Dacă ați urmărit reluări ale programului HGTV „Income Property” și v-ați întrebat dacă este timpul să cumpărați o investiție imobiliară și să deveniți proprietar, nu sunteți singuri.
Între o creștere recentă a inflației, ratele dobânzilor scăzute din punct de vedere istoric și dispoziția milenialilor de a închiria în loc de a deține, cumpărarea de proprietăți închiriate a cunoscut o creștere în ultimii ani.
De fapt, imobiliarele sunt acum investiția pe termen lung preferată a americanilor. Investițiile imobiliare s-au clasat constant ca una dintre alegerile de top din 2012.
Ar trebui să faci pasul pe o proprietate închiriată? Experții oferă un da calificat, cu condiția să-ți faci temele mai întâi. Iată 10 lucruri de luat în considerare înainte de a te scufunda într-o investiție imobiliară.
Sugestii pentru tine: Cum să investești în imobiliare
10 sfaturi pentru a cumpăra proprietăți închiriate:
- Stabiliți dacă cumpărarea unei investiții imobiliare de închiriere este potrivită pentru dvs
- Cumpărați sau finanțați? Analizează care este cel mai bine pentru tine
- Găsiți locația potrivită
- Succesul necesită o perspectivă pe termen lung
- Asigurați-vă că sunteți material proprietar
- Buget pentru neașteptat
- Nu uitați să vă reînnoiți contractele de închiriere
- Vrei chiriași pe termen lung? Luați în considerare secțiunea 8
- Nu uitați de proprietatea închiriată la momentul taxelor
- Înțelegeți cum funcționează legea închirierii
1. Stabiliți dacă cumpărarea unei investiții imobiliare de închiriere este potrivită pentru dvs
Uitați de stereotipurile sitcom-urilor TV ale proprietarilor neștii. Pentru a profita la maximum de proprietatea cu venituri este nevoie de ochiul unui contabil pentru detalii, cunoașterea unui avocat cu privire la legile locatarului-chiriaș, previziunea unui ghicitor și, dacă alegeți să vă gestionați singur proprietatea închiriată, dispoziția fermă, dar prietenoasă a proprietarului.
“În cazul în care oamenii care doresc să devină proprietari nu își desfășoară activitatea, nu își dau seama cât de multă muncă este necesară”, spune Diana George, fondatoarea DG Design Group.
Așadar, înainte de a face un salt, veți dori să vă gândiți dacă aveți timpul, dorința și abilitățile necesare pentru a gestiona o închiriere. În timp ce proprietatea închiriată este considerată o investiție pasivă, asta nu înseamnă că ești complet pasiv în gestionarea acesteia.
Sugestii pentru tine: 5 sfaturi pentru finanțarea investițiilor imobiliare
Pe termen lung, investițiile imobiliare se pot compara favorabil cu alte investiții pe termen lung, cum ar fi acțiunile, dar rezultatele pot varia semnificativ în funcție de circumstanțele regiunii și de proprietatea specifică. Veți dori să vă gândiți dacă credeți că puteți crește plățile chiriei în timp și de ce economia din jurul proprietății ar sprijini acest lucru, printre alte aspecte. Indiferent dacă finanțați sau nu proprietatea și condițiile oricărei finanțări pot avea un impact semnificativ asupra profitului pe care îl câștigați în cele din urmă.
Dacă gestionarea unei investiții imobiliare pare prea mult, dar încă sunteți interesat de imobiliare, ați putea lua în considerare să dețineți un trust de investiții imobiliare sau un REIT. REIT-urile sunt titluri tranzacționate public care investesc în imobiliare și, de obicei, plătesc investitorilor un procent mare din câștigurile lor sub formă de dividende. Aceasta poate fi o modalitate de a obține expunerea la investițiile imobiliare fără bătaia de cap a administrării proprietății.
2. Cumpărați sau finanțați? Analizează care este mai bine pentru tine
În timp ce unii experți financiari insistă că nu ar trebui să cumpărați niciodată o închiriere decât dacă puteți plăti în numerar pentru aceasta, Jeremy Kisner, un consilier principal de avere la Surevest Wealth Management din Phoenix, cere să fie diferit.
Sugestii pentru tine: 10 cele mai bune investiții pe termen lung în 2024
“Levierul (adică o ipotecă) mărește, de obicei, randamentele, atât în sus, cât și în dezavantaj”, spune Kisner, care deține două proprietăți închiriate în Las Vegas.
