Fastighetsinvesteringar är populära, och kanske mer än någonsin nu, eftersom låga bolåneräntor gör det billigare att komma igång med fastigheter. Faktum är att amerikaner älskar fastigheter, och en undersökning från 2021 visade att det var deras favoritinvestering på lång sikt, till och med slog aktier.
Konsumenter har en mängd olika sätt att investera i fastigheter, inklusive många alternativ utöver att bara bli hyresvärd, även om det är ett beprövat alternativ för dem som vill förvalta en fastighet själva. Dessutom gör nya affärsplattformar det enklare än någonsin att investera i fastigheter utan att behöva lägga in tiotusentals eller mer i kontanter.
Nedan följer fem beprövade metoder för att investera i fastigheter och vad man ska se upp med.
Föreslagna för dig: 18 idéer om passiv inkomst som hjälper dig att tjäna pengar 2024
5 bästa sätten att investera i fastigheter
Medan många människor engagerar sig i fastigheter för att generera avkastning på investeringen, kan det också handla om att helt enkelt hitta en plats att bo. Så för många är en fastighetsinvestering deras hem.
1. Köp ditt eget hem
Du kanske normalt sett inte ser ditt första boende som en investering, men många gör det. Det är ett av de bästa sätten för dig att investera i fastigheter och erbjuder många fördelar.
Den första fördelen är att bygga eget kapital i ditt hem från dina månatliga betalningar, snarare än att betala hyra som alltid verkar stiga år efter år. En del av ditt månatliga bolån går i din egen ficka, så att säga. Experter är dock fortfarande delade om för- och nackdelar med att äga sitt eget hem, och ett hem är inte ett köp till vilket pris som helst, som husköpare på 2000-talet lärde sig.
Om du planerar att stanna i ett område på lång sikt kan det vara vettigt att köpa ett hem eftersom du kommer att kunna låsa in en månatlig betalning som kan vara lika överkomlig som hyran. Dessutom behandlar banker egna fastigheter mer fördelaktigt, ger låntagare en lägre bolåneränta och kräver en lägre handpenning. Du kanske också kan dra av räntekostnader på dina skatter.
Föreslagna för dig: 10 tips för att köpa hyresfastighet och investera smart
Bolåneräntorna är nära historiskt låga nivåer, vilket bidrar till att göra bostäder mer överkomliga än de har varit på senare tid. Föga förvånande har alltså efterfrågan ökat.
“För ägare och hyresgäster är nu den bästa tiden att investera eftersom de aldrig kommer att få så låga bolånebetalningar och kan få fler kvadratmeter för sin prispunkt,” säger Chris Franciosa, huvudagent på Compass Real Estate i Delray Beach, Florida.
Fördelar: Att bo i din egen fastighet istället för att betala hyra, värdestegring av bostadspriser, förstorad avkastning genom hävstång, potentiella skattelättnader för bolåneräntor, fasta långsiktiga betalningar.
Nackdelar: Pågående kostnader för fastighetsunderhåll, betydande handpenning kan krävas, risk för utmätning om du inte kan betala bolånet.
Föreslagna för dig: 10 bästa långsiktiga investeringar 2024
Hur du tjänar pengar: Värdestegring, uppbyggnad av eget kapital, potentiell skattelättnad på uppskattat värde.
2. Köp en hyresfastighet och bli hyresvärd
Om du är redo att ta steget upp till nästa nivå kan du prova med en hyresbostad som ett enfamiljshus eller en duplex. En av de större fördelarna med den här typen av fastigheter är att du känner till standarderna på marknaden och marknaden kan vara lättare att mäta, i motsats till kommersiella fastigheter, såsom ett köpcentrum.
En annan fördel är att det kan krävas en lägre investering för att komma igång med till exempel ett enfamiljshus. Du kanske kan komma in i en fastighet med $20 000 eller $30 000 istället för de potentiellt hundratusentals som krävs för en kommersiell fastighet. Du kanske kan köpa det ännu billigare om du kan hitta en attraktiv nödställd fastighet via en utmätning.
