Po dużym wzroście cen mieszkań w ciągu ostatniego roku wydaje się, że rynek zaczyna zwalniać. Niemniej jednak zmiany cen pozostają pozytywne. Dobrą wiadomością jest to, że stopy procentowe są nadal niskie, co stanowi szansę dla potencjalnych inwestorów na rynku nieruchomości, którzy nie siedzą na stosach gotówki.
Podczas gdy sam wybór świetnej nieruchomości inwestycyjnej jest wystarczająco trudny, to jak już znajdziesz idealny dom lub mieszkanie, jak się go sfinansuje? Odrobina kreatywności i przygotowania może przynieść finansowanie w zasięgu wielu inwestorów w nieruchomości.
Oto pięć wskazówek dotyczących finansowania nieruchomości inwestycyjnych:
- Dokonaj sporej zaliczki
- Bądź „silnym pożyczkobiorcą”
- Zwróć się do lokalnego banku
- Zapytaj o finansowanie właściciela
- Wybierz swój kapitał własny
Jeśli jesteś gotowy na pożyczkę na nieruchomość inwestycyjną, te wskazówki mogą pomóc zwiększyć Twoje szanse na sukces.
Sugerowane dla Ciebie: 18 pomysłów na dochód pasywny, które pomogą Ci zarabiać pieniądze w 2024 r.
1. Dokonaj sporej zaliczki
Ponieważ ubezpieczenie hipoteczne nie obejmuje nieruchomości inwestycyjnych, zazwyczaj będziesz musiał odłożyć co najmniej 20 procent, aby zabezpieczyć tradycyjne finansowanie od pożyczkodawcy. Jeśli możesz odłożyć 25 procent, możesz kwalifikować się do jeszcze lepszego oprocentowania, twierdzi broker kredytów hipotecznych Todd Huettner, prezes Huettner Capital w Denver.
Większa zaliczka daje „więcej skóry w grze”, a zatem więcej do stracenia, jeśli inwestycja się nie powiedzie. Może to być silną zachętą, a większa zaliczka zapewnia również bankowi większe zabezpieczenie przed utratą inwestycji. Jeśli inwestycja pójdzie słabo, stracisz cały swój udział, zanim bank zacznie tracić pieniądze z nieruchomości.
Jeśli nie masz pieniędzy na zaliczkę, możesz spróbować uzyskać drugi kredyt hipoteczny na nieruchomości, ale prawdopodobnie będzie to trudny problem.
Sugerowane dla Ciebie: Jak inwestować w nieruchomości
2. Bądź „silnym pożyczkobiorcą”
Chociaż na warunki kredytu na nieruchomość inwestycyjną może mieć wpływ wiele czynników — między innymi stosunek wartości kredytu do wartości kredytu i polityka pożyczkodawcy, z którym masz do czynienia — przed przystąpieniem do transakcji warto sprawdzić swoją zdolność kredytową.
“Poniżej [wyników] 740 może zacząć kosztować dodatkowe pieniądze przy tej samej stopie procentowej” – mówi Huettner. „Poniżej 740 będziesz musiał uiścić opłatę, aby stopa procentowa pozostała taka sama. To może wynosić od jednej czwartej punktu do 2 punktów, aby utrzymać tę samą stawkę.”
Jeden punkt to jeden procent kredytu hipotecznego. Tak więc punkt na pożyczce w wysokości 100 000 USD równałby się 1000 USD. (Oto kiedy warto kupować punkty.)
Sugerowane dla Ciebie: 11 najlepszych inwestycji w 2024
Alternatywą dla płacenia punktami, jeśli Twój wynik jest poniżej 740, jest zaakceptowanie wyższego oprocentowania.
Ponadto posiadanie rezerw w banku na pokrycie wszystkich wydatków — osobistych i inwestycyjnych — przez co najmniej sześć miesięcy stało się częścią równania kredytowego.
“Jeśli masz wiele nieruchomości na wynajem, (kredytodawcy) chcą teraz rezerw dla każdej nieruchomości” – mówi Huettner. „W ten sposób, jeśli masz wakaty, nie jesteś martwy.”
Sugerowane dla Ciebie: 10 wskazówek dotyczących kupowania nieruchomości na wynajem
3. Zwróć się do lokalnego banku lub brokera
Jeśli Twoja zaliczka nie jest tak duża, jak powinna być lub jeśli masz inne okoliczności łagodzące, rozważ udanie się do pobliskiego banku w celu uzyskania finansowania, a nie do dużej krajowej instytucji finansowej.
