O investimento imobiliário é popular, e talvez agora mais do que nunca, pois as baixas taxas de hipoteca tornam mais acessível o início no mercado imobiliário. Na verdade, os americanos adoram imóveis, e uma pesquisa de 2021 mostrou que era seu investimento de longo prazo favorito, superando até mesmo as ações.
Os consumidores têm uma variedade de maneiras de investir em imóveis, incluindo muitas opções além de apenas se tornar um proprietário, embora essa seja uma opção testada pelo tempo para aqueles que desejam gerenciar uma propriedade por conta própria. Além disso, novas plataformas de negócios tornam mais fácil do que nunca investir em imóveis sem ter que gerar dezenas de milhares ou mais em dinheiro.
Abaixo estão cinco métodos testados ao longo do tempo para investir em imóveis e o que observar.
5 melhores maneiras de investir em imóveis
Embora muitas pessoas se envolvam no setor imobiliário para gerar um retorno sobre o investimento, também pode ser simplesmente encontrar um lugar para morar. Então, para muitos, um investimento imobiliário é a sua casa.
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1. Compre sua casa própria
Você pode normalmente não pensar em sua primeira residência como um investimento, mas muitas pessoas pensam. É uma das melhores formas de você investir em imóveis, oferecendo inúmeros benefícios.
O primeiro benefício é construir patrimônio em sua casa a partir de seus pagamentos mensais, em vez de pagar aluguel que sempre parece aumentar ano após ano. Uma parte de sua hipoteca mensal vai para seu próprio bolso, por assim dizer. No entanto, os especialistas continuam divididos sobre os prós e contras de possuir sua própria casa, e uma casa não é uma compra a qualquer preço, como os compradores de casas dos anos 2000 aprenderam.
Se você planeja ficar em uma área a longo prazo, pode fazer sentido comprar uma casa, porque você poderá garantir um pagamento mensal que pode ser tão acessível quanto o aluguel. Além disso, os bancos tratam as propriedades ocupadas pelos proprietários de forma mais favorável, dando aos mutuários uma taxa de hipoteca mais baixa e exigindo um pagamento mais baixo. Você também pode deduzir despesas de juros em seus impostos.
As taxas de hipoteca estão perto de baixas históricas, ajudando a tornar as casas mais acessíveis do que no passado recente. Sem surpresa, então, a demanda tem aumentado.
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“Para proprietários e ocupantes, agora é o melhor momento para investir, porque eles nunca receberão pagamentos de hipotecas tão baixos e podem obter mais metragem quadrada por seu preço ”, diz Chris Franciosa, agente principal da Compass Real Estate em Delray Beach, Flórida.
Vantagens: Morar em sua própria propriedade em vez de pagar aluguel, valorização do preço da casa, retornos ampliados por meio de alavancagem, possíveis incentivos fiscais para juros hipotecários, pagamentos fixos de longo prazo.
Desvantagens: Custos contínuos de manutenção da propriedade, pagamento inicial considerável pode ser necessário, potencial de encerramento se não puder pagar a hipoteca.
Como você ganha dinheiro: valorização do capital, construção de patrimônio, potencial redução de impostos sobre o valor apreciado.
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2. Compre um imóvel alugado e torne-se proprietário
Se você está pronto para avançar para o próximo nível, você pode tentar sua mão com uma propriedade de aluguel residencial, como uma casa unifamiliar ou um duplex. Uma das maiores vantagens desse tipo de imóvel é que você conhece os padrões do mercado e o mercado pode ser mais fácil de avaliar, ao contrário de imóveis comerciais, como um shopping center.
Outra vantagem é que pode ser necessário um investimento menor para começar, por exemplo, com uma casa unifamiliar. Você pode conseguir entrar em uma propriedade com $ 20.000 ou $ 30.000 em vez das centenas de milhares potencialmente necessárias para uma propriedade comercial. Você pode comprá-lo ainda mais barato se conseguir encontrar uma propriedade atraente em dificuldades por meio de uma execução hipotecária.
Geralmente, você terá que fazer um pagamento inicial considerável para começar, geralmente até 30% do preço de compra. Portanto, isso pode ser proibitivo se você está apenas começando e ainda não tem uma grande banca. Uma maneira de contornar isso pode ser comprar um imóvel alugado em que você também mora.
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Outra desvantagem é que você precisará gerenciar a propriedade e tomar decisões sobre o que precisa ser atualizado, por exemplo. Embora a propriedade seja considerada uma atividade passiva para fins fiscais, pode acabar sendo tudo menos passiva como proprietário. E se um inquilino se esquivar do aluguel, você ainda terá que arcar com os pagamentos mensais, para que não fique inadimplente no empréstimo.