Föreslagna för dig: 5 tips för finansiering av investeringsfastigheter
Du måste vanligtvis betala en betydande handpenning för att börja, ofta så mycket som 30 procent av köpeskillingen. Så det kan vara oöverkomligt om du precis har börjat och inte har en stor bankrulle ännu. En väg runt detta kan vara att köpa en hyresbostad där du också bor.
En annan nackdel är att du måste hantera fastigheten och fatta beslut om vad som behöver uppgraderas, till exempel. Även om att äga egendom betraktas som en passiv verksamhet i skattehänseende, kan det sluta som allt annat än passivt som hyresvärd. Och om en hyresgäst uteblir med hyran måste du fortfarande komma med månatliga betalningar, så att du inte går i konkurs med lånet.
Observera också att fastigheter är relativt illikvida och vanligtvis kräver ett rejält mäklararvode, ofta 6 procent av försäljningspriset, så du kan vanligtvis inte sälja direkt och utan att en stor del tas ut. Det är några av de större nackdelarna, men hyresvärdar har andra sätt att förlora på också.
Historiskt låga bolåneräntor kan göra denna väg mer överkomlig än tidigare. En 1031-börs kan också hjälpa dig att rulla din investering till en ny skattefri.
Föreslagna för dig: 11 bästa investeringarna 2024 – Toppval för din portfölj
Fördelar: Kan börja i det små med bostadsfastigheter, praktisk förvaltning (för rätt typ av person), avskrivningar som kan generera skattefritt kassaflöde, prisuppgång, förstorad avkastning genom hävstång, skatteavskrivningar för bolåneränta.
Nackdelar: Hands-on förvaltning, behov av att hålla jämna steg med bolånebetalningar oavsett hyresgäster, löpande kostnader för fastighetsskötsel, större handpenning än för ägarfastigheter, höga provisioner.
Hur du tjänar pengar: Värdestegring, växande hyror och eget kapital över tiden, 1031 skattefria byten.
3. Överväg att vända hus
Husflipping har blivit en populär väg att investera i fastigheter, men det kräver ett skarpt öga för värde och mer operativ expertis än att vara en långsiktig hyresvärd. Den här vägen kan dock hjälpa dig att uppnå en snabbare vinst än att vara hyresvärd, om du gör det rätt.
Föreslagna för dig: Investering kontra handel: Vilket är bäst för dig?
Den största fördelen med detta tillvägagångssätt är att du kan göra vinst snabbare än genom att förvalta din egen fastighet, men kompetensen som krävs är också högre. Vanligtvis hittar husflippare undervärderade fastigheter som behöver renoveras eller totalrenoveras. De gör de ändringar som krävs och tar sedan ut marknadsvärde för husen och tjänar på skillnaden mellan deras totalpris (inköpspris, rehabkostnader etc.) och försäljningspriset.
Husflippare behöver ett skarpt öga för vad som kan fixas till ett rimligt pris och vad som inte går att fixa. De behöver också uppskatta vad ett hus senare kan säljas för. Räkna fel, och deras vinst kan snabbt försvinna, eller ännu värre, förvandlas till en direkt förlust. Eller så kanske ett hem inte säljs snabbt, och då sitter husflippare fast och betalar eventuell ränta på ett lån tills en köpare kan hittas.
Husflippare kan vända sig till icke-traditionella finansieringskällor, eftersom de ofta föredrar att hålla hus i månader, snarare än år. Dessutom är stängningskostnaderna för ett traditionellt bolån höga.
Att vända hus gör faktiskt att det känns som en passiv aktivitet att vara hyresvärd. Du måste hantera en besättning av människor som gör många, om inte alla, reparationer, och du måste vara den drivande kraften i varje transaktion för att se till att den blir gjord och kommer in på budgeten eller lägre. Och du kommer alltid att leta efter en annan affär, eftersom du bara får betalt när du vänder på en fastighet.
