Jeśli oglądasz powtórki „Income Property” HGTV i zastanawiasz się, czy nadszedł czas, aby kupić nieruchomość inwestycyjną i zostać właścicielem, nie jesteś sam.
Pomiędzy niedawnym skokiem inflacji, historycznie niskimi stopami procentowymi i nastrojem milenialsów do wynajęcia zamiast na własność, kupowanie nieruchomości na wynajem w ostatnich latach rosło.
W rzeczywistości nieruchomości są obecnie ulubioną długoterminową inwestycją Amerykanów. Inwestowanie w nieruchomości konsekwentnie plasuje się jako jeden z najlepszych wyborów od 2012 roku.
Sugerowane dla Ciebie: Jak inwestować w nieruchomości
Czy powinieneś podjąć decyzję o wynajmie nieruchomości? Eksperci oferują kwalifikowane tak, pod warunkiem, że najpierw odrobisz pracę domową. Oto 10 rzeczy do rozważenia przed zanurzeniem się w nieruchomość inwestycyjną.
10 wskazówek dotyczących kupowania nieruchomości na wynajem:
- Sprawdź, czy zakup nieruchomości na wynajem inwestycyjny jest dla Ciebie odpowiedni
- Kup lub sfinansuj? Przeanalizuj, która jest dla Ciebie najlepsza
- Znajdź właściwą lokalizację
- Sukces wymaga długoterminowej perspektywy
- Upewnij się, że jesteś materiałem dla właściciela
- Budżet na nieoczekiwane
- Pamiętaj o odnowieniu umów najmu
- Chcesz długoterminowych najemców? Rozważ sekcję 8
- Nie zapomnij o wynajmie nieruchomości w czasie podatkowym
- Dowiedz się, jak działa prawo najmu
1. Sprawdź, czy zakup nieruchomości na wynajem inwestycyjny jest dla Ciebie odpowiedni
Zapomnij o stereotypach związanych z sitcomami telewizyjnymi o nieświadomych właścicielach. Aby jak najlepiej wykorzystać nieruchomość przynoszącą dochód, należy zwrócić uwagę księgowego na szczegóły, znajomość praw dotyczących wynajmujących i najemców, dalekowzroczność wróżbitów oraz, jeśli zdecydujesz się samodzielnie zarządzać wynajmowaną nieruchomością, stanowczą, ale przyjazną postawę właściciela.
“Tam, gdzie ludzie, którzy chcą zostać właścicielami, nie mają szans, nie zdają sobie sprawy, ile pracy w to włożono” – mówi Diana George, założycielka DG Design Group.
Sugerowane dla Ciebie: 5 wskazówek dotyczących finansowania nieruchomości inwestycyjnych
Więc zanim wkroczysz do akcji, zastanów się, czy masz czas, chęć i umiejętności, które możesz wykorzystać w zarządzaniu wynajmem. Chociaż wynajem nieruchomości jest uważany za inwestycję pasywną, nie oznacza to, że jesteś w pełni pasywny w zarządzaniu nią.
W perspektywie długoterminowej inwestycje w nieruchomości mogą korzystnie wypadać w porównaniu z innymi inwestycjami długoterminowymi, takimi jak akcje, ale wyniki mogą się znacznie różnić w zależności od okoliczności regionu i konkretnej nieruchomości. Zastanów się, czy uważasz, że możesz z czasem zwiększyć czynsz i dlaczego gospodarka otaczająca nieruchomość miałaby to wspierać, między innymi. To, czy finansujesz nieruchomość, czy też nie, i warunki jakiegokolwiek finansowania mogą mieć znaczący wpływ na ostateczny zwrot, jaki uzyskasz.
