Inwestowanie w nieruchomości jest popularne, a być może teraz bardziej niż kiedykolwiek, ponieważ niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawia, że rozpoczęcie działalności na rynku nieruchomości jest bardziej przystępne. W rzeczywistości Amerykanie kochają nieruchomości, a badanie z 2021 r. wykazało, że była to ich ulubiona długoterminowa inwestycja, nawet pokonując akcje.
Konsumenci mają wiele sposobów inwestowania w nieruchomości, w tym wiele opcji wykraczających poza samo stanie się właścicielem, chociaż jest to sprawdzona opcja dla tych, którzy chcą sami zarządzać nieruchomością. Ponadto nowe platformy biznesowe ułatwiają inwestowanie w nieruchomości bez konieczności wymyślania dziesiątek tysięcy lub więcej w gotówce.
Poniżej pięć sprawdzonych metod inwestowania w nieruchomości i na co należy uważać.
Sugerowane dla Ciebie: 18 pomysłów na dochód pasywny, które pomogą Ci zarabiać pieniądze w 2024 r.
5 najlepszych sposobów inwestowania w nieruchomości
Podczas gdy wiele osób angażuje się w nieruchomości, aby wygenerować zwrot z inwestycji, może to być również po prostu znalezienie mieszkania. Tak więc dla wielu inwestycja w nieruchomości jest ich domem.
1. Kup własny dom
Zwykle nie myślisz o swojej pierwszej rezydencji jako o inwestycji, ale wiele osób tak myśli. To jeden z najlepszych sposobów inwestowania w nieruchomości, oferujący liczne korzyści.
Pierwszą korzyścią jest budowanie kapitału własnego domu z miesięcznych opłat, a nie płacenie czynszu, który zawsze wydaje się rosnąć z roku na rok. Część twojego miesięcznego kredytu hipotecznego trafia do twojej własnej kieszeni, że tak powiem. Jednak eksperci pozostają podzieleni co do zalet i wad posiadania własnego domu, a dom nie jest kupnem za wszelką cenę, jak nauczyli się nabywcy domów w latach 2000.
Jeśli planujesz pozostać w okolicy na dłuższą metę, warto kupić dom, ponieważ będziesz w stanie zablokować miesięczną opłatę, która może być tak przystępna jak czynsz. Ponadto banki przychylniej traktują nieruchomości zajmowane przez właścicieli, dając kredytobiorcom niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wymagając niższego wkładu własnego. Możesz również odliczyć koszty odsetek od swoich podatków.
Sugerowane dla Ciebie: 10 najlepszych inwestycji długoterminowych w 2024
Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bliskie historycznie najniższemu poziomowi, dzięki czemu domy stają się bardziej przystępne cenowo niż w niedawnej przeszłości. Nic więc dziwnego, że popyt rośnie.
“Dla właścicieli i najemców teraz jest najlepszy czas na inwestycje, ponieważ nigdy nie spłacają tak niskich spłat kredytu hipotecznego i mogą uzyskać więcej powierzchni za swoją cenę” – mówi Chris Franciosa, główny agent w Compass Real Estate w Delray Beach na Florydzie.
Zalety: mieszkanie we własnej nieruchomości zamiast płacenia czynszu, wzrost ceny domu, zwiększone zyski dzięki dźwigni, potencjalne ulgi podatkowe na odsetki od kredytu hipotecznego, stałe płatności długoterminowe.
Sugerowane dla Ciebie: 10 wskazówek dotyczących kupowania nieruchomości na wynajem
Niedogodności: Bieżące koszty utrzymania nieruchomości, może być wymagana spora zaliczka, możliwość przejęcia w przypadku niemożności spłaty kredytu hipotecznego.
Jak zarabiasz pieniądze: wzrost wartości kapitału, budowanie kapitału własnego, potencjalna ulga podatkowa od szacowanej wartości.