Föreslagna för dig: 5 sätt att dubbla dina pengar snabbt och säkert
Husflippare kan också dra nytta av 1031 skattefria byten om de rullar intäkterna från en investering till en annan inom en viss period och enligt vissa regler.
Fördelar: Kan börja i det små med bostadsfastigheter, praktisk förvaltning (för rätt typ av person), förstorad avkastning genom hävstång, potentiellt snabba vinster på investeringar (om du har kompetensen).
Nackdelar: Praktisk förvaltning, behov av att hålla jämna steg med bolånebetalningar även om inga inkomster genereras, förskottskostnader för fastighetsrenovering, kräver ett skarpt öga för värde och förmåga att organisera och hantera ett team av professionella.
Föreslagna för dig: Hur man köper aktier: En steg-för-steg-guide
Hur du tjänar pengar: Köpa undervärderad fastighet och rehab, sälja för mer och upprepa, 1031 skattefria byten.
4. Köp en REIT
Till skillnad från tidigare alternativ är de nästa två sätten att investera i fastigheter verkligen passiva. Att köpa en REIT, eller fastighetsinvesteringsfond, är ett utmärkt alternativ för dem som vill ha avkastningen av fastigheter med likviditeten och den relativa enkelheten att äga en aktie. Och du får ta ut utdelning också.
REITs har många fördelar jämfört med traditionella fastighetsinvesteringar och kan göra processen mycket enklare:
- Mindre pengar behövs för att starta, potentiellt bara $20 eller $30, beroende på aktien
- Inget krångel med att hantera en fastighet (t.ex. inga telefonsamtal kl. 03.00)
- Mycket likvida och REIT-aktier kan säljas vilken dag marknaden är öppen
- Transaktionskostnaderna är $0, eftersom mäklare har sänkt provisioner
- Attraktiv långsiktig avkastning, i genomsnitt 10,6 procent under de 10 åren fram till 31 augusti 2021
- Regelbundna kvartalsvisa utdelningar, med de bästa REITs som ökar sin utbetalning över tiden
- Diversifiering, över många fastigheter eller till och med över fastighetssektorer
Att investera i REIT är dock inte utan sina nackdelar. Som alla aktier kan priset på en REIT fluktuera när marknaden svänger. Så om marknaden sjunker kan REIT-priserna följa med. Det är mindre problem för långsiktiga investerare som kan ta ett dopp, men om du behöver sälja din aktie kanske du inte får vad den är värd vid någon enskild tidpunkt.
Föreslagna för dig: Fond vs ETF: Är ETF:er en bättre investering?
Om du köper enskilda REIT-aktier måste du analysera dem noggrant med hjälp av professionella analytikers verktyg. Ett sätt att undvika denna nackdel är dock att köpa en REIT-fond, som äger många REITs och därmed diversifierar din exponering mot vilket företag eller en sektor som helst.
Att investera i en REIT är ett bra sätt att börja för en nybörjare med lite pengar, men du måste jobba på det också, eftersom det fortfarande finns några sätt att förstöra en REIT-investering.
Fördelar: Kan börja med nästan vilken summa pengar som helst, ingen praktisk förvaltning, likvida investeringar, regelbunden utdelning, möjligheten att enkelt diversifiera innehav, uppskjuten skatt på kapitalvinster om tillgångar hålls.
Nackdelar: REIT-aktier kan fluktuera, REITs upprätthåller mycket skulder, brist på transparens i investeringar.
Föreslagna för dig: De bästa ETF:erna för 2024 – Toppar för Investering
Hur du tjänar pengar: Värdestegring, växande ström av utdelningar.
