Efter en stor ökning av bostadspriserna det senaste året verkar det som att marknaden börjar mattas av. Ändå är prisförändringarna fortsatt positiva. Den goda nyheten är att räntorna fortfarande är låga, vilket ger en möjlighet för potentiella fastighetsinvesterare som inte sitter på högar med pengar.
Även om det är svårt nog att välja en bra investeringsfastighet i sig, hur går du tillväga när du väl har hittat det perfekta huset eller lägenheten? Lite kreativitet och förberedelser kan ge finansiering inom räckhåll för många fastighetsinvesterare.
Här är fem tips för att finansiera investeringsfastigheter:
- Gör en betydande handpenning
- Var en "stark låntagare”
- Vänd dig till en lokal bank
- Be om ägarfinansiering
- Tryck på ditt eget kapital
Om du är redo att låna till en bostadsinvesteringsfastighet kan dessa tips hjälpa dig att förbättra dina chanser att lyckas.
1. Gör en betydande handpenning
Eftersom bolåneförsäkringen inte täcker investeringsfastigheter, måste du i allmänhet lägga ned minst 20 procent för att säkra traditionell finansiering från en långivare. Om du kan lägga ner 25 procent kan du kvalificera dig för en ännu bättre ränta, enligt bolånemäklaren Todd Huettner, president för Huettner Capital i Denver.
Föreslagna för dig: 18 idéer om passiv inkomst som hjälper dig att tjäna pengar 2024
En större handpenning ger dig "mer hud i spelet" och därför mer att förlora om investeringen inte fungerar. Det kan vara ett kraftfullt incitament, och en större handpenning ger också banken större säkerhet mot att förlora sin investering. Om investeringen går dåligt kommer du att förlora hela din insats innan banken börjar förlora några pengar i fastigheten.
Om du inte har handpengarna kan du försöka få en andra inteckning i fastigheten, men det kommer sannolikt att bli en kamp i uppförsbacke.
2. Var en "stark låntagare”
Även om många faktorer - bland dem belåningsgraden och policyn för den långivare du har att göra med - kan påverka villkoren för ett lån på en investeringsfastighet, bör du kontrollera din kreditvärdighet innan du försöker göra en affär.
“Under [en poäng på] 740 kan det börja kosta dig ytterligare pengar för samma ränta, säger Huettner. "Under 740 måste du betala en avgift för att räntan ska vara densamma. Det kan variera från en fjärdedel av en poäng till 2 poäng för att behålla samma kurs.”
Föreslagna för dig: Hur man investerar i fastigheter
En poäng är lika med en procent av bolånet. Så en poäng på ett lån på 100 000 $ skulle vara lika med 1 000 $. (Här är när det är värt att köpa poäng.)
Alternativet till att betala poäng om din poäng är under 740 är att acceptera en högre ränta.
Att ha reserver på banken för att betala alla dina utgifter – personliga och investeringsrelaterade – under minst sex månader har dessutom blivit en del av utlåningsekvationen.
Föreslagna för dig: 11 bästa investeringarna 2024
“Om du har flera hyresfastigheter vill (långivare) nu ha reserver för varje fastighet”, säger Huettner. "På det sättet, om du har lediga platser, är du inte död.”
3. Vänd dig till en lokal bank eller mäklare
Om din handpenning inte är riktigt så stor som den borde vara eller om du har andra förmildrande omständigheter, överväg att gå till en grannbank för finansiering istället för en stor nationell finansinstitution.
“De kommer att ha lite mer flexibilitet, säger Huettner. De kanske också känner till den lokala marknaden bättre och har ett större intresse av att investera lokalt.
Bolånemäklare är ett annat bra alternativ eftersom de har tillgång till ett brett utbud av låneprodukter - men gör lite efterforskningar innan du bestämmer dig för en.
Föreslagna för dig: 10 tips för att köpa hyresbostad
“Vad är deras bakgrund?” frågar Huettner. "Har de en högskoleexamen? Tillhör de någon yrkesorganisation? Du måste göra lite due diligence.”
4. Be om ägarfinansiering
På den tiden när nästan vem som helst kunde kvalificera sig för ett banklån användes en begäran om ägarfinansiering för att göra säljare misstänksamma mot potentiella köpare. Men nu är det mer acceptabelt eftersom krediterna har stramats åt och standarderna för låntagare har ökat.
Du bör dock ha en spelplan om du bestämmer dig för att gå den här vägen.
Föreslagna för dig: 10 bästa långsiktiga investeringar 2024
“Du måste säga: 'Jag skulle vilja göra ägarfinansiering med denna summa pengar och dessa villkor', säger Huettner. ”Du måste sälja säljaren på ägarfinansiering, och på dig.”
Denna spelplan visar säljaren att du menar allvar med transaktionen och att du är redo att göra en riktig affär baserat på de praktiska antaganden som du har presenterat.
5. Tryck på ditt eget kapital
Om du har en betydande del av eget kapital i din primära bostad eller annan förvaltningsfastighet kan du använda det som en form av finansiering. Om du vill utnyttja ditt eget kapital finns det några sätt att gå tillväga.
Bostadslån
Ett alternativ för att utnyttja ditt hem kapital är ett bostadslån. Fördelen med dessa lån är att de är säkrade av eget kapital i ditt hem. Detta gör att räntorna kan vara relativt låga med återbetalningstider på upp till 30 år. För dem med god kredit kan räntorna vara ännu lägre.