2. Kup nieruchomość na wynajem i zostań właścicielem
Jeśli jesteś gotowy, aby wejść na wyższy poziom, możesz spróbować swoich sił w wynajmowanej nieruchomości mieszkalnej, takiej jak dom jednorodzinny lub bliźniak. Jedną z większych zalet tego rodzaju nieruchomości jest to, że znasz standardy rynku i rynek może być łatwiejszy do zmierzenia, w przeciwieństwie do nieruchomości komercyjnych, takich jak centrum handlowe.
Sugerowane dla Ciebie: 5 wskazówek dotyczących finansowania nieruchomości inwestycyjnych
Kolejną zaletą jest to, że rozpoczęcie np. budowy domu jednorodzinnego może wymagać mniejszych nakładów inwestycyjnych. Możesz być w stanie dostać się do nieruchomości za 20 000 lub 30 000 USD zamiast potencjalnie setek tysięcy wymaganych w przypadku nieruchomości komercyjnej. Możesz być w stanie kupić jeszcze taniej, jeśli będziesz w stanie znaleźć atrakcyjną nieruchomość w trudnej sytuacji poprzez wykluczenie.
Na początek będziesz musiał wpłacić sporą zaliczkę, często nawet 30 procent ceny zakupu. Więc może to być zaporowe, jeśli dopiero zaczynasz i nie masz jeszcze dużego bankrolla. Jednym ze sposobów na obejście tego może być kupno nieruchomości na wynajem, w której również mieszkasz.
Kolejnym minusem jest to, że będziesz musiał zarządzać nieruchomością i podejmować decyzje, na przykład, co wymaga modernizacji. Chociaż posiadanie nieruchomości jest uważane za działalność pasywną dla celów podatkowych, może nie być pasywne jako właściciel. A jeśli najemca uchyla się od czynszu, nadal musisz wymyślać miesięczne spłaty, aby nie popaść w zwłokę w spłacie kredytu.
Należy również pamiętać, że nieruchomości są stosunkowo niepłynne i zwykle wymagają znacznej prowizji za pośrednictwo, często 6 procent ceny sprzedaży, więc zwykle nie można sprzedać od razu i bez dużego kęsa. To jedne z większych wad, ale właściciele mają też inne sposoby na bałagan.
Sugerowane dla Ciebie: 11 najlepszych inwestycji w 2024
Historycznie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych może sprawić, że ta droga będzie bardziej przystępna niż w niedawnej przeszłości. Wymiana 1031 może również pomóc w przekształceniu inwestycji w nową, wolną od podatku.
Zalety: może zacząć od małych nieruchomości mieszkalnych, praktyczne zarządzanie (dla odpowiedniego typu osoby), odpisy amortyzacyjne pozwalają nieruchomości generować przepływy pieniężne wolne od podatku, wzrost cen, zwiększone zwroty dzięki dźwigni, odpisy podatkowe na odsetki od kredytu hipotecznego.
Niedogodności: Praktyczne zarządzanie, konieczność nadążania za spłatą kredytu hipotecznego niezależnie od najemców, bieżące koszty utrzymania nieruchomości, wyższa zaliczka niż w przypadku nieruchomości zajmowanych przez właścicieli, wysokie prowizje.
Sugerowane dla Ciebie: Inwestowanie a handel: co jest dla Ciebie lepsze?
Jak zarabiasz pieniądze: wzrost wartości kapitału, rosnące czynsze i kapitał własny z biegiem czasu, 1031 wymian wolnych od podatku.
3. Rozważ przewracanie domów
Przerzucanie domów stało się bardziej popularną metodą inwestowania w nieruchomości, ale wymaga wyczucia wartości i większej wiedzy operacyjnej niż bycie długoterminowym właścicielem. Jednak ta ścieżka może pomóc Ci osiągnąć szybszy zysk niż bycie właścicielem, jeśli zrobisz to dobrze.
