Se você está assistindo a reprises de “Income Property” da HGTV e se perguntando se é hora de comprar uma propriedade de investimento e se tornar um proprietário, você não está sozinho.
Entre um recente salto na inflação, taxas de juros historicamente baixas e o humor dos millennials para alugar em vez de possuir, a compra de imóveis para aluguel aumentou nos últimos anos.
Na verdade, o setor imobiliário é agora o investimento de longo prazo favorito dos americanos. O investimento imobiliário tem sido consistentemente classificado como uma das principais opções desde 2012.
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Você deve mergulhar em um imóvel alugado? Os especialistas oferecem um sim qualificado, desde que você faça sua lição de casa primeiro. Aqui estão 10 coisas a considerar antes de mergulhar em uma propriedade de investimento.
10 dicas para comprar um imóvel alugado:
- Determine se a compra de uma propriedade de aluguel para investimento é ideal para você
- Comprar ou financiar? Analise o que é melhor para você
- Encontre o local certo
- O sucesso requer uma visão de longo prazo
- Certifique-se de que você é o material do proprietário
- Orçamento para o inesperado
- Lembre-se de renovar seus contratos
- Quer inquilinos de longo prazo? Considere a Seção 8
- Não se esqueça do aluguel na hora do imposto
- Entenda como funciona a lei de aluguel
1. Determine se comprar uma propriedade de aluguel para investimento é ideal para você
Esqueça os estereótipos de seriados de TV de proprietários sem noção. Para tirar o máximo proveito de uma propriedade de renda, é necessário ter um olhar de contador para detalhes, uma compreensão de um advogado das leis de locatários, uma visão de cartomante e, se você optar por gerenciar sua propriedade de aluguel, a disposição firme, mas amigável de um locador.
“Onde as pessoas que querem se tornar proprietários ficam aquém é que eles não percebem quanto trabalho é necessário para isso”, diz Diana George, fundadora do DG Design Group.
Portanto, antes de entrar, você deve considerar se tem tempo, vontade e habilidade para gerenciar um aluguel. Embora a propriedade alugada seja considerada um investimento passivo, isso não significa que você seja totalmente passivo em gerenciá-la.
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No longo prazo, os investimentos imobiliários podem ser comparados favoravelmente a outros investimentos de longo prazo, como ações, mas os resultados podem variar significativamente dependendo das circunstâncias da região e da propriedade específica. Você deve considerar se acha que pode aumentar os pagamentos de aluguel ao longo do tempo e por que a economia em torno da propriedade apoiaria isso, entre outras questões. Se você financia ou não a propriedade e os termos de qualquer financiamento podem ter um impacto significativo no retorno que você ganha.
Se gerenciar uma propriedade de investimento parece demais, mas você ainda está interessado em imóveis, considere possuir um fundo de investimento imobiliário ou um REIT. Os REITs são títulos negociados publicamente que investem em imóveis e normalmente pagam uma grande porcentagem de seus ganhos aos investidores na forma de dividendos. Esta pode ser uma maneira de obter exposição ao investimento imobiliário sem o incômodo do gerenciamento de propriedades.
2. Comprar ou financiar? Analise o que é melhor para você
Enquanto alguns especialistas financeiros insistem que você nunca deve comprar um aluguel a menos que possa pagar em dinheiro por ele, Jeremy Kisner, consultor sênior de patrimônio da Surevest Wealth Management em Phoenix, discorda.
“A alavancagem (ou seja, uma hipoteca) normalmente aumenta os retornos, tanto no lado positivo quanto no negativo”, diz Kisner, dono de duas propriedades de aluguel em Las Vegas.
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Por exemplo, imagine uma propriedade alugada comprada por $ 100.000 em dinheiro. A casa rende um aluguel de $ 12.000 anualmente após todas as despesas, como manutenção e seguro, e é tributada em $ 1.000. Com um cronograma de depreciação de 27,5 anos e uma alíquota de imposto de renda de 20%, um investidor ganharia pouco mais de US$ 9.500 em dinheiro anualmente. Assim, o retorno financeiro anual do investidor é de cerca de 9,5%. Nada mal.
Veja como o investidor usando alavancagem se saiu, assumindo a mesma casa. Este investidor tem uma hipoteca de 80 por cento da casa, que é composta por 4 por cento. Depois de subtrair as despesas operacionais, bem como as despesas de juros adicionais, esse investidor ganha quase $ 5.580 em dinheiro anualmente. Com US$ 20.000 investidos, o retorno financeiro anual do investidor é de cerca de 27,9%.
Na verdade, a situação para o proprietário alavancado é realmente um pouco melhor do que esses números sugerem. Isso porque parte do aluguel vai para pagar o principal da hipoteca. Assim, embora o investidor não pudesse embolsar o fluxo de caixa porque foi usado para pagar o empréstimo, o investidor ainda lucrava (e pagava impostos) sobre esse dinheiro.
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Esse é o poder da alavancagem para influenciar o retorno de um investidor.
