HGTV'nin “Gelir Mülkü”nün tekrarlarını izliyorsanız ve bir yatırım mülkü satın alma ve ev sahibi olma zamanının gelip gelmediğini merak ediyorsanız, yalnız değilsiniz.
Enflasyonda yakın zamanda yaşanan bir sıçrama, tarihsel olarak düşük faiz oranları ve bin yıllıkların kendi yerine kiralama havası arasında, kiralık mülk satın almak son yıllarda yükselişte.
Aslında, gayrimenkul artık Amerikalıların en sevdiği uzun vadeli yatırımdır. Gayrimenkul yatırımı, 2012'den beri sürekli olarak en iyi seçeneklerden biri olarak yer aldı.
Kiralık bir mülke dalmanız mı gerekiyor? Uzmanlar, önce ödevinizi yapmanız şartıyla nitelikli bir evet sunar. Bir yatırım mülküne dalmadan önce göz önünde bulundurmanız gereken 10 şey.
Sizin için önerilenler: gayrimenkule nasıl yatırım yapılır
Kiralık mülk satın almak için 10 ipucu:
- Yatırım amaçlı kiralık bir mülk satın almanın sizin için doğru olup olmadığını belirleyin
- Satın almak mı yoksa finanse etmek mi? Hangisinin sizin için en iyisi olduğunu analiz edin
- Doğru yeri bulun
- Başarı uzun vadeli bir bakış açısı gerektirir
- Ev sahibi materyali olduğunuzdan emin olun
- Beklenmeyen için bütçe
- Kiralamalarınızı yenilemeyi unutmayın
- Uzun süreli kiracı mı istiyorsunuz? Bölüm 8'i düşünün
- Vergi zamanında kiralık mülkü unutmayın
- Kira kanununun nasıl çalıştığını anlayın
1. Yatırım amaçlı kiralık bir mülk satın almanın sizin için doğru olup olmadığını belirleyin
Clueless ev sahiplerinin TV durum komedisi klişelerini unutun. Gelir mülkünden en iyi şekilde yararlanmak için bir muhasebecinin ayrıntılara dikkat etmesi, bir avukatın ev sahibi-kiracı yasalarını kavraması, bir falcının öngörüsü ve kiralık mülkünüzü kendiniz yönetmeyi seçerseniz, bir ev sahibinin kesin ama dostane tavrı gerekir.
“DG Design Group'un kurucusu Diana George, ev sahibi olmak isteyenlerin yetersiz kaldığı yer, bunun için ne kadar çok iş yapıldığının farkında değiller” diyor.
Bu nedenle, işe başlamadan önce, bir kiralamayı yönetmek için zamanınız, istekliliğiniz ve beceriniz olup olmadığını düşünmek isteyeceksiniz. Kiralık mülk pasif bir yatırım olarak kabul edilirken, bu onu yönetmede tamamen pasif olduğunuz anlamına gelmez.
Uzun vadede, gayrimenkul yatırımları hisse senedi gibi diğer uzun vadeli yatırımlara göre daha avantajlı olabilir, ancak sonuçlar bölgenin ve belirli mülkün koşullarına bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir. Kira ödemelerini zamanla artırıp artıramayacağınızı ve diğer konuların yanı sıra mülkü çevreleyen ekonominin bunu neden destekleyeceğini düşünmek isteyeceksiniz. Mülkü finanse edip etmemeniz ve herhangi bir finansmanın koşulları, nihai olarak kazandığınız getiri üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir.
Sizin için önerilenler: Yatırım amaçlı gayrimenkul finansmanı için 5 ipucu
Yatırım amaçlı bir gayrimenkulü yönetmek kulağa çok fazla geliyorsa ancak yine de gayrimenkulle ilgileniyorsanız, bir gayrimenkul yatırım ortaklığına veya GYO'ya sahip olmayı düşünebilirsiniz. GYO'lar, gayrimenkule yatırım yapan ve genellikle kazançlarının büyük bir kısmını yatırımcılara temettü şeklinde geri ödeyen halka açık menkul kıymetlerdir. Bu, mülk yönetimi zorluğu olmadan gayrimenkul yatırımına maruz kalmanın bir yolu olabilir.
