Инвестирование в недвижимость популярно, и, возможно, сейчас более чем когда-либо, поскольку низкие ставки по ипотечным кредитам делают начало работы с недвижимостью более доступным. На самом деле американцы любят недвижимость, и опрос 2021 года показал, что это была их любимая долгосрочная инвестиция, превосходящая даже акции.
У потребителей есть множество способов инвестировать в недвижимость, в том числе множество вариантов, помимо того, чтобы просто стать арендодателем, хотя это проверенный временем вариант для тех, кто хочет самостоятельно управлять недвижимостью. Кроме того, новые бизнес-платформы упрощают инвестирование в недвижимость без необходимости вкладывать десятки тысяч и более наличными.
Ниже приведены пять проверенных временем способов инвестирования в недвижимость и на что следует обратить внимание.
5 лучших способов инвестировать в недвижимость
В то время как многие люди занимаются недвижимостью, чтобы получить доход от инвестиций, это также может быть просто поиск жилья. Поэтому для многих инвестиция в недвижимость — это их дом.
Предлагаем вам: 18 идей пассивного дохода, которые помогут вам заработать в 2024 году
1. Купить собственный дом
Обычно вы не думаете о своем первом месте жительства как об инвестиции, но многие люди так думают. Это один из лучших способов инвестировать в недвижимость, предлагающий многочисленные преимущества.
Первое преимущество заключается в том, что вы увеличиваете капитал вашего дома за счет ежемесячных платежей, а не платите арендную плату, которая, кажется, всегда растет из года в год. Некоторая часть вашей ежемесячной ипотеки уходит, так сказать, в ваш собственный карман. Тем не менее, эксперты по-прежнему расходятся во мнениях относительно плюсов и минусов владения собственным домом, и дом — это не покупка любой ценой, как поняли покупатели жилья в 2000-х годах.
Если вы планируете остаться в этом районе на длительный срок, имеет смысл приобрести дом, потому что вы сможете зафиксировать ежемесячный платеж, который может быть таким же доступным, как арендная плата. Кроме того, банки более благосклонно относятся к собственности, занимаемой владельцем, предоставляя заемщикам более низкую ставку по ипотеке и требуя меньший первоначальный взнос. Вы также можете вычесть процентные расходы по вашим налогам.
Ставки по ипотечным кредитам близки к историческим минимумам, что помогает сделать жилье более доступным, чем в недавнем прошлом. Неудивительно, что спрос вырос.
Предлагаем вам: 10 лучших долгосрочных инвестиций в 2024 году
“Для владельцев и арендаторов сейчас лучшее время для инвестиций, потому что они никогда не получат такие низкие платежи по ипотеке и могут получить больше квадратных метров за свою цену», — говорит Крис Франциоза, главный агент Compass Real Estate в Делрей-Бич, Флорида.
Преимущества: проживание в собственной собственности вместо того, чтобы платить арендную плату, рост цен на жилье, увеличение доходов за счет кредитного плеча, потенциальные налоговые льготы по процентам по ипотеке, фиксированные долгосрочные платежи.
Недостатки: Текущие расходы на содержание имущества, может потребоваться значительный первоначальный взнос, возможность обращения взыскания в случае неспособности выплатить ипотеку.
Как вы зарабатываете деньги: прирост капитала, создание собственного капитала, потенциальные налоговые льготы на повышенную стоимость.
Предлагаем вам: 10 советов по покупке недвижимости для сдачи в аренду
2. Купите арендуемую недвижимость и станьте арендодателем
Если вы готовы перейти на следующий уровень, вы можете попробовать свои силы в аренде жилой недвижимости, такой как дом на одну семью или дуплекс. Одно из самых больших преимуществ этого типа недвижимости заключается в том, что вы знаете стандарты рынка, и рынок может быть легче оценить, в отличие от коммерческой недвижимости, такой как торговый центр.