5. Använd en fastighetsplattform online
En fastighetsplattform online som Fundrise eller Crowdstreet kan hjälpa dig att komma in på fastigheter på större kommersiella affärer utan att behöva plocka fram hundratusentals eller till och med miljoner på en affär. Dessa plattformar hjälper utvecklare att koppla ihop investerare som vill finansiera fastigheter och dra fördel av vad som kan vara ganska attraktiv potentiell avkastning.
Den stora fördelen för investerare här är möjligheten att få en del av en lukrativ affär som de kanske inte annars hade kunnat komma åt. Investerare kan ha möjlighet att ta del av skuldinvesteringar eller aktieinvesteringar, beroende på de specifika avtalsvillkoren. Dessa investeringar kan betala kontantutdelningar och kan erbjuda potential för avkastning som inte är korrelerad till ekonomin, vilket ger investerare ett sätt att diversifiera sin portföljs exponering mot marknadsbaserade tillgångar.
Föreslagna för dig: Vad är gemensamma fonder? – En guide till värdepappersfonder
Dessa plattformar har dock vissa nackdelar. Vissa kanske bara accepterar ackrediterade investerare (som individer med ett nettovärde på $1 miljon eller mer), så det kanske inte går att använda dem om du inte redan har pengar. Ändå, även om vissa plattformar kan kräva en minsta investering på 25 000 $, kan andra släppa in dig med 500 $.
Plattformarna tar också ut en förvaltningsavgift årligen, ofta 1 procent, och de kan lägga till andra avgifter utöver det. Det kan verka dyrt i en värld där ETF:er och fonder kan ta ut så lite som noll procent för att bygga en diversifierad portfölj av aktier eller obligationer.
Även om plattformar kan granska sina investeringar måste du göra detsamma, och det betyder att du behöver kompetensen för att analysera möjligheten. Investeringarna är ofta relativt illikvida, med endast begränsade möjligheter till inlösen tills ett givet projekt är slutfört. Och till skillnad från investeringar i en REIT eller till och med din egen hyresfastighet, när en affär är slutförd och din investering återbetalats, kan du behöva hitta en annan affär för att hålla din portfölj växande.
Föreslagna för dig: Aktiva investeringar kontra passiva investeringar: Vad är skillnaden?
Fördelar: Ingen praktisk förvaltning, kan vanligtvis börja med mindre pengar i förskott än på en direkt fastighetsinvestering, regelbunden utdelning, möjligheten att enkelt diversifiera innehav, uppskjuten skatt på kapitalvinster om tillgångar hålls.
Nackdelar: Brist på likviditet, högre initiala kostnader än investeringar i börsnoterade REITs, bristande transparens i investeringar, höga avgifter på investeringar.
Hur du tjänar pengar: Värdestegring, utdelning eller räntebetalningar.
Föreslagna för dig: Så här investerar du i aktier: En steg-för-steg-guide för nybörjare
Är fastigheter ett bra ställe att investera?
Är det meningsfullt för dig att investera i fastigheter? Du måste fråga dig själv vilken typ av investerare du är villig att vara. Du kan tjäna mycket pengar på varje typ av fastighetsinvestering, så det är mer en fråga om din ekonomiska ställning och din vilja att göra det som behövs. Typen av investering bör matcha ditt temperament och dina färdigheter, om det alls är möjligt.
I synnerhet bör potentiella investerare ställa frågor till sig själva inom tre breda områden:
- Finansiella resurser: Har du resurser att investera i en given fastighetsinvestering? Det finns möjligheter på alla investeringsnivåer. Har du resurser att betala ett bolån om en hyresgäst inte kan? Hur mycket är du beroende av ditt dagliga jobb för att hålla igång investeringen?
- Villighet: Har du lust att agera hyresvärd? Är du villig att arbeta med hyresgäster och förstå hyreslagarna i ditt område? Eller skulle du föredra att analysera affärer eller investeringar som REITs eller de på en onlineplattform? Vill du möta kraven på att driva husflipping?