“Będą mieli nieco większą elastyczność” – mówi Huettner. Mogą również lepiej znać lokalny rynek i być bardziej zainteresowani lokalnymi inwestycjami.
Brokerzy kredytów hipotecznych to kolejna dobra opcja, ponieważ mają dostęp do szerokiej gamy produktów kredytowych — ale zrób rozeznanie, zanim zdecydujesz się na jeden.
“Jakie jest ich pochodzenie?” – pyta Huettner. „Czy mają wykształcenie wyższe? Czy należą do jakichkolwiek organizacji zawodowych? Musisz zrobić trochę należytej staranności.”
Sugerowane dla Ciebie: 10 najlepszych inwestycji długoterminowych w 2024
4. Poproś o finansowanie właściciela
W czasach, kiedy prawie każdy mógł kwalifikować się do kredytu bankowego, prośba o finansowanie właścicielskie służyła do wzbudzania podejrzeń sprzedawców wobec potencjalnych nabywców. Ale teraz jest to bardziej do zaakceptowania, ponieważ kredyt się zaostrzył, a standardy dla kredytobiorców wzrosły.
Jeśli jednak zdecydujesz się na tę trasę, powinieneś mieć plan gry.
“Musisz powiedzieć: „Chciałbym finansować właściciela za pomocą tej kwoty pieniędzy i na tych warunkach” – mówi Huettner. „Trzeba sprzedać sprzedającemu na finansowaniu właściciela i na tobie.”
Sugerowane dla Ciebie: Jak inwestować w obligacje
Ten plan gry pokazuje sprzedającemu, że poważnie podchodzisz do transakcji i że jesteś gotowy zawrzeć prawdziwą transakcję w oparciu o przedstawione przez Ciebie praktyczne założenia.
5. Wybierz swój kapitał własny
Jeśli posiadasz znaczną ilość kapitału własnego w swoim głównym miejscu zamieszkania lub innej nieruchomości inwestycyjnej, możesz wykorzystać ją jako formę finansowania. Jeśli chcesz wykorzystać swój kapitał własny, możesz to zrobić na kilka sposobów.
Pożyczka pod zastaw domu
Jedną z opcji lewarowania kapitału własnego domu jest pożyczka pod zastaw domu. Zaletą tych pożyczek jest to, że są one zabezpieczone kapitałem własnym w Twoim domu. Dzięki temu stopy procentowe są stosunkowo niskie przy okresie spłaty do 30 lat. Dla osób z dobrym kredytem stopy procentowe mogą być jeszcze niższe.
Linia kredytowa pod zastaw domu
Linia kredytowa pod zastaw domu to kolejny sposób na wykorzystanie kapitału własnego. Pożyczki te są również zabezpieczone kapitałem własnym, ale w tym przypadku środki są pobierane w razie potrzeby, a nie w formie ryczałtu. Linia kredytowa pod zastaw domu może mieć niższe stopy procentowe niż pożyczki pod zastaw domu, ale stopy procentowe są zmienne. W związku z tym w przyszłości możesz płacić wyższe oprocentowanie linii kredytowej pod zastaw domu.
Sugerowane dla Ciebie: 8 najlepszych inwestycji krótkoterminowych w 2024
Refinansowanie wypłaty
Refinansowanie typu cash-out spienięża istniejący kredyt hipoteczny i zastępuje go nowym, większym. Następnie daje dostęp do różnicy między starym a nowym kredytem hipotecznym w formie gotówki. Następnie możesz wykorzystać tę gotówkę do sfinansowania swoich nieruchomości inwestycyjnych. Nowa pożyczka często charakteryzuje się niższym oprocentowaniem lub krótszym terminem spłaty.
Inne kreatywne opcje finansowania
Jeśli wszystko inne zawiedzie, czasami trzeba być kreatywnym. Na szczęście istnieje kilka innych dostępnych opcji finansowania nieruchomości inwestycyjnej.
Pożyczki typu peer-to-peer
Pożyczki peer-to-peer stały się popularne w ostatnich latach, a kilka platform pożyczkowych pojawiło się online. W ten sposób inwestorzy mogą połączyć się z pożyczkobiorcami, którzy potrzebują finansowania na różne cele. Inwestorzy lubią je jako formę inwestycji alternatywnej, ale oczywiście jest też ktoś po drugiej stronie. Opłaty i oprocentowanie są na ogół niskie, w zależności od zdolności kredytowej.