Observe também que os imóveis são relativamente ilíquidos e geralmente exigem uma taxa de corretagem substancial, geralmente 6% do preço de venda, então você geralmente não pode vender imediatamente e sem que uma grande mordida seja retirada. Essas são algumas das maiores desvantagens, mas os proprietários também têm outras maneiras de estragar tudo.
Taxas de hipoteca historicamente baixas podem tornar essa avenida mais acessível do que no passado recente. Uma troca 1031 também pode ajudá-lo a transformar seu investimento em um novo sem impostos.
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Vantagens: Pode começar pequeno com imóveis residenciais, gerenciamento prático (para o tipo certo de pessoa), baixas de depreciação permitem que a propriedade gere fluxo de caixa livre de impostos, valorização de preços, retornos ampliados por meio de alavancagem, baixas de impostos para juros de hipoteca.
Desvantagens: Gerenciamento prático, necessidade de acompanhar os pagamentos da hipoteca, independentemente dos inquilinos, custos contínuos de manutenção da propriedade, adiantamento maior do que para propriedades ocupadas pelo proprietário, altas comissões.
Como você ganha dinheiro: valorização do capital, aumento de aluguéis e patrimônio ao longo do tempo, 1031 trocas isentas de impostos.
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3. Considere trocar de casa
A mudança de casa tornou-se um caminho mais popular para investir em imóveis, mas exige um olhar atento para o valor e mais experiência operacional do que se tornar um proprietário de longo prazo. No entanto, esse caminho pode ajudá-lo a obter um lucro mais rápido do que ser proprietário, se você fizer isso corretamente.
A maior vantagem dessa abordagem é que você pode obter lucro mais rapidamente do que gerenciando sua própria propriedade, mas a experiência necessária também é maior. Normalmente, os house-flippers encontram propriedades subvalorizadas que precisam ser limpas ou até mesmo completamente renovadas. Eles fazem as alterações necessárias e, em seguida, cobram o valor de mercado das casas, lucrando com a diferença entre o preço total (preço de compra, custos de reabilitação etc.) e o preço de venda.
As nadadeiras domésticas precisam de um olho afiado para o que pode ser consertado a um preço razoável e o que não pode ser consertado. Eles também precisam estimar por que uma casa pode ser vendida mais tarde. Calcule mal, e seu lucro pode evaporar rapidamente, ou pior, se transformar em uma perda total. Ou uma casa pode não vender rapidamente e, em seguida, o dono da casa fica preso pagando juros sobre um empréstimo até que um comprador seja encontrado.
House-flippers podem recorrer a fontes não tradicionais de financiamento, uma vez que muitas vezes preferem manter as casas por meses, em vez de anos. Além disso, os custos de fechamento de uma hipoteca tradicional são altos.
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A mudança de casa realmente faz com que ser um proprietário pareça uma atividade passiva. Você terá que gerenciar uma equipe de pessoas fazendo muitos, senão todos os reparos, e precisará ser a força motriz em todas as transações, garantindo que elas sejam feitas e estejam dentro do orçamento ou abaixo. E você sempre estará procurando outro negócio, já que você é pago apenas quando revira um imóvel.
House-flippers também podem tirar proveito de 1031 trocas isentas de impostos se rolarem os rendimentos de um investimento para outro dentro de um determinado período e de acordo com certas regras.
Vantagens: Pode começar pequeno com imóveis residenciais, gerenciamento prático (para o tipo certo de pessoa), retornos ampliados por meio de alavancagem, ganhos potencialmente rápidos no investimento (se você tiver as habilidades).
Desvantagens: Gestão prática, necessidade de acompanhar os pagamentos da hipoteca, mesmo que não haja geração de renda, custos iniciais de renovação do imóvel, requer olho afiado para o valor e a capacidade de organizar e gerenciar uma equipe de profissionais.
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Como você ganha dinheiro: comprando propriedades desvalorizadas e reabilitando, vendendo por mais e repetindo, 1031 trocas isentas de impostos.
4. Compre um REIT
Ao contrário das opções anteriores, as próximas duas maneiras de investir em imóveis são realmente passivas. Comprar um REIT, ou fundo de investimento imobiliário, é uma ótima opção para quem deseja o retorno de um imóvel com a liquidez e relativa simplicidade de possuir uma ação. E você também recebe dividendos.