Jeśli zarządzanie nieruchomością inwestycyjną wydaje się zbyt trudne, ale nadal interesujesz się nieruchomościami, możesz rozważyć posiadanie funduszu powierniczego ds. inwestycji w nieruchomości lub REIT. REIT to papiery wartościowe notowane na giełdzie, które inwestują w nieruchomości i zazwyczaj zwracają inwestorom znaczną część swoich dochodów w formie dywidendy. Może to być sposób na uzyskanie ekspozycji na inwestowanie w nieruchomości bez kłopotów z zarządzaniem nieruchomościami.
2. Kup czy sfinansuj? Przeanalizuj, co jest dla Ciebie lepsze
Podczas gdy niektórzy eksperci finansowi twierdzą, że nigdy nie należy kupować wynajmu, chyba że można za niego zapłacić gotówką, Jeremy Kisner, starszy doradca majątkowy w Surevest Wealth Management w Phoenix, błaga o inne.
Sugerowane dla Ciebie: 10 najlepszych inwestycji długoterminowych w 2024
“Dźwignia finansowa (czyli kredyt hipoteczny) zazwyczaj zwiększa zwroty, zarówno w górę, jak i w dół” – mówi Kisner, który jest właścicielem dwóch nieruchomości na wynajem w Las Vegas.
Na przykład wyobraź sobie nieruchomość do wynajęcia kupioną za 100 000 USD w gotówce. Dom przynosi czynsz w wysokości 12 000 USD rocznie po wszystkich wydatkach, takich jak utrzymanie i ubezpieczenie, i jest opodatkowany w wysokości 1000 USD. Przy harmonogramie amortyzacji wynoszącym 27,5 roku i 20-procentowej stawce podatku dochodowego inwestor zarobiłby nieco ponad 9500 USD rocznie w gotówce. Tak więc roczny zwrot gotówki inwestora wynosi około 9,5 proc. Nie jest zły.
Oto jak wykonał się inwestor korzystający z dźwigni, zakładając ten sam dom. Ten inwestor ma kredyt hipoteczny na 80 proc. domu, który składa się na 4 proc. Po odjęciu kosztów operacyjnych oraz dodatkowych kosztów odsetek inwestor ten zarabia rocznie prawie 5580 USD w gotówce. Przy zainwestowanych 20 000 USD roczny zwrot gotówki inwestora wynosi około 27,9 procent.
W rzeczywistości sytuacja właściciela lewarowanego jest trochę lepsza niż sugerują te liczby. To dlatego, że część czynszu idzie na spłatę kapitału kredytu hipotecznego. Tak więc, podczas gdy inwestor nie mógł zebrać przepływów pieniężnych, ponieważ zostały one wykorzystane do spłaty pożyczki, inwestor nadal zarabiał (i płacił podatek) od tych pieniędzy.
Sugerowane dla Ciebie: 11 najlepszych inwestycji w 2024
To jest siła dźwigni, która wpływa na zmianę zwrotu inwestora.
George zgadza się: „Zdecydowanie zgadzam się z konwencjonalnym (hipotecznym). To naprawdę dobry sposób na zmaksymalizowanie swoich dolarów.”
Jeśli zdecydujesz się sfinansować zakup, pamiętaj, że będziesz musiał wymyślić większą zaliczkę niż zwykle wymagana w przypadku hipoteki mieszkaniowej. Większość pożyczkodawców wymaga zaliczki w wysokości co najmniej 15 procent za nieruchomość inwestycyjną. Będziesz także potrzebować wystarczającej ilości gotówki na pokrycie kosztów zamknięcia, ubezpieczenia domów, podatków od nieruchomości i problemów z utrzymaniem, które pojawiają się w nieruchomości.
Sugerowane dla Ciebie: 18 pomysłów na dochód pasywny, które pomogą Ci zarabiać pieniądze w 2024 r.
3. Znajdź odpowiednią lokalizację
Ta stara mantra pośrednika w handlu nieruchomościami o znaczeniu lokalizacji przybiera interesujący obrót, gdy stosuje się ją do nieruchomości dochodowych.
“Najlepsze lokalizacje, które cieszą się największym uznaniem, to potencjalnie najgorsze przepływy pieniężne z wynajmu” – mówi Kisner.
