Након великог повећања цена станова током прошле године, чини се да тржиште почиње да успорава. Ипак, промене цена остају позитивне. Добра вест је да су каматне стопе и даље ниске, што представља прилику за потенцијалне инвеститоре у некретнине који не седе на гомили готовине.
Иако је одабир одличне инвестиционе некретнине довољно тежак сам по себи, када једном пронађете савршену кућу или стан, како ћете је финансирати? Мало креативности и припреме може довести до финансирања на дохват руке многим инвеститорима у некретнине.
Ево пет савета за финансирање инвестиционих некретнина:
- Уплатите значајно учешће
- Будите „јаки зајмопримац”
- Обратите се локалној банци
- Затражите финансирање власника
- Додирните свој капитал
Ако сте спремни да позајмите за стамбену инвестициону некретнину, ови савети вам могу помоћи да побољшате своје шансе за успех.
Предлаже се за вас: 18 идеја о пасивном приходу које ће вам помоћи да зарадите новац у 2024
1. Уплатите значајно учешће
Пошто хипотекарно осигурање неће покрити инвестиционе некретнине, генерално ћете морати да уложите најмање 20 процената да бисте обезбедили традиционално финансирање од зајмодавца. Ако можете да смањите 25 процената, можда ћете се квалификовати за још бољу каматну стопу, каже хипотекарни брокер Тодд Хуеттнер, председник Хуеттнер Цапитал у Денверу.
Веће учешће вам даје „више коже у игри“ и самим тим више можете изгубити ако инвестиција не успије. То може бити снажан подстицај, а веће учешће такође пружа банци већу сигурност од губитка своје инвестиције. Ако инвестиција прође лоше, изгубићете цео улог пре него што банка почне да губи новац у имовини.
Ако немате новац за учешће, можете покушати да добијете другу хипотеку на некретнини, али ће то вероватно бити тешка борба.
Предлаже се за вас: Како инвестирати у некретнине
2. Будите „снажан зајмопримац”
Иако многи фактори – међу њима однос зајма и вредности и политике зајмодавца са којима имате посла – могу утицати на услове зајма за инвестициону некретнину, желећете да проверите свој кредитни резултат пре него што покушате да склопите посао.
“Испод [оцена] 740, може почети да вас кошта додатног новца за исту камату“, каже Хуетнер. „Испод 740, мораћете да платите накнаду да би каматна стопа остала иста. То може да се креће од једне четвртине поена до 2 поена да би се задржала иста стопа.”
Бод је једнак једном проценту хипотекарног кредита. Дакле, поен на зајму од 100.000 долара би био једнак 1.000 долара. (Ево када је вредно купити бодове.)
Алтернатива плаћању бодова ако је ваш резултат испод 740 је прихватање веће каматне стопе.
Предлаже се за вас: 11 најбољих инвестиција у 2024
Поред тога, поседовање резерви у банци за плаћање свих ваших трошкова - личних и инвестиционих - за најмање шест месеци постало је део једначине позајмљивања.
“Ако имате више некретнина за изнајмљивање, (зајмодавци) сада желе резерве за сваку имовину“, каже Хуеттнер. „На тај начин, ако имате слободна радна места, нисте мртви.”
3. Обратите се локалној банци или брокеру
Ако ваше учешће није толико велико колико би требало да буде или ако имате друге олакшавајуће околности, размислите о одласку у банку у окружењу ради финансирања, а не у велику националну финансијску институцију.
“Имаће мало више флексибилности“, каже Хуетнер. Они такође могу боље познавати локално тржиште и имати више интереса за локално улагање.
Предлаже се за вас: 10 савета за куповину некретнине за изнајмљивање
Хипотекарни брокери су још једна добра опција јер имају приступ широком спектру кредитних производа - али урадите нека истраживања пре него што се одлучите за један.
“Каква је њихова позадина?" - пита Хуетнер. „Да ли имају факултетску диплому? Да ли припадају некој професионалној организацији? Морате мало да се потрудите.”
4. Затражите финансирање власника
У данима када је скоро свако могао да се квалификује за банкарски кредит, захтев за власничким финансирањем је изазивао сумњу у продавце према потенцијалним купцима. Али сада је то прихватљивије јер су кредити пооштрени, а стандарди за зајмопримце су повећани.
Предлаже се за вас: 10 најбољих дугорочних инвестиција у 2024
Међутим, требало би да имате план игре ако одлучите да кренете овим путем.
“Морате да кажете: „Желео бих да финансирам власника са овим износом новца и овим условима“, каже Хуетнер. „Морате продати продавца на основу финансирања власника и на вас.”
Овај план игре показује продавцу да сте озбиљни у вези са трансакцијом и да сте спремни да направите прави посао на основу практичних претпоставки које сте изнели.
5. Додирните свој капитал
Ако имате значајан део капитала у свом примарном пребивалишту или другој инвестиционој имовини, можете га користити као облик финансирања. Ако желите да искористите свој капитал, постоји неколико начина да то урадите.