Os REITs têm inúmeras vantagens sobre o investimento imobiliário tradicional e podem tornar o processo muito mais fácil:
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- Menos dinheiro necessário para começar, potencialmente apenas $ 20 ou $ 30, dependendo do estoque
- Sem aborrecimentos gerenciando uma propriedade (por exemplo, sem telefonemas às 3 da manhã)
- Muito líquido, e as ações REIT podem ser vendidas em qualquer dia em que o mercado estiver aberto
- Os custos de transação são de $ 0, pois os corretores reduziram as comissões
- Retornos atraentes de longo prazo, com média de 10,6% nos 10 anos até 31 de agosto de 2021
- Dividendos trimestrais regulares, com os melhores REITs aumentando seus pagamentos ao longo do tempo
- Diversificação, em muitas propriedades ou mesmo em setores imobiliários
No entanto, investir em REITs não é isento de desvantagens. Como qualquer ação, o preço de um REIT pode flutuar à medida que o mercado gira. Portanto, se o mercado cair, os preços dos REITs podem acompanhá-lo. Isso é um problema menor para investidores de longo prazo que podem enfrentar uma queda, mas se você precisar vender suas ações, pode não conseguir o que vale a pena em um único momento.
Se você estiver comprando ações individuais de REIT, precisará analisá-las cuidadosamente, usando as ferramentas de um analista profissional. Uma maneira de evitar essa desvantagem, no entanto, é comprar um fundo REIT, que possui muitos REITs e, assim, diversifica sua exposição a qualquer empresa ou setor.
Investir em um REIT é uma ótima maneira de começar para um iniciante com pouco dinheiro, mas você também precisará trabalhar nisso, pois ainda existem algumas maneiras de atrapalhar um investimento em REIT.
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Vantagens: Pode começar com quase qualquer quantia de dinheiro, sem gestão prática, investimentos líquidos, dividendos regulares, capacidade de diversificar facilmente as participações, impostos diferidos sobre ganhos de capital se os ativos forem mantidos.
Desvantagens: os estoques de REIT podem flutuar, os REITs mantêm muita dívida, falta de transparência nos investimentos.
Como você ganha dinheiro: valorização do capital, fluxo crescente de dividendos.
5. Use uma plataforma imobiliária online
Uma plataforma imobiliária on-line, como Fundrise ou Crowdstreet, pode ajudá-lo a entrar no mercado imobiliário em negócios comerciais maiores sem ter que gastar centenas de milhares ou até milhões em um negócio. Essas plataformas ajudam a conectar desenvolvedores com investidores que procuram financiar imóveis e aproveitar o que pode ser retornos potenciais bastante atraentes.
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A grande vantagem para os investidores aqui é o potencial de obter uma parte de um acordo lucrativo que eles podem não ter acesso de outra forma. Os investidores podem participar em investimentos de dívida ou investimentos de capital, dependendo dos termos específicos do negócio. Esses investimentos podem pagar distribuições em dinheiro e podem oferecer o potencial de retornos não correlacionados com a economia, dando aos investidores uma maneira de diversificar a exposição de seu portfólio a ativos baseados no mercado.
Essas plataformas têm algumas desvantagens, no entanto. Alguns podem aceitar apenas investidores credenciados (como indivíduos com patrimônio líquido de US $ 1 milhão ou mais), portanto, talvez não seja possível usá-los se você ainda não tiver dinheiro. Ainda assim, enquanto algumas plataformas podem exigir um investimento mínimo de US $ 25.000, outras podem deixar você entrar com US $ 500.
As plataformas também cobram uma taxa de administração anualmente, geralmente 1%, e podem adicionar outras taxas além disso. Isso pode parecer caro em um mundo onde ETFs e fundos mútuos podem cobrar apenas zero por cento para construir um portfólio diversificado de ações ou títulos.
Embora as plataformas possam avaliar seus investimentos, você terá que fazer o mesmo, e isso significa que precisará das habilidades para analisar a oportunidade. Os investimentos geralmente são relativamente ilíquidos, com chances limitadas de resgate até que um determinado projeto seja concluído. E, ao contrário dos investimentos em um REIT ou até mesmo em sua própria propriedade de aluguel, uma vez que um negócio é concluído e seu investimento é devolvido, você pode ter que encontrar outro negócio para manter seu portfólio crescendo.
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Vantagens: Sem gerenciamento prático, geralmente pode começar com menos dinheiro inicial do que em um investimento imobiliário direto, dividendos regulares, capacidade de diversificar facilmente as participações, impostos diferidos sobre ganhos de capital se os ativos forem mantidos.
Desvantagens: Falta de liquidez, custos iniciais mais altos do que investir em REITs negociados publicamente, falta de transparência nos investimentos, altas taxas sobre investimentos.
Como você ganha dinheiro: valorização do capital, pagamento de dividendos ou juros.
O mercado imobiliário é um bom lugar para investir?
Investir em imóveis faz sentido para você? Você precisa se perguntar que tipo de investidor está disposto a ser. Você pode ganhar muito dinheiro em cada tipo de investimento imobiliário, então é mais uma questão de sua posição financeira e sua vontade de fazer o que for necessário. O tipo de investimento deve corresponder ao seu temperamento e habilidades, se possível.