2. Satın almak mı yoksa finanse etmek mi? Hangisinin sizin için daha iyi olduğunu analiz edin
Bazı finans uzmanları, nakit ödeyemediğiniz sürece asla bir kiralık ev satın almamanız konusunda ısrar etse de, Phoenix'teki Surevest Wealth Management'ta kıdemli bir servet danışmanı olan Jeremy Kisner, farklı fikirde olmak için yalvarıyor.
“Las Vegas'ta iki kiralık mülkün sahibi olan Kisner, kaldıraç (yani, bir ipotek) genellikle getirileri hem ters hem de aşağı yönde büyütüyor" diyor.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 10 uzun vadeli yatırım
Örneğin, nakit olarak 100.000 ABD Doları karşılığında satın alınan bir kiralık mülk düşünün. Ev, bakım ve sigorta gibi tüm masraflardan sonra yıllık 12.000 $ kira getiriyor ve 1.000 $ üzerinden vergilendiriliyor. 27,5 yıllık bir amortisman programı ve yüzde 20'lik bir gelir vergisi oranı ile bir yatırımcı, yılda 9,500 doların biraz üzerinde nakit kazanacaktır. Yani yatırımcının yıllık nakit getirisi yüzde 9,5 civarında. Fena değil.
İşte kaldıraç kullanan yatırımcının aynı evi varsayarak nasıl performans gösterdiği. Bu yatırımcı, evin yüzde 80'i için bir ipoteğe sahip ve bu da yüzde 4'ü oluşturuyor. İşletme giderlerini ve ek faiz giderlerini çıkardıktan sonra, bu yatırımcı yılda yaklaşık 5.580 dolar nakit kazanıyor. 20.000 $ yatırıldığında, yatırımcının yıllık nakit getirisi yaklaşık yüzde 27,9'dur.
Aslında, kaldıraç sahibi için durum aslında bu rakamların önerdiğinden biraz daha iyi. Bunun nedeni, kiranın bir kısmının ipoteğin anaparasını ödemeye gitmesidir. Dolayısıyla yatırımcı, krediyi ödemek için kullanıldığı için nakit akışını cebe indiremezken, yatırımcı yine de bu paradan kâr etti (ve vergi ödedi).
Bu, bir yatırımcının getirisini sallamak için kaldıracın gücüdür.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 11 yatırım
George aynı fikirde: “Konvansiyonel (ipotek) olmaya kesinlikle katılıyorum. Dolarınızı maksimize etmenin gerçekten iyi bir yolu.”
Satın almayı finanse etmeye karar verirseniz, genellikle bir konut ipoteği için gerekenden daha büyük bir peşinat ödemeniz gerekeceğini unutmayın. Çoğu borç veren, bir yatırım amaçlı gayrimenkul için en az yüzde 15'lik bir ön ödeme talep eder. Ayrıca, mülkte ortaya çıkan kapanış maliyetlerini, ev sahibi sigortasını, emlak vergilerini ve bakım sorunlarını karşılamak için yeterli paraya sahip olmanız gerekir.
3. Doğru yeri bulun
Konumun önemiyle ilgili eski emlakçı mantrası, gelir mülküne uygulandığında ilginç bir hal alıyor.
Sizin için önerilenler: 2023'de para kazanmanıza yardımcı olacak 18 pasif gelir fikri
“En çok takdir edilen en iyi yerler, bir kiralamayla potansiyel olarak en kötü nakit akışına sahip olacağınız yerlerdir, ”diyor Kisner.