Największą zaletą tego podejścia jest to, że możesz osiągnąć zysk szybciej niż zarządzając własną nieruchomością, ale wymagana wiedza jest również wyższa. Zazwyczaj płetwy domowe znajdują niedoceniane nieruchomości, które wymagają oczyszczenia lub nawet całkowitego odnowienia. Dokonują wymaganych zmian, a następnie pobierają wartość rynkową domów, korzystając z różnicy między ich ceną całościową (cena zakupu, koszty remontu itp.) a ceną sprzedaży.
Płetwy domowe potrzebują bystrego oka na to, co można naprawić za rozsądną cenę, a co nie do naprawienia. Muszą też oszacować, za co można później sprzedać dom. Przeliczą się, a ich zysk może szybko wyparować lub, co gorsza, zamienić się w całkowitą stratę. Albo dom może nie sprzedać się szybko, a potem domowy spłata odsetek od pożyczki utknie, dopóki nie znajdzie się nabywca.
Sugerowane dla Ciebie: 5 sposobów na podwojenie pieniędzy
Płetwy domowe mogą sięgnąć po nietradycyjne źródła finansowania, ponieważ często wolą trzymać domy przez miesiące, a nie lata. Dodatkowo koszty zamknięcia tradycyjnego kredytu hipotecznego są wysokie.
Przewracanie domu w rzeczywistości sprawia, że bycie właścicielem mieszkania wydaje się pasywną czynnością. Będziesz musiał zarządzać załogą ludzi wykonujących wiele, jeśli nie wszystkie naprawy, i będziesz musiał być siłą napędową każdej transakcji, upewniając się, że zostanie ona wykonana i zostanie zrealizowana przy budżecie lub niższym. I zawsze będziesz szukać innej oferty, ponieważ otrzymasz zapłatę tylko wtedy, gdy odwrócisz nieruchomość.
House-flippers mogą również skorzystać z 1031 giełd wolnych od podatku, jeśli przeniosą dochody z jednej inwestycji na drugą w określonym czasie i zgodnie z określonymi zasadami.
Sugerowane dla Ciebie: Fundusz powierniczy a ETF: Czy fundusze ETF są lepszą inwestycją?
Zalety: Możesz zacząć od małych nieruchomości mieszkalnych, praktyczne zarządzanie (dla odpowiedniej osoby), zwiększone zyski dzięki dźwigni, potencjalnie szybkie zyski z inwestycji (jeśli masz umiejętności).
Niedogodności: Praktyczne zarządzanie, konieczność nadążania za spłatą kredytu hipotecznego, nawet jeśli nie generuje się żadnego dochodu, początkowe koszty remontu nieruchomości, wymaga wyczucia wartości oraz umiejętności zorganizowania i zarządzania zespołem profesjonalistów.
Jak zarabiasz pieniądze: kupowanie zaniżonej wartości nieruchomości i odnawianie, sprzedawanie za więcej i powtarzanie, 1031 wymian wolnych od podatku.
4. Kup REIT
W przeciwieństwie do poprzednich opcji, następne dwa sposoby inwestowania w nieruchomości są naprawdę pasywne. Kupno REIT, czyli funduszu powierniczego inwestycji w nieruchomości, to świetna opcja dla tych, którzy chcą zwrotu z nieruchomości z płynnością i względną prostotą posiadania akcji. Ty też możesz odebrać dywidendę.
Sugerowane dla Ciebie: Jak kupować akcje: przewodnik krok po kroku
REIT-y mają wiele zalet w porównaniu z tradycyjnym inwestowaniem w nieruchomości i mogą znacznie ułatwić ten proces:
- Mniej pieniędzy potrzebnych na start, potencjalnie tylko 20 USD lub 30 USD, w zależności od akcji
- Bez kłopotów z zarządzaniem nieruchomością (np. Brak rozmów telefonicznych o 3 nad ranem)
- Bardzo płynne, a akcje REIT można sprzedawać w każdy dzień otwarcia rynku
- Koszty transakcji wynoszą 0 USD, ponieważ brokerzy obniżyli prowizje
- Atrakcyjne długoterminowe zwroty, średnio 10,6 procent w ciągu 10 lat do 31 sierpnia 2021 r.