Предлаже се за вас: Како инвестирати у обвезнице
Кућни капитал зајам
Једна од опција за искориштавање вашег кућног капитала је зајам стамбеног капитала. Предност ових зајмова је да су обезбеђени капиталом у вашем дому. Ово омогућава да каматне стопе буду релативно ниске са роковима отплате до 30 година. За оне са добрим кредитом, камате могу бити још ниже.
Кредитна линија стамбеног капитала
Кредитна линија за власнички капитал је још један начин да искористите свој капитал. Ови кредити су такође обезбеђени вашом кућом, али у овом случају средства повлачите по потреби уместо као паушални износ. Линија кредита за власнички капитал може имати каматне стопе ниже од стамбених кредита, али су каматне стопе променљиве. Дакле, могли бисте се наћи да плаћате вишу камату на кредитну линију свог кућног капитала у будућности.
Рефинансирање готовине
Рефинансирање готовине исплаћује вашу постојећу хипотеку и замењује је новом, већом. Затим вам даје приступ разлици између старе хипотеке и нове у облику готовине. Затим можете користити тај новац за финансирање својих инвестиционих некретнина. Нови кредит често има нижу камату или краћи рок отплате.
Предлаже се за вас: 8 најбољих краткорочних инвестиција у 2024
Друге креативне опције финансирања
Ако све друго не успе, понекад морате бити креативни. На срећу, постоји неколико других доступних опција за финансирање ваше инвестиционе некретнине.
Пеер-то-пеер позајмљивање
Пеер-то-пеер позајмљивање је постало популарно последњих година са неколико платформи за позајмљивање које се појавило на мрежи. Ово је начин да се инвеститори повежу са зајмопримцима којима су потребна средства за различите намене. Инвеститори их воле као вид алтернативног улагања, али, наравно, постоји и неко на другој страни. Накнаде и камате су углавном ниске, у зависности од кредитне способности.
Фик-анд-флип кредити
Фик-анд-флип кредити, као што им назив говори, су углавном краткорочни кредити намењени кућним перајама. То су кредити са тврдим новцем са каматним стопама које се обично крећу у распону од 12 до 18 процената, плус два до пет поена. Ако наиђете на некретнину коју бисте желели да поправите и продате у наредних 12 до 18 месеци, можда би вредело погледати зајам са поправком.
Предлаже се за вас: Заједнички фонд у односу на ЕТФ: Да ли су ЕТФ-ови боља инвестиција?
Полисе животног осигурања
Животно осигурање се може сматрати ликвидном имовином (у зависности од врсте), што је пожељније за зајмодавце. Конкретно, полиса трајног животног осигурања вам омогућава лак приступ готовини. Можете позајмити против тог новца што може помоћи при куповини новог дома. Ово вас чини привлачнијим зајмодавцима и може олакшати обезбеђивање финансирања.
Кредитне картице и лични зајмови
Кредитне картице и лични зајмови могу бити једноставан начин да финансирате део куповине куће. Неке кредитне картице имају уводне понуде од нула посто, а лични зајмови могу вам омогућити да позајмите до око 100.000 долара.
Иако су оба згодан облик финансирања, лични зајмови често имају високе камате, као и кредитне картице након било које уводне понуде. Дакле, ово не би требало да буде ваша прва опција, али може да обезбеди додатно финансирање у малом.
Маргин кредити
Маргин зајмови су кредитна линија која се може користити за финансирање имовине и подржана су инвестицијама зајмопримца. Обично се користе као алат за краткорочно финансирање и долазе са бројним ризицима као што су позив на маргину и повећани губици ако ваш инвестициони портфолио опадне вредност.
Предлаже се за вас: Шта су заједнички фондови?
Користите некретнине за стварање прихода за пензију
Некретнине су популаран начин да појединци остваре приход од пензије. У ствари, то је сада омиљена дугорочна инвестиција Американаца, према недавној студији.
Та популарност се делимично ослања на некретнине које стварају сталан ток прихода, пошто инвеститори прикупљају редовну месечну кирију од својих закупаца. За пензионере, стабилан приход је управо она врста сигурности коју траже када нису у потпуности запослени.
А пензионери имају на уму тај приход. Временом, добро вођена имовина може повећати своје закупнине, стављајући више новца у џепове инвеститора сваког месеца. Имовина такође може повећати вредност, тако да када дође време за продају или чак улагање у другу некретнину, постоји капитал који се може искористити. Наравно, инвестиционе некретнине имају и друге предности, посебно у вези са порезима.
Предлаже се за вас: Шта су акције и како функционишу?
Ако не желите да директно управљате имовином, можете је купити преко фондова за улагања у некретнине (РЕИТс) на берзи и препустити професионалном менаџеру да се бави свим проблемима. РЕИТ-ови су изузетно популарни међу пензионерима због својих стабилних дивиденди.
Доња граница
Некретнине су обично дугорочна игра у којој добици обично долазе током времена. Али како год инвестирате у некретнине, можете зарадити ако следите паметне принципе улагања.
Када финансирате имовину, уверите се да можете приуштити плаћања када узмете зајам. Затим, док отплаћујете зајам током времена, размислите о томе како бисте могли још више да смањите трошкове камата на основу ваше чврсте историје задуживања и нижег стања неотплаћеног кредита.
