Улагање у некретнине је популарно, а можда сада више него икад, јер ниске стопе на хипотеке чине почетак пословања некретнинама приступачнијим. У ствари, Американци воле некретнине, а истраживање из 2021. показало је да је то њихова омиљена дугорочна инвестиција, чак и надмашујући акције.
Потрошачи имају различите начине на које могу да инвестирају у некретнине, укључујући многе опције осим да постану станодавци, иако је то временски тестирана опција за оне који желе да сами управљају имовином. Осим тога, нове пословне платформе олакшавају него икад улагање у некретнине без потребе за десетинама хиљада или више новца у готовини.
Испод је пет временски тестираних метода за улагање у некретнине и на шта треба пазити.
5 најбољих начина за улагање у некретнине
Иако се многи људи укључују у некретнине да би остварили повраћај улагања, може се радити и о једноставном проналажењу места за живот. Дакле, за многе је инвестиција у некретнине њихов дом.
Предлаже се за вас: 18 идеја о пасивном приходу које ће вам помоћи да зарадите новац у 2024
1. Купите свој дом
Можда обично не размишљате о свом првом пребивалишту као о инвестицији, али многи људи мисле. То је један од најбољих начина за улагање у некретнине, који нуди бројне погодности.
Прва предност је стварање капитала у вашем дому из ваших месечних плаћања, уместо да плаћате кирију која увек расте из године у годину. Неки део ваше месечне хипотеке иде у ваш џеп, да тако кажем. Међутим, стручњаци су и даље подељени око предности и недостатака поседовања сопственог дома, а дом није куповина по сваку цену, као што су научили купци из 2000-их.
Ако планирате да останете у неком подручју дугорочно, има смисла купити кућу јер ћете моћи да закључате месечну уплату која може бити једнако приступачна као и кирија. Поред тога, банке повољније третирају имовину у власништву власника, дајући зајмопримцима нижу стопу хипотеке и захтевајући ниже учешће. Можда ћете такође моћи да одбијете трошкове камата на своје порезе.
Хипотекарне стопе су близу историјских најнижих, што помаже да се домови учине приступачнијим него што су били у недавној прошлости. Стога није изненађујуће да потражња расте.
Предлаже се за вас: 10 савета за куповину некретнине за изнајмљивање
“За власнике и станаре сада је најбоље време за улагање јер никада неће добити овако ниску исплату хипотеке и могу добити више квадрата за своју цену“, каже Крис Франсиоса, главни агент компаније Цомпасс Реал Естате у Делреј Бичу на Флориди.
Предности: Живите у сопственој имовини уместо да плаћате кирију, повећање цене куће, увећани приноси кроз левериџ, потенцијалне пореске олакшице за камату на хипотеку, фиксна дугорочна плаћања.
Недостаци: Текући трошкови одржавања имовине, може бити потребна знатна авансна уплата, могућност одузимања имовине ако није у могућности да плати хипотеку.
Предлаже се за вас: 10 најбољих дугорочних инвестиција у 2024
Како зарађујете: Апресијација капитала, капитал у згради, потенцијална пореска олакшица на процењену вредност.
2. Купите некретнину за изнајмљивање и постаните станодавац
Ако сте спремни да пређете на следећи ниво, можете се окушати са стамбеним објектом за изнајмљивање као што је породична кућа или дуплекс. Једна од већих предности ове врсте имовине је та што познајете стандарде тржишта и тржиште је можда лакше проценити, за разлику од комерцијалних некретнина, као што је тржни центар.
Још једна предност је што ће можда бити потребно мање улагања за почетак, на пример, са породичном кућом. Можда ћете моћи да уђете у некретнину са 20.000 или 30.000 долара уместо потенцијално стотина хиљада потребних за комерцијалну некретнину. Можда ћете моћи да је купите још јефтиније ако будете у могућности да пронађете атрактивну имовину у невољи путем заплене.
Генерално ћете морати да уложите значајну уплату да бисте започели, често чак 30 процената куповне цене. Тако да то може бити превисоко ако тек почињете и још увек немате огроман новац. Један од начина да ово заобиђете може бити да купите некретнину за изнајмљивање у којој и ви живите.
Предлаже се за вас: 5 савета за финансирање инвестиционих некретнина
Још један недостатак је то што ћете морати да управљате имовином и доносите одлуке о томе шта је потребно надоградити, на пример. Док се поседовање имовине сматра пасивном делатношћу за пореске сврхе, може на крају бити све само не пасивно као станодавац. А ако станар одустане од кирије, и даље морате да се осмислите са месечним плаћањима, да не бисте упали у кашњење по кредиту.