De exemplu, imaginați-vă o proprietate închiriată cumpărată cu 100.000 USD în numerar. Casa produce o chirie de 12.000 USD anual, după toate cheltuielile, cum ar fi întreținerea și asigurarea, și este impozitată la 1.000 USD. Cu un program de amortizare de 27,5 ani și o rată a impozitului pe venit de 20%, un investitor ar câștiga puțin peste 9.500 USD în numerar anual. Deci, randamentul anual în numerar al investitorului este de aproximativ 9,5 la sută. Nu-i rău.
Iată cum a funcționat investitorul care folosește efectul de levier, presupunând aceeași casă. Acest investitor are un credit ipotecar pentru 80 la sută din casă, ceea ce crește la 4 la sută. După scăderea cheltuielilor de exploatare, precum și a cheltuielilor suplimentare cu dobânzile, acest investitor câștigă anual aproape 5.580 USD în numerar. Cu 20.000 USD investiți, randamentul anual în numerar al investitorului este de aproximativ 27,9%.
De fapt, situația pentru proprietarul cu efect de pârghie este de fapt puțin mai bună decât sugerează aceste cifre. Asta pentru că o parte din chirie este folosită pentru achitarea principalului ipotecii. Deci, în timp ce investitorul nu a putut buzuna fluxul de numerar deoarece a fost folosit pentru a plăti împrumutul, investitorul a profitat în continuare (și a plătit impozit) pe acești bani.
Sugestii pentru tine: 11 cele mai bune investiții în 2024
Aceasta este puterea efectului de pârghie pentru a schimba randamentul unui investitor.
George este de acord: „Sunt cu siguranță de acord cu utilizarea convențională (ipoteca). Este o modalitate foarte bună de a vă maximiza dolarii.”
Dacă decideți să finanțați achiziția, rețineți că va trebui să veniți cu un avans mai mare decât ceea ce este necesar de obicei pentru un credit ipotecar rezidențial. Majoritatea creditorilor solicită un avans de cel puțin 15% pentru o investiție imobiliară. De asemenea, va trebui să aveți suficienți numerar pentru a acoperi costurile de închidere, asigurarea proprietarilor, impozitele pe proprietate și problemele de întreținere care apar la proprietate.
3. Găsiți locația potrivită
Acea veche mantră a agenților imobiliari despre importanța locației ia o întorsătură interesantă atunci când este aplicată proprietății cu venituri.
Sugestii pentru tine: 18 idei de venituri pasive care te vor ajuta să faci bani în 2024
“Cele mai bune locații cu cea mai mare apreciere sunt acolo unde veți avea potențial cel mai slab flux de numerar cu o închiriere”, spune Kisner.
De ce? Investitorii pot câștiga un profit în două moduri: flux de numerar și apreciere. În unele zone, investitorii pot dori un flux de numerar mai mare pentru a-i compensa pentru aprecierea mai lentă. Dar dacă investitorii se așteaptă ca o zonă să se aprecieze în mod substanțial, ar putea fi dispuși să renunțe la o parte din fluxul de numerar pentru a se bucura de această apreciere. Rezultatul: aprecierea caselor depășește creșterea chiriilor, iar casele se apreciază în timp ce generează un flux de numerar relativ scăzut.
“Drept urmare, proprietatea trebuie să se aprecieze mai mult pentru a concura ca investiție cu proprietăți din zone mai puțin dorite”, spune Kisner.
Sugestii pentru tine: Ce este investiția cu venit fix? Argumente pro şi contra
Soluția lui: Err de partea aprecierii. Așa face cu cele două chirii ale lui, care, într-o lună bună, abia se ating. „Dar dacă îi țin până când împlinesc [vârsta] 60 de ani, când vor fi plătiți, chiar și după impozitele pe proprietate și asigurări, îmi voi dubla venitul din asigurările sociale”, spune el.
4. Succesul necesită o perspectivă pe termen lung
Unitatea pe care Kisner o deține timp de 13 ani a avut doi chiriași și întreținere redusă, în timp ce cealaltă a avut trei chiriași în patru ani - ultimul o evacuare costisitoare.
El ia același sfat pe care le dă clienților săi.
“Modul în care oamenii au probleme cu aproape toate investițiile este că pur și simplu nu se țin de lucruri suficient de mult”, spune Kisner. „În cazul chiriilor, dacă scapi de bani pe baza fluxului de numerar, asta nu este chiar prea rău pentru că plătești capitalul și construiești capitaluri proprii în acest fel. Apoi, sper să vezi și tu o apreciere.”