George concorda: “Eu definitivamente concordo em ir convencional (hipoteca). É uma boa maneira de maximizar seus dólares.”
Se você decidir financiar a compra, lembre-se de que precisará fazer um adiantamento maior do que o normalmente exigido para uma hipoteca residencial. A maioria dos credores exige um adiantamento de pelo menos 15% para uma propriedade de investimento. Você também precisará ter dinheiro suficiente para cobrir os custos de fechamento, seguro residencial, impostos sobre a propriedade e problemas de manutenção que surgem na propriedade.
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3. Encontre o local certo
Aquele velho mantra do corretor de imóveis sobre a importância da localização ganha uma reviravolta interessante quando aplicado à propriedade de renda.
“Os melhores locais com maior valorização são onde você potencialmente terá o pior fluxo de caixa com um aluguel”, diz Kisner.
Por quê? Os investidores podem obter retorno de duas maneiras: fluxo de caixa e valorização. Em algumas áreas, os investidores podem querer um fluxo de caixa maior para compensá-los por uma valorização mais lenta. Mas se os investidores esperam que uma área se valorize substancialmente, eles podem estar dispostos a abrir mão de parte do fluxo de caixa para aproveitar essa valorização. O resultado: a valorização das casas supera o crescimento dos aluguéis, e as casas se valorizam enquanto geram fluxo de caixa relativamente baixo.
“Como resultado, a propriedade precisa valorizar mais para competir como investimento com propriedades em áreas menos desejáveis”, diz Kisner.
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Sua solução: Errar do lado da apreciação. Isso é o que ele está fazendo com seus dois aluguéis, que, em um bom mês, mal se equilibram. “Mas se eu ficar com eles até completar 60 anos, quando forem pagos, mesmo depois de impostos e seguros, vou dobrar minha renda da Previdência Social”, diz ele.
4. O sucesso requer uma visão de longo prazo
A unidade que Kisner mantém há 13 anos teve dois inquilinos e baixa manutenção, enquanto a outra teve três inquilinos em quatro anos – o último um despejo caro.
Ele está tomando o mesmo conselho que dá a seus clientes.
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“A forma como as pessoas ficam em apuros com quase todos os investimentos é que elas simplesmente não mantêm as coisas por tempo suficiente”, diz Kisner. “Com aluguéis, se você se equilibrar com base no fluxo de caixa, isso não é tão ruim porque você está pagando o principal e construindo capital dessa maneira. Então, esperamos que você também veja alguma apreciação.”
Portanto, se você deseja ganhar dinheiro com imóveis, deve pensar a longo prazo. À medida que você paga ou elimina o principal ao longo dos anos, você deve ser capaz de aumentar seu fluxo de caixa.
5. Certifique-se de que você é o proprietário do imóvel
Se você comprar um imóvel alugado, você deve ser seu próprio proprietário ou repassar mais de 6 a 10 por cento de sua renda de aluguel para um serviço de gerenciamento? Embora não haja uma resposta certa para todos, George e Kisner preferem subcontratar o trabalho.
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“Eles fazem a verificação de antecedentes do seu inquilino, certificam-se de que assinam o contrato e pagam o aluguel em dia”, diz George. “Isso libera você para gerenciar seu dinheiro, não sua propriedade e inquilinos.”
Kathy Hertzog, ex-presidente da LandlordAssociation.org, com sede em Erie, Pensilvânia, diz que há uma desvantagem potencialmente acentuada em ser seu próprio proprietário.
“Se você chegar muito perto de seus inquilinos e os inquilinos tiverem problemas financeiros, você pode ficar preso porque não quer despejá-los”, diz ela. “Você tem que ser muito profissional sobre isso, porque se alguém não paga o aluguel, está roubando de você.”
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Além dessa questão, você se sente à vontade para tomar as decisões executivas que devem ser tomadas na gestão de uma propriedade? Você vai consertar ou acabar substituindo aquele ar condicionado com defeito ou máquina de lavar louça com vazamento? Você precisará fazer a ligação sobre qual é o melhor curso de ação.
6. Orçamento para o inesperado
A falta de planejamento para as inúmeras despesas de possuir um aluguel pode se tornar um caminho rápido para o desastre.
“Como proprietário, você deseja economizar cerca de 20% a 30% de sua renda de aluguel para manutenção, manutenção e emergências”, diz Hertzog.
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“Você quer ter certeza de que não está apenas vivendo disso”, diz ela, “porque quando algo grande acontecer, você não terá dinheiro para consertar, e agora você está preso porque você é um proprietário com uma propriedade que precisa ser reparada rapidamente e você não tem esse dinheiro.”
Kisner não poderia concordar mais: “Na minha experiência, você sempre subestima todas as despesas diferentes que podem surgir e sempre superestima o quão positivo o fluxo de caixa será”, diz ele.
7. Lembre-se de renovar seus aluguéis
Se os proprietários familiares têm um ponto cego gritante, é a falha em renovar os arrendamentos dos inquilinos em tempo hábil, de acordo com George.
