben, kun je vast komen te zitten omdat je ze niet wilt uitzetten”, zegt ze. “Je moet er heel professioneel mee omgaan, want als iemand zijn huur niet betaalt, stelen ze van je.”
Bovendien, voel je je comfortabel bij het nemen van de uitvoerende beslissingen die moeten worden genomen bij het beheer van een onroerend goed? Ga je die defecte airconditioner of lekkende vaatwasser repareren of uiteindelijk vervangen? U moet de oproep doen over wat de beste manier van handelen is.
Voorgesteld voor u: Hoe te beginnen met beleggen in 2024
6. Budget voor het onverwachte
Het niet plannen van de talloze kosten van het bezitten van een huurwoning kan een snelle weg naar een ramp worden.
“Als verhuurder wil je zo’n 20 tot 30 procent van je huurinkomsten sparen voor onderhoud, onderhoud en calamiteiten”, zegt Hertzog.
“Je wilt er zeker van zijn dat je daar niet alleen van leeft”, zegt ze, “want als er dan iets groots gebeurt, heb je geen geld om het te repareren, en nu zit je vast omdat je een huisbaas bent met een pand dat snel gerepareerd moet worden, en dat geld heb je niet.”
Kisner was het daar helemaal mee eens: "Het is mijn ervaring dat je altijd alle verschillende uitgaven onderschat die een manier hebben om op te komen en altijd overschat hoe positief de cashflow zal zijn", zegt hij.
Voorgesteld voor u: Beleggen versus handelen: wat is beter voor u?
7. Vergeet niet uw huurcontracten te verlengen
Als huisbazen één opvallende blinde vlek hebben, is het volgens George het niet tijdig vernieuwen van huurovereenkomsten.
“Je zou er versteld van staan hoeveel verhuurders hun huurcontract niet elk jaar verlengen, dus laten ze hun huurders maandelijks een huurcontract afsluiten”, zegt ze. "Wat is daar mis mee? Wat er mis is, is dat hun hele denken is dat nu, als ik mijn huurder eruit wil, ik dat niet kan, want nu zitten ze niet vast aan een huurcontract.”
“Ook kunnen ze de huur niet verhogen', zegt George. “De enige manier waarop je de huur kunt wijzigen, is als je ze een formulier laat ondertekenen om de huurovereenkomst elk jaar te wijzigen. Zo houdt u uw huurders onder controle. Als je het zo laat glijden, kan het heel moeilijk zijn om je huurders weer op het goede spoor te krijgen”, zegt George.
Afhankelijk van de staat, provincie en stad waar het onroerend goed zich bevindt, kunnen verhuurders voor een bepaalde periode opzegging doen. In Californië, waar George is gevestigd, eist de staat dat verhuurders een opzegtermijn van 60 dagen geven aan huurders die langer dan een jaar (of 30 dagen minder dan een jaar) in het pand hebben gewoond, hoewel de situatie anders kan zijn in huurgecontroleerde steden. De verhuurder kan tegelijkertijd ook een nieuw huurcontract aanbieden.
Voorgesteld voor u: Beste ETF's voor 2024
8. Wilt u lange termijn huurders? Overweeg sectie 8
Plotselinge leegstand van huurders is de vloek van elke verhuurder.
“Elke maand dat een huurwoning leegstaat, moet je hypotheek, nutsvoorzieningen en onderhoud uit eigen zak betalen, dus doorlooptijd is een van de dingen die je heel snel moet aanpakken”, zegt Hertzog.
Een populaire oplossing? Geef Sectie 8-huurders een kans.
Sectie 8, ook bekend als het Housing Choice Voucher-programma van het Department of Housing and Urban Development, dekt doorgaans de huur voor Amerikanen met een laag inkomen die in aanmerking komen voor 30 procent van hun aangepast maandelijks inkomen. Hoewel sommige verhuurders sceptisch staan tegenover het papierwerk en de mogelijke onderhoudsproblemen van sommige Sectie 8-huurders, staat Hertzog positief tegenover Sectie 8-huurders.