Sugestii pentru tine: 5 moduri de a-ți dubla banii
Deci, dacă doriți să câștigați bani în imobiliare, veți dori să vă gândiți pe termen lung. Pe măsură ce plătiți sau eliminați principalul de-a lungul anilor, ar trebui să vă puteți crește fluxul de numerar.
5. Asigurați-vă că sunteți proprietar material
Dacă achiziționați o proprietate închiriată, ar trebui să fiți propriul proprietar sau să transferați peste 6-10% din veniturile din închiriere la un serviciu de management? Deși nu există un răspuns corect pentru toată lumea, George și Kisner preferă să subcontracteze lucrarea.
“Ei verifică antecedentele chiriașului tău, se asigură că semnează contractul de închiriere și își plătesc chiria la timp”, spune George. „Asta vă eliberează să vă gestionați banii, nu proprietatea și chiriașii.”
Sugestii pentru tine: Elementele de bază ale pieței de valori: 8 sfaturi pentru începători
Kathy Hertzog, fostul președinte al LandlordAssociation.org din Erie, Pennsylvania, spune că există un potențial dezavantaj în a fi propriul proprietar.
“Dacă te apropii prea mult de chiriașii tăi, iar chiriașii au probleme financiare, te poți simți blocat pentru că nu vrei să-i evacuați”, spune ea. „Trebuie să fii foarte profesionist în privința asta, pentru că dacă cineva nu își plătește chiria, te fură.”
Pe lângă această problemă, vă simțiți confortabil să luați deciziile executive care trebuie luate în administrarea unei proprietăți? Veți repara sau veți ajunge să înlocuiți acel aparat de aer condiționat defect sau mașina de spălat vase care are scurgeri? Va trebui să faceți un apel pentru a afla care este cea mai bună cale de acțiune.
Sugestii pentru tine: Cum să începeți să investiți în 2024
6. Buget pentru neașteptat
Eșecul de a planifica nenumăratele cheltuieli legate de deținerea unei închirieri poate deveni o cale rapidă către dezastru.
“În calitate de proprietar, doriți să economisiți aproximativ 20% până la 30% din venitul din chirie pentru întreținere, întreținere și urgențe”, spune Hertzog.
“Vrei să te asiguri că nu trăiești doar din asta”, spune ea, „pentru că atunci când se întâmplă ceva mare, nu vei avea bani să-l repari, iar acum ești blocat pentru că ești proprietar cu o proprietate care trebuie reparată rapid și nu ai acești bani.”
Sugestii pentru tine: Investiție vs tranzacționare: care este mai bine pentru tine?
Kisner nu ar putea fi mai de acord: „Experiența mea a fost că subestimezi întotdeauna toate cheltuielile diferite care au o modalitate de a apărea și supraestimezi întotdeauna cât de pozitiv va fi fluxul de numerar”, spune el.
7. Nu uitați să vă reînnoiți contractele de închiriere
Dacă proprietarii de familie au un punct orb, acesta este eșecul de a reînnoi contractele de închiriere în timp util, potrivit lui George.
“Ai fi surprins câți proprietari nu își reînnoiesc contractele de închiriere în fiecare an, așa că își lasă chiriașii să închirieze de la lună la lună”, spune ea. "Ce e în neregulă cu asta? Ceea ce este în neregulă este că toată gândirea lor este că acum, dacă vreau să-mi scot chiriașul, nu pot pentru că acum nu sunt legați de un contract de închiriere.”
Sugestii pentru tine: Cele mai bune ETF-uri pentru 2024
“De asemenea, ei nu pot ridica chiria”, spune George. „Singurul mod în care puteți schimba chiria este dacă îi puneți să semneze un formular de schimbare a contractului de închiriere în fiecare an. Așa îți ții chiriașii în frâu. Când îl lași să alunece așa, poate fi foarte dificil să-ți readuci chiriașii pe drumul cel bun”, spune George.
În funcție de statul, județul și orașul în care se află proprietatea, proprietarii pot da o notificare de evacuare pentru o perioadă determinată. În California, unde are sediul George, statul cere proprietarilor să dea un preaviz de 60 de zile pentru chiriașii care au locuit în proprietate mai mult de un an (sau 30 de zile pentru mai puțin de un an), deși situația poate fi diferită în orașe controlate de chirie. Proprietarul poate oferi, de asemenea, un nou contract de închiriere în același timp.
8. Vrei chiriași pe termen lung? Luați în considerare secțiunea 8
Locuirea bruscă a chiriașului este nenorocirea fiecărui proprietar de închiriere.
