Investițiile imobiliare sunt populare și, probabil, mai mult ca niciodată, deoarece ratele ipotecare mici fac ca începerea în imobiliare să fie mai accesibilă. De fapt, americanii iubesc proprietățile imobiliare, iar un sondaj din 2021 a arătat că a fost investiția lor preferată pe termen lung, chiar depășind stocurile.
Consumatorii au o varietate de moduri în care pot investi în imobiliare, inclusiv multe opțiuni dincolo de doar devenirea proprietarului, deși aceasta este o opțiune testată în timp pentru cei care doresc să gestioneze ei înșiși o proprietate. În plus, noile platforme de afaceri fac mai ușor ca niciodată să investești în imobiliare fără a fi nevoie să vină cu zeci de mii sau mai multe în numerar.
Mai jos sunt cinci metode testate în timp pentru a investi în imobiliare și la ce să fii atent.
Sugestii pentru tine: 18 idei de venituri pasive care te vor ajuta să faci bani în 2024
5 cele mai bune moduri de a investi în imobiliare
În timp ce mulți oameni se implică în imobiliare pentru a genera o rentabilitate a investiției, poate fi vorba și despre pur și simplu găsirea unui loc de locuit. Deci, pentru mulți, o investiție imobiliară este casa lor.
1. Cumpără-ți propria casă
În mod normal, s-ar putea să nu te gândești la prima ta reședință ca la o investiție, dar mulți oameni o fac. Este una dintre cele mai bune modalități de a investi în imobiliare, oferind numeroase beneficii.
Primul beneficiu este construirea de capitaluri proprii în casa ta din plățile lunare, mai degrabă decât plata chiriei care pare să crească mereu an de an. O parte din creditul ipotecar lunar se duce în propriul tău buzunar, ca să spunem așa. Cu toate acestea, experții rămân împărțiți cu privire la avantajele și dezavantajele de a deține propria casă, iar o casă nu este o cumpărare cu orice preț, așa cum au învățat cumpărătorii de case din anii 2000.
Sugestii pentru tine: 10 cele mai bune investiții pe termen lung în 2024
Dacă intenționați să rămâneți într-o zonă pe termen lung, poate fi logic să cumpărați o casă, deoarece veți putea bloca o plată lunară care poate fi la fel de accesibilă ca și chiria. În plus, băncile tratează mai favorabil proprietățile ocupate de proprietari, oferind debitorilor o rată ipotecară mai mică și solicitând un avans mai mic. De asemenea, este posibil să puteți deduce cheltuielile cu dobânzile din impozite.
Ratele ipotecare sunt aproape de minimele istorice, ajutând să facă casele mai accesibile decât au fost în trecutul recent. Nu este surprinzător, așadar, cererea a crescut.
“Pentru proprietari și ocupanți, acum este cel mai bun moment pentru a investi, deoarece nu vor primi niciodată plăți ipotecare atât de mici și pot obține mai multă metru pătrat pentru prețul lor”, spune Chris Franciosa, agent principal la Compass Real Estate din Delray Beach, Florida.
Sugestii pentru tine: 10 sfaturi pentru a cumpăra proprietăți închiriate
Avantaje: locuiți în propria proprietate în loc să plătiți chirie, apreciere a prețului casei, randamente mărite prin efect de pârghie, posibile reduceri fiscale pentru dobânda ipotecară, plăți fixe pe termen lung.
Dezavantaje: costurile continue de întreținere a proprietății, ar putea fi necesar un avans considerabil, potențialul de executare silită dacă nu se poate plăti ipoteca.
Cum faci bani: aprecierea capitalului, construirea de capitaluri proprii, posibilă reducere fiscală pentru valoarea apreciată.
2. Cumpărați o proprietate închiriată și deveniți proprietar
Dacă sunteți gata să treceți la următorul nivel, puteți încerca o proprietate rezidențială închiriată, cum ar fi o casă unifamilială sau un duplex. Unul dintre avantajele mai mari ale acestui tip de proprietate este că cunoașteți standardele pieței, iar piața poate fi mai ușor de evaluat, spre deosebire de proprietăți comerciale, cum ar fi un centru comercial.
