Nëse keni parë përsëritje të "Pronës së të ardhurave" të HGTV dhe pyesni veten nëse është koha për të blerë një pronë investimi dhe për t'u bërë qiradhënës, nuk jeni vetëm.
Midis një rritjeje të fundit të inflacionit, normave të ulëta të interesit historikisht dhe disponimit të mijëvjeçarëve për të marrë me qira në vend të pronës, blerja e pronës me qira ka qenë në rritje vitet e fundit.
Në fakt, pasuritë e paluajtshme tani janë investimi afatgjatë i preferuar i amerikanëve. Investimi në pasuri të paluajtshme është renditur vazhdimisht si një nga zgjedhjet kryesore që nga viti 2012.
Sugjeruar për ju: Si të investoni në pasuri të paluajtshme
A duhet të hidhni poshtë një pronë me qira? Ekspertët ofrojnë një po të kualifikuar, me kusht që fillimisht të bëni detyrat e shtëpisë. Këtu janë 10 gjëra që duhen marrë parasysh përpara se të zhyteni në një pronë investuese.
10 këshilla për blerjen e pronës me qira:
- Përcaktoni nëse blerja e një prone me qira investimi është e duhura për ju
- Blini apo financoni? Analizoni se cila është më e mira për ju
- Gjeni vendndodhjen e duhur
- Suksesi kërkon një këndvështrim afatgjatë
- Sigurohuni që jeni material pronari
- Buxheti për të papriturat
- Mos harroni të rinovoni qiratë tuaja
- Dëshironi qiramarrës afatgjatë? Merrni parasysh seksionin 8
- Mos harroni pronën me qira në kohën e taksave
- Kuptoni se si funksionon ligji i qirasë
1. Përcaktoni nëse blerja e një prone me qira investimi është e duhura për ju
Harrojeni stereotipet e sitcom-it televiziv të pronarëve të paditur. Për të përfituar sa më shumë nga prona me të ardhura, nevojitet një sy i kontabilistit për detaje, njohja e një avokati të ligjeve të qiradhënësit-qiramarrësit, largpamësia e një fallxhori dhe, nëse zgjidhni ta menaxhoni vetë pronën tuaj me qira, një prirje e fortë, por miqësore e qiradhënësit.
“Aty ku njerëzit që duan të bëhen pronarë nuk janë të mangët, ata nuk e kuptojnë se sa shumë punë shkon për të”, thotë Diana George, themeluese e DG Design Group.
Pra, përpara se të hidheni, duhet të mendoni nëse keni kohë, vullnet dhe aftësi për të menaxhuar një qira. Ndërsa prona me qira konsiderohet një investim pasiv, kjo nuk do të thotë se jeni plotësisht pasiv në menaxhimin e saj.
Sugjeruar për ju: 5 këshilla për financimin e pronave të investuara
Në planin afatgjatë, investimet në pasuri të paluajtshme mund të krahasohen në mënyrë të favorshme me investime të tjera afatgjata si aksionet, por rezultatet mund të ndryshojnë ndjeshëm në varësi të rrethanave të rajonit dhe pronës specifike. Ju do të dëshironi të konsideroni nëse mendoni se mund të rrisni pagesat e qirasë me kalimin e kohës dhe pse ekonomia që rrethon pronën do ta mbështeste këtë, ndër çështje të tjera. Nëse financoni apo jo pronën dhe kushtet e çdo financimi mund të kenë një ndikim të rëndësishëm në kthimin që fitoni përfundimisht.
Nëse menaxhimi i një prone investimi tingëllon si shumë, por ju jeni ende të interesuar për pasuri të paluajtshme, mund të konsideroni të zotëroni një trust investimi në pasuri të paluajtshme ose një REIT. REIT-të janë letra me vlerë të tregtueshme publikisht që investojnë në pasuri të paluajtshme dhe zakonisht paguajnë një përqindje të madhe të fitimeve të tyre tek investitorët në formën e dividentëve. Kjo mund të jetë një mënyrë për t'u ekspozuar ndaj investimit në pasuri të paluajtshme pa telashet e menaxhimit të pronës.