- Regularne kwartalne dywidendy, z najlepszymi REIT-ami, które z czasem zwiększają swoją wypłatę
- Dywersyfikacja, obejmująca wiele nieruchomości, a nawet sektorów nieruchomości
Jednak inwestowanie w REIT ma swoje wady. Jak w przypadku każdej akcji, cena REIT może się zmieniać, gdy rynek wiruje. Jeśli więc rynek spadnie, ceny REIT mogą z tym iść. To mniejszy problem dla inwestorów długoterminowych, którzy mogą zejść z zapaści, ale jeśli musisz sprzedać swoje akcje, możesz nie uzyskać ich wartości w dowolnym momencie.
Jeśli kupujesz pojedyncze akcje REIT, musisz je dokładnie przeanalizować, korzystając z narzędzi profesjonalnego analityka. Jednym ze sposobów na uniknięcie tej wady jest jednak zakup funduszu REIT, który posiada wiele funduszy REIT, a tym samym dywersyfikuje Twoją ekspozycję na dowolną firmę lub sektor.
Sugerowane dla Ciebie: Najlepsze ETF-y na 2024 rok
Inwestowanie w REIT to świetny sposób na start dla początkującego z niewielką ilością gotówki, ale musisz też nad tym popracować, ponieważ wciąż istnieją sposoby na zepsucie inwestycji w REIT.
Zalety: może zacząć od prawie każdej kwoty pieniędzy, bez bezpośredniego zarządzania, płynnych inwestycji, regularnych dywidend, możliwości łatwej dywersyfikacji zasobów, odroczonych podatków od zysków kapitałowych, jeśli posiadane są aktywa.
Niedogodności: Akcje REIT mogą się wahać, REIT-y mają duże zadłużenie, brak przejrzystości w inwestycjach.
Sugerowane dla Ciebie: Czym są fundusze inwestycyjne?
Jak zarabiasz pieniądze: wzrost wartości kapitału, rosnący strumień dywidend.
5. Korzystaj z internetowej platformy nieruchomości
Internetowa platforma obrotu nieruchomościami, taka jak Fundrise lub Crowdstreet, może pomóc Ci w zawieraniu większych transakcji handlowych bez konieczności wydawania setek tysięcy, a nawet milionów. Platformy te pomagają łączyć deweloperów z inwestorami, którzy chcą sfinansować nieruchomości i skorzystać z całkiem atrakcyjnych potencjalnych zwrotów.
Dużą zaletą dla inwestorów jest tutaj możliwość uzyskania części lukratywnej transakcji, do której mogliby nie mieć dostępu w inny sposób. Inwestorzy mogą brać udział w inwestycjach dłużnych lub inwestycjach kapitałowych, w zależności od konkretnych warunków transakcji. Inwestycje te mogą płacić wypłaty gotówkowe i mogą oferować potencjalne zwroty, które nie są skorelowane z gospodarką, dając inwestorom sposób na dywersyfikację ekspozycji portfela na aktywa rynkowe.
Platformy te mają jednak pewne wady. Niektórzy mogą akceptować tylko akredytowanych inwestorów (takich jak osoby fizyczne o wartości netto 1 miliona dolarów lub więcej), więc może nie być możliwe nawet ich wykorzystanie, jeśli nie masz jeszcze pieniędzy. Mimo to, podczas gdy niektóre platformy mogą wymagać minimalnej inwestycji w wysokości 25 000 USD, inne mogą wpuścić Cię do drzwi za 500 USD.
Sugerowane dla Ciebie: Jak inwestować w akcje: przewodnik krok po kroku dla początkujących
Platformy pobierają również opłatę za zarządzanie rocznie, często 1 procent, a do tego mogą dodawać inne opłaty. To może wydawać się drogie w świecie, w którym ETF-y i fundusze inwestycyjne mogą pobierać zaledwie zero procent za zbudowanie zdywersyfikowanego portfela akcji lub obligacji.