Еще одно преимущество заключается в том, что для начала работы, например, с домом на одну семью, могут потребоваться меньшие инвестиции. Вы можете получить недвижимость за 20 000 или 30 000 долларов вместо потенциально сотен тысяч, необходимых для коммерческой недвижимости. Возможно, вы сможете купить его еще дешевле, если сможете найти привлекательную проблемную недвижимость с помощью обращения взыскания.
Как правило, для начала вам придется внести значительный первоначальный взнос, часто до 30 процентов от покупной цены. Так что это может быть непомерно, если вы только начинаете и у вас еще нет огромного банкролла. Одним из способов решения этой проблемы может быть покупка арендуемой недвижимости, в которой вы также живете.
Предлагаем вам: 5 советов по финансированию инвестиционной недвижимости
Еще одним недостатком является то, что вам нужно будет управлять имуществом и принимать решения, например, о том, что нуждается в обновлении. Хотя владение недвижимостью считается пассивной деятельностью для целей налогообложения, в качестве арендодателя она может оказаться совсем не пассивной. И если арендатор уклоняется от арендной платы, вам все равно придется выплачивать ежемесячные платежи, чтобы не оказаться в просрочке по кредиту.
Также обратите внимание, что недвижимость относительно неликвидна и обычно требует значительных комиссионных сборов, часто в размере 6 процентов от продажной цены, поэтому вы обычно не можете продать ее немедленно и без больших убытков. Это одни из самых больших недостатков, но у арендодателей есть и другие способы напортачить.
Исторически низкие ставки по ипотечным кредитам могут сделать этот вариант более доступным, чем в недавнем прошлом. Обмен 1031 также может помочь вам преобразовать ваши инвестиции в новый, не облагаемый налогом.
Предлагаем вам: 11 лучших инвестиций в 2024 году
Преимущества: можно начать с малого с жилой недвижимости, практическое управление (для подходящего типа людей), списание амортизации позволяет собственности генерировать не облагаемый налогом денежный поток, рост цен, увеличение доходов за счет кредитного плеча, списание налогов для ипотечный процент.
Недостатки: ручное управление, необходимость оплачивать ипотечные платежи независимо от арендаторов, текущие расходы на содержание недвижимости, более крупный первоначальный взнос, чем для недвижимости, занимаемой владельцем, высокие комиссионные.
Как вы зарабатываете деньги: прирост капитала, рост арендной платы и собственного капитала с течением времени, 1031 безналоговая биржа.
Предлагаем вам: Инвестирование или трейдинг: что лучше для вас?
3. Подумайте о смене домов
Перепродажа домов стала более популярным способом инвестирования в недвижимость, но для этого требуется острый взгляд на ценность и больший опыт работы, чем для того, чтобы стать долгосрочным арендодателем. Однако этот путь может помочь вам получить более быструю прибыль, чем быть арендодателем, если вы все сделаете правильно.
Самым большим преимуществом этого подхода является то, что вы можете получить прибыль быстрее, чем управляя своей собственностью, но требуемый опыт также выше. Обычно хакеры находят недооцененную недвижимость, которую нужно привести в порядок или даже полностью отремонтировать. Они вносят необходимые изменения, а затем взимают рыночную стоимость домов, получая прибыль от разницы между их полной стоимостью (цена покупки, затраты на ремонт и т. д.) и ценой продажи.
Домашним ластам нужен острый глаз на то, что можно починить по разумной цене, а что нельзя починить. Им также необходимо оценить, за что впоследствии можно продать дом. Просчитайтесь, и их прибыль может быстро испариться или, что еще хуже, превратиться в убыток. Или дом может не продаться быстро, и тогда домовладелец застрянет, выплачивая проценты по кредиту, пока не найдется покупатель.
Домовладельцы могут обращаться к нетрадиционным источникам финансирования, так как часто предпочитают держать дома месяцами, а не годами. Кроме того, затраты на закрытие традиционной ипотеки высоки.