Föreslagna för dig: Hur man investerar i obligationer
Hem equity kreditlinje
En hemkapitalkredit är ett annat sätt att utnyttja ditt hemkapital. Dessa lån är också säkrade av ditt eget kapital, men i det här fallet drar du pengarna efter behov istället för som ett engångsbelopp. Bostadslån kan ha lägre räntor än bostadslån, men räntorna är rörliga. Sålunda kan du komma på att du betalar en högre ränta på ditt hemkapitalkredit i framtiden.
Refinansiering av uttag
En utbetalningsrefinansiering tar ut ditt befintliga bolån och ersätter det med ett nytt, större. Det ger dig då tillgång till skillnaden mellan det gamla bolånet och det nya i form av kontanter. Du kan sedan använda dessa pengar för att finansiera dina investeringsfastigheter. Det nya lånet har ofta en lägre ränta eller kortare återbetalningstid också.
Andra kreativa finansieringsalternativ
Om allt annat misslyckas, ibland måste du vara kreativ. Lyckligtvis finns det flera andra tillgängliga alternativ för att finansiera din investeringsfastighet.
Föreslagna för dig: Fond vs ETF: Är ETF:er en bättre investering?
Peer-to-peer utlåning
Peer-to-peer-lån har blivit populärt de senaste åren med flera låneplattformar som dyker upp online. Detta är ett sätt för investerare att få kontakt med låntagare som behöver finansiering för olika ändamål. Investerare gillar dem som en form av alternativ investering, men det finns förstås också någon på andra sidan. Avgifter och räntor är generellt låga beroende på kreditvärdighet.
Fixa och vända lån
Fix-and-flip-lån, som namnet antyder, är i allmänhet kortfristiga lån avsedda för husflipper. Dessa är hårda pengar lån med räntor vanligtvis i intervallet 12 till 18 procent, plus två till fem poäng. Om du stöter på en fastighet som du vill fixa och sälja under de kommande 12 till 18 månaderna, kan ett fix-and-flip-lån vara värt att titta på.
Livförsäkringar
Livförsäkring kan betraktas som en likvid tillgång (beroende på typ), vilket är att föredra för långivare. I synnerhet ger en permanent livförsäkring dig enkel tillgång till kontanter. Du kan låna mot de pengarna som kan hjälpa när du ska köpa en ny bostad. Detta gör dig mer attraktiv för långivare och kan göra det lättare att säkra finansiering.
Kreditkort och privatlån
Kreditkort och privatlån kan vara ett enkelt sätt att finansiera en del av ditt bostadsköp. Vissa kreditkort har noll procent introduktionserbjudanden och personliga lån kan låta dig låna upp till cirka 100 000 USD.
Föreslagna för dig: 8 bästa kortsiktiga investeringar 2024
Även om båda är en bekväm finansieringsform har personliga lån ofta höga räntor, liksom kreditkort efter eventuella introduktionserbjudanden. Detta borde alltså inte vara ditt första alternativ, men det kan ge lite extra finansiering i ett nafs.
Marginallån
Marginallån är en kredit som kan användas för att finansiera en fastighet och som backas upp av en låntagares investeringar. De används vanligtvis som ett kortsiktigt finansieringsverktyg och kommer med ett antal risker såsom marginal call och förstärkta förluster om din investeringsportfölj faller i värde.
Använd fastigheter för att skapa pensionsinkomst
Fastigheter är ett populärt sätt för privatpersoner att generera pensionsinkomster. I själva verket är det nu amerikanernas favoritinvestering på lång sikt, enligt en färsk studie.
Den populariteten beror delvis på att fastigheter producerar en stadig inkomstström, eftersom investerare samlar in en vanlig månadshyra från sina hyresgäster. För pensionärer är en fast inkomst precis den typ av trygghet som de letar efter när de inte är fullt sysselsatta.
Föreslagna för dig: Vad är gemensamma fonder?
Och pensionärer har uppsida på den inkomsten. Med tiden kan en välskött fastighet höja sina hyror och lägga mer pengar i investerarnas fickor varje månad. Fastigheten kan också öka i värde, så när det är dags att sälja eller till och med investera i en annan fastighet finns det eget kapital som kan utnyttjas. Förvaltningsfastigheter har förstås andra fördelar, särskilt kring skatter.
Om du inte vill ge dig in på att förvalta fastigheter direkt kan du köpa den via fastighetsinvesteringsfonder (REIT) på aktiemarknaden och låta en professionell förvaltare ta hand om alla problem. REITs är oerhört populära bland pensionärer på grund av deras stadiga utdelningar.
Poängen
Fastigheter är vanligtvis ett långsiktigt spel där vinsterna tenderar att komma över tid. Men hur du än investerar i fastigheter kan du tjäna pengar om du följer smarta principer för att investera.
Föreslagna för dig: Vad är aktier och hur fungerar de?
När du finansierar fastighet, se till att du har råd med betalningarna när du tar lånet. Sedan när du betalar ner lånet över tid, fundera över hur du kan minska räntekostnaderna ytterligare baserat på din solida lånehistorik och lägre utestående lånesaldo.
