Om du har sett repriser av HGTV:s "Inkomstfastighet" och undrar om det är dags att köpa en investeringsfastighet och bli hyresvärd, är du inte ensam.
Mellan ett nyligen ökat inflationssteg, historiskt låga räntor och stämningen hos millennials att hyra istället för att äga, har köp av hyresfastigheter varit på uppgång de senaste åren.
Faktum är att fastigheter nu är amerikanernas favoritinvestering på lång sikt. Fastighetsinvesteringar har konsekvent rankats som ett av de bästa valen sedan 2012.
Föreslagna för dig: Hur man investerar i fastigheter
Ska du ta steget på en hyresfastighet? Experter ger ett kvalificerat ja, förutsatt att du gör dina läxor först. Här är 10 saker att tänka på innan du dyker in i en investeringsfastighet.
10 tips för att köpa hyresbostad:
- Bestäm om det är rätt för dig att köpa en hyresinvestering
- Köpa eller finansiera? Analysera vilket som är bäst för dig
- Hitta rätt plats
- Framgång kräver långsiktighet
- Se till att du är hyresvärdens material
- Budget för det oväntade
- Kom ihåg att förnya dina hyresavtal
- Vill du ha långtidshyresgäster? Tänk på avsnitt 8
- Glöm inte hyresfastigheter vid skatt
- Förstå hur hyresrätt fungerar
1. Bestäm om det är rätt för dig att köpa en hyresinvestering
Glöm TV-sitcom-stereotyperna om aningslösa hyresvärdar. För att få ut det mesta av inkomsten egendom krävs en revisors öga för detaljer, en advokats grepp om hyresvärd-hyresgästlagar, en spåkvinnas förutseende och, om du skulle välja att förvalta din hyresfastighet själv, en hyresvärds fasta men vänliga läggning.
“Där människor som vill bli hyresvärdar kommer till korta är, de inser inte hur mycket arbete som ligger in i det”, säger Diana George, grundare av DG Design Group.
Föreslagna för dig: 5 tips för finansiering av investeringsfastigheter
Så innan du hoppar in bör du fundera på om du har tid, vilja och skicklighet att lägga ner på att hantera en uthyrning. Även om hyresfastigheter anses vara en passiv investering, betyder det inte att du är helt passiv när det gäller att förvalta den.
På lång sikt kan fastighetsinvesteringar jämföras med andra långsiktiga investeringar som aktier, men resultaten kan variera avsevärt beroende på omständigheterna i regionen och specifika fastigheter. Du bör överväga om du tror att du kan öka hyresbetalningarna över tid och varför ekonomin kring fastigheten skulle stödja det, bland annat. Oavsett om du finansierar fastigheten eller inte och villkoren för eventuell finansiering kan ha en betydande inverkan på den avkastning du i slutändan tjänar.
Om förvaltningen av en investeringsfastighet låter som för mycket, men du fortfarande är intresserad av fastigheter, kan du överväga att äga en fastighetsinvesteringsfond eller en REIT. REITs är börsnoterade värdepapper som investerar i fastigheter och vanligtvis betalar en stor andel av sina intäkter tillbaka till investerare i form av utdelningar. Detta kan vara ett sätt att få exponering för fastighetsinvesteringar utan krångel med fastighetsförvaltning.
2. Köpa eller finansiera? Analysera vilket som är bättre för dig
Medan vissa finanskunniga insisterar på att du aldrig ska köpa en hyra såvida du inte kan betala kontant för det, ber Jeremy Kisner, en senior förmögenhetsrådgivare på Surevest Wealth Management i Phoenix, att säga annorlunda.
Föreslagna för dig: 10 bästa långsiktiga investeringar 2024
“Hävstång (det vill säga ett bolån) förstorar vanligtvis avkastningen, både på uppsidan och nedsidan, säger Kisner, som äger två hyresfastigheter i Las Vegas.