Предлагаем вам: 5 способов удвоить свои деньги
Переворачивание домов на самом деле заставляет быть домовладельцем ощущаться как пассивная деятельность. Вам придется управлять командой людей, выполняющих многие, если не все ремонтные работы, и вам нужно будет быть движущей силой в каждой транзакции, гарантируя, что она будет выполнена и уложится в бюджет или ниже. И вы всегда будете искать другую сделку, так как вам платят только тогда, когда вы сдаете недвижимость.
Хаус-плавники также могут воспользоваться преимуществами безналоговых обменов 1031, если они переводят доходы от одной инвестиции в другую в течение определенного периода и в соответствии с определенными правилами.
Преимущества: можно начать с малого с жилой недвижимости, практическое управление (для подходящего человека), увеличение прибыли за счет кредитного плеча, потенциально быстрый доход от инвестиций (если у вас есть навыки).
Предлагаем вам: Взаимный фонд против ETF: лучше ли инвестировать в ETF?
Недостатки: практическое управление, необходимость выплачивать ипотечные платежи, даже если доход не генерируется, авансовые расходы на ремонт недвижимости, требует внимательного отношения к стоимости и способности организовать команду профессионалов и управлять ею.
Как вы зарабатываете деньги: покупка недооцененной недвижимости и восстановление, продажа дороже и повторение, 1031 безналоговый обмен.
4. Купить REIT
В отличие от предыдущих вариантов, следующие два способа инвестирования в недвижимость действительно являются пассивными. Покупка REIT или инвестиционного фонда недвижимости — отличный вариант для тех, кто хочет получить доход от недвижимости с ликвидностью и относительной простотой владения акциями. И вы также можете получить дивиденды.
REIT имеют множество преимуществ по сравнению с традиционными инвестициями в недвижимость и могут значительно упростить процесс.:
Предлагаем вам: Как покупать акции: пошаговое руководство
- Меньше денег, необходимых для старта, потенциально всего 20 или 30 долларов, в зависимости от акций.
- Никаких проблем с управлением недвижимостью (например, никаких телефонных звонков в 3 часа ночи).)
- Очень ликвидны, и акции REIT можно продать в любой день, когда рынок открыт.
- Стоимость транзакции составляет 0 долларов США, так как брокеры сократили комиссию.
- Привлекательная долгосрочная доходность, в среднем 10,6% за 10 лет до 31 августа 2021 г.
- Регулярные ежеквартальные дивиденды, при этом выплаты лучших REIT со временем увеличиваются.
- Диверсификация по многим свойствам или даже по секторам недвижимости
Однако инвестирование в REIT не лишено недостатков. Как и любая акция, цена на REIT может колебаться по мере того, как рынок вращается. Поэтому, если рынок упадет, цены на REIT могут пойти вместе с ним. Это не проблема для долгосрочных инвесторов, которые могут пережить падение, но если вам нужно продать свои акции, вы можете не получить то, что они стоят в любой момент времени.
Если вы покупаете отдельные акции REIT, вам необходимо тщательно их проанализировать, используя инструменты профессионального аналитика. Однако один из способов избежать этого недостатка — купить фонд REIT, который владеет многими REIT и, таким образом, диверсифицирует ваше участие в какой-либо одной компании или секторе.
Инвестирование в REIT — отличный способ начать для новичка с небольшими деньгами, но вам также нужно будет поработать над этим, поскольку есть еще несколько способов испортить инвестиции в REIT.
Преимущества: можно начать практически с любой суммой денег, отсутствие ручного управления, ликвидные инвестиции, регулярные дивиденды, возможность легкой диверсификации активов, отложенные налоги на прирост капитала, если активы удерживаются.
Предлагаем вам: Лучшие ETF на 2024 год
Недостатки: акции REIT могут колебаться, у REIT много долгов, отсутствие прозрачности в инвестициях.
Как вы зарабатываете деньги: прирост капитала, растущий поток дивидендов.
5. Используйте онлайн-платформу недвижимости
Платформа онлайн-недвижимости, такая как Fundrise или Crowdstreet, может помочь вам попасть в недвижимость для крупных коммерческих сделок без необходимости тратить сотни тысяч или даже миллионы на сделку. Эти платформы помогают разработчикам связываться с инвесторами, желающими вложить средства в недвижимость, и получать выгоду от того, что может быть весьма привлекательным потенциальным доходом.