Niye ya? Yatırımcılar iki şekilde getiri elde edebilirler: nakit akışı ve değer kazanma. Bazı alanlarda yatırımcılar, daha yavaş değer kazanmalarını telafi etmek için daha yüksek nakit akışı isteyebilirler. Ancak yatırımcılar bir alanın önemli ölçüde değer kazanmasını bekliyorlarsa, bu değerin tadını çıkarmak için nakit akışının bir kısmından vazgeçmeye istekli olabilirler. Sonuç: evin değer kazanması, kiralardaki artışı geride bırakır ve evler, nispeten düşük nakit akışı sağlarken değer kazanır.
“Sonuç olarak, daha az arzu edilen alanlardaki mülklerle bir yatırım olarak rekabet edebilmek için mülkün daha fazla değer kazanması gerekiyor” diyor Kisner.
Sizin için önerilenler: Sabit getirili yatırım nedir? Lehte ve aleyhte olanlar
Çözümü: Takdir tarafında Err. İyi bir ayda zar zor başabaş olan iki kiralamasında yaptığı şey bu. “Ancak, ödendiklerinde, emlak vergileri ve sigortadan sonra bile 60 yaşıma gelene kadar onları tutarsam, Sosyal Güvenlik gelirimi iki katına çıkarırım” diyor.
4. Başarı, uzun vadeli bir bakış açısı gerektirir
Kisner'ın 13 yıldır elinde tuttuğu birimde iki kiracı ve düşük bakım varken, diğerinin dört yılda üç kiracısı oldu - sonuncusu maliyetli bir tahliye.
Müşterilerine verdiği tavsiyenin aynısını alıyor.
Sizin için önerilenler: Paranızı ikiye katlamanın 5 yolu
“İnsanların neredeyse tüm yatırımlarla başlarının derde girmesinin yolu, sadece bir şeyleri yeterince uzun süre elinde tutmamalarıdır, ”diyor Kisner. “Kiralamalarda, nakit akışı bazında başabaş gelirseniz, bu aslında o kadar da kötü değil çünkü anaparayı ödüyorsunuz ve öz sermayeyi bu şekilde ödüyorsunuz. O zaman, umarım siz de biraz takdir görürsünüz.”
Yani gayrimenkulde para kazanmak istiyorsanız, uzun vadeli düşünmek isteyeceksiniz. Yıllar içinde anaparayı ödedikçe veya ortadan kaldırdıkça, nakit akışınızı artırabilmelisiniz.
5. Ev sahibi materyali olduğunuzdan emin olun
Bir kiralık mülk satın alırsanız, kendi ev sahibiniz mi olmalısınız yoksa kira gelirinizin yüzde 6-10'unu bir yönetim hizmetine mi vermelisiniz? Herkes için doğru bir cevap olmasa da, George ve Kisner işi taşerona vermeyi tercih ediyor.
“Kiracınızın özgeçmişini kontrol ediyorlar, kira sözleşmesini imzaladıklarından ve kiralarını zamanında ödediklerinden emin oluyorlar” diyor George. “Bu, mülkünüzü ve kiracılarınızı değil, paranızı yönetmenizi sağlar.”
Sizin için önerilenler: Borsa temelleri: Yeni başlayanlar için 8 ipucu
Pennsylvania merkezli LandlordAssociation.org, Erie'nin eski başkanı Kathy Hertzog, kendi ev sahibiniz olmanın potansiyel olarak dik bir dezavantajı olduğunu söylüyor.
“Kiracılarınıza çok yaklaşırsanız ve kiracıların mali sorunları varsa, onları tahliye etmek istemediğiniz için kendinizi çıkmazda bulabilirsiniz” diyor. “Bu konuda çok profesyonel olmalısınız, çünkü biri kirasını ödemezse sizden çalıyor demektir.”
Bu konuya ek olarak, bir mülkün yönetiminde alınması gereken idari kararları almaktan rahat mısınız? Arızalı klimayı veya sızdıran bulaşık makinesini onaracak veya değiştirecek misiniz? En iyi hareket tarzının ne olduğu konusunda arama yapmanız gerekecek.