Föreställ dig till exempel en hyresfastighet som köpts för 100 000 USD kontant. Huset ger en hyra på 12 000 USD årligen efter alla utgifter, såsom underhåll och försäkring, och beskattas med 1 000 USD. Med ett avskrivningsschema på 27,5 år och en inkomstskattesats på 20 procent skulle en investerare tjäna drygt 9 500 dollar i kontanter årligen. Så investerarens årliga kontantavkastning är cirka 9,5 procent. Inte dåligt.
Så här presterade investeraren som använde hävstång, om man antar samma hus. Den här investeraren har ett bolån för 80 procent av huset, vilket är 4 procent. Efter att ha subtraherat driftskostnaderna samt ytterligare räntekostnader, tjänar denna investerare nästan $5 580 kontant årligen. Med $20 000 investerade är investerarens årliga kontantavkastning cirka 27,9 procent.
Faktum är att situationen för den belånade ägaren faktiskt är lite bättre än vad dessa siffror antyder. Det beror på att en del av hyran går till att betala ned bolånets kapital. Så även om investeraren inte kunde sänka kassaflödet eftersom det användes för att betala lånet, tjänade investeraren fortfarande (och betalade skatt) på de pengarna.
Föreslagna för dig: 11 bästa investeringarna 2024
Det är kraften i hävstångseffekten för att svinga en investerares avkastning.
George håller med: "Jag håller definitivt med om att gå på konventionellt sätt (inteckning). Det är ett riktigt bra sätt att maximera dina pengar.”
Om du bestämmer dig för att finansiera köpet, kom ihåg att du måste komma med en större handpenning än vad som vanligtvis krävs för ett bostadslån. De flesta långivare kräver en handpenning på minst 15 procent för en investeringsfastighet. Du måste också ha tillräckligt med kontanter för att täcka stängningskostnader, husägarförsäkringar, fastighetsskatter och underhållsfrågor som dyker upp på fastigheten.
3. Hitta rätt plats
Det gamla mäklarmantrat om vikten av läge tar en intressant vändning när det tillämpas på inkomstfastigheter.
Föreslagna för dig: 18 idéer om passiv inkomst som hjälper dig att tjäna pengar 2024
“De bästa platserna med mest uppskattning är där du potentiellt kommer att ha det sämsta kassaflödet med en hyra, säger Kisner.
Varför? Investerare kan tjäna avkastning på två sätt: kassaflöde och uppskattning. I vissa områden kan investerare vilja ha högre kassaflöde för att kompensera dem för långsammare uppskattning. Men om investerare förväntar sig att ett område kommer att uppskattas avsevärt, kan de vara villiga att avstå från en del av kassaflödet för att njuta av den uppskattningen. Resultatet: husuppskattningen överträffar ökningen av hyrorna, och husen värderas samtidigt som de ger relativt lågt kassaflöde.
“Som ett resultat måste fastigheten uppskatta mer för att kunna konkurrera som en investering med fastigheter i mindre eftertraktade områden, säger Kisner.
Föreslagna för dig: Vad är ränteinvestering? Fördelar och nackdelar
Hans lösning: Fel på sidan av uppskattning. Det är vad han gör med sina två uthyrningar, som på en bra månad knappt går i balans. "Men om jag håller dem tills jag fyller 60 år när de är avbetalda, även efter fastighetsskatt och försäkring, kommer jag att dubbla min socialförsäkringsinkomst", säger han.
4. Framgång kräver långsiktighet
Enheten Kisner har haft i 13 år har haft två hyresgäster och lågt underhåll, medan den andra har haft tre hyresgäster på fyra år - den sista en kostsam vräkning.
Han tar samma råd som han ger sina kunder.
Föreslagna för dig: 5 sätt att dubbla dina pengar
“Sättet som människor hamnar i problem med nästan alla investeringar är att de helt enkelt inte håller på saker och ting tillräckligt länge, säger Kisner. "Med uthyrning, om du bryter jämnt på kassaflödesbasis, är det faktiskt inte så illa eftersom du betalar ner kapitalet och bygger eget kapital på det sättet. Då ser du förhoppningsvis också en viss uppskattning.”
