Если вы смотрели повторы «Доходной собственности» HGTV и задавались вопросом, не пора ли купить инвестиционную недвижимость и стать арендодателем, вы не одиноки.
Из-за недавнего скачка инфляции, исторически низких процентных ставок и настроения миллениалов арендовать недвижимость вместо собственной, в последние годы наблюдался всплеск покупки арендной недвижимости.
На самом деле недвижимость сейчас является любимым долгосрочным вложением американцев. Инвестиции в недвижимость неизменно считаются одним из лучших вариантов с 2012 года.
Стоит ли рисковать при аренде недвижимости? Эксперты предлагают квалифицированное да, если вы сначала сделаете свою домашнюю работу. Вот 10 вещей, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в инвестиционную недвижимость.
Предлагаем вам: Как инвестировать в недвижимость
10 советов по покупке недвижимости для сдачи в аренду:
- Определите, подходит ли вам покупка инвестиционной арендной недвижимости
- Покупать или финансировать? Проанализируйте, что лучше для вас
- Найдите правильное место
- Успех требует долгосрочной перспективы
- Убедитесь, что вы являетесь домовладельцем
- Бюджет на неожиданное
- Не забудьте продлить аренду
- Хотите долгосрочных арендаторов? Обратите внимание на раздел 8
- Не забывайте об аренде недвижимости во время налогообложения
- Узнайте, как работает закон об аренде
1. Определите, подходит ли вам покупка инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду
Забудьте стереотипы телесериала о невежественных домовладельцах. Чтобы получить максимальную отдачу от доходной собственности, требуется внимание бухгалтера к деталям, знание юристом законов арендодателя и арендатора, предвидение гадалки и, если вы решите управлять своей арендуемой недвижимостью самостоятельно, твердый, но дружелюбный нрав арендодателя.
“Когда люди, желающие стать арендодателями, терпят неудачу, они не осознают, сколько труда для этого требуется», — говорит Дайана Джордж, основатель DG Design Group.
Поэтому, прежде чем прыгать, вам нужно подумать, есть ли у вас время, желание и навыки, чтобы вложиться в управление арендой. Хотя арендная недвижимость считается пассивной инвестицией, это не означает, что вы полностью пассивны в управлении ею.
Предлагаем вам: 5 советов по финансированию инвестиционной недвижимости
В долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость могут выгодно отличаться от других долгосрочных инвестиций, таких как акции, но результаты могут значительно различаться в зависимости от обстоятельств региона и конкретного объекта. Вы захотите подумать, сможете ли вы увеличить арендную плату с течением времени и почему экономика, связанная с недвижимостью, поддержит это, среди прочего. Финансируете ли вы недвижимость или нет, и условия любого финансирования могут оказать значительное влияние на доход, который вы в конечном итоге заработаете.
Если управление инвестиционной собственностью кажется слишком сложным, но вы все еще заинтересованы в недвижимости, вы можете рассмотреть возможность владения инвестиционным фондом недвижимости или REIT. REIT — это публично торгуемые ценные бумаги, которые инвестируют в недвижимость и, как правило, возвращают инвесторам большую часть своей прибыли в виде дивидендов. Это может быть способом получить доступ к инвестициям в недвижимость без хлопот по управлению недвижимостью.
2. Купить или финансировать? Проанализируйте, что лучше для вас
В то время как некоторые финансовые эксперты настаивают на том, что вы никогда не должны покупать жилье, если вы не можете заплатить за него наличными, Джереми Киснер, старший советник по управлению состоянием в Surevest Wealth Management в Фениксе, умоляет не согласиться.
“Кредитное плечо (то есть ипотека) обычно увеличивает прибыль как в плюсе, так и в минусе», — говорит Киснер, которому принадлежат две сдаваемые в аренду объекты недвижимости в Лас-Вегасе.