- Kunskap och färdigheter: Även om många investerare kan lära sig på jobbet, har du speciella färdigheter som gör dig bättre lämpad för en typ av investering än en annan? Kan du analysera aktier och bygga en attraktiv portfölj? Kan du reparera din hyresfastighet eller fixa en flipper och spara en bunt på att anlita proffs?
“Om din pension står på spel är det bäst att lämna “spekulationerna” till experterna och fokusera på branscher som du har en djupare förståelse för, så att du enkelt kan följa utvecklingen av dina investeringar,” säger James Richman, VD på JJ Richman, en kapitalförvaltare.
Du kommer att vilja förstå dina egna färdigheter, förmågor och vilja för att bedöma vilken typ av investering som passar bäst. Och du behöver inte lägga till fastigheter till din tillgångsportfölj för att göra bra ifrån dig. Många investerare håller sig uteslutande till aktier, med målet att motsvara marknadens långsiktiga avkastning på cirka 10 procent årligen, och dra nytta av fördelarna med passiva investeringar.
Föreslagna för dig: Grunderna på aktiemarknaden: 8 tips för nybörjare
De bästa skattefördelarna med fastighetsinvesteringar
Skatteförmånerna på fastigheter varierar kraftigt beroende på hur du investerar, men att investera i fastigheter kan ge några betydande skattefördelar. Låt oss gå igenom dem baserat på investeringstypen:
Din egen bostad
- Du kanske kan dra av eventuella räntekostnader från ditt bolån, beroende på din specifika ekonomiska situation.
- Om du specificerar din skattedeklaration kan du dra av upp till 10 000 USD i fastighetsskatt.
- När du säljer din bostad kan du också få 250 000 USD i kapitalvinst (eller 500 000 USD för gifta par gemensamt) skattefritt om du har bott i huset i två år och två av de senaste fem åren.
Din hyresfastighet
- Du kan dra av fastighetsskatt från eventuella hyresintäkter, vilket minskar eventuella skattepliktiga vinster.
- Du kan också dra av dina räntekostnader och avskrivningar, vilket minskar din skattepliktiga inkomst ytterligare, även när du fortsätter att samla in kassaflödet.
- När du senare säljer förvaltningsfastigheten beräknas skatterna på dess lägre avskrivna värde. Men om du flyttar intäkterna från en försäljning till ett nytt hus och följer 1031-reglerna kan du skjuta upp skatten på vinsten.
House-flipping
- Genom att rulla in sina intäkter till sin nästa affär och följa reglerna för 1031-börser kan investerare fortsätta skjuta upp eventuell skatt på vinster – så länge de kan fortsätta hitta bra fastighetsaffärer.
REITs
- REITs erbjuder en attraktiv skatteprofil – du kommer inte att ådra dig någon kapitalvinstskatt förrän du säljer aktier, och du kan hålla aktier bokstavligen i årtionden för att undvika skatt.
- Faktum är att du kan ge aktierna vidare till dina arvingar och de kommer inte att vara skyldiga någon skatt på dina vinster.
- REITs är skatteeffektiva eftersom de inte betalar skatt på företagsnivå, vilket innebär att alla pengar som betalas ut till dig har beskattats endast en gång.
Fastighetsaffärer online
- Skatterna för dessa investeringar kan variera beroende på exakt vilken typ av investering du gör.
- Vissa investeringar är tekniskt sett REITs och kommer därför att behandlas enligt den skatteuppsättningen (utan skatter på företagsnivå), medan andra kan vara skuld- eller aktieinvesteringar.
- I allmänhet kommer alla inkomster såsom kontantutdelningar från dessa att vara skattepliktiga det år de tas emot, medan eventuell skatt på kapitalvinster kommer att skjutas upp tills den realiseras.
Poängen
Investerare som vill komma in i fastighetsspelet har en mängd olika alternativ för många typer av budget. Fastigheter kan vara en attraktiv investering, men investerare vill vara säkra på att matcha sin typ av investering med deras vilja och förmåga att hantera den, inklusive tidsförpliktelser.