Så om du vill tjäna pengar på fastigheter, vill du tänka långsiktigt. När du betalar ner eller tar bort kapitalbeloppet under åren bör du kunna öka ditt kassaflöde.
5. Se till att du är hyresvärd material
Om du köper en hyresfastighet, ska du vara din egen hyresvärd eller överlåta 6-10 procent av dina hyresintäkter till en förvaltningstjänst? Även om det inte finns något rätt svar för alla, föredrar George och Kisner att lägga ut arbetet på underleverantörer.
Föreslagna för dig: Grunderna på aktiemarknaden: 8 tips för nybörjare
“De gör bakgrundskontrollen av din hyresgäst, ser till att de undertecknar hyresavtalet och betalar sin hyra i tid, säger George. "Det gör att du kan hantera dina pengar, inte din egendom och hyresgäster.”
Kathy Hertzog, tidigare president för Erie, Pennsylvania-baserade LandlordAssociation.org, säger att det finns en potentiellt brant nackdel med att vara din egen hyresvärd.
“Om du kommer för nära dina hyresgäster och hyresgästerna har ekonomiska problem kan du hamna i kläm för att du inte vill vräka dem”, säger hon. "Du måste vara mycket professionell om det, för om någon inte betalar sin hyra, stjäl de från dig.”
Utöver den här frågan, är du bekväm med att fatta de verkställande beslut som måste fattas när du förvaltar en fastighet? Kommer du att reparera eller byta ut den trasiga luftkonditioneringen eller läckande diskmaskinen? Du måste ringa om vad som är det bästa tillvägagångssättet.
Föreslagna för dig: Hur man börjar investera 2024
6. Budget för det oväntade
Underlåtenhet att planera för de otaliga kostnaderna för att äga en hyra kan bli ett snabbt spår till katastrof.
“Som hyresvärd vill du spara cirka 20 till 30 procent av dina hyresintäkter för underhåll, underhåll och nödsituationer, säger Hertzog.
“Du vill vara säker på att du inte bara lever på det”, säger hon, ”för när något stort händer då har du inga pengar för att fixa det, och nu har du fastnat för att du är en hyresvärd med en fastighet som behöver repareras snabbt, och du har inte de pengarna.”
Föreslagna för dig: Investera kontra handel: Vilket är bättre för dig?
Kisner kunde inte hålla med mer: "Det har varit min erfarenhet att man alltid underskattar alla olika utgifter som har ett sätt att komma upp och alltid överskattar hur positivt kassaflödet kommer att bli", säger han.
7. Kom ihåg att förnya dina hyresavtal
Om mamma-och-pop-hyresvärdar har en iögonfallande blind fläck, är det misslyckandet med att förnya hyresavtal i tid, enligt George.
“Du skulle bli förvånad över hur många hyresvärdar som inte förnyar sina hyreskontrakt varje år, så de låter sina hyresgäster hyra månad till månad, säger hon. "Vad är fel med det? Vad som är fel är att hela deras tanke är att nu, om jag vill få ut min hyresgäst, så kan jag inte för nu är de inte bundna till ett hyreskontrakt.”
“Dessutom kan de inte höja hyran”, säger George. "Det enda sättet du kan ändra hyran är om du låter dem skriva på en blankett som ändrar hyreskontraktet varje år. Det är så du håller dina hyresgäster i schack. När du låter det glida så kan det vara riktigt svårt att få dina hyresgäster på rätt spår igen, säger George.
Föreslagna för dig: De bästa ETF:erna för 2024
Beroende på stat, län och stad där fastigheten är belägen, kan hyresvärdar meddela vräkning för en viss period. I Kalifornien, där George är baserad, kräver staten att hyresvärdar ska ge 60 dagars uppsägningstid för hyresgäster som har bott i fastigheten i mer än ett år (eller 30 dagar i mindre än ett år), även om situationen kan vara annorlunda i hyreskontrollerade städer. Hyresvärden kan också erbjuda ett nytt hyreskontrakt samtidigt.
8. Vill du ha långtidshyresgäster? Tänk på avsnitt 8
Plötslig hyresgäst vakans är förbannelsen för varje hyresägare.
