Efter en stor ökning av bostadspriserna det senaste året verkar det som att marknaden börjar mattas av. Ändå är prisförändringarna fortsatt positiva. Den goda nyheten är att räntorna fortfarande är låga, vilket ger en möjlighet för potentiella fastighetsinvesterare som inte sitter på högar med pengar.
Även om det är svårt nog att välja en bra investeringsfastighet i sig, hur går du tillväga när du väl har hittat det perfekta huset eller lägenheten? Lite kreativitet och förberedelser kan göra finansiering möjlig för många fastighetsinvesterare.
Här är fem tips för att finansiera investeringsfastigheter:
- Gör en betydande handpenning
- Var en “stark låntagare”
- Vänd dig till en lokal bank
- Be om ägarfinansiering
- Tryck på ditt eget kapital
Om du är redo att låna till en bostadsinvesteringsfastighet kan dessa tips hjälpa dig att förbättra dina chanser att lyckas.
Föreslagna för dig: 18 idéer om passiv inkomst som hjälper dig att tjäna pengar 2024
1. Gör en betydande handpenning
Eftersom bolåneförsäkringen inte täcker investeringsfastigheter måste du i allmänhet lägga minst 20 procent i handpenning för att säkra traditionell finansiering från en långivare. Om du kan lägga ner 25 procent kan du kvalificera dig för en ännu bättre ränta, enligt bolånemäklaren Todd Huettner, president för Huettner Capital i Denver.
En större handpenning ger dig “mer hud i spelet” och därför mer att förlora om investeringen inte fungerar. Det är ett kraftfullt incitament och ger också banken större säkerhet mot förlust. Om investeringen går dåligt kommer du att förlora hela din insats innan banken börjar förlora några pengar i fastigheten.
Om du inte har handpenningen kan du försöka få en andra inteckning i fastigheten, men det kommer sannolikt att bli en kamp i uppförsbacke.
Föreslagna för dig: Hur man investerar i fastigheter – 5 bästa metoderna
2. Var en “stark låntagare”
Även om många faktorer – som belåningsgrad och långivarens policy – påverkar villkoren för ett lån på en investeringsfastighet, bör du kontrollera din kreditvärdighet innan du försöker göra en affär.
”Under [en poäng på] 740 kan det börja kosta dig extra för samma ränta,” säger Huettner. “Under 740 måste du betala en avgift för att behålla samma ränta. Det kan variera från en fjärdedel av en poäng till 2 poäng.”
En poäng motsvarar en procent av bolånet. Så en poäng på ett lån på 100 000 $ motsvarar 1 000 $. (Här är när det är värt att köpa poäng.)
Alternativet till att betala poäng om din poäng är under 740 är att acceptera en högre ränta.
Föreslagna för dig: 11 bästa investeringarna 2024 – Toppval för din portfölj
Att ha reserver på banken för att täcka alla dina utgifter – personliga och investeringsrelaterade – under minst sex månader har dessutom blivit en viktig del av utlåningsekvationen.
“Om du har flera hyresfastigheter vill (långivare) nu ha reserver för varje fastighet,” säger Huettner. “På det sättet, om du har lediga platser, är du inte död.”
3. Vänd dig till en lokal bank eller mäklare
Om din handpenning inte är riktigt så stor som den borde vara eller om du har andra förmildrande omständigheter, överväg att gå till en lokal bank för finansiering istället för en stor nationell finansinstitution.
“De har ofta mer flexibilitet,” säger Huettner. De känner också ofta den lokala marknaden bättre och har större intresse av att investera lokalt.
Föreslagna för dig: 10 tips för att köpa hyresfastighet och investera smart
Bolånemäklare är ett annat bra alternativ eftersom de har tillgång till ett brett utbud av låneprodukter – men gör lite efterforskningar innan du bestämmer dig.
“Vad är deras bakgrund?” frågar Huettner. “Har de en högskoleexamen? Tillhör de någon yrkesorganisation? Du måste göra lite due diligence.”
4. Be om ägarfinansiering
När nästan vem som helst kunde kvalificera sig för banklån brukade en begäran om ägarfinansiering göra säljare misstänksamma. Men nu är det mer accepterat eftersom kreditkraven har skärpts.
Föreslagna för dig: Hur man investerar i obligationer – guide för effektiv investering
Du bör dock ha en tydlig spelplan om du väljer denna väg.
“Du måste säga: ‘Jag vill göra ägarfinansiering med denna summa pengar och dessa villkor’,” säger Huettner. “Du måste sälja in ägarfinansieringen – och dig själv – till säljaren.”