“Você ficaria surpreso com a quantidade de proprietários que não renovam seus contratos todos os anos, então eles estão deixando seus inquilinos com contratos mensais”, diz ela. “O que há de errado com isso? O que está errado é que todo o pensamento deles é que agora, se eu quiser tirar meu inquilino, não posso porque agora eles não estão presos a um contrato de aluguel.”
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“Além disso, eles não podem aumentar o aluguel”, diz George. “A única maneira de você mudar o aluguel é fazer com que eles assinem um formulário mudando o aluguel todos os anos. É assim que você mantém seus inquilinos sob controle. Quando você deixa passar assim, pode ser muito difícil colocar seus inquilinos de volta nos trilhos”, diz George.
Dependendo do estado, município e cidade onde o imóvel está localizado, os proprietários podem notificar o despejo por um período determinado. Na Califórnia, onde George está sediado, o estado exige que os proprietários avisem com 60 dias de antecedência os inquilinos que moram na propriedade há mais de um ano (ou 30 dias por menos de um ano), embora a situação possa ser diferente em cidades controladas por aluguel. O proprietário também pode oferecer um novo contrato de locação ao mesmo tempo.
8. Quer inquilinos de longo prazo? Considere a Seção 8
A vacância repentina do inquilino é a ruína de todo proprietário de aluguel.
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“A cada mês que um aluguel fica vago, você tem que pagar hipoteca, serviços públicos e manutenção do seu bolso, então o retorno é uma das coisas que você precisa resolver rapidamente”, diz Hertzog.
Uma solução popular? Experimente os locatários da Seção 8.
A Seção 8, também conhecida como Programa Housing Choice Voucher do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, normalmente limita o aluguel para americanos de baixa renda que se qualificam em 30% de sua renda mensal ajustada. Enquanto alguns proprietários são céticos em relação à papelada e possíveis problemas de manutenção apresentados por alguns locatários da Seção 8, Hertzog vê os inquilinos da Seção 8 favoravelmente.
“As populações mais velhas e as pessoas com deficiência são geralmente excelentes inquilinos. Eles cuidam muito bem da propriedade porque esta é a casa deles. É aqui que eles querem estar. Além disso, se eles não pagarem o aluguel ou arruinarem sua casa, correm o risco de perder o voucher da Seção 8”, diz ela.
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Uma desvantagem para os locatários da Seção 8 é que pode ser mais difícil aumentar os aluguéis ao longo do tempo, o que pode afetar sua capacidade de compensar o aumento dos custos com maior renda de aluguel.
9. Não se esqueça do aluguel na hora do imposto
Há um raio de sol singular que ilumina os proprietários de imóveis de renda a cada primavera, enquanto eles se agacham com seu contador para preparar sua declaração de imposto de renda federal.
“Quando você tem sua própria casa, pode amortizar os juros e é isso”, diz George.
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“Mas quando você possui uma propriedade de investimento, seu formulário de imposto Schedule E permite que você anule quase tudo sob o sol, desde pintar a casa até trocar as lâmpadas.
“Então, mesmo que você tenha renda de aluguel para relatar, você pode mostrar menos renda do que está realmente coletando e amortizar seu pagamento de hipoteca e juros enquanto constrói patrimônio ao mesmo tempo ”, diz George.
É essa poderosa combinação de benefícios fiscais e retornos de investimento que ajuda a manter os investidores interessados em imóveis para aluguel.
10. Entenda como funciona a lei de aluguel
As leis estaduais e locais de inquilinos podem funcionar como uma tampa de bueiro aberta para os proprietários de aluguel que as ignoram, de acordo com Hertzog.
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Caso em questão é depósitos de segurança do inquilino. Não é tão simples como recolher e guardar o dinheiro.
“Há definitivamente escrituração envolvida. Você precisa ter essa conta para cada inquilino e manter esse dinheiro nessa conta e salvá-lo”, diz Hertzog. “As leis de depósito de segurança governam quanto tempo você tem para devolver um depósito de segurança quando a locação termina, menos quaisquer despesas de limpeza e reparo, que devem ser discriminadas.”
“Em alguns estados, se você não entregar isso, o inquilino pode ir atrás do locador para o dobro do depósito de segurança por não devolvê-lo dentro do prazo especificado”, diz ela.
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Claro, este é apenas um aspecto das leis que cercam a propriedade de aluguel, e há muitos outros que os proprietários devem saber para evitar entrar em conflito com eles. Você vai querer estar familiarizado com as regras sobre despejo, habitação justa e outros requisitos regulamentares.
A linha de fundo
A propriedade alugada pode ser um excelente investimento se você abordá-la de maneira comercial. Mas você vai querer entender (tanto quanto possível) no que está se metendo antes de colocar seu dinheiro. Embora o apelo de gerar uma renda mensal passiva com imóveis seja alto, é importante lembrar que muitas vezes exige muito trabalho para manter essa renda fluindo.
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