Ако сте гледали репризе ХГТВ-ове „Приходне имовине“ и питали се да ли је време да купите инвестициону некретнину и постанете станодавац, нисте сами.
Између недавног скока инфлације, историјски ниских каматних стопа и расположења миленијалаца да изнајмљују уместо сопствене, куповина некретнина за изнајмљивање је у порасту последњих година.
У ствари, некретнине су сада омиљена дугорочна инвестиција Американаца. Улагање у некретнине се константно рангира као један од најбољих избора од 2012.
Предлаже се за вас: Како инвестирати у некретнине
Да ли би требало да се одлучите за некретнину за изнајмљивање? Стручњаци нуде квалификовано да, под условом да прво урадите домаћи задатак. Ево 10 ствари које треба размотрити пре него што уђете у инвестициону некретнину.
10 савета за куповину некретнине за изнајмљивање:
- Одредите да ли је куповина некретнине за инвестиционо изнајмљивање права за вас
- Купити или финансирати? Анализирајте шта је најбоље за вас
- Пронађите праву локацију
- За успех је потребна дугорочна перспектива
- Уверите се да сте материјал за станодавац
- Буџет за неочекивано
- Не заборавите да обновите закуп
- Желите дугорочне закупце? Размотрите одељак 8
- Не заборавите на изнајмљивање имовине у време пореза
- Схватите како функционише закон о закупу
1. Одредите да ли је куповина инвестиционе некретнине за изнајмљивање права за вас
Заборавите стереотипе ТВ серијала о бесмисленим станодавцима. Да бисте на најбољи начин искористили приход од имовине, потребно је рачуновође око детаља, адвокатско познавање закона станодаваца и закупаца, предвиђање гатаре и, ако одлучите да сами управљате својом имовином за изнајмљивање, станодавчево чврсто, али пријатељско расположење.
“Тамо где људи који желе да постану станодавци не успевају, они не схватају колико труда улаже у то“, каже Дајана Џорџ, оснивач ДГ Десигн Гроуп.
Дакле, пре него што уђете, треба да размислите да ли имате времена, воље и вештине да уложите у управљање изнајмљивањем. Иако се некретнина за изнајмљивање сматра пасивном инвестицијом, то не значи да сте потпуно пасивни у управљању њом.
Предлаже се за вас: 5 савета за финансирање инвестиционих некретнина
Дугорочно, улагања у некретнине могу се упоредити са другим дугорочним улагањима као што су акције, али резултати могу значајно да варирају у зависности од околности у региону и специфичне имовине. Требало би да размислите да ли мислите да можете да повећате плаћање закупнине током времена и зашто би економија која окружује имовину то подржала, између осталог. Без обзира да ли финансирате имовину или не и услови било ког финансирања могу имати значајан утицај на принос који на крају зарадите.
Ако вам управљање инвестиционом имовином звучи превише, али сте и даље заинтересовани за некретнине, можда бисте размислили о поседовању фонда за улагања у некретнине или РЕИТ-а. РЕИТ су хартије од вредности којима се јавно тргује и које улажу у некретнине и обично враћају велики проценат своје зараде инвеститорима у облику дивиденди. Ово може бити начин да будете изложени улагању у некретнине без муке око управљања имовином.
2. Купити или финансирати? Анализирајте шта је боље за вас
Док неки финансијски стручњаци инсистирају да никада не би требало да купујете закуп осим ако не можете да платите готовином за то, Џереми Киснер, виши саветник за богатство у Суревест Веалтх Манагемент у Фениксу, тражи другачије.
“Левериџ (односно хипотека) обично повећава приносе, како на горе тако и на доњу страну“, каже Киснер, који поседује две некретнине за изнајмљивање у Лас Вегасу.
Предлаже се за вас: 10 најбољих дугорочних инвестиција у 2024
На пример, замислите некретнину за изнајмљивање купљену за 100.000 долара у готовини. Кућа даје кирију од 12.000 долара годишње након свих трошкова, као што су одржавање и осигурање, и опорезује се на 1.000 долара. Са распоредом амортизације од 27,5 година и стопом пореза на доходак од 20 процената, инвеститор би зарађивао нешто више од 9.500 долара у готовини годишње. Дакле, годишњи готовински принос инвеститора је око 9,5 одсто. Није лоше.
Ево како се понашао инвеститор који користи левериџ, претпостављајући исту кућу. Овај инвеститор има хипотеку за 80 одсто куће, која се наплаћује на 4 одсто. Након одузимања оперативних трошкова као и додатних трошкова камата, овај инвеститор зарађује скоро 5.580 долара у готовини годишње. Са уложених 20.000 долара, годишњи приход инвеститора износи око 27,9 одсто.
У ствари, ситуација за власника са левериџом је заправо мало боља него што ови бројеви сугеришу. То је зато што део закупнине иде на отплату главнице хипотеке. Дакле, док инвеститор није могао да уђе у џеп јер је коришћен за плаћање кредита, инвеститор је и даље профитирао (и платио порез) на тај новац.