2. Blini apo financoni? Analizoni se cila është më e mira për ju
Ndërsa disa ekspertë financiarë këmbëngulin që nuk duhet të blini kurrë një qira nëse nuk mund të paguani para për të, Jeremy Kisner, një këshilltar i lartë i pasurisë në Surevest Wealth Management në Phoenix, lutet të ndryshojë.
“Leva (d.m.th., një hipotekë) zakonisht i zmadhon kthimet, si në anën e sipërme ashtu edhe në të keqe, "thotë Kisner, i cili zotëron dy prona me qira në Las Vegas.
Sugjeruar për ju: 10 investimet më të mira afatgjata në 2024
Për shembull, imagjinoni një pronë me qira të blerë për 100,000 dollarë në para. Shtëpia jep një qira prej 12,000 dollarë në vit pas të gjitha shpenzimeve, të tilla si mirëmbajtja dhe sigurimi, dhe tatohet me 1,000 dollarë. Me një plan amortizimi prej 27.5 vjetësh dhe një normë tatimi mbi të ardhurat prej 20 përqind, një investitor do të fitonte pak më shumë se 9,500 dollarë në para në vit. Pra, kthimi vjetor i parasë së investitorit është rreth 9.5 përqind. Jo keq.
Ja se si ka vepruar investitori duke përdorur levën, duke supozuar të njëjtën shtëpi. Ky investitor ka një hipotekë për 80 për qind të shtëpisë, e cila përbëhet me 4 për qind. Pas zbritjes së shpenzimeve operative si dhe shpenzimeve shtesë të interesit, ky investitor fiton pothuajse 5,580 dollarë në para në vit. Me 20,000 dollarë të investuar, kthimi vjetor i parave të investitorit është rreth 27.9 përqind.
Në fakt, situata për pronarin me levë është në fakt pak më e mirë se sa sugjerojnë këto shifra. Kjo për shkak se një pjesë e qirasë shkon për të paguar principalin e hipotekës. Pra, ndërkohë që investitori nuk mund të fuste në xhep fluksin e parave sepse përdorej për të paguar kredinë, investitori prapë fitoi (dhe paguante tatimin) për ato para.
Sugjeruar për ju: 11 investimet më të mira në 2024
Kjo është fuqia e levës për të lëkundur kthimin e një investitori.
George pajtohet: “Unë pajtohem padyshim që të shkoj në mënyrë konvencionale (hipotekë). Është një mënyrë vërtet e mirë për të maksimizuar dollarët tuaj.”
Nëse vendosni të financoni blerjen, mbani në mend se do t'ju duhet të merrni një paradhënie më të madhe se ajo që kërkohet zakonisht për një hipotekë banimi. Shumica e huadhënësve kërkojnë një pagesë paraprake prej të paktën 15 përqind për një pronë investuese. Ju gjithashtu do të duhet të keni para të mjaftueshme për të mbuluar kostot e mbylljes, sigurimin e pronarëve të shtëpive, taksat e pronës dhe çështjet e mirëmbajtjes që dalin në pronë.
Sugjeruar për ju: 18 ide për të ardhura pasive për t'ju ndihmuar të fitoni para në 2024
3. Gjeni vendndodhjen e duhur
Kjo mantra e vjetër e sekserit për rëndësinë e vendndodhjes merr një kthesë interesante kur zbatohet për pronën me të ardhura.
“Vendndodhjet më të mira me vlerësimin më të madh janë ato ku mund të keni fluksin më të keq të parave me një qira, "thotë Kisner.
Pse? Investitorët mund të fitojnë një kthim në dy mënyra: rrjedha e parasë dhe vlerësimi. Në disa zona, investitorët mund të dëshirojnë fluks më të lartë monetar në mënyrë që t'i kompensojnë ata për vlerësimin më të ngadaltë. Por nëse investitorët presin që një zonë të vlerësohet ndjeshëm, ata mund të jenë të gatshëm të heqin dorë nga një pjesë e fluksit të parasë në mënyrë që të gëzojnë atë vlerësim. Rezultati: vlerësimi i banesave tejkalon rritjen e qirave dhe shtëpitë vlerësohen ndërkohë që japin fluks monetar relativisht të ulët.