Предлагаем вам: Что такое взаимные фонды?
Большим преимуществом для инвесторов здесь является возможность получить долю от прибыльной сделки, к которой они иначе не смогли бы получить доступ. Инвесторы могут принять участие в долговых или долевых инвестициях, в зависимости от конкретных условий сделки. Эти инвестиции могут приносить денежные выплаты и могут предлагать доход, не связанный с экономикой, что дает инвесторам возможность диверсифицировать подверженность своего портфеля рыночным активам.
Однако у этих платформ есть некоторые недостатки. Некоторые могут принимать только аккредитованных инвесторов (например, частных лиц с состоянием в 1 миллион долларов и более), поэтому их использование может оказаться невозможным, если у вас еще нет денег. Тем не менее, в то время как некоторые платформы могут потребовать минимальных инвестиций в размере 25 000 долларов США, другие могут позволить вам войти в дверь с 500 долларами США.
Платформы также ежегодно взимают комиссию за управление, часто 1 процент, и они могут добавлять другие сборы сверх этого. Это может показаться дорогим в мире, где ETF и взаимные фонды могут взимать всего 0 процентов за создание диверсифицированного портфеля акций или облигаций.
Предлагаем вам: Как инвестировать в акции: пошаговое руководство для начинающих
Хотя платформы могут проверять свои инвестиции, вам придется сделать то же самое, а это значит, что вам понадобятся навыки для анализа возможностей. Инвестиции часто относительно неликвидны, с ограниченными шансами на погашение до тех пор, пока данный проект не будет завершен. И в отличие от инвестиций в REIT или даже в вашу собственную арендуемую недвижимость, после завершения сделки и возврата ваших инвестиций вам, возможно, придется найти другую сделку, чтобы ваш портфель продолжал расти.
Преимущества: отсутствие ручного управления, обычно можно начать с меньшего авансового платежа, чем при прямых инвестициях в недвижимость, регулярные дивиденды, возможность легкой диверсификации активов, отложенные налоги на прирост капитала, если активы удерживаются.
Недостатки: отсутствие ликвидности, более высокие первоначальные затраты, чем при инвестировании в публично торгуемые REIT, отсутствие прозрачности инвестиций, высокие комиссии за инвестиции.
Как вы зарабатываете деньги: прирост капитала, выплата дивидендов или процентов.
Предлагаем вам: Активное инвестирование против пассивного инвестирования: В чем разница?
Является ли недвижимость хорошим местом для инвестиций?
Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость? Вам нужно будет спросить себя, каким инвестором вы готовы быть. Вы можете заработать много денег на каждом виде инвестиций в недвижимость, так что это больше вопрос вашего финансового положения и вашей готовности делать то, что необходимо. Тип инвестиций должен соответствовать вашему темпераменту и навыкам, если это вообще возможно.
В частности, потенциальные инвесторы должны задать себе вопросы по трем основным областям.:
- Финансовые ресурсы: есть ли у вас ресурсы для инвестирования в данную недвижимость? Возможности есть на каждом уровне инвестиций. Есть ли у вас ресурсы для выплаты ипотечного кредита, если арендатор не может? Насколько вы зависите от своей основной работы, чтобы сохранить инвестиции?
- Готовность: Есть ли у вас желание выступать в роли арендодателя? Готовы ли вы работать с арендаторами и понимаете законы об аренде в вашем районе? Или вы предпочитаете анализировать сделки или инвестиции, такие как REIT или на онлайн-платформе? Вы хотите удовлетворить требования ведения домашнего бизнеса?
- Знания и навыки: Хотя многие инвесторы могут учиться на работе, есть ли у вас особые навыки, благодаря которым вы лучше подходите для одного типа инвестиций, чем для другого? Можете ли вы проанализировать акции и составить привлекательный портфель? Можете ли вы отремонтировать арендуемое имущество или починить плавник и сэкономить кучу денег на платных специалистах?