То је моћ полуге да замахне принос инвеститора.
Предлаже се за вас: 11 најбољих инвестиција у 2024
Џорџ се слаже: „Дефинитивно се слажем са конвенционалним (хипотеком). То је заиста добар начин да максимизирате своје доларе.”
Ако одлучите да финансирате куповину, имајте на уму да ћете морати да платите већу уплату од онога што је обично потребно за стамбену хипотеку. Већина зајмодаваца захтева учешће од најмање 15 процената за инвестициону некретнину. Такође ћете морати да имате довољно новца за покривање трошкова затварања, осигурања власника кућа, пореза на имовину и питања одржавања која се јављају на имању.
3. Пронађите праву локацију
Та стара мантра агента за некретнине о важности локације добија занимљив преокрет када се примени на приходовну имовину.
Предлаже се за вас: 18 идеја о пасивном приходу које ће вам помоћи да зарадите новац у 2024
“Најбоље локације које највише цените су тамо где ћете потенцијално имати најгори прилив новца уз изнајмљивање“, каже Киснер.
Зашто? Инвеститори могу зарадити повраћај на два начина: новчани ток и апресијација. У неким областима инвеститори могу желети већи новчани ток како би им надокнадили спорију апресијацију. Али ако инвеститори очекују да ће неко подручје значајно порасти, можда ће бити вољни да се одрекну неког тока новца како би уживали у тој апрецијацији. Резултат: апресијација кућа надмашује раст кирија, а куће цене док дају релативно низак новчани ток.
“Као резултат, имовина мора више да цени како би се као инвестиција такмичила са некретнинама у мање пожељним областима“, каже Киснер.
Предлаже се за вас: Шта је улагање са фиксним приходом? За и против
Његово решење: Грешка на страни уважавања. То је оно што ради са своја два закупнина, која, за добар месец, једва да исплате. „Али ако их држим док не напуним 60 година када буду исплаћене, чак и након пореза на имовину и осигурања, удвостручићу приход од социјалног осигурања“, каже он.
4. За успех је потребна дугорочна перспектива
Јединица коју је Киснер држао 13 година имала је два станара и ниско одржавање, док је друга имала три станара за четири године — последњи је скупо исељење.
Прихвата исте савете које даје својим клијентима.
Предлаже се за вас: 5 начина да удвостручите свој новац
“Начин на који људи упадају у невоље са скоро свим инвестицијама је то што се не држе ствари довољно дуго“, каже Киснер. „У случају закупнина, ако се исплатите на основу новчаног тока, то заправо и није лоше јер на тај начин плаћате главницу и градите капитал. Затим, надамо се да ћете такође видети неку захвалност.”
Дакле, ако желите да зарадите новац у некретнинама, желећете да размишљате дугорочно. Како отплаћујете или елиминишете главницу током година, требало би да будете у могућности да повећате свој новчани ток.
5. Уверите се да сте материјал власника
Ако купујете некретнину за изнајмљивање, да ли бисте требали да будете сопствени станодавац или да више од 6-10 процената прихода од закупа дате некој служби за управљање? Иако не постоји прави одговор за све, Џорџ и Киснер радије дају посао подизвођачу.
“Они проверавају позадину вашег станара, уверавају се да потпишу уговор о закупу и плаћају кирију на време“, каже Џорџ. „То вас ослобађа да управљате својим новцем, а не имовином и станарима.”
Предлаже се за вас: Основе берзе: 8 савета за почетнике
Катхи Хертзог, бивша председница компаније Ерие, ЛандлордАссоциатион.орг са седиштем у Пенсилванији, каже да постоји потенцијално велика лоша страна да будете сопствени станодавац.
“Ако се превише приближите својим станарима, а они имају финансијске проблеме, можете се заглавити јер не желите да их деложирате“, каже она. „Морате бити веома професионални у вези са тим, јер ако неко не плаћа кирију, краде од вас.”
Поврх овог питања, да ли вам је пријатно да доносите извршне одлуке које се морају донети у управљању имовином? Хоћете ли поправити или на крају заменити тај неисправан клима уређај или машину за прање судова? Мораћете да позовете шта је најбољи начин деловања.
6. Буџет за неочекивано
Неуспех у планирању безбројних трошкова поседовања изнајмљивања може постати брз пут до катастрофе.
Предлаже се за вас: Како започети улагање у 2024
“Као станодавац, желите да уштедите око 20 до 30 процената свог прихода од најма за одржавање, одржавање и хитне случајеве“, каже Хертзог.
“Желите да будете сигурни да не живите само од тога“, каже она, „јер онда када се деси нешто велико, нећете имати новца да то поправите, а сада сте заглављени јер сте станодавац са имање које треба брзо поправити, а ви немате те паре.”