Chociaż platformy mogą sprawdzać swoje inwestycje, będziesz musiał zrobić to samo, a to oznacza, że będziesz potrzebować umiejętności, aby przeanalizować okazję. Inwestycje są często stosunkowo niepłynne, a szanse na umorzenie są ograniczone do czasu zakończenia danego projektu. I w przeciwieństwie do inwestycji w REIT lub nawet własną nieruchomość na wynajem, po sfinalizowaniu transakcji i zwrocie inwestycji może być konieczne znalezienie innej transakcji, aby utrzymać wzrost portfela.
Zalety: Brak bezpośredniego zarządzania, zwykle można zacząć od mniejszych pieniędzy z góry niż w przypadku bezpośredniej inwestycji w nieruchomości, regularne dywidendy, możliwość łatwej dywersyfikacji udziałów, odroczone podatki od zysków kapitałowych w przypadku posiadania aktywów.
Niedogodności: Brak płynności, wyższe koszty początkowe niż inwestowanie w REIT notowane na giełdzie, brak przejrzystości inwestycji, wysokie opłaty od inwestycji.
Sugerowane dla Ciebie: Inwestowanie aktywne a inwestowanie pasywne: Na czym polega różnica?
Jak zarabiasz pieniądze: wzrost wartości kapitału, wypłata dywidendy lub odsetek.
Czy nieruchomości to dobre miejsce do inwestowania?
Czy inwestowanie w nieruchomości ma dla Ciebie sens? Musisz zadać sobie pytanie, jakim inwestorem chcesz być. Możesz zarobić dużo pieniędzy na każdym rodzaju inwestycji w nieruchomości, więc jest to bardziej kwestia Twojej sytuacji finansowej i chęci zrobienia tego, co konieczne. Rodzaj inwestycji powinien w miarę możliwości odpowiadać Twojemu temperamentowi i umiejętnościom.
W szczególności potencjalni inwestorzy powinni zadawać sobie pytania w trzech szerokich obszarach:
- Zasoby finansowe: Czy masz środki, aby zainwestować w daną inwestycję w nieruchomości? Możliwości są na każdym poziomie inwestycji. Czy masz środki na spłatę kredytu hipotecznego, jeśli lokator nie może? W jakim stopniu jesteś uzależniony od swojej codziennej pracy, aby utrzymać inwestycję?
- Chęci: Czy masz ochotę działać jako właściciel? Czy chcesz współpracować z najemcami i rozumieć przepisy dotyczące najmu w Twojej okolicy? A może wolisz analizować transakcje lub inwestycje, takie jak REIT lub te na platformie internetowej? Czy chcesz sprostać wymaganiom prowadzenia biznesu przewracającego dom?
- Wiedza i umiejętności: Chociaż wielu inwestorów może uczyć się w pracy, czy posiadasz specjalne umiejętności, które sprawiają, że lepiej nadajesz się do jednego rodzaju inwestycji niż do innego? Czy potrafisz analizować akcje i budować atrakcyjny portfel? Czy możesz naprawić swoją wynajmowaną nieruchomość lub naprawić płetwę i zaoszczędzić pakiet na płacących profesjonalistach?
“Jeśli Twoja emerytura jest zagrożona, najlepiej pozostawić „spekulacje” ekspertom i skupić się na branżach, które lepiej rozumiesz, aby móc łatwo śledzić postępy swoich inwestycji” – mówi James Richman, dyrektor generalny JJ Richman, zarządzający aktywami.
Sugerowane dla Ciebie: Podstawy giełdy: 8 wskazówek dla początkujących
Będziesz chciał zrozumieć swoje własne umiejętności, zdolności i chęci, aby ocenić, jaki rodzaj inwestycji najlepiej pasuje. I nie musisz dodawać nieruchomości do swojego portfela aktywów, aby dobrze sobie radzić. Wielu inwestorów trzyma się wyłącznie akcji, mając na celu wyrównanie długoterminowego zwrotu rynkowego na poziomie około 10 procent rocznie i czerpanie korzyści z pasywnego inwestowania.