Такође имајте на уму да су некретнине релативно неликвидне и обично захтевају значајну посредничку накнаду, често 6 процената од продајне цене, тако да обично не можете да продате одмах и без великог залогаја. То су неке од већих недостатака, али власници имају и друге начине да забрљају.
Историјски ниске стопе на хипотеке могу учинити овај пут приступачнијим него у недавној прошлости. 1031 размена вам такође може помоћи да своју инвестицију претворите у нову без пореза.
Предлаже се за вас: 11 најбољих инвестиција у 2024
Предности: Може почети мало са стамбеним некретнинама, практично управљање (за праву врсту особе), отпис амортизације омогућава имовини да генерише неопорезиви новчани ток, повећање цене, увећане приносе путем полуге, отпис пореза за хипотекарне камате.
Недостаци: Практично управљање, потреба да се прати отплата хипотеке без обзира на станаре, текући трошкови одржавања имовине, већи аванс него за некретнине које користе власници, високе провизије.
Како зарађујете: Апресијација капитала, растуће ренте и капитал током времена, 1031 размена без пореза.
3. Размислите о окретању кућа
Пребацивање кућа постало је популарнији пут за улагање у некретнине, али захтева оштро око за вредност и више оперативне стручности него да постанете дугорочни станодавац. Међутим, овај пут вам може помоћи да остварите бржи профит него да будете станодавац, ако то урадите како треба.
Предлаже се за вас: Улагање у односу на трговање: Шта је боље за вас?
Највећа предност овог приступа је што можете остварити профит брже него управљањем сопственом имовином, али је и потребна стручност већа. Обично кућни пераји проналазе потцењене некретнине које треба очистити или чак потпуно реновирати. Они праве потребне промене, а затим наплаћују тржишну вредност за куће, профитирајући на разлици између њихове свеукупне цене (куповна цена, трошкови рехабилитације, итд.) и продајне цене.
Кућним перајама је потребно оштро око за оно што се може поправити по разумној цени и што је непоправљиво. Такође треба да процене за шта се кућа касније може продати. Погрешно израчунајте, а њихов профит би могао брзо да нестане, или још горе, да се претвори у потпуни губитак. Или се кућа можда неће брзо продати, а онда ће ланац заглавити да плаћа камату на зајам док се не пронађе купац.
Кућне пераје могу се окренути нетрадиционалним изворима финансирања, јер често више воле да држе куће месецима, а не годинама. Осим тога, трошкови затварања традиционалне хипотеке су високи.
Превртање куће заправо чини да се станодавац осећа као пасивна активност. Мораћете да управљате екипом људи која ради многе, ако не и све поправке, и мораћете да будете покретачка снага у свакој трансакцији која обезбеђује да се она заврши и да буде у буџету или испод. И увек ћете тражити другу понуду, пошто добијате плату само када окренете некретнину.
Предлаже се за вас: 5 начина да удвостручите свој новац
Кућни пераји такође могу да искористе 1031 неопорезиву размену ако пребаце приходе од једне инвестиције у другу у одређеном периоду и према одређеним правилима.
Предности: Може почети мало са стамбеним некретнинама, практичним управљањем (за праву врсту особе), увећаним приносом кроз полугу, потенцијално брзим добицима од улагања (ако имате вештине).
Недостаци: Практично управљање, потреба за праћењем плаћања хипотеке чак и ако се не остварује приход, авансни трошкови реновирања имовине, захтева оштро око за вредност и способност организовања и управљања тимом професионалаца.
Предлаже се за вас: Заједнички фонд у односу на ЕТФ: Да ли су ЕТФ-ови боља инвестиција?
Како зарађујете: Куповина потцењене имовине и рехабилитација, продаја за више и понављање, 1031 размена без пореза.
4. Купите РЕИТ
За разлику од претходних опција, следећа два начина улагања у некретнине су заиста пасивна. Куповина РЕИТ-а, или фонда за улагања у некретнине, одлична је опција за оне који желе поврат некретнина уз ликвидност и релативну једноставност поседовања акција. И можете да прикупите дивиденду.
РЕИТ-ови имају бројне предности у односу на традиционално улагање у некретнине и могу знатно олакшати процес:
- Мање новца потребно за почетак, потенцијално само 20 или 30 долара, у зависности од залиха
- Без проблема са управљањем имовином (нпр. без телефонских позива у 3 ујутро)
- Веома ликвидне, а акције РЕИТ-а могу се продати сваког дана када је тржиште отворено
- Трошкови трансакције су 0 долара, пошто су брокери смањили провизије
- Атрактиван дугорочни принос, у просеку 10,6 процената у 10 година до 31. августа 2021.