Sugjeruar për ju: Çfarë është investimi me të ardhura fikse? Pro dhe kundra
“Si rezultat, prona duhet të vlerësohet më shumë në mënyrë që të konkurrojë si një investim me prona në zona më pak të dëshirueshme, "thotë Kisner.
Zgjidhja e tij: Gabim në anën e vlerësimit. Kështu po bën me dy qiratë e tij, të cilat në një muaj të mbarë mezi prishen. “Por nëse i mbaj ato derisa të mbush [moshën] 60 vjeç kur të paguhen, edhe pas taksave të pronës dhe sigurimit, unë do t'i dyfishoj të ardhurat e mia të sigurimeve shoqërore,” thotë ai.
4. Suksesi kërkon një këndvështrim afatgjatë
Njësia që Kisner ka mbajtur për 13 vjet ka pasur dy qiramarrës dhe mirëmbajtje të ulët, ndërsa tjetra ka pasur tre qiramarrës në katër vjet - e fundit një dëbim i kushtueshëm.
Sugjeruar për ju: 5 mënyra për të dyfishuar paratë tuaja
Ai po merr të njëjtat këshilla që u jep klientëve të tij.
“Mënyra se si njerëzit futen në telashe me pothuajse të gjitha investimet është se ata thjesht nuk i mbajnë gjërat aq gjatë,” thotë Kisner. “Me qiratë, nëse e prishni bazën e fluksit monetar, në fakt nuk është shumë keq sepse po paguani principalin dhe po ndërtoni kapitalin në këtë mënyrë. Pastaj, ju shpresojmë të shihni edhe një vlerësim.”
Pra, nëse po kërkoni të fitoni para në pasuri të paluajtshme, do të dëshironi të mendoni afatgjatë. Ndërsa paguani ose eliminoni principalin me kalimin e viteve, duhet të jeni në gjendje të rritni fluksin tuaj të parasë.
5. Sigurohuni që jeni material pronar
Nëse blini një pronë me qira, a duhet të jeni pronari i vetes suaj apo të kaloni mbi 6-10 përqind të të ardhurave tuaja nga qiraja në një shërbim menaxhimi? Ndërsa nuk ka përgjigje të duhur për të gjithë, George dhe Kisner preferojnë të nënkontraktojnë punën.
Sugjeruar për ju: Bazat e tregut të aksioneve: 8 këshilla për fillestarët
“Ata bëjnë kontrollin e historikut të qiramarrësit tuaj, sigurohuni që ata të nënshkruajnë qiranë dhe të paguajnë qiranë e tyre në kohë, "thotë George. “Kjo ju liron të menaxhoni paratë tuaja, jo pronën dhe qiramarrësit.”
Kathy Hertzog, ish-presidente e Erie, LandlordAssociation.org me bazë në Pensilvani, thotë se ka një dobësi potencialisht të madhe për të qenë pronari juaj.
“Nëse afroheni shumë me qiramarrësit dhe qiramarrësit kanë probleme financiare, mund ta gjeni veten të mbërthyer sepse nuk doni t'i dëboni ata”, thotë ajo. “Duhet të jesh shumë profesionist në lidhje me këtë, sepse nëse dikush nuk paguan qiranë e tij, ata po të vjedhin.”
Në krye të kësaj çështjeje, a jeni të kënaqur të merrni vendimet ekzekutive që duhet të merren në menaxhimin e një prone? A do ta riparoni apo do të përfundoni duke zëvendësuar atë kondicioner të dështuar ose pjatalarëse që rrjedh? Do t'ju duhet të bëni thirrje se cila është mënyra më e mirë e veprimit.
Sugjeruar për ju: Si të filloni të investoni në 2024
6. Buxheti për të papriturat
Dështimi për të planifikuar për shpenzimet e panumërta të posedimit të një qiraje mund të bëhet një rrugë e shpejtë drejt katastrofës.
“Si pronar, ju dëshironi të kurseni rreth 20 për qind deri në 30 për qind të të ardhurave tuaja nga qiraja për mirëmbajtjen, mirëmbajtjen dhe urgjencat, "thotë Hertzog.