Предлагаем вам: 10 лучших долгосрочных инвестиций в 2024 году
Например, представьте себе арендуемую недвижимость, купленную за 100 000 долларов наличными. Дом приносит арендную плату в размере 12 000 долларов в год после всех расходов, таких как техническое обслуживание и страховка, и облагается налогом в размере 1000 долларов. При графике амортизации в 27,5 лет и ставке налога на прибыль в 20 процентов инвестор будет зарабатывать чуть более 9500 долларов наличными в год. Таким образом, годовой доход инвестора составляет около 9,5%. Неплохо.
Вот как вел себя инвестор, использующий кредитное плечо, при условии, что тот же самый дом. У этого инвестора ипотечный кредит на 80 процентов дома, что составляет 4 процента. После вычета операционных расходов, а также дополнительных процентных расходов этот инвестор зарабатывает почти 5580 долларов наличными в год. При вложенных 20 000 долларов годовой денежный доход инвестора составляет около 27,9 процента.
На самом деле, ситуация для владельца с кредитным плечом немного лучше, чем можно предположить по этим цифрам. Это потому, что часть арендной платы идет на погашение основного долга по ипотечному кредиту. Таким образом, хотя инвестор не мог присвоить денежный поток, потому что он был использован для выплаты кредита, инвестор все равно получал прибыль (и платил налоги) с этих денег.
Это сила кредитного плеча, которая влияет на доходность инвестора.
Предлагаем вам: 11 лучших инвестиций в 2024 году
Джордж соглашается: «Я определенно согласен с переходом на обычную (ипотеку). Это действительно хороший способ максимизировать ваши доллары.”
Если вы решите профинансировать покупку, имейте в виду, что вам нужно будет внести более крупный первоначальный взнос, чем обычно требуется для ипотечного кредита. Большинство кредиторов требуют первоначальный взнос в размере не менее 15 процентов для инвестиционной собственности. Вам также необходимо иметь достаточно наличных денег, чтобы покрыть расходы на закрытие, страхование домовладельцев, налоги на недвижимость и проблемы с техническим обслуживанием, которые возникают в собственности.
3. Найдите правильное место
Эта старая мантра риэлтора о важности местоположения приобретает интересный оборот, когда применяется к доходной недвижимости.
Предлагаем вам: 18 идей пассивного дохода, которые помогут вам заработать в 2024 году
“Лучшие места с наибольшей оценкой — это места, где у вас потенциально будет наихудший денежный поток при аренде», — говорит Киснер.
Почему? Инвесторы могут получать прибыль двумя способами: денежным потоком и повышением стоимости. В некоторых областях инвесторы могут захотеть увеличить денежный поток, чтобы компенсировать более медленное укрепление. Но если инвесторы ожидают существенного повышения стоимости участка, они могут захотеть отказаться от части денежного потока, чтобы насладиться этим повышением. Результат: рост стоимости жилья опережает рост арендной платы, а дома растут, принося относительно низкий денежный поток.
“В результате недвижимость должна дорожать больше, чтобы конкурировать в качестве инвестиции с недвижимостью в менее привлекательных районах», — говорит Киснер.
Его решение: ошибаться в сторону признательности. Вот что он делает со своими двумя арендами, которые в хороший месяц едва окупаются. «Но если я буду держать их до тех пор, пока мне не исполнится [возраст] 60 лет, когда они будут выплачены, даже после уплаты налогов на имущество и страховки, я удвою свой доход от социального обеспечения», — говорит он.
Предлагаем вам: Что такое инвестиции с фиксированным доходом? Плюсы и минусы
4. Успех требует долгосрочной перспективы
В квартире, которую Киснер держал 13 лет, было два арендатора и низкие эксплуатационные расходы, в то время как у другой квартиры было три арендатора за четыре года — последний из них — дорогостоящее выселение.
Он следует тому же совету, что и своим клиентам.
“Проблема, с которой люди сталкиваются почти со всеми инвестициями, заключается в том, что они просто недостаточно долго держат вещи», — говорит Киснер. «С арендой, если вы безубыточны на основе денежного потока, это на самом деле не так уж плохо, потому что вы платите основную сумму и таким образом наращиваете капитал. Затем, надеюсь, вы также увидите некоторую оценку.”