“Varje månad som en hyra står ledig måste du betala bolån, verktyg och underhåll ur fickan, så vändning är en av de saker du måste åtgärda väldigt snabbt, säger Hertzog.
Föreslagna för dig: Hur man väljer en finansiell rådgivare: 6 tips för att hitta rätt
En populär lösning? Ge Section 8-hyresgäster ett försök.
Avsnitt 8, alias Department of Housing and Urban Developments Housing Choice Voucher Program, sätter vanligtvis hyran för låginkomsttagare som kvalificerar sig till 30 procent av sin justerade månadsinkomst. Medan vissa hyresvärdar är skeptiska till pappersarbetet och potentiella underhållsproblem som vissa Section 8-hyresgäster presenterar, ser Hertzog positivt på Section 8-hyresgästerna.
“Äldre befolkningar och personer med funktionsnedsättning är vanligtvis utmärkta hyresgäster. De tar utmärkt hand om fastigheten eftersom detta är deras hem. Det är här de vill vara. Plus, om de inte betalar sin hyra eller förstör ditt hem, riskerar de att förlora sin Section 8-kupong, säger hon.
En nackdel med Section 8-hyresgäster är att det kan vara svårare att höja hyrorna över tid, vilket kan påverka din förmåga att kompensera stigande kostnader med högre hyresintäkter.
Föreslagna för dig: Vad är gemensamma fonder?
9. Glöm inte hyresfastigheter vid skatt
Det finns en enastående solstråle som strålar ner över inkomstägda fastighetsägare varje vår när de kikar ner med sin revisor för att förbereda sin federala inkomstdeklaration.
“När du har en egen bostad kan du skriva av räntan och så är det, säger George.
“Men när du äger en investeringsfastighet kan du med din Schedule E-skatteblankett skriva av nästan allt under solen, från att måla hemmet till att byta glödlampor.
“Så även om du har hyresintäkter att rapportera kan du visa mindre inkomst än du faktiskt samlar in och skriva av din bolånebetalning och ränta samtidigt som du bygger eget kapital, säger George.
Föreslagna för dig: Genomsnittlig avkastning på investeringen: Vad är en bra avkastning?
Det är den kraftfulla kombinationen av skatteförmåner och investeringsavkastning som hjälper till att hålla investerare intresserade av hyresfastigheter.
10. Förstå hur hyresrätt fungerar
Statliga och lokala lagar om hyresvärdar och hyresgäster kan fungera som ett öppet brunnslock för hyresägare som ignorerar dem, enligt Hertzog.
Ett exempel är hyresgästens depositioner. Det är inte så enkelt som att samla in och hålla pengarna.
Föreslagna för dig: Fond vs ETF: Är ETF:er en bättre investering?
“Det är definitivt bokföring inblandat. Du måste ha det kontot för varje hyresgäst och ha pengarna på det kontot och spara dem, säger Hertzog. "Depositionslagar reglerar hur mycket tid du har på dig att lämna tillbaka en deposition när hyresförhållandet upphör, minus eventuella kostnader för städning och reparation, som alla måste specificeras.”
“I vissa stater, om du inte lämnar in det, kan hyresgästen gå efter hyresvärden för dubbla sin deposition för att inte lämna tillbaka den inom den angivna tidsperioden, säger hon.
Naturligtvis är detta bara en aspekt av lagarna kring hyresfastigheter, och det finns många andra som hyresvärdar måste känna till för att undvika att hamna på kant med dem. Du kommer att vilja vara bekant med regler kring vräkning, rättvist boende och andra myndighetskrav.
Föreslagna för dig: Hur man köper IPO-aktier
Poängen
Hyresfastigheter kan vara en utmärkt investering om du närmar dig det på ett affärsmässigt sätt. Men du vill förstå (så mycket som möjligt) vad du ger dig in på innan du lägger ner dina pengar. Även om lockelsen att generera en passiv månadsinkomst med fastigheter är stor, är det viktigt att komma ihåg att det ofta kräver mycket arbete för att hålla inkomsten flytande.