6. Beklenmeyen için bütçe
Bir kiralık ev sahibi olmanın sayısız masrafını planlamamak, felakete giden hızlı bir yol olabilir.
Sizin için önerilenler: 2023'de yatırım yapmaya nasıl başlanır?
“Bir ev sahibi olarak, bakım, onarım ve acil durumlar için kira gelirinizin yaklaşık yüzde 20 ila yüzde 30'unu biriktirmek istiyorsunuz” diyor Hertzog.
“Sadece bununla geçinmediğinizden emin olmak istiyorsunuz," diyor, "çünkü o zaman büyük bir şey olduğunda, onu tamir edecek paranız olmayacak ve şimdi bir ev sahibi olduğunuz için sıkışıp kalıyorsunuz. hızlı bir şekilde onarılması gereken bir mülk ve o paraya sahip değilsiniz.”
Kisner daha fazla aynı fikirde değildi: “Deneyimlerime göre, ortaya çıkmanın bir yolu olan tüm farklı harcamaları her zaman hafife alıyor ve nakit akışının ne kadar olumlu olacağını her zaman abartıyorsunuz” diyor.
Sizin için önerilenler: Yatırıma karşı ticaret: Hangisi sizin için daha iyi?
7. Kiralamalarınızı yenilemeyi unutmayın
George'a göre, anne ve baba ev sahiplerinin göze batan bir kör noktası varsa, kiracı kiralamalarını zamanında yenilemek başarısız oluyor.
“Ne kadar çok ev sahibinin her yıl kiralarını yenilemediğine şaşıracaksınız, bu yüzden kiracılarının aylık kiralamalarına izin veriyorlar” diyor. "Bunun derdi ne? Sorun şu ki, tüm düşünceleri şu ki, eğer kiracımı çıkarmak istersem yapamam çünkü artık bir kontratla bağlı değiller.”
“Ayrıca kirayı artıramazlar” diyor George. “Kirayı değiştirmenin tek yolu, her yıl kirayı değiştiren bir form imzalamalarını sağlamanızdır. Kiracılarınızı bu şekilde kontrol altında tutarsınız. Böyle kaymasına izin verdiğinizde, kiracılarınızı tekrar rayına oturtmak gerçekten zor olabilir, ”diyor George.
Mülkün bulunduğu eyalet, ilçe ve şehre bağlı olarak, ev sahipleri belirli bir süre için tahliye ihbarı verebilirler. George'un ikamet ettiği Kaliforniya'da eyalet, mülkte bir yıldan fazla (veya bir yıldan daha az bir süre için 30 gün) yaşayan kiracılar için ev sahiplerinin 60 gün önceden bildirimde bulunmasını şart koşuyor, ancak durum farklı olabilir. kira kontrollü şehirler Ev sahibi aynı zamanda yeni bir kira sözleşmesi de sunabilir.
Sizin için önerilenler: 2024 için En İyi ETF'ler
8. Uzun süreli kiracı mı istiyorsunuz? Bölüm 8'i düşünün
Ani kiracı boşluğu, her kiralama sahibinin sıkıntısıdır.
“Bir kiralık dairenin boş kaldığı her ay, ipotek, kamu hizmetleri ve bakımı cebinizden ödemek zorunda kalırsınız, bu nedenle geri dönüş, gerçekten hızlı bir şekilde ele almanız gereken şeylerden biridir, "diyor Hertzog.
Popüler bir çözüm mü? Bölüm 8 kiracılarına bir şans verin.
Bölüm 8, diğer adıyla Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı'nın Konut Seçimi Kupon Programı, tipik olarak, düzeltilmiş aylık gelirlerinin yüzde 30'una hak kazanan düşük gelirli Amerikalılar için kirayı kapsıyor. Bazı ev sahipleri, Bölüm 8'deki bazı kiracılar tarafından sunulan evrak işlerine ve olası bakım sorunlarına şüpheyle yaklaşırken, Hertzog, Bölüm 8 kiracılarına olumlu bakıyor.