Поэтому, если вы хотите зарабатывать на недвижимости, вам нужно думать о долгосрочной перспективе. По мере того, как вы выплачиваете или ликвидируете основную сумму долга в течение многих лет, вы сможете увеличить свой денежный поток.
Предлагаем вам: 5 способов удвоить свои деньги
5. Убедитесь, что вы являетесь арендодателем
Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, должны ли вы быть ее собственным арендодателем или раскошелиться на 6-10 процентов вашего дохода от аренды на услуги по управлению? Хотя правильного ответа для всех нет, Джордж и Киснер предпочитают отдавать работу субподрядчикам.
“Они проверяют данные вашего арендатора, следят за тем, чтобы он подписал договор аренды и вовремя платил арендную плату», — говорит Джордж. «Это освобождает вас от управления своими деньгами, а не имуществом и арендаторами.”
Кэти Херцог, бывший президент компании LandlordAssociation.org в Эри, штат Пенсильвания, говорит, что быть собственным арендодателем — это потенциально крутая обратная сторона.
“Если вы слишком сблизитесь со своими жильцами, а у жильцов возникнут финансовые проблемы, вы можете оказаться в тупике, потому что не хотите их выселять», — говорит она. «Вы должны быть очень профессиональны в этом, потому что, если кто-то не платит за аренду, он ворует у вас.”
Предлагаем вам: Основы фондового рынка: 8 советов новичкам
Помимо этого вопроса, удобно ли вам принимать административные решения, которые необходимо принимать при управлении недвижимостью? Будете ли вы ремонтировать или в конечном итоге замените неисправный кондиционер или протекающую посудомоечную машину? Вам нужно будет сделать звонок о том, что является лучшим курсом действий.
6. Бюджет на неожиданное
Неспособность спланировать бесчисленные расходы на владение арендой может стать быстрым путем к катастрофе.
“Как арендодатель, вы хотите сэкономить от 20 до 30 процентов своего дохода от аренды на содержание, техническое обслуживание и чрезвычайные ситуации», — говорит Герцог.
Предлагаем вам: Как начать инвестировать в 2024 году
“Вы хотите быть уверены, что живете не только на это, — говорит она, — потому что тогда, когда случится что-то серьезное, у вас не будет денег, чтобы исправить это, и теперь вы застряли, потому что вы домовладелец с имущество, которое нужно быстро отремонтировать, а у вас нет таких денег.”
Киснер не может не согласиться: «По моему опыту, вы всегда недооцениваете все различные расходы, которые могут возникнуть, и всегда переоцениваете то, насколько положительным будет денежный поток», — говорит он.
7. Не забудьте продлить аренду
По словам Джорджа, если у семейных арендодателей и есть одно яркое слепое пятно, так это несвоевременное продление договоров аренды с арендаторами.
Предлагаем вам: Инвестирование или трейдинг: что лучше для вас?
“Вы будете удивлены, узнав, сколько арендодателей не продлевают свои договоры аренды каждый год, поэтому они позволяют своим арендаторам заключать договоры ежемесячной аренды», — говорит она. "Что в этом плохого? Что не так, все их мысли в том, что теперь, если я хочу выселить своего арендатора, я не могу, потому что теперь они не привязаны к договору аренды.”
“Кроме того, они не могут поднять арендную плату», — говорит Джордж. «Единственный способ изменить арендную плату — это заставить их подписывать форму об изменении арендной платы каждый год. Так вы держите своих арендаторов под контролем. Когда вы позволяете этому идти своим чередом, может быть очень сложно вернуть ваших арендаторов в нужное русло», — говорит Джордж.
В зависимости от штата, округа и города, где находится имущество, арендодатели могут уведомить о выселении на определенный период. В Калифорнии, где проживает Джордж, штат требует, чтобы арендодатели уведомляли арендаторов, проживших в собственности более года, за 60 дней (или за 30 дней, если менее года), хотя в других странах ситуация может быть иной. города, контролируемые арендной платой. Одновременно арендодатель может предложить новый договор аренды.
8. Хотите долгосрочных арендаторов? Обратите внимание на раздел 8
Внезапное освобождение жильцов – бич любого арендодателя.