Czemu? Inwestorzy mogą uzyskać zwrot na dwa sposoby: przepływ gotówki i aprecjację. W niektórych obszarach inwestorzy mogą chcieć wyższych przepływów pieniężnych, aby zrekompensować im wolniejszą aprecjację. Ale jeśli inwestorzy spodziewają się znacznej aprecjacji obszaru, mogą chcieć zrezygnować z części przepływów pieniężnych, aby cieszyć się tym wzrostem. Efekt: wzrost wartości domów przewyższa wzrost czynszów, a domy zyskują przy relatywnie niskich przepływach pieniężnych.
“W rezultacie nieruchomość musi bardziej docenić, aby konkurować jako inwestycja z nieruchomościami w mniej pożądanych obszarach” – mówi Kisner.
Sugerowane dla Ciebie: Co to jest inwestowanie o stałym dochodzie? Plusy i minusy
Jego rozwiązanie: błądź po stronie uznania. To właśnie robi ze swoimi dwoma wypożyczeniami, które w dobrym miesiącu ledwo wychodzą na zero. „Ale jeśli zatrzymam je, aż skończę 60 lat, kiedy zostaną spłacone, nawet po podatkach od nieruchomości i ubezpieczeniu, podwoję mój dochód z ubezpieczenia społecznego”, mówi.
4. Sukces wymaga długoterminowej perspektywy
Lokal, który Kisner posiada od 13 lat, miał dwóch najemców i był niski w utrzymaniu, podczas gdy drugi miał trzech najemców w ciągu czterech lat — ostatni z nich to kosztowna eksmisja.
Korzysta z tych samych rad, które daje swoim klientom.
“Sposób, w jaki ludzie mają kłopoty z prawie wszystkimi inwestycjami, polega na tym, że po prostu nie trzymają się rzeczy wystarczająco długo”, mówi Kisner. „W przypadku czynszów, jeśli osiągasz rentowność na podstawie przepływów pieniężnych, to w rzeczywistości nie jest tak źle, ponieważ w ten sposób spłacasz kapitał i budujesz kapitał własny. Miejmy nadzieję, że również zobaczysz uznanie.”
Sugerowane dla Ciebie: 5 sposobów na podwojenie pieniędzy
Więc jeśli chcesz zarabiać na nieruchomościach, będziesz chciał myśleć długofalowo. W miarę jak spłacasz lub eliminujesz kapitał na przestrzeni lat, powinieneś być w stanie zwiększyć swoje przepływy pieniężne.
5. Upewnij się, że jesteś materiałem na właściciela
Jeśli kupujesz nieruchomość na wynajem, czy powinieneś być swoim własnym właścicielem, czy przekazać ponad 6-10 procent dochodu z wynajmu na usługę zarządzania? Chociaż nie ma właściwej odpowiedzi dla wszystkich, George i Kisner wolą zlecać prace podwykonawcom.
“Sprawdzają twojego najemcę, upewniają się, że podpisują umowę najmu i płacą czynsz na czas” – mówi George. „To pozwala ci zarządzać swoimi pieniędzmi, a nie twoją nieruchomością i najemcami.”
Kathy Hertzog, była prezydent Erie w Pensylwanii, LandlordAssociation.org, mówi, że bycie własnym właścicielem ma potencjalnie strome minusy.
Sugerowane dla Ciebie: Podstawy giełdy: 8 wskazówek dla początkujących
“Jeśli za bardzo zbliżysz się do swoich lokatorów, a lokatorzy mają problemy finansowe, możesz utknąć, ponieważ nie chcesz ich eksmitować – mówi. „Musisz podchodzić do tego bardzo profesjonalnie, bo jeśli ktoś nie płaci czynszu, okrada cię.”