- Редовне тромесечне дивиденде, са најбољим РЕИТ-овима који временом расту
- Диверзификација, у многим некретнинама или чак у секторима некретнина
Међутим, улагање у РЕИТ-ове није без сопствених недостатака. Као и свака акција, цена на РЕИТ-у може да варира како се тржиште окреће. Дакле, ако тржиште опада, цене РЕИТ-а могу ићи уз то. То је мањи проблем за дугорочне инвеститоре који могу да се снађу, али ако морате да продате своје акције, можда нећете добити оно што вреди ни у једном тренутку.
Предлаже се за вас: Како купити акције: Водич корак по корак
Ако купујете појединачне акције РЕИТ-а, мораћете да их пажљиво анализирате, користећи алате професионалног аналитичара. Међутим, један од начина да се избегне овај недостатак је куповина РЕИТ фонда, који поседује много РЕИТ-а и на тај начин диверзификује вашу изложеност било којој компанији или сектору.
Улагање у РЕИТ је одличан начин за почетнике са мало новца, али ћете морати да порадите и на томе, пошто још увек постоје неки начини да забрљате улагање у РЕИТ.
Предности: Може почети са скоро било којом сумом новца, без практичног управљања, ликвидних инвестиција, редовних дивиденди, могућности лаког диверзификације удела, одложених пореза на капиталну добит ако се имовина држи.
Недостаци: акције РЕИТ-а могу да варирају, РЕИТ-ови задржавају велики дуг, недостатак транспарентности у инвестицијама.
Како зарађујете: Апресијација капитала, растући ток дивиденди.
5. Користите онлајн платформу за некретнине
Платформа за некретнине на мрежи као што су Фундрисе или Цровдстреет може вам помоћи да уђете у некретнине на већим комерцијалним пословима, а да не морате да уложите стотине хиљада или чак милионе на посао. Ове платформе помажу да се повежу програмери са инвеститорима који желе да финансирају некретнине и искористе оно што може бити прилично атрактивно за потенцијални повраћај.
Велика предност за инвеститоре је могућност да добију део уносног посла којем иначе не би могли да приступе. Инвеститори могу бити у могућности да учествују у дужничким улагањима или улагањима у капитал, у зависности од специфичних услова посла. Ове инвестиције могу исплатити дистрибуцију готовине и могу понудити потенцијал за поврате који нису повезани са економијом, дајући инвеститорима начин да диверсификују изложеност свог портфеља тржишној имовини.
Међутим, ове платформе имају неке недостатке. Неки могу прихватити само акредитоване инвеститоре (као што су појединци са нето вредношћу од 1 милион долара или више), тако да можда неће бити могуће чак ни користити их ако већ немате новац. Ипак, док неке платформе могу захтевати минималну инвестицију од 25.000 долара, друге би вас могле пустити да уђете са 500 долара.
Платформе такође наплаћују накнаду за управљање годишње, често 1 проценат, а могу да додају и друге накнаде поврх тога. То може изгледати скупо у свету где ЕТФ-ови и заједнички фондови могу да наплаћују само нула процената за изградњу диверсификованог портфеља акција или обвезница.
Иако платформе могу да провере своје инвестиције, мораћете да урадите исто, а то значи да ће вам требати вештине да анализирате прилику. Инвестиције су често релативно неликвидне, са само ограниченим шансама за откуп док се одређени пројекат не заврши. И за разлику од улагања у РЕИТ или чак своју сопствену некретнину за изнајмљивање, када се посао заврши и ваша инвестиција буде враћена, можда ћете морати да нађете други посао како бисте наставили да расте ваш портфолио.
Предности: Нема практичног управљања, обично може почети са мање унапред новца него за директну инвестицију у некретнине, редовне дивиденде, могућност лаке диверсификације власништва, одложени порези на капиталну добит ако се имовина држи.
Недостаци: Недостатак ликвидности, већи почетни трошкови од улагања у РЕИТ којима се јавно тргује, недостатак транспарентности у инвестицијама, високе накнаде за инвестиције.
Како зарађујете: Повећање вредности капитала, исплате дивиденди или камата.
Да ли су некретнине добро место за улагање?
Да ли улагање у некретнине има смисла за вас? Мораћете да се запитате какав сте инвеститор вољни да будете. У свакој врсти улагања у некретнине можете зарадити много новца, тако да је више питање вашег финансијског положаја и ваше спремности да урадите оно што је потребно. Врста инвестиције треба да одговара вашем темпераменту и вештинама, ако је икако могуће.