Предлагаем вам: Лучшие ETF на 2024 год
“Каждый месяц, когда арендная плата остается вакантной, вам приходится оплачивать ипотеку, коммунальные услуги и обслуживание из своего кармана, поэтому ремонт — это одна из вещей, которую вам нужно решить очень быстро», — говорит Герцог.
Одно популярное решение? Дайте шанс арендаторам по Разделу 8.
Раздел 8, также известный как Программа ваучеров на выбор жилья Министерства жилищного строительства и городского развития, обычно ограничивает арендную плату для американцев с низким доходом, которые соответствуют требованиям, в размере 30 процентов от их скорректированного ежемесячного дохода. В то время как некоторые арендодатели скептически относятся к оформлению документов и потенциальным проблемам с содержанием, которые возникают у некоторых арендаторов по 8-й программе, Hertzog положительно относится к арендаторам по 8-й программе.
Предлагаем вам: Как выбрать финансового консультанта: 6 советов, как найти подходящего
“Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями обычно являются отличными арендаторами. Они отлично заботятся об имуществе, потому что это их дом. Вот где они хотят быть. Кроме того, если они не будут платить арендную плату или разрушат ваш дом, они рискуют потерять свой ваучер по 8-й программе», — говорит она.
Недостатком арендаторов по Разделу 8 является то, что со временем может быть сложнее увеличивать арендную плату, что может повлиять на вашу способность компенсировать растущие расходы за счет более высокого дохода от аренды.
9. Не забывайте об аренде недвижимости во время налогообложения
Каждую весну на владельцев доходной собственности падает единственный солнечный луч, когда они сидят на корточках со своим бухгалтером, чтобы подготовить свою федеральную налоговую декларацию.
“Когда у тебя есть собственный дом, ты можешь списать проценты и на этом все», — говорит Джордж.
Предлагаем вам: Что такое взаимные фонды?
“Но когда вы владеете инвестиционной недвижимостью, ваша налоговая форма Графика E позволяет вам списывать почти все на свете, от покраски дома до замены лампочек.
“Таким образом, даже если у вас есть доход от аренды, о котором нужно сообщать, вы можете показать меньший доход, чем вы фактически получаете, и списать платежи по ипотеке и проценты, в то же время увеличивая собственный капитал», — говорит Джордж.
Именно эта мощная комбинация налоговых льгот и доходов от инвестиций помогает поддерживать интерес инвесторов к аренде недвижимости.
Предлагаем вам: Средняя окупаемость инвестиций: что такое хорошая окупаемость?
10. Поймите, как работает закон об аренде
По словам Герцога, государственные и местные законы о арендодателях и арендаторах могут действовать как открытая крышка люка для арендаторов, которые их игнорируют.
В данном случае речь идет о страховых залогах арендатора. Это не так просто, как собирать и хранить деньги.
“Безусловно, бухгалтерия задействована. Вам нужно иметь этот счет для каждого арендатора и хранить эти деньги на этом счете и экономить их», — говорит Герцог. «Законы о залоге регулируют, сколько времени у вас есть, чтобы вернуть залог после окончания срока аренды, за вычетом любых расходов на уборку и ремонт, которые должны быть перечислены по пунктам.”
“В некоторых штатах, если вы не сдадите его, арендатор может потребовать от арендодателя удвоить залог за то, что он не вернул его в течение указанного периода времени», — говорит она.
Предлагаем вам: Взаимный фонд против ETF: лучше ли инвестировать в ETF?
Конечно, это только один аспект законов об аренде недвижимости, и есть много других, которые арендодатели должны знать, чтобы не столкнуться с ними. Вы захотите ознакомиться с правилами выселения, справедливым жильем и другими нормативными требованиями.
Нижняя линия
Аренда недвижимости может стать отличной инвестицией, если подходить к ней по-деловому. Но вы захотите понять (насколько это возможно), во что вы ввязываетесь, прежде чем откладывать деньги. Хотя привлекательность получения пассивного ежемесячного дохода от недвижимости высока, важно помнить, что часто требуется много работы, чтобы поддерживать этот доход.