“Ju dëshironi të siguroheni që nuk po jetoni vetëm nga kjo," thotë ajo, "sepse atëherë kur të ndodhë diçka e madhe, nuk do të keni para për ta rregulluar atë, dhe tani jeni të ngecur sepse jeni pronar me një pronë që duhet të riparohet shpejt, dhe ju nuk i keni ato para.”
Sugjeruar për ju: Investimi kundrejt tregtimit: Cila është më mirë për ju?
Kisner nuk mund të pajtohej më shumë: "Ka qenë përvoja ime që ju gjithmonë nënvlerësoni të gjitha shpenzimet e ndryshme që kanë një mënyrë për të dalë dhe gjithmonë mbivlerësoni se sa pozitiv do të jetë fluksi i parasë," thotë ai.
7. Mos harroni të rinovoni qiratë tuaja
Nëse pronarët e mamave kanë një pikë të verbër të dukshme, është dështimi për të rinovuar qiratë e qiramarrësve në kohën e duhur, sipas George.
“Do të habiteni se sa pronarë nuk i rinovojnë qiratë e tyre çdo vit, kështu që ata po i lënë qiramarrësit e tyre të marrin qira mujore,” thotë ajo. “Çfarë nuk shkon me këtë? Ajo që është e gabuar është se i gjithë mendimi i tyre është se tani, nëse dua ta nxjerr qiramarrësin tim, nuk mundem sepse tani ata nuk janë të lidhur me një qira.”
Sugjeruar për ju: ETF-të më të mira për 2024
“Gjithashtu, ata nuk mund të rrisin qiranë”, thotë George. “E vetmja mënyrë që mund të ndryshoni qiranë është nëse i bëni ata të nënshkruajnë një formular për ndryshimin e qirasë çdo vit. Kështu i mbani nën kontroll qiramarrësit tuaj. Kur e lini të rrëshqasë ashtu, mund të jetë vërtet e vështirë t'i ktheni qiramarrësit tuaj në rrugën e duhur, "thotë George.
Në varësi të shtetit, qarkut dhe qytetit ku ndodhet prona, pronarët mund të njoftojnë dëbimin për një periudhë të caktuar. Në Kaliforni, ku ndodhet George, shteti kërkon që pronarët të japin njoftim 60-ditor për qiramarrësit që kanë jetuar në pronë për më shumë se një vit (ose 30 ditë për më pak se një vit), megjithëse situata mund të jetë e ndryshme në qytetet e kontrolluara nga qiraja. Qiradhënësi gjithashtu mund të ofrojë një kontratë të re qiraje në të njëjtën kohë.
8. Dëshironi qiramarrës afatgjatë? Merrni parasysh seksionin 8
Vakanca e papritur e qiramarrësit është fatkeqësia e çdo pronari me qira.
Sugjeruar për ju: Si të zgjidhni një këshilltar financiar: 6 këshilla për të gjetur atë të duhurin
“Çdo muaj që një qira mbetet bosh, ju duhet të paguani hipotekën, shërbimet komunale dhe mirëmbajtjen nga xhepi juaj, kështu që kthesa është një nga gjërat që duhet t'i trajtoni shumë shpejt, "thotë Hertzog.
Një zgjidhje popullore? Provoni qiramarrësit e Seksionit 8.
Seksioni 8, i njohur si Programi i Zgjedhjes së Kuponit të Strehimit të Departamentit të Strehimit dhe Zhvillimit Urban, zakonisht kufizon qiranë për amerikanët me të ardhura të ulëta që kualifikohen në 30 për qind të të ardhurave të tyre mujore të rregulluara. Ndërsa disa pronarë janë skeptikë për dokumentet dhe problemet e mundshme të mirëmbajtjes të paraqitura nga disa qiramarrës të Seksionit 8, Hertzog i sheh në mënyrë të favorshme qiramarrësit e Seksionit 8.
Sugjeruar për ju: Cilat janë fondet e përbashkëta?
