После значительного роста цен на жилье за последний год кажется, что рынок начинает замедляться. Тем не менее, ценовые изменения остаются положительными. Хорошей новостью является то, что процентные ставки по-прежнему низкие, что дает возможность потенциальным инвесторам в недвижимость, которые не сидят на куче наличных денег.
Хотя выбор отличной инвестиционной недвижимости сам по себе достаточно сложен, как только вы нашли идеальный дом или квартиру, как вы приступите к ее финансированию? Немного творчества и подготовки могут сделать финансирование доступным для многих инвесторов в недвижимость.
Вот пять советов по финансированию инвестиционной недвижимости:
- Внесите значительный первоначальный взнос
- Будьте «сильным заемщиком”
- Обратитесь в местный банк
- Запросите финансирование владельца
- Нажмите на свой домашний капитал
Если вы готовы взять кредит на покупку жилой инвестиционной недвижимости, эти советы помогут повысить ваши шансы на успех.
1. Внесите значительный первоначальный взнос
Поскольку ипотечное страхование не распространяется на инвестиционную недвижимость, вам, как правило, необходимо внести не менее 20 процентов, чтобы обеспечить традиционное финансирование от кредитора. По словам ипотечного брокера Тодда Хюттнера, президента Huettner Capital в Денвере, если вы можете внести 25 процентов, вы можете претендовать на еще более высокую процентную ставку.
Предлагаем вам: 18 идей пассивного дохода, которые помогут вам заработать в 2024 году
Более крупный первоначальный взнос дает вам «больше скинов в игре» и, следовательно, больше потерь, если инвестиции не окупятся. Это может быть мощным стимулом, а более крупный авансовый платеж также дает банку большую защиту от потери своих инвестиций. Если инвестиции пойдут плохо, вы потеряете всю свою долю до того, как банк начнет терять деньги в собственности.
Если у вас нет денег на первоначальный взнос, вы можете попытаться получить вторую ипотеку на недвижимость, но это, вероятно, будет тяжелой борьбой.
2. Будьте «сильным заемщиком»”
Хотя многие факторы, в том числе соотношение кредита к стоимости и политика кредитора, с которым вы имеете дело, могут влиять на условия кредита на инвестиционную собственность, вы должны проверить свой кредитный рейтинг, прежде чем пытаться совершить сделку.
Предлагаем вам: Как инвестировать в недвижимость
“Ниже [оценки] 740 это может начать стоить вам дополнительных денег при той же процентной ставке», — говорит Хюттнер. «Меньше 740 вам придется заплатить комиссию, чтобы процентная ставка осталась прежней. Это может варьироваться от одной четверти балла до 2 баллов, чтобы сохранить ту же скорость.”
Пункт равен одному проценту от ипотечного кредита. Таким образом, балл по кредиту в размере 100 000 долларов будет равен 1000 долларов. (Вот когда стоит покупать баллы.)
Альтернативой оплате баллов, если ваш балл ниже 740, является принятие более высокой процентной ставки.
Предлагаем вам: 11 лучших инвестиций в 2024 году
Кроме того, наличие резервов в банке для оплаты всех ваших расходов — личных и связанных с инвестициями — в течение как минимум шести месяцев стало частью кредитного уравнения.
“Если у вас есть несколько сдаваемых в аренду объектов, (кредиторы) теперь хотят иметь резервы для каждого объекта», — говорит Хюттнер. «Таким образом, если у вас есть вакансии, вы не умерли.”
3. Обратитесь в местный банк или к брокеру
Если ваш первоначальный взнос не такой большой, как должен быть, или если у вас есть другие смягчающие обстоятельства, подумайте о том, чтобы обратиться за финансированием в ближайший банк, а не в крупное национальное финансовое учреждение.
“У них будет немного больше гибкости», — говорит Хюттнер. Они также могут лучше знать местный рынок и больше интересоваться местными инвестициями.
Предлагаем вам: 10 советов по покупке недвижимости для сдачи в аренду
Ипотечные брокеры — еще один хороший вариант, потому что у них есть доступ к широкому спектру кредитных продуктов, но прежде чем остановиться на одном из них, следует провести некоторое исследование.
“Какова их предыстория?» — спрашивает Хюттнер. «У них есть высшее образование? Входят ли они в какие-либо профессиональные организации? Вы должны сделать немного должной осмотрительности.”
4. Попросите финансирование владельца
В те дни, когда почти каждый мог претендовать на получение банковского кредита, просьба о финансировании владельца вызывала у продавцов подозрение в отношении потенциальных покупателей. Но теперь это более приемлемо, потому что кредит ужесточился, а стандарты для заемщиков повысились.
Тем не менее, у вас должен быть план игры, если вы решите пойти по этому пути.
Предлагаем вам: 10 лучших долгосрочных инвестиций в 2024 году
“Вы должны сказать: «Я хотел бы получить финансирование от владельцев с этой суммой денег и на этих условиях», — говорит Хюттнер. «Вы должны продать продавцу на финансировании владельца, и на вас.”
Этот план игры показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к сделке и что вы готовы заключить реальную сделку, основываясь на практических предположениях, которые вы представили.
5. Нажмите на свой собственный капитал
Если у вас есть значительный капитал в вашем основном доме или другой инвестиционной собственности, вы можете использовать его в качестве формы финансирования. Если вы хотите использовать свой собственный капитал, есть несколько способов сделать это.
Кредит под залог дома
Одним из вариантов использования собственного капитала является кредит собственного капитала. Преимущество этих кредитов в том, что они обеспечены справедливости в вашем доме. Это позволяет процентным ставкам быть относительно низкими со сроками погашения до 30 лет. Для тех, у кого хорошая кредитная история, процентная ставка может быть еще ниже.