Sugestii pentru tine: 5 sfaturi pentru finanțarea investițiilor imobiliare
Un alt avantaj este că poate fi nevoie de o investiție mai mică pentru a începe, de exemplu, cu o casă unifamilială. Este posibil să puteți intra într-o proprietate cu 20.000 USD sau 30.000 USD în loc de potențialele sute de mii necesare pentru o proprietate comercială. Ați putea să-l cumpărați și mai ieftin dacă puteți găsi o proprietate atractivă în dificultate printr-o executare silită.
În general, va trebui să plătiți un avans considerabil pentru a începe, adesea până la 30% din prețul de achiziție. Deci, asta poate fi prohibitiv dacă abia începi și nu ai încă un bankroll uriaș. O modalitate de a evita acest lucru poate fi să cumpărați o proprietate închiriată în care locuiți și dvs.
Un alt dezavantaj este că va trebui să gestionați proprietatea și să luați decizii cu privire la ceea ce necesită modernizare, de exemplu. În timp ce deținerea unei proprietăți este considerată o activitate pasivă din punct de vedere fiscal, poate ajunge să fie altceva decât pasivă ca proprietar. Și dacă un chiriaș se abține de la chirie, tot trebuie să vii cu plățile lunare, ca să nu intri în incapacitate de plată a împrumutului.
Sugestii pentru tine: 11 cele mai bune investiții în 2024
De asemenea, rețineți că imobilele sunt relativ nelichide și necesită de obicei o taxă de intermediere substanțială, adesea 6 la sută din prețul de vânzare, așa că de obicei nu puteți vinde imediat și fără a fi scos o mușcătură mare. Acestea sunt unele dintre cele mai mari dezavantaje, dar proprietarii au și alte modalități de a da peste cap.
Ratele ipotecare scăzute din punct de vedere istoric pot face această cale mai accesibilă decât în trecutul recent. Un schimb 1031 vă poate ajuta, de asemenea, să vă transformați investiția într-una nouă, fără taxe.
Avantaje: Se poate începe cu bunuri imobiliare rezidențiale, gestionarea practică (pentru tipul potrivit de persoană), anulările de amortizare permit proprietății să genereze un flux de numerar fără impozitare, aprecierea prețului, randamente amplificate prin efect de pârghie, anulări de impozite pentru dobânda ipotecară.
Dezavantaje: gestionarea practică, necesitatea de a ține pasul cu plățile ipotecare, indiferent de chiriași, costuri continue de întreținere a proprietății, avans mai mare decât pentru proprietățile ocupate de proprietar, comisioane mari.
Sugestii pentru tine: Investiție vs tranzacționare: care este mai bine pentru tine?
Cum faci bani: aprecierea capitalului, chiriile în creștere și capitalul propriu în timp, 1031 de schimburi fără taxe.
3. Luați în considerare schimbarea caselor
Schimbarea casei a devenit o cale mai populară pentru a investi în imobiliare, dar necesită un ochi aprofundat pentru valoare și mai multă expertiză operațională decât a deveni un proprietar pe termen lung. Cu toate acestea, această cale vă poate ajuta să obțineți un profit mai rapid decât a fi proprietar, dacă o faceți corect.
Cel mai mare avantaj al acestei abordări este că poți obține profit mai repede decât gestionând propria proprietate, dar expertiza necesară este și mai mare. În mod obișnuit, flipper-ul de casă găsește proprietăți subevaluate care trebuie curățate sau chiar renovate complet. Ei fac modificările necesare și apoi percep valoarea de piață pentru case, profitând de diferența dintre prețul lor total (prețul de cumpărare, costurile de reabilitare etc.) și prețul de vânzare.
Flippers de casă au nevoie de un ochi ascuțit pentru ceea ce poate fi reparat la un preț rezonabil și nereparabil. De asemenea, trebuie să estimeze pentru ce poate fi vândută mai târziu o casă. Calculați greșit, iar profitul lor s-ar putea evapora rapid sau, mai rău, s-ar putea transforma într-o pierdere totală. Sau s-ar putea ca o casă să nu se vândă repede, iar atunci slăbitorul casei este blocat să plătească orice dobândă la un împrumut până când un cumpărător poate fi găsit.
Sugestii pentru tine: 5 moduri de a-ți dubla banii
Flippers pot apela la surse netradiționale de finanțare, deoarece adesea preferă să țină case luni de zile, mai degrabă decât ani. În plus, costurile de închidere ale unui credit ipotecar tradițional sunt mari.