Киснер се није могао више сложити: „Моје је искуство да увек потцењујете све различите трошкове који могу да настану и увек прецењујете колико ће позитиван ток новца бити,“ каже он.
7. Не заборавите да обновите закуп
Ако станодавци мама и тата имају једну упадљиву слепу тачку, то је пропуст да се правовремено обнове закупни уговори, према Џорџу.
Предлаже се за вас: Улагање у односу на трговање: Шта је боље за вас?
“Изненадили бисте се колико станодаваца не продужи своје закупе сваке године, па пуштају своје станаре да иду на месечни закуп,” каже она. "Шта није у реду са тим? Оно што није у реду је што они мисле да сада, ако желим да извучем свог станара, не могу јер сада нису везани за закуп.”
“Такође, не могу да подигну кирију“, каже Џорџ. „Једини начин на који можете да промените закуп је ако их натерате да потпишу образац који мења закуп сваке године. Тако држите своје станаре под контролом. Када пустите да тако клизи, може бити заиста тешко вратити своје станаре на прави пут“, каже Џорџ.
У зависности од државе, округа и града где се имовина налази, станодавци могу дати обавештење о деложацији на одређени период. У Калифорнији, где је Џорџ седиште, држава захтева од станодаваца да дају обавештење 60 дана унапред за станаре који живе у имању дуже од годину дана (или 30 дана мање од годину дана), мада ситуација може бити другачија у градови под контролом ренте. Власник такође може понудити нови уговор о закупу у исто време.
8. Желите дугорочне закупце? Размотрите одељак 8
Изненадни упражњени станар је пропаст сваког власника станара.
“Сваког месеца када стан за изнајмљивање остане празан, морате да плаћате хипотеку, комуналије и одржавање из свог џепа, тако да је преокрет једна од ствари које треба да решите веома брзо“, каже Херцог.
Једно популарно решење? Испробајте изнајмљиваче Секције 8.
Одељак 8, звани Програм ваучера за избор стамбеног простора Министарства за становање и урбани развој, обично ограничава кирију за Американце са ниским примањима који се квалификују на 30 процената њиховог прилагођеног месечног прихода. Док су неки изнајмљивачи скептични према папирологији и потенцијалним проблемима одржавања које представљају неки изнајмљивачи Одјела 8, Хертзог позитивно гледа на станаре Одјела 8.
“Старија популација и особе са инвалидитетом су обично одлични закупци. Одлично воде рачуна о имовини јер је ово њихов дом. Овде желе да буду. Осим тога, ако не плате кирију или униште ваш дом, ризикују да изгубе свој ваучер из Одељка 8“, каже она.
Једна мана изнајмљивача из Одељка 8 је то што ће временом бити теже повећати закупнине, што би могло утицати на вашу способност да надокнадите растуће трошкове већим приходима од закупа.
9. Не заборавите на изнајмљивање имовине у време пореза
Постоји јединствени зрачак сунца који сваког пролећа обасјава власнике имовине са приходима док се савијају са својим рачуновођом да припреме своју федералну пореску пријаву.
“Када имате свој дом, можете отписати камату и то је то“, каже Џорџ.
“Али када поседујете инвестициону некретнину, ваш порески образац из Прилога Е вам омогућава да отпишете скоро све под сунцем, од фарбања куће до замене сијалица.
“Дакле, иако имате приход од закупа за пријаву, можете показати мањи приход него што заправо прикупљате и отписати хипотеку и камату док истовремено градите капитал“, каже Џорџ.
То је она моћна комбинација пореских олакшица и поврата улагања која помаже да се инвеститори заинтересују за некретнине за изнајмљивање.
10. Схватите како функционише закон о закупу
Државни и локални закони о станодавцима и закупцима могу деловати као отворени поклопац за шахт за власнике изнајмљивача који их игноришу, каже Хертзог.
Случај за то су депозити закупца. Није тако једноставно као прикупљање и држање новца.
“Ту је свакако укључено књиговодство. Морате имати тај рачун за сваког станара и тај новац држати на том рачуну и сачувати га“, каже Хертзог. „Закони о сигурносним депозитима регулишу колико времена морате да вратите депозит по завршетку закупа, умањено за све трошкове чишћења и поправке, а све то мора бити наведено.”
“У неким државама, ако то не предате, закупац може тражити од станодавца удвостручити његов депозит јер га није вратио у одређеном временском периоду“, каже она.
Наравно, ово је само један аспект закона који се односе на издавање имовине, а постоје и многи други које станодавци морају да знају како би избегли да се сукобе са њима. Желећете да будете упознати са правилима о деложацији, поштеном становању и другим регулаторним захтевима.
Доња граница
Изнајмљивање имовине може бити одлична инвестиција ако јој приступите на пословни начин. Али ћете желети да разумете (колико је могуће) у шта се упуштате пре него што положите свој новац. Иако је привлачност генерисања пасивног месечног прихода од некретнина велика, важно је запамтити да је често потребно много рада да би се тај приход одржао.