Предлагаем вам: Как инвестировать в облигации
Кредитная линия собственного капитала
Кредитная линия собственного капитала - еще один способ использовать свой домашний капитал. Эти кредиты также обеспечены вашим собственным капиталом, но в этом случае вы получаете средства по мере необходимости, а не единовременно. Линия кредитов собственного капитала может иметь процентные ставки ниже, чем кредиты собственного капитала, но процентные ставки являются переменными. Таким образом, вы можете столкнуться с тем, что в будущем вы будете платить более высокую процентную ставку по кредитной линии собственного капитала.
Обналичивание рефинансирования
Обналичивание рефинансирования обналичивает вашу существующую ипотеку и заменяет ее новой, более крупной. Затем он дает вам доступ к разнице между старой и новой ипотекой в виде наличных денег. Затем вы можете использовать эти деньги для финансирования своей инвестиционной недвижимости. Новый кредит часто имеет более низкую процентную ставку или более короткий срок погашения.
Другие креативные варианты финансирования
Если ничего не помогает, иногда приходится проявлять творческий подход. К счастью, есть несколько других доступных вариантов финансирования вашей инвестиционной недвижимости.
Одноранговое кредитование
В последние годы одноранговое кредитование стало популярным, и в Интернете появилось несколько кредитных платформ. Это способ для инвесторов связаться с заемщиками, которые нуждаются в финансировании для различных целей. Инвесторам они нравятся как форма альтернативного инвестирования, но, конечно, есть и обратная сторона. Сборы и процентные ставки, как правило, низкие, в зависимости от кредитоспособности.
Предлагаем вам: 8 лучших краткосрочных инвестиций в 2024 году
Срочные кредиты
Кредиты Fix-and-Flip, как следует из их названия, обычно представляют собой краткосрочные кредиты, предназначенные для домашних плавников. Это твердые денежные кредиты с процентными ставками, как правило, в диапазоне от 12 до 18 процентов, плюс от двух до пяти пунктов. Если вы столкнулись с недвижимостью, которую хотели бы отремонтировать и продать в течение следующих 12–18 месяцев, возможно, вам стоит обратить внимание на фиксированный кредит.
Полисы страхования жизни
Страхование жизни может считаться ликвидным активом (в зависимости от вида), что предпочтительно для кредиторов. В частности, постоянный полис страхования жизни дает вам легкий доступ к наличным деньгам. Вы можете занять против этих денег, которые могут помочь при покупке нового дома. Это делает вас более привлекательным для кредиторов и может облегчить получение финансирования.
Кредитные карты и персональные кредиты
Кредитные карты и персональные кредиты могут быть простым способом финансирования части покупки дома. Некоторые кредитные карты имеют начальные предложения с нулевым процентом, а персональные кредиты могут позволить вам занять до 100 000 долларов США.
Предлагаем вам: Взаимный фонд против ETF: лучше ли инвестировать в ETF?
Хотя и то, и другое является удобной формой финансирования, потребительские кредиты часто имеют высокие процентные ставки, как и кредитные карты после любых вводных предложений. Таким образом, это не должно быть вашим первым вариантом, но в крайнем случае он может обеспечить дополнительное финансирование.
Маржинальные кредиты
Маржинальные кредиты — это кредитная линия, которая может быть использована для финансирования недвижимости и обеспечена инвестициями заемщика. Они обычно используются в качестве инструмента краткосрочного финансирования и сопряжены с рядом рисков, таких как требование о внесении маржи и увеличение убытков, если стоимость вашего инвестиционного портфеля снижается.
Используйте недвижимость для получения пенсионного дохода
Недвижимость является популярным способом получения пенсионного дохода для физических лиц. На самом деле, согласно недавнему исследованию, теперь это любимая долгосрочная инвестиция американцев.
Эта популярность частично зависит от недвижимости, приносящей стабильный доход, поскольку инвесторы получают регулярную ежемесячную арендную плату со своих арендаторов. Для пенсионеров стабильный доход — это именно та гарантия, которую они ищут, когда не работают полностью.
Предлагаем вам: Что такое взаимные фонды?
И у пенсионеров есть преимущество в этом доходе. Со временем хорошо управляемая недвижимость может увеличить арендную плату, ежемесячно вкладывая в карманы инвесторов больше денег. Недвижимость также может увеличиться в цене, поэтому, когда придет время продать или даже инвестировать в другую недвижимость, можно использовать собственный капитал. Конечно, у инвестиционной собственности есть и другие преимущества, особенно в отношении налогов.
Если вы не хотите заниматься управлением недвижимостью напрямую, вы можете купить ее через инвестиционные фонды недвижимости (REIT) на фондовом рынке и доверить решение всех проблем профессиональному управляющему. REIT чрезвычайно популярны среди пенсионеров из-за их стабильных дивидендов.
Нижняя линия
Недвижимость — это, как правило, долгосрочная игра, в которой прибыль приходит со временем. Но как бы вы ни инвестировали в недвижимость, вы можете зарабатывать деньги, если будете следовать разумным принципам инвестирования.
Предлагаем вам: Что такое акции и как они работают?
При финансировании собственности, убедитесь, что вы можете позволить себе платежи, когда вы берете кредит. Затем, когда вы будете выплачивать кредит с течением времени, подумайте, как вы могли бы еще больше сократить процентные расходы, основываясь на вашей солидной истории заимствований и более низком непогашенном остатке по кредиту.