Sizin için önerilenler: Bir finansal danışman nasıl seçilir: Doğru kişiyi bulmak için 6 ipucu
“Yaşlı nüfus ve engelli kişiler genellikle mükemmel kiracılardır. Burası onların evi olduğu için mülke çok iyi bakıyorlar. Olmak istedikleri yer burası. Ayrıca, kiralarını ödemezlerse veya evinizi mahvetmezlerse, Bölüm 8 kuponlarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalırlar” diyor.
Bölüm 8 kiracılarının bir dezavantajı, zaman içinde kiraları artırmanın daha zor olabilmesidir, bu da artan maliyetleri daha yüksek kira geliri ile dengeleme yeteneğinizi etkileyebilir.
9. Vergi zamanında kiralık mülkü unutmayın
Her bahar, federal gelir vergisi beyannamelerini hazırlamak için muhasebecileriyle uğraşırken, gelir mülk sahiplerine parlayan tekil bir güneş ışığı var.
“Kendi eviniz olduğunda, faizi silebilirsiniz ve hepsi bu," diyor George.
Sizin için önerilenler: yatırım fonları nelerdir?
“Ancak yatırım amaçlı bir mülkünüz olduğunda, E Planı vergi formunuz, evin boyanmasından ampullerin değiştirilmesine kadar güneş altında neredeyse her şeyi silmenize olanak tanır.
“Bu nedenle, rapor edilecek kira geliriniz olsa bile, aynı anda öz sermaye oluştururken ipotek ödemenizi ve faizinizi gerçekten topladığınızdan daha az gelir gösterebilir ve yazabilirsiniz, ”diyor George.
Yatırımcıların kiralık mülklerle ilgilenmesine yardımcı olan, vergi avantajları ve yatırım getirilerinin bu güçlü birleşimidir.
10. Kira kanununun nasıl çalıştığını anlayın
Hertzog'a göre, eyalet ve yerel ev sahibi-kiracı yasaları, onları görmezden gelen kiracılar için açık bir rögar kapağı gibi davranabilir.
Sizin için önerilenler: Ortalama yatırım getirisi: İyi bir getiri nedir?
Buradaki örnek, kiracı güvenlik depozitolarıdır. Parayı toplamak ve tutmak kadar basit değil.
“Mutlaka muhasebe işi vardır. Her bir kiracı için o hesaba sahip olmanız ve bu parayı o hesapta tutmanız ve onu kaydetmeniz gerekiyor, ”diyor Hertzog. “Güvenlik depozitosu yasaları, kiracılık sona erdiğinde bir güvenlik depozitosu iade etmek için ne kadar süreniz gerektiğini, temizlik ve onarım masrafları düşüldükten sonra tüm bunların ayrıntılı olarak belirtilmesi gerektiğini düzenler.”
“Bazı eyaletlerde, bunu teslim etmezseniz, kiracı, belirtilen süre içinde geri vermediği için güvenlik depozitosunun iki katı için ev sahibinin peşine düşebilir ”diyor.
Elbette bu, kiralık mülkü çevreleyen yasaların yalnızca bir yönüdür ve ev sahiplerinin bunlarla ters düşmemek için bilmesi gereken daha birçok şey vardır. Tahliye, adil konut ve diğer düzenleyici gereklilikler ile ilgili kurallara aşina olmak isteyeceksiniz.
Sizin için önerilenler: Yatırım fonu vs. ETF: ETF'ler daha iyi bir yatırım mı?
Alt çizgi
Kiralık mülk, işe ticari bir şekilde yaklaşırsanız mükemmel bir yatırım olabilir. Ancak paranızı yatırmadan önce (mümkün olduğunca) neye bulaştığınızı anlamak isteyeceksiniz. Gayrimenkul ile pasif bir aylık gelir elde etmenin cazibesi yüksek olsa da, bu gelir akışını sürdürmek için genellikle çok çalışmak gerektiğini hatırlamak önemlidir.