Sugerowane dla Ciebie: Fundusz powierniczy a ETF: Czy fundusze ETF są lepszą inwestycją?
Pożyczki typu fix-and-flip
Pożyczki typu fix-and-flip, jak sama nazwa wskazuje, są generalnie pożyczkami krótkoterminowymi przeznaczonymi na domowe płetwy. Są to pożyczki na twarde pieniądze, których oprocentowanie wynosi zazwyczaj od 12 do 18 procent plus dwa do pięciu punktów. Jeśli natkniesz się na nieruchomość, którą chciałbyś naprawić i sprzedać w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy, warto zajrzeć na pożyczkę typu fix-and-flip.
polisy na życie
Ubezpieczenie na życie można uznać za aktywa płynne (w zależności od rodzaju), co jest preferowane dla pożyczkodawców. W szczególności stałe ubezpieczenie na życie zapewnia łatwy dostęp do gotówki. Możesz pożyczyć na te pieniądze, które mogą pomóc przy zakupie nowego domu. Dzięki temu jesteś bardziej atrakcyjny dla pożyczkodawców i może ułatwić pozyskanie finansowania.
Karty kredytowe i pożyczki osobiste
Karty kredytowe i pożyczki osobiste mogą być łatwym sposobem na sfinansowanie części zakupu domu. Niektóre karty kredytowe mają zerowe oferty wstępne, a pożyczki osobiste mogą pozwolić Ci pożyczyć do około 100 000 USD.
Chociaż obie są wygodną formą finansowania, pożyczki osobiste często mają wysokie oprocentowanie, podobnie jak karty kredytowe po wszelkich ofertach wprowadzających. Dlatego nie powinna to być twoja pierwsza opcja, ale może zapewnić dodatkowe finansowanie w mgnieniu oka.
Sugerowane dla Ciebie: Czym są fundusze inwestycyjne?
Pożyczki z depozytem zabezpieczającym
Pożyczki z depozytem zabezpieczającym to linia kredytowa, która może być wykorzystana do finansowania nieruchomości i jest zabezpieczona inwestycjami pożyczkobiorcy. Są one zwykle używane jako krótkoterminowe narzędzie finansowania i wiążą się z szeregiem zagrożeń, takich jak wezwanie do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego i zwiększone straty, jeśli wartość portfela inwestycyjnego spadnie.
Wykorzystaj nieruchomości do tworzenia dochodu emerytalnego
Nieruchomości to popularny sposób na generowanie dochodów emerytalnych przez osoby fizyczne. Według ostatnich badań jest to obecnie ulubiona długoterminowa inwestycja Amerykanów.
Ta popularność częściowo zależy od nieruchomości generujących stały strumień dochodów, ponieważ inwestorzy regularnie pobierają miesięczny czynsz od swoich najemców. Dla emerytów stały dochód jest dokładnie tym rodzajem bezpieczeństwa, którego szukają, gdy nie są w pełni zatrudnieni.
Sugerowane dla Ciebie: Czym są akcje i jak działają?
A emeryci mają wyższe dochody. Z biegiem czasu dobrze zarządzana nieruchomość może podnieść czynsze, co miesiąc wpłacając do kieszeni inwestorów coraz więcej pieniędzy. Wartość nieruchomości może również wzrosnąć, więc kiedy przychodzi czas na sprzedaż lub nawet zainwestowanie w inną nieruchomość, można wykorzystać kapitał. Oczywiście nieruchomość inwestycyjna ma inne zalety, zwłaszcza związane z podatkami.
Jeśli nie chcesz bezpośrednio zarządzać nieruchomością, możesz ją kupić za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT) na giełdzie i pozwolić profesjonalnemu menedżerowi zająć się wszystkimi problemami. REIT są niezwykle popularne wśród emerytów ze względu na ich stałe dywidendy.
Najważniejsze!
Nieruchomości to zazwyczaj gra długoterminowa, w której zyski pojawiają się z czasem. Ale jakkolwiek inwestujesz w nieruchomości, możesz zarabiać, jeśli będziesz przestrzegać mądrych zasad inwestowania.
Sugerowane dla Ciebie: Czym są stablecoiny i dlaczego warto w nie inwestować?
Finansując nieruchomość, upewnij się, że możesz sobie pozwolić na płatności, gdy zaciągasz kredyt. Następnie, spłacając pożyczkę w czasie, zastanów się, w jaki sposób możesz jeszcze bardziej obniżyć koszty odsetek w oparciu o solidną historię pożyczek i niższe saldo zadłużenia.