Poza tym, czy czujesz się komfortowo w podejmowaniu decyzji wykonawczych, które muszą być podjęte w zarządzaniu nieruchomością? Czy naprawisz lub wymienisz uszkodzony klimatyzator lub nieszczelną zmywarkę? Musisz zadzwonić, aby dowiedzieć się, jaki jest najlepszy sposób działania.
6. Budżet na nieoczekiwane
Brak planowania niezliczonych wydatków związanych z wynajmem może stać się szybką ścieżką do katastrofy.
“Jako właściciel chcesz zaoszczędzić około 20 do 30 procent dochodu z wynajmu na utrzymanie, konserwację i sytuacje awaryjne” – mówi Hertzog.
Sugerowane dla Ciebie: Jak zacząć inwestować w 2024 roku?
“Chcesz się upewnić, że nie tylko z tego żyjesz”, mówi, „ponieważ wtedy, gdy wydarzy się coś wielkiego, nie będziesz miał pieniędzy, aby to naprawić, a teraz utkniesz, ponieważ jesteś właścicielem nieruchomość, którą trzeba szybko naprawić, a nie masz tych pieniędzy.”
Kisner nie mógł się bardziej zgodzić: „Z mojego doświadczenia wynika, że zawsze nie doceniasz wszystkich różnych wydatków, które mogą się pojawić i zawsze przeceniasz, jak pozytywny będzie przepływ pieniężny”, mówi.
7. Pamiętaj o odnowieniu umów najmu
Jeśli właściciele domów jednorodzinnych mają jeden rażący martwy punkt, jest to, według George'a, brak terminowego odnowienia umów najmu najemcy.
Sugerowane dla Ciebie: Inwestowanie a handel: co jest dla Ciebie lepsze?
“Zdziwiłbyś się, ilu właścicieli nie odnawia co roku umów najmu, więc pozwalają swoim najemcom na miesięczny okres najmu”, mówi. "Co z tym jest nie tak? Błędem jest to, że myślą tylko o tym, że teraz, jeśli chcę wydostać mojego lokatora, nie mogę, ponieważ teraz nie są przywiązani do umowy najmu.”
“Poza tym nie mogą podnieść czynszu” – mówi George. „Jedynym sposobem na zmianę czynszu jest podpisanie przez nich co roku formularza zmieniającego czynsz. W ten sposób trzymasz swoich najemców w ryzach. Kiedy pozwolisz, by tak się poślizgnęło, może być naprawdę trudno przywrócić lokatorów na właściwe tory” — mówi George.
W zależności od stanu, powiatu i miasta, w którym znajduje się nieruchomość, właściciele mogą wydać zawiadomienie o eksmisji na określony czas. W Kalifornii, gdzie mieszka George, stan wymaga, aby właściciele wypowiadali się z 60-dniowym wyprzedzeniem w przypadku najemców, którzy mieszkali w nieruchomości przez ponad rok (lub 30 dni krócej niż rok), chociaż sytuacja może być inna w miasta kontrolowane czynszem. Wynajmujący może również w tym samym czasie zaproponować nową umowę najmu.
8. Chcesz długoterminowych najemców? Rozważ sekcję 8
Nagły wakat najemcy to zmora każdego wynajmującego.
Sugerowane dla Ciebie: Najlepsze ETF-y na 2024 rok
“Każdego miesiąca, w którym czynsz jest wolny, musisz spłacać kredyt hipoteczny, media i konserwację z własnej kieszeni, więc naprawa jest jedną z rzeczy, którymi musisz się bardzo szybko zająć” – mówi Hertzog.
Jedno popularne rozwiązanie? Wypróbuj najemców sekcji 8.
Sekcja 8, znana również jako Housing Choice Voucher Program Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, zazwyczaj ogranicza czynsz dla Amerykanów o niskich dochodach, którzy kwalifikują się do 30 procent ich skorygowanego miesięcznego dochodu. Podczas gdy niektórzy właściciele są sceptyczni co do formalności i potencjalnych problemów z utrzymaniem przedstawianych przez niektórych najemców z sekcji 8, Hertzog pozytywnie ocenia lokatorów z sekcji 8.