Najważniejsze korzyści podatkowe związane z inwestowaniem w nieruchomości
Korzyści podatkowe od nieruchomości są bardzo zróżnicowane, w zależności od sposobu inwestowania, ale inwestowanie w nieruchomości może oferować znaczne korzyści podatkowe. Przeanalizujmy je w zależności od rodzaju inwestycji:
Twoja własna rezydencja
- Możesz mieć możliwość odliczenia kosztów odsetek od kredytu hipotecznego, w zależności od konkretnej sytuacji finansowej.
- Jeśli wyszczególnisz w swoim zeznaniu podatkowym, możesz odliczyć do 10 000 USD podatku od nieruchomości.
- Sprzedając swoją rezydencję, możesz również otrzymać 250 000 USD w zyskach kapitałowych (lub 500 000 USD za wspólne złożenie wniosku w związku małżeńskim) bez podatku, jeśli mieszkałeś w domu przez dwa lata i dwa z ostatnich pięciu lat.
Twoja nieruchomość do wynajęcia
- Możesz odliczyć podatek od nieruchomości od wszelkich przychodów z wynajmu, zmniejszając wszelkie zyski podlegające opodatkowaniu.
- Możesz również odliczyć swoje odsetki i amortyzację, jeszcze bardziej zmniejszając dochód podlegający opodatkowaniu, nawet jeśli nadal gromadzisz przepływy pieniężne.
- Kiedy później sprzedajesz nieruchomość inwestycyjną, podatki są naliczane na podstawie jej niższej zamortyzowanej wartości. Jeśli jednak przeniesiesz wpływy ze sprzedaży do nowego domu i zastosujesz się do zasad 1031, możesz odroczyć podatki od zysku.
Przewracanie domu
- Przerzucając swoje wpływy na następną transakcję i przestrzegając zasad na 1031 giełdach, inwestorzy mogą odraczać wszelkie podatki od zysków – o ile mogą nadal znajdować dobre oferty nieruchomości.
REIT
- REITs oferują atrakcyjny profil podatkowy — nie poniesiesz żadnych podatków od zysków kapitałowych, dopóki nie sprzedasz akcji, a akcje możesz trzymać dosłownie przez dziesięciolecia, aby uniknąć podatnika.
- W rzeczywistości możesz przekazać udziały swoim spadkobiercom i nie będą oni płacić żadnych podatków od Twoich zysków.
- REIT są efektywne podatkowo, ponieważ nie płacą podatków na poziomie korporacyjnym, co oznacza, że wszelkie pieniądze, które są Ci wypłacane, zostały opodatkowane tylko raz.
Oferty nieruchomości online
- Podatki ponoszone przez te inwestycje mogą się różnić w zależności od rodzaju inwestycji, którą dokonujesz.
- Niektóre inwestycje są technicznie REIT i dlatego będą traktowane zgodnie z tą konfiguracją podatkową (bez podatków na poziomie korporacyjnym), podczas gdy inne mogą być inwestycjami dłużnymi lub kapitałowymi.
- Ogólnie rzecz biorąc, wszelkie dochody, takie jak wypłata gotówki z nich, będą podlegać opodatkowaniu w roku, w którym zostały otrzymane, podczas gdy wszelkie podatki od zysków kapitałowych zostaną odroczone do czasu ich realizacji.
Najważniejsze!
Inwestorzy, którzy chcą wejść do gry na rynku nieruchomości, mają wiele opcji dla wielu rodzajów budżetu. Nieruchomości mogą być atrakcyjną inwestycją, ale inwestorzy chcą mieć pewność, że dopasują rodzaj inwestycji do chęci i umiejętności zarządzania nią, w tym zobowiązań czasowych.
Sugerowane dla Ciebie: 10 najlepszych inwestycji niskiego ryzyka w 2024 r.