Schimbarea casei face ca a fi proprietar să se simtă ca o activitate pasivă. Va trebui să gestionați o echipă de oameni care efectuează multe, dacă nu toate reparațiile, și va trebui să fiți forța motrice în fiecare tranzacție, asigurându-vă că aceasta se realizează și se încadrează la buget sau sub buget. Și vei căuta mereu o altă ofertă, deoarece ești plătit doar atunci când întorci o proprietate.
House-flippers pot profita, de asemenea, de 1031 de schimburi fără taxe dacă transferă veniturile dintr-o investiție în alta într-o anumită perioadă și în conformitate cu anumite reguli.
Sugestii pentru tine: Fond mutual vs. ETF: ETF-urile sunt o investiție mai bună?
Avantaje: se poate începe cu imobiliare rezidențială, management practic (pentru tipul potrivit de persoană), randamente mărite prin efect de pârghie, câștiguri potențial rapide ale investițiilor (dacă aveți abilitățile).
Dezavantaje: gestionarea practică, necesitatea de a ține pasul cu plățile ipotecare chiar dacă nu se generează niciun venit, costurile inițiale ale renovării proprietății, necesită o atenție deosebită asupra valorii și capacitatea de a organiza și gestiona o echipă de profesioniști.
Cum faci bani: cumpărând proprietăți subevaluate și reabilitați, vindeți pentru mai mult și repetați, 1031 de schimburi fără taxe.
4. Cumpărați un REIT
Spre deosebire de opțiunile anterioare, următoarele două moduri de a investi în imobiliare sunt într-adevăr pasive. Achiziționarea unui REIT, sau a unui trust de investiții imobiliare, este o opțiune excelentă pentru cei care doresc randamentele imobiliare cu lichiditatea și simplitatea relativă de a deține un stoc. Și poți să încasezi și un dividend.
Sugestii pentru tine: Cum să cumpărați acțiuni: un ghid pas cu pas
REIT-urile au numeroase avantaje față de investițiile imobiliare tradiționale și pot face procesul mult mai ușor:
- Mai puțini bani sunt necesari pentru a începe, potențial doar 20 sau 30 USD, în funcție de stoc
- Fără bătăi de cap în gestionarea unei proprietăți (de exemplu, fără apeluri telefonice la 3 dimineața)
- Foarte lichide, iar acțiunile REIT pot fi vândute în orice zi în care piața este deschisă
- Costurile de tranzacție sunt de 0 USD, deoarece brokerii au redus comisioanele
- Randamente atractive pe termen lung, cu o medie de 10,6% în cei 10 ani până la 31 august 2021
- Dividende trimestriale regulate, cele mai bune REIT-uri crescându-și plățile în timp
- Diversificare, în multe proprietăți sau chiar în sectoare imobiliare
Cu toate acestea, investiția în REIT-uri nu este lipsită de propriile sale dezavantaje. Ca orice acțiune, prețul unui REIT poate fluctua pe măsură ce piața se rotește. Deci, dacă piața scade, prețurile REIT ar putea merge cu ea. Aceasta este o problemă mai mică pentru investitorii pe termen lung, care pot scăpa, dar dacă trebuie să vă vindeți acțiunile, este posibil să nu obțineți ceea ce valorează la un moment dat.
Dacă cumpărați acțiuni REIT individuale, va trebui să le analizați cu atenție, folosind instrumentele unui analist profesionist. Cu toate acestea, o modalitate de a evita acest dezavantaj este să cumpărați un fond REIT, care deține multe REIT și, astfel, vă diversifică expunerea la orice companie sau sector.
Investiția într-un REIT este o modalitate excelentă de a începe pentru un începător cu puțini bani, dar va trebui să lucrezi și la asta, deoarece există încă câteva modalități de a da peste cap o investiție REIT.
Sugestii pentru tine: Cele mai bune ETF-uri pentru 2024
Avantaje: Poate începe cu aproape orice sumă de bani, fără administrare practică, investiții lichide, dividende regulate, capacitatea de a diversifica cu ușurință participațiile, impozite amânate pe câștigurile de capital dacă sunt deținute active.
Dezavantaje: stocurile REIT pot fluctua, REIT-urile mențin multe datorii, lipsa de transparență în investiții.
Cum faci bani: aprecierea capitalului, flux în creștere de dividende.
Sugestii pentru tine: Ce sunt fondurile mutuale?