Denna spelplan visar säljaren att du menar allvar och är redo att göra en seriös affär baserat på realistiska antaganden.
Föreslagna för dig: 10 bästa långsiktiga investeringar 2024
5. Tryck på ditt eget kapital
Om du har en betydande del eget kapital i din primära bostad eller annan fastighet kan du använda det som finansiering. Här är några sätt att utnyttja ditt eget kapital.
Bostadslån
Ett bostadslån är ett alternativ för att utnyttja ditt hemkapital. Fördelen är att dessa lån är säkrade av ditt hem, vilket ofta ger relativt låga räntor och återbetalningstider upp till 30 år. För dem med god kredit kan räntorna vara ännu lägre.
Hemkapitalkreditlinje
En hemkapitalkredit är ett annat sätt att utnyttja ditt hemkapital. Dessa lån är också säkrade av ditt eget kapital, men du drar pengarna efter behov istället för som ett engångsbelopp. Räntorna är rörliga, så kostnaderna kan öka över tid.
Refinansiering med uttag
En utbetalningsrefinansiering ersätter ditt befintliga bolån med ett nytt, större lån. Du får tillgång till skillnaden mellan lånen i form av kontanter, som kan användas för att finansiera investeringsfastigheter. Det nya lånet har ofta lägre ränta eller kortare återbetalningstid.
Föreslagna för dig: Fond vs ETF: Är ETF:er en bättre investering?
Andra kreativa finansieringsalternativ
Om allt annat misslyckas kan kreativitet hjälpa. Här är några alternativa finansieringsmetoder för investeringsfastigheter.
Peer-to-peer utlåning
Peer-to-peer-lån har blivit populära och erbjuder ett sätt för investerare att finansiera låntagare via onlineplattformar. Avgifter och räntor är generellt låga beroende på kreditvärdighet.
Fix-och-vända-lån
Fix-and-flip-lån är kortfristiga lån avsedda för husflipping. Dessa är hårda pengar-lån med räntor mellan 12 och 18 procent, plus två till fem poäng. De passar om du planerar att renovera och sälja inom 12–18 månader.
Föreslagna för dig: Mikroinvestering: Vad det är och hur man kommer igång
Livförsäkringar
Livförsäkringar kan ses som likvida tillgångar, vilket är positivt för långivare. Permanent livförsäkring ger enkel tillgång till kontanter, vilket kan underlätta finansiering och göra dig mer attraktiv för långivare.
Kreditkort och privatlån
Kreditkort och personliga lån kan vara enkla sätt att finansiera delar av ditt bostadsköp. Vissa kreditkort erbjuder 0 % introduktionsränta, och personliga lån kan ge upp till cirka 100 000 USD. Dessa alternativ bör dock användas försiktigt på grund av höga räntor efter introduktionsperioden.
Marginallån
Marginallån används för att finansiera fastigheter och backas upp av investeringar. De är ofta kortsiktiga och innebär risker som margin calls och förluster om investeringsportföljen minskar i värde.
Använd fastigheter för att skapa pensionsinkomst
Fastigheter är ett populärt sätt för privatpersoner att generera pensionsinkomster. Enligt en färsk studie är det amerikanernas favoritinvestering på lång sikt.
Föreslagna för dig: 8 bästa kortsiktiga investeringar 2024 – trygga och likvida alternativ
Populariteten beror delvis på att fastigheter ger en stadig inkomstström via månadshyror. För pensionärer är en fast inkomst en trygghet när de inte längre är fullt sysselsatta.
Dessutom kan en välskött fastighet höja hyrorna över tid och öka investerarens månatliga inkomster. Fastigheten kan också öka i värde, vilket ger eget kapital att utnyttja vid försäljning eller vidare investeringar. Fastighetsinvesteringar har även skattemässiga fördelar.
Om du inte vill hantera fastighetsförvaltning direkt kan du investera via fastighetsinvesteringsfonder (REIT) på aktiemarknaden och låta professionella sköta förvaltningen. REITs är särskilt populära bland pensionärer tack vare sina stabila utdelningar.
Poängen
Fastigheter är vanligtvis ett långsiktigt spel där vinsterna kommer över tid. Men oavsett investeringsstrategi kan du tjäna pengar om du följer smarta investeringsprinciper.
Föreslagna för dig: Hur man börjar investera 2024 – Guide för nybörjare
När du finansierar fastigheter, se till att du har råd med lånebetalningarna. Fundera också på hur du kan minska räntekostnaderna genom en stark lånehistorik och lägre utestående lånesaldo över tid.