Конкретно, потенцијални инвеститори треба да постављају себи питања у три широке области:
- Финансијска средства: Да ли имате ресурсе за улагање у дату инвестицију у некретнине? Могућности постоје на сваком нивоу улагања. Да ли имате ресурсе да платите хипотеку ако закупац не може? Колико зависите од свог свакодневног посла да бисте одржали инвестицију?
- Спремност: Да ли имате жељу да се понашате као станодавац? Да ли сте вољни да радите са закупцима и разумете законе о закупу у вашој области? Или бисте радије анализирали послове или инвестиције као што су РЕИТ-ови или оне на онлајн платформи? Да ли желите да испуните захтеве вођења бизниса за преокрет?
- Знања и вештине: Иако многи инвеститори могу да уче на послу, да ли имате посебне вештине које вас чине погоднијим за једну врсту улагања од друге? Можете ли анализирати акције и направити атрактиван портфолио? Можете ли да поправите своју некретнину за изнајмљивање или да поправите пераје и уштедите гомилу на плаћању професионалаца?
“Ако је ваше пензионисање на коцки, најбоље је препустити 'спекулације' стручњацима и фокусирати се на индустрије које дубље разумете, тако да можете лако да пратите напредак својих инвестиција,” каже Џејмс Ричман, извршни директор компаније ЈЈ Рицхман, менаџер имовине.
Желећете да разумете сопствене вештине, способности и вољу како бисте проценили која врста улагања најбоље одговара. И не морате да додајете некретнине у свој портфељ имовине да бисте добро пословали. Многи инвеститори се држе искључиво акција, са циљем да изједначе дугорочни принос тржишта од око 10 процената годишње и уживају у предностима пасивног улагања.
Највеће пореске олакшице улагања у некретнине
Пореске олакшице на некретнине се веома разликују у зависности од тога како инвестирате, али улагање у некретнине може понудити неке значајне пореске предности. Хајде да их прођемо на основу врсте улагања:
Своју резиденцију
- Можда ћете моћи да одбијете све трошкове камата од ваше хипотеке, у зависности од ваше финансијске ситуације.
- Ако наведете своју пореску пријаву, можете одбити до 10.000 долара пореза на имовину.
- Када продате своју резиденцију, такође можете добити 250.000 долара капиталне добити (или 500.000 долара за заједничко пријављивање) без пореза, ако сте живели у кући две године и две од последњих пет година.
Ваша некретнина за изнајмљивање
- Можете одбити порез на имовину од било којег прихода од закупа, смањујући све опорезиве добитке.
- Такође можете да одбијете своје трошкове камата и амортизацију, додатно смањујући свој опорезиви приход, чак и док наставите да прикупљате новчани ток.
- Када инвестициону некретнину касније продате, порези се обрачунавају на њену нижу амортизовану вредност. Међутим, ако преместите приход од продаје у нову кућу и пратите правила 1031, можете одложити порез на добит.
Хоусе-флиппинг
- Улажући своје приходе у свој следећи посао и пратећи правила на 1031 берзи, инвеститори могу наставити да одлажу све порезе на добит - све док могу да проналазе добре послове са некретнинама.
РЕИТс
- РЕИТ нуде атрактиван порески профил — нећете имати порез на капиталну добит док не продате акције, а акције можете држати буквално деценијама да бисте избегли пореског човека.
- У ствари, можете да пренесете деонице на своје наследнике и они неће дуговати порез на вашу добит.
- РЕИТ-и су порески ефикасни јер не плаћају порезе на корпоративном нивоу, што значи да је сваки новац који вам се исплати опорезован само једном.
Онлине послови са некретнинама
- Порези настали овим инвестицијама могу да варирају у зависности од тога коју врсту улагања правите.
- Неке инвестиције су технички РЕИТ и тако ће се третирати у складу са том пореском поставком (без пореза на нивоу предузећа), док друге могу бити улагања у дуг или капитал.
- Уопштено говорећи, сваки приход, као што је расподела готовине од њих, биће опорезив у години када је примљен, док ће сваки порез на капиталну добит бити одложен док се не реализује.
Доња граница
Инвеститори који желе да уђу у игру некретнина имају низ опција за многе врсте буџета. Некретнине могу бити атрактивна инвестиција, али инвеститори желе да буду сигурни да одговарају њиховој врсти инвестиције са својом вољношћу и способношћу да њоме управљају, укључујући временске обавезе.