5. Utilizați o platformă imobiliară online
O platformă imobiliară online, cum ar fi Fundrise sau Crowdstreet, vă poate ajuta să intrați în imobiliare cu oferte comerciale mai mari, fără a fi nevoie să aruncați sute de mii sau chiar milioane la o afacere. Aceste platforme ajută la conectarea dezvoltatorilor cu investitorii care doresc să finanțeze proprietăți imobiliare și să profite de ceea ce poate fi rentabilitate potențială destul de atractivă.
Marele avantaj pentru investitori de aici este potențialul de a obține o reducere a unei tranzacții profitabile pe care ar putea să nu fi putut accesa altfel. Investitorii pot participa la investiții în datorii sau în capitaluri proprii, în funcție de condițiile specifice ale tranzacției. Aceste investiții pot plăti distribuții în numerar și pot oferi potențialul de rentabilitate care nu sunt corelate cu economie, oferind investitorilor o modalitate de a diversifica expunerea portofoliului lor la activele de pe piață.
Aceste platforme au, totuși, unele dezavantaje. Unii pot accepta doar investitori acreditați (cum ar fi persoane fizice cu o valoare netă de 1 milion USD sau mai mult), așa că s-ar putea să nu fie posibil nici măcar să îi folosiți dacă nu aveți deja bani. Totuși, în timp ce unele platforme pot necesita o investiție minimă de 25.000 USD, altele te pot lăsa să intri cu 500 USD.
Sugestii pentru tine: Cum să investești în acțiuni: un ghid pas cu pas pentru începători
Platformele percep, de asemenea, o taxă de administrare anual, adesea 1 la sută, și pot adăuga alte taxe pe lângă asta. Acest lucru poate părea costisitor într-o lume în care ETF-urile și fondurile mutuale pot percepe până la zero la sută pentru construirea unui portofoliu diversificat de acțiuni sau obligațiuni.
În timp ce platformele își pot verifica investițiile, va trebui să faceți același lucru și asta înseamnă că veți avea nevoie de abilitățile pentru a analiza oportunitatea. Investițiile sunt adesea relativ nelichide, cu șanse limitate de răscumpărare până la finalizarea unui anumit proiect. Și, spre deosebire de investițiile într-un REIT sau chiar de propria dvs. proprietate de închiriere, odată ce o afacere este încheiată și investiția dvs. este returnată, poate fi necesar să găsiți o altă afacere pentru a vă menține portofoliul în creștere.
Avantaje: Fără administrare practică, de obicei poate începe cu mai puțini bani în avans decât cu o investiție imobiliară directă, dividende regulate, capacitatea de a diversifica cu ușurință participațiile, impozite amânate pe câștigurile de capital dacă sunt deținute active.
Sugestii pentru tine: Investiții active vs. investiții pasive: Care este diferența?
Dezavantaje: Lipsa lichidității, costuri inițiale mai mari decât investițiile în REIT tranzacționate public, lipsa de transparență în investiții, comisioane mari pentru investiții.
Cum faci bani: aprecierea capitalului, plăți de dividende sau dobânzi.
Este imobiliar un loc bun pentru a investi?
Investiția în imobiliare are sens pentru tine? Va trebui să te întrebi ce fel de investitor ești dispus să fii. Poți câștiga mulți bani în fiecare tip de investiție imobiliară, așa că este mai degrabă o chestiune de poziția ta financiară și de disponibilitatea ta de a face ceea ce este necesar. Tipul de investiție ar trebui să se potrivească cu temperamentul și abilitățile dvs., dacă este posibil.
În special, potențialii investitori ar trebui să își pună întrebări în trei domenii largi:
Sugestii pentru tine: Elementele de bază ale pieței de valori: 8 sfaturi pentru începători
- Resurse financiare: Aveți resursele necesare pentru a investi într-o anumită investiție imobiliară? Există oportunități la fiecare nivel de investiții. Aveți resursele pentru a plăti o ipotecă dacă un chiriaș nu poate? Cât de mult depinzi de munca de zi cu zi pentru a menține investiția?
- Disponibilitate: aveți dorința de a acționa ca proprietar? Sunteți dispus să lucrați cu chiriașii și să înțelegeți legile de închiriere din zona dvs.? Sau ai prefera să analizezi tranzacții sau investiții precum REIT-uri sau cele de pe o platformă online? Doriți să îndepliniți cerințele de a conduce o afacere de schimbare a casei?