“Starsze populacje i osoby niepełnosprawne są zazwyczaj doskonałymi lokatorami. Doskonale opiekują się posiadłością, bo to jest ich dom. Tutaj chcą być. Dodatkowo, jeśli nie zapłacą czynszu lub nie zrujnują twojego domu, ryzykują utratę kuponu na Sekcję 8” – mówi.
Sugerowane dla Ciebie: Jak wybrać doradcę finansowego: 6 wskazówek, jak znaleźć właściwego?
Jedną wadą najemców z sekcji 8 jest to, że z czasem może być trudniej podnosić czynsze, co może wpłynąć na twoją zdolność do zrekompensowania rosnących kosztów wyższymi dochodami z najmu.
9. Nie zapomnij o wynajmie nieruchomości w czasie podatkowym
Każdej wiosny pojawia się pojedynczy promień słońca, który pada na właścicieli nieruchomości dochodowych, gdy kucają ze swoim księgowym, aby przygotować federalne zeznanie podatkowe.
“Kiedy masz własny dom, możesz odpisać odsetki i to wszystko” – mówi George.
Sugerowane dla Ciebie: Czym są fundusze inwestycyjne?
“Ale kiedy jesteś właścicielem nieruchomości inwestycyjnej, formularz podatkowy Schedule E umożliwia odpisanie prawie wszystkiego pod słońcem, od malowania domu po wymianę żarówek.
“Tak więc, nawet jeśli masz do zgłoszenia dochód z wynajmu, możesz wykazać mniejszy dochód niż faktycznie pobierasz i odpisujesz spłatę kredytu hipotecznego i odsetek, jednocześnie budując kapitał własny” – mówi George.
To potężne połączenie korzyści podatkowych i zwrotu z inwestycji, które pomaga utrzymać zainteresowanie inwestorów wynajmem nieruchomości.
10. Zrozum, jak działa prawo najmu
Stanowe i lokalne przepisy dotyczące najemców mogą działać jak otwarta pokrywa włazu dla właścicieli wynajmujących, którzy je ignorują, według Hertzog.
Sugerowane dla Ciebie: Średni zwrot z inwestycji: Czym jest dobry zwrot?
Przykładem są kaucje najemcy. To nie jest tak proste, jak zbieranie i przechowywanie pieniędzy.
“Na pewno w grę wchodzi księgowość. Musisz mieć to konto dla każdego najemcy i trzymać te pieniądze na tym koncie i je oszczędzać” – mówi Hertzog. „Przepisy dotyczące kaucji określają, ile czasu masz na zwrot kaucji po zakończeniu najmu, pomniejszone o wszelkie wydatki na sprzątanie i naprawy, z których wszystkie muszą być wyszczególnione.”
“W niektórych stanach, jeśli tego nie zwrócisz, najemca może zwrócić się do właściciela o podwojenie kaucji za niezwrócenie go w określonym czasie” – mówi.
Sugerowane dla Ciebie: Fundusz powierniczy a ETF: Czy fundusze ETF są lepszą inwestycją?
Oczywiście jest to tylko jeden aspekt praw dotyczących wynajmu nieruchomości, a jest wiele innych, o których właściciele muszą wiedzieć, aby uniknąć konfliktu z nimi. Będziesz chciał zapoznać się z zasadami dotyczącymi eksmisji, uczciwych warunków mieszkaniowych i innych wymogów prawnych.
Najważniejsze!
Wynajem nieruchomości może być doskonałą inwestycją, jeśli podejdziesz do niej w sposób biznesowy. Ale będziesz chciał zrozumieć (tak bardzo, jak to możliwe), w co się pakujesz, zanim odłożysz pieniądze. Chociaż atrakcyjność generowania pasywnego miesięcznego dochodu z nieruchomości jest duża, należy pamiętać, że utrzymanie tego dochodu często wymaga dużo pracy.