“Popullatat e moshuara dhe personat me aftësi të kufizuara janë zakonisht qiramarrës të shkëlqyer. Ata kujdesen shumë për pronën sepse kjo është shtëpia e tyre. Këtu duan të jenë. Plus, nëse ata nuk paguajnë qiranë e tyre ose prishin shtëpinë tuaj, ata rrezikojnë të humbasin kuponin e tyre të Seksionit 8, "thotë ajo.
Një dobësi e qiramarrësve të Seksionit 8 është se mund të jetë më e vështirë për të rritur qiratë me kalimin e kohës, gjë që mund të ndikojë në aftësinë tuaj për të kompensuar kostot në rritje me të ardhura më të larta nga qiraja.
9. Mos harroni pronën me qira në kohën e taksave
Ka një rreze të vetme dielli që bie mbi pronarët e pronave me të ardhura çdo pranverë, ndërsa ata nguten me llogaritarin e tyre për të përgatitur deklaratën e tyre federale të tatimit mbi të ardhurat.
Sugjeruar për ju: Kthimi mesatar i investimit: Çfarë është një kthim i mirë?
“Kur ke shtëpinë tënde, mund të heqësh interesin dhe kaq”, thotë George.
“Por kur zotëroni një pronë investimi, formulari juaj i taksës Schedule E ju mundëson të shlyeni pothuajse gjithçka nën diell, nga lyerja e shtëpisë deri te ndërrimi i llambave.
“Pra, edhe pse keni të ardhura nga qiraja për të raportuar, ju mund të tregoni më pak të ardhura se sa po mbledhni në të vërtetë dhe të hiqni pagesën e hipotekës dhe interesin tuaj duke ndërtuar kapitalin në të njëjtën kohë, "thotë George.
Sugjeruar për ju: Fondi i përbashkët kundrejt ETF: A janë ETF-të një investim më i mirë?
Është ai kombinim i fuqishëm i përfitimeve tatimore dhe kthimeve nga investimi që ndihmon investitorët të mbeten të interesuar për pronat me qira.
10. Kuptoni se si funksionon ligji i qirasë
Sipas Hertzog, ligjet shtetërore dhe lokale për qiradhënës-qiramarrësit mund të veprojnë si një mbulesë e hapur pusetash për pronarët e qirave që i injorojnë ato.
Rasti në fjalë janë depozitat e sigurisë së qiramarrësit. Nuk është aq e thjeshtë sa mbledhja dhe mbajtja e parave.
Sugjeruar për ju: Si të blini aksione IPO
“Sigurisht që përfshihet kontabiliteti. Ju duhet ta keni atë llogari për çdo qiramarrës dhe t'i mbani ato para në atë llogari dhe t'i ruani ato, "thotë Hertzog. “Ligjet e depozitave të sigurisë rregullojnë se sa kohë keni për të kthyer një depozitë sigurie kur mbaron qiraja, minus çdo shpenzim për pastrimin dhe riparimin, të cilat të gjitha duhet të përcaktohen.”
“Në disa shtete, nëse nuk e dorëzoni atë, qiramarrësi mund të kërkojë qiradhënësin për dyfishin e depozitës së tij të sigurisë për moskthimin e tij brenda periudhës kohore të specifikuar, "thotë ajo.
Sigurisht, ky është vetëm një aspekt i ligjeve që rrethojnë pronën me qira dhe ka shumë të tjera që pronarët duhet të dinë në mënyrë që të shmangin përplasjen me ta. Ju do të dëshironi të njiheni me rregullat rreth dëbimit, strehimit të drejtë dhe kërkesave të tjera rregullatore.
Sugjeruar për ju: 10 investimet më të mira me rrezik të ulët në 2024
Në fund të fundit
Prona me qira mund të jetë një investim i shkëlqyer nëse i qaseni në një mënyrë biznesi. Por ju do të dëshironi të kuptoni (sa më shumë të jetë e mundur) se çfarë po hyni përpara se të jepni paratë tuaja. Ndërsa apeli për të gjeneruar të ardhura mujore pasive me pasuri të paluajtshme është i lartë, është e rëndësishme të mbani mend se shpesh kërkon shumë punë për t'i mbajtur ato të ardhura të rrjedhin.