- Cunoștințe și abilități: deși mulți investitori pot învăța la locul de muncă, aveți abilități speciale care vă fac să fiți mai potrivit pentru un tip de investiție decât pentru altul? Poți analiza stocurile și construi un portofoliu atractiv? Puteți să vă reparați proprietatea închiriată sau să reparați un flipper și să economisiți un pachet de profesioniști plătitori?
“Dacă pensionarea dvs. este în pericol, cel mai bine este să lăsați „speculația” în seama experților și să vă concentrați pe industriile pe care le înțelegeți mai profund, astfel încât să puteți urmări cu ușurință progresul investițiilor”, spune James Richman, CEO la JJ Richman, un administrator de active.
Veți dori să vă înțelegeți propriile abilități, abilități și dorință pentru a evalua ce tip de investiție se potrivește cel mai bine. Și nu trebuie să adăugați proprietăți imobiliare în portofoliul dvs. de active pentru a face bine. Mulți investitori se țin exclusiv de acțiuni, cu scopul de a egala randamentul pe termen lung al pieței de aproximativ 10% anual și se bucură de beneficiile investițiilor pasive.
Cele mai importante beneficii fiscale ale investițiilor imobiliare
Beneficiile fiscale pentru imobiliare variază foarte mult, în funcție de modul în care investiți, dar investiția în imobiliare poate oferi câteva avantaje fiscale considerabile. Să le parcurgem în funcție de tipul de investiție:
Sugestii pentru tine: 10 cele mai bune investiții cu risc scăzut în 2024
Reședința proprie
- Este posibil să puteți deduce orice cheltuieli cu dobânzile din ipoteca dvs., în funcție de situația dvs. financiară specifică.
- Dacă vă detaliați declarația fiscală, puteți deduce până la 10.000 USD din impozite pe proprietate.
- Când vă vindeți reședința, puteți primi, de asemenea, 250.000 USD în câștiguri de capital (sau 500.000 USD pentru declararea căsătoriei în comun) fără impozit, dacă ați locuit în casă timp de doi ani și doi din ultimii cinci ani.
Proprietatea dvs. de închiriat
- Puteți deduce impozitele pe proprietate din orice venit din chirie, reducând orice câștig impozabil.
- De asemenea, vă puteți deduce cheltuielile cu dobânzile și amortizarea, reducând și mai mult venitul impozabil, chiar dacă continuați să colectați fluxul de numerar.
- Când vindeți investiția imobiliară mai târziu, impozitele sunt evaluate pe valoarea sa amortizată mai mică. Cu toate acestea, dacă mutați veniturile unei vânzări într-o casă nouă și urmați regulile 1031, puteți amâna impozitele pe câștig.
Întorsătură de casă
- Înregistrându-și veniturile în următoarea lor tranzacție și respectând regulile privind schimburile 1031, investitorii pot continua să amâne orice impozit pe câștiguri - atâta timp cât pot continua să găsească oferte bune de proprietate.
REIT-uri
- REIT-urile oferă un profil fiscal atractiv - nu veți suporta niciun impozit pe câștigurile de capital până când nu vindeți acțiuni și puteți deține acțiuni literalmente timp de decenii pentru a evita omul fiscal.
- De fapt, puteți transmite acțiunile moștenitorilor dvs., iar aceștia nu vor datora niciun impozit pe câștigurile dvs.
- REIT-urile sunt eficiente din punct de vedere fiscal, deoarece nu plătesc impozite la nivel de corporație, ceea ce înseamnă că orice bani care vă sunt plătiți au fost impozitați o singură dată.
Oferte imobiliare online
- Taxele suportate de aceste investiții pot varia în funcție de tipul exact de investiție pe care o faci.
- Unele investiții sunt din punct de vedere tehnic REIT și, prin urmare, vor fi tratate în conformitate cu configurația fiscală respectivă (fără taxe la nivel corporativ), în timp ce altele pot fi investiții în datorii sau în capitaluri proprii.
- În general, orice venit, cum ar fi o distribuție în numerar din acestea, va fi impozabil în anul în care este primit, în timp ce orice impozit pe câștigurile de capital va fi amânat până când este realizat.
Linia de jos
Investitorii care doresc să intre în jocul imobiliar au o varietate de opțiuni pentru mai multe tipuri de buget. Imobilul poate fi o investiție atractivă, dar investitorii doresc să fie siguri că își potrivesc tipul de investiție cu dorința și capacitatea lor de a o gestiona, inclusiv angajamentele de timp.