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Em particular, os potenciais investidores devem se fazer perguntas em três áreas amplas:
- Recursos financeiros: Você tem recursos para investir em um determinado investimento imobiliário? Há oportunidades em todos os níveis de investimento. Você tem recursos para pagar uma hipoteca se um inquilino não puder? Quanto você depende do seu trabalho diário para manter o investimento?
- Disposição: Você tem o desejo de atuar como proprietário? Você está disposto a trabalhar com inquilinos e entender as leis de aluguel em sua área? Ou você prefere analisar negócios ou investimentos como REITs ou aqueles em uma plataforma online? Você quer atender às demandas de administrar um negócio de mudança de casa?
- Conhecimento e habilidades: Embora muitos investidores possam aprender no trabalho, você possui habilidades especiais que o tornam mais adequado para um tipo de investimento do que para outro? Você pode analisar ações e construir um portfólio atraente? Você pode reparar sua propriedade alugada ou consertar uma nadadeira e economizar um pacote em profissionais pagantes?
“Se sua aposentadoria está em jogo, é melhor deixar a 'especulação' para os especialistas e focar em setores que você conhece mais profundamente, para que você possa acompanhar facilmente o progresso de seus investimentos”, diz James Richman, CEO da JJ Richman, um gerente de ativos.
Você vai querer entender suas próprias habilidades, habilidades e vontade para avaliar que tipo de investimento se encaixa melhor. E você não precisa adicionar imóveis ao seu portfólio de ativos para se sair bem. Muitos investidores se atêm exclusivamente às ações, com o objetivo de igualar o retorno de longo prazo do mercado de cerca de 10% ao ano, e aproveitar os benefícios do investimento passivo.
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Principais benefícios fiscais do investimento imobiliário
Os benefícios fiscais em imóveis variam muito, dependendo de como você investe, mas investir em imóveis pode oferecer algumas vantagens fiscais consideráveis. Vamos analisá-los com base no tipo de investimento:
Sua própria residência
- Você pode deduzir quaisquer despesas de juros de sua hipoteca, dependendo da sua situação financeira específica.
- Se você detalhar sua declaração de imposto, poderá deduzir até US $ 10.000 em impostos sobre a propriedade.
- Quando você vende sua residência, você também pode receber $ 250.000 em ganhos de capital (ou $ 500.000 para casamento em conjunto) isento de impostos, se você mora na casa há dois anos e dois dos últimos cinco anos.
Seu imóvel alugado
- Você pode deduzir os impostos sobre a propriedade de qualquer receita de aluguel, reduzindo quaisquer ganhos tributáveis.
- Você também pode deduzir sua despesa de juros e depreciação, reduzindo ainda mais sua renda tributável, mesmo que continue coletando o fluxo de caixa.
- Quando você vende a propriedade para investimento posteriormente, os impostos são calculados sobre seu menor valor depreciado. No entanto, se você transferir o produto de uma venda para uma nova casa e seguir as regras 1031, poderá adiar os impostos sobre o ganho.
Mudando de casa
- Ao aplicar seus lucros em seu próximo negócio e seguir as regras das bolsas 1031, os investidores podem continuar adiando quaisquer impostos sobre ganhos – desde que possam continuar encontrando bons negócios imobiliários.
REITs
- Os REITs oferecem um perfil tributário atraente - você não incorrerá em impostos sobre ganhos de capital até vender ações e poderá manter ações literalmente por décadas para evitar o impostor.
- Na verdade, você pode passar as ações para seus herdeiros e eles não deverão pagar nenhum imposto sobre seus ganhos.
- Os REITs são eficientes em termos fiscais porque não pagam impostos no nível corporativo, o que significa que qualquer dinheiro pago a você foi tributado apenas uma vez.
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- Os impostos incorridos por esses investimentos podem variar dependendo exatamente do tipo de investimento que você faz.
- Alguns investimentos são tecnicamente REITs e, portanto, serão tratados de acordo com essa configuração tributária (sem impostos no nível corporativo), enquanto outros podem ser investimentos em dívida ou capital.
- Em geral, qualquer renda, como uma distribuição em dinheiro, será tributável no ano em que for recebida, enquanto qualquer imposto sobre ganhos de capital será diferido até que seja realizado.
A linha de fundo
Os investidores que desejam entrar no jogo imobiliário têm uma variedade de opções para vários tipos de orçamento. O setor imobiliário pode ser um investimento atraente, mas os investidores querem ter certeza de combinar seu tipo de investimento com sua vontade e capacidade de gerenciá-lo, incluindo compromissos de tempo.