Voorgesteld voor u: Een financieel adviseur kiezen: 6 tips om de juiste te vinden
“Oudere bevolkingsgroepen en personen met een handicap zijn doorgaans uitstekende huurders. Ze zorgen uitstekend voor het pand, want dit is hun thuis. Dit is waar ze willen zijn. En als ze hun huur niet betalen of je huis ruïneren, lopen ze het risico hun Sectie 8-voucher te verliezen, "zegt ze.
Een nadeel van Sectie 8-huurders is dat het moeilijker kan zijn om de huren in de loop van de tijd te verhogen, wat van invloed kan zijn op uw vermogen om stijgende kosten te compenseren met hogere huurinkomsten.
9. Vergeet huurwoningen niet tijdens belastingtijd
Er is elk voorjaar een unieke zonnestraal die op eigenaren van onroerend goed straalt terwijl ze samen met hun accountant neerstrijken om hun federale aangifte inkomstenbelasting voor te bereiden.
Voorgesteld voor u: Wat zijn onderlinge fondsen?
“Als je een eigen huis hebt, kun je de rente afschrijven en dat is het dan ook', zegt George.
“Maar wanneer u een vastgoedbelegging bezit, kunt u met uw Schedule E-belastingformulier bijna alles afschrijven onder de zon, van het schilderen van het huis tot het vervangen van de gloeilampen.
“Dus ook al heb je huurinkomsten te melden, je kunt minder inkomsten tonen dan je daadwerkelijk int en je hypotheekbetalingen en rente afschrijven terwijl je tegelijkertijd eigen vermogen opbouwt”, zegt George.
Voorgesteld voor u: Gemiddeld rendement op investering: wat is een goed rendement?
Het is die krachtige combinatie van belastingvoordelen en investeringsrendementen die ervoor zorgt dat beleggers geïnteresseerd blijven in huurwoningen.
10. Begrijp hoe huurrecht werkt
Staats- en lokale wetten voor verhuurders en huurders kunnen volgens Hertzog fungeren als een open putdeksel voor verhuurders die ze negeren.
Een voorbeeld hiervan zijn de borgsommen van huurders. Het is niet zo eenvoudig als het geld verzamelen en vasthouden.
Voorgesteld voor u: Beleggingsfonds versus ETF: zijn ETF's een betere investering?
“Er komt zeker boekhouding bij kijken. Je moet die rekening voor elke huurder hebben en dat geld op die rekening houden en sparen', zegt Hertzog. “Wetten op de borgsom bepalen hoeveel tijd u heeft om een borg terug te geven wanneer de huurovereenkomst afloopt, minus eventuele kosten voor schoonmaak en reparatie, die allemaal moeten worden gespecificeerd.”
“In sommige staten, als je dat niet inlevert, kan de huurder achter de verhuurder aangaan voor het dubbele van zijn borg omdat hij deze niet binnen de opgegeven termijn teruggeeft, "zegt ze.
Dit is natuurlijk maar één aspect van de wetten rond huurwoningen, en er zijn nog vele andere die verhuurders moeten kennen om te voorkomen dat ze in overtreding raken. U wilt bekend zijn met de regels rond huisuitzetting, eerlijke huisvesting en andere wettelijke vereisten.
het komt neer op
Huurwoningen kunnen een prima investering zijn als je het zakelijk benadert. Maar u wilt (zo veel mogelijk) begrijpen waar u aan begint voordat u uw geld neerlegt. Hoewel de aantrekkingskracht van het genereren van een passief maandelijks inkomen met onroerend goed groot is, is het belangrijk om te onthouden dat het vaak veel werk vereist om dat inkomen te laten stromen.
Voorgesteld voor u: Hoe IPO-aandelen te kopen?