Sugestii pentru tine: Cum să alegi un consilier financiar: 6 sfaturi pentru a-l găsi pe cel potrivit
“În fiecare lună în care o închiriere rămâne liberă, trebuie să plătiți din buzunar credit ipotecar, utilități și întreținere, așa că redresarea este unul dintre lucrurile pe care trebuie să le abordați foarte repede”, spune Hertzog.
O soluție populară? Încercați chiriașii din Secțiunea 8.
Secțiunea 8, numită Programul de tichete pentru alegerea locuințelor al Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană, limitează de obicei chiria pentru americanii cu venituri mici care se califică la 30% din venitul lor lunar ajustat. În timp ce unii proprietari sunt sceptici față de documentele și potențialele probleme de întreținere prezentate de unii chiriași din Secțiunea 8, Hertzog îi consideră favorabil chiriașii din Secțiunea 8.
“Populațiile mai în vârstă și persoanele cu dizabilități sunt de obicei chiriași excelenți. Ei au mare grijă de proprietate, deoarece aceasta este casa lor. Aici vor să fie. În plus, dacă nu-și plătesc chiria sau îți distrug casa, riscă să-și piardă voucherul de secțiune 8”, spune ea.
Sugestii pentru tine: Ce sunt fondurile mutuale?
Un dezavantaj al chiriașilor din Secțiunea 8 este că poate fi mai dificil să crești chiriile în timp, ceea ce ar putea afecta capacitatea ta de a compensa creșterea costurilor cu venituri mai mari din chirie.
9. Nu uitați de proprietatea închiriată la momentul taxelor
Există o rază de soare singulară care radiază asupra proprietarilor de proprietăți cu venituri în fiecare primăvară, în timp ce se agașează cu contabilul lor pentru a-și pregăti declarația de impozit pe venit federal.
“Când ai propria ta casă, poți anula dobânda și cam atât”, spune George.
Sugestii pentru tine: Rentabilitatea medie a investiției: Ce este o rentabilitate bună?
“Dar, atunci când dețineți o investiție imobiliară, formularul dvs. fiscal Schedule E vă permite să anulați aproape orice sub soare, de la vopsirea casei până la schimbarea becurilor.
“Așadar, chiar dacă aveți venituri din chirie de raportat, puteți arăta mai puține venituri decât încasați de fapt și puteți anula plata ipotecii și dobânda, în timp ce construiți capitaluri proprii în același timp”, spune George.
Este acea combinație puternică de beneficii fiscale și profituri ale investițiilor care îi ajută pe investitori să fie interesați de proprietățile închiriate.
Sugestii pentru tine: Fond mutual vs. ETF: ETF-urile sunt o investiție mai bună?
10. Înțelegeți cum funcționează legea închirierii
Legile de stat și locale privind proprietarii-chiriașii pot acționa ca un capac de canal deschis pentru proprietarii de închiriere care le ignoră, potrivit Hertzog.
Un exemplu este depozitele de garanție ale chiriașilor. Nu este la fel de simplu ca colectarea și păstrarea banilor.
“Cu siguranță este implicată contabilitatea. Trebuie să aveți acel cont pentru fiecare chiriaș și să păstrați acei bani în acel cont și să îi salvați”, spune Hertzog. „Legile privind depozitul de garanție reglementează cât timp aveți la dispoziție pentru a returna un depozit de garanție la încheierea contractului de închiriere, mai puțin orice cheltuieli pentru curățare și reparație, toate acestea trebuie detaliate.”
“În unele state, dacă nu predați acest lucru, chiriașul poate merge după proprietar pentru dublarea depozitului de garanție pentru că nu îl returnează în perioada de timp specificată”, spune ea.
Sugestii pentru tine: Cum să cumpărați acțiuni IPO
Desigur, acesta este doar un aspect al legilor care privesc proprietățile de închiriere și există multe altele pe care proprietarii trebuie să le cunoască pentru a evita înfruntarea lor. Veți dori să vă familiarizați cu regulile privind evacuarea, locuința echitabilă și alte cerințe de reglementare.
Linia de jos
Proprietatea de închiriat poate fi o investiție excelentă dacă o abordați într-un mod asemănător unei afaceri. Dar vei dori să înțelegi (pe cât posibil) în ce te bagi înainte de a depune banii. În timp ce atractivitatea generării unui venit lunar pasiv cu proprietăți imobiliare este mare, este important să ne amintim că deseori necesită multă muncă pentru a menține acel venit.