“Если на кону ваша пенсия, лучше оставить «спекуляции» экспертам и сосредоточиться на отраслях, в которых у вас есть более глубокое понимание, чтобы вы могли легко следить за ходом ваших инвестиций», — говорит Джеймс Ричман, генеральный директор в Джей Джей Ричман, управляющий активами.
Предлагаем вам: Основы фондового рынка: 8 советов новичкам
Вы захотите понять свои собственные навыки, способности и желание, чтобы оценить, какой вид инвестиций подходит лучше всего. И вам не нужно добавлять недвижимость в свой портфель активов, чтобы преуспеть. Многие инвесторы придерживаются исключительно акций с целью получения долгосрочной доходности рынка около 10 процентов в год и пользуются преимуществами пассивного инвестирования.
Основные налоговые льготы при инвестировании в недвижимость
Налоговые льготы на недвижимость сильно различаются в зависимости от того, как вы инвестируете, но инвестиции в недвижимость могут предложить некоторые значительные налоговые преимущества. Давайте пробежимся по ним в зависимости от типа инвестиций.:
Ваша собственная резиденция
- Вы можете вычесть любые процентные расходы из своей ипотеки, в зависимости от вашего конкретного финансового положения.
- Если вы детализируете свою налоговую декларацию, вы можете вычесть до 10 000 долларов США в виде налога на имущество.
- Когда вы продаете свою резиденцию, вы также можете получить 250 000 долларов США в виде прироста капитала (или 500 000 долларов США при совместной регистрации брака) без уплаты налогов, если вы жили в доме в течение двух лет и двух из последних пяти лет.
Ваша арендная недвижимость
- Вы можете вычитать налоги на имущество из любого дохода от аренды, уменьшая любую налогооблагаемую прибыль.
- Вы также можете вычесть процентные расходы и амортизацию, еще больше уменьшив свой налогооблагаемый доход, даже если вы продолжаете получать денежный поток.
- Когда вы продаете инвестиционную недвижимость позже, налоги начисляются на ее более низкую амортизированную стоимость. Однако, если вы переместите выручку от продажи в новый дом и будете следовать правилам 1031, вы можете отсрочить уплату налогов на прибыль.
Переворачивание дома
- Вкладывая свои доходы в следующую сделку и следуя правилам биржи 1031, инвесторы могут продолжать откладывать любые налоги на прибыль — до тех пор, пока они могут продолжать находить хорошие сделки с недвижимостью.
REIT
- REIT предлагают привлекательный налоговый профиль — вы не будете платить никаких налогов на прирост капитала, пока не продадите акции, и вы можете владеть акциями буквально десятилетиями, чтобы избежать налогового инспектора.
- Фактически, вы можете передать акции своим наследникам, и они не будут платить налоги с вашей прибыли.
- REIT являются налогово-эффективными, потому что они не платят налоги на корпоративном уровне, а это означает, что любые деньги, которые выплачиваются вам, облагаются налогом только один раз.
Онлайн-сделки с недвижимостью
- Налоги, взимаемые с этих инвестиций, могут варьироваться в зависимости от того, какие именно инвестиции вы делаете.
- Некоторые инвестиции технически являются REIT и поэтому будут рассматриваться в соответствии с этой системой налогообложения (без налогов на корпоративном уровне), в то время как другие могут быть долговыми или долевыми инвестициями.
- Как правило, любой доход, такой как распределение денежных средств от них, будет облагаться налогом в том году, когда он был получен, в то время как любой налог на прирост капитала будет отложен до его реализации.
Нижняя линия
Инвесторы, желающие войти в игру с недвижимостью, имеют множество вариантов для разных бюджетов. Недвижимость может быть привлекательной инвестицией, но инвесторы хотят быть уверены, что их тип инвестиций соответствует их готовности и способности управлять ими, включая временные обязательства.
Предлагаем вам: 10 лучших инвестиций с низким уровнем риска в 2024 году
