Gayrimenkul yatırımı popüler ve belki de şimdi her zamankinden daha fazla, çünkü düşük ipotek oranları gayrimenkule başlamayı daha uygun hale getiriyor. Aslında, Amerikalılar gayrimenkulü seviyorlar ve 2021'de yapılan bir anket, bunun en sevdikleri uzun vadeli yatırım olduğunu, hatta hisse senetlerini yendiğini gösterdi.
Tüketiciler, bir mülkü kendileri yönetmek isteyenler için zaman içinde test edilmiş bir seçenek olsa da, yalnızca bir ev sahibi olmanın ötesinde birçok seçenek de dahil olmak üzere, gayrimenkul yatırımı yapabilecekleri çeşitli yöntemlere sahiptir. Ayrıca, yeni iş platformları, on binlerce veya daha fazla nakit para bulmak zorunda kalmadan gayrimenkule yatırım yapmayı her zamankinden daha kolay hale getiriyor.
Aşağıda, gayrimenkule yatırım yapmak için zaman içinde test edilmiş beş yöntem ve nelere dikkat edilmesi gerektiği yer almaktadır.
Gayrimenkule yatırım yapmanın en iyi 5 yolu
Birçok insan yatırım getirisi elde etmek için gayrimenkul işine girerken, bu sadece yaşamak için bir yer bulmakla da ilgili olabilir. Pek çokları için gayrimenkul yatırımı onların evidir.
Sizin için önerilenler: 2023'de para kazanmanıza yardımcı olacak 18 pasif gelir fikri
1. Kendi evinizi satın alın
Normalde ilk ikametgahınızı bir yatırım olarak düşünmeyebilirsiniz, ancak birçok insan bunu düşünüyor. Gayrimenkule yatırım yapmanın en iyi yollarından biri ve sayısız avantajlar sunuyor.
İlk fayda, her yıl artan kira ödemek yerine, aylık ödemelerinizden evinizde eşitlik oluşturmaktır. Aylık ipoteğinizin bir kısmı tabiri caizse kendi cebinize gider. Bununla birlikte, uzmanlar kendi evinize sahip olmanın artıları ve eksileri konusunda bölünmüş durumdalar ve 2000'li yılların ev alıcılarının öğrendiği gibi, bir ev her ne pahasına olursa olsun satın alınmıyor.
Bir bölgede uzun süreli kalmayı planlıyorsanız, bir ev satın almak mantıklı olabilir, çünkü kira kadar uygun olabilecek aylık bir ödemeyi kilitleyebileceksiniz. Ayrıca, bankalar sahibi tarafından kullanılan mülklere daha olumlu davranarak, borçlulara daha düşük bir ipotek oranı verir ve daha düşük bir peşinat ödemesi gerektirir. Faiz giderlerini vergilerinizden de düşebilirsiniz.
Sizin için önerilenler: Kiralık mülk satın almak için 10 ipucu
Mortgage oranları tarihi en düşük seviyelerine yakın olup, evlerin yakın geçmişte olduğundan daha uygun fiyatlı olmasına yardımcı oluyor. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, talep artıyor.
“Florida, Delray Beach'teki Compass Real Estate'in baş temsilcisi Chris Franciosa, mülk sahipleri ve işgalciler için yatırım yapmak için en iyi zaman çünkü asla bu kadar düşük ipotek ödemeleri alamayacaklar ve fiyatları için daha fazla kare görüntü elde edebilecekler" diyor.
Avantajlar: Kira ödemek yerine kendi mülkünüzde yaşamak, ev fiyatının artması, kaldıraç yoluyla büyütülmüş getiriler, ipotek faizi için potansiyel vergi indirimleri, sabit uzun vadeli ödemeler.
Dezavantajları: Devam eden mülk bakım maliyetleri, büyük miktarda peşinat gerekebilir, ipoteği ödeyemezse haciz olasılığı.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 10 uzun vadeli yatırım
nasıl para kazanıyorsun: Sermaye değerlemesi, öz sermaye oluşturma, takdir edilen değer üzerinden potansiyel vergi indirimi.
2. Kiralık bir mülk satın alın ve ev sahibi olun
Bir sonraki seviyeye geçmeye hazırsanız, müstakil ev veya dubleks gibi bir kiralık konut mülkü ile şansınızı deneyebilirsiniz. Bu tür mülklerin en büyük avantajlarından biri, alışveriş merkezi gibi ticari mülklerin aksine pazarın ve pazarın standartlarını bilmeniz daha kolay olabilir.
Diğer bir avantaj ise, örneğin tek ailelik bir eve başlamanın daha düşük bir yatırım gerektirebilmesidir. Ticari bir mülk için gereken potansiyel olarak yüzbinlerce dolar yerine 20.000$ veya 30.000$ ile bir mülke girebilirsiniz. Bir haciz yoluyla çekici bir sıkıntılı mülk bulabilirseniz daha da ucuza satın alabilirsiniz.
Başlamak için genellikle satın alma fiyatının yüzde 30'u kadar büyük bir peşinat ödemeniz gerekir. Dolayısıyla, yeni başlıyorsanız ve henüz büyük bir paranız yoksa bu yasaklayıcı olabilir. Bunu aşmanın bir yolu, sizin de içinde yaşadığınız kiralık bir mülk satın almak olabilir.
Sizin için önerilenler: Yatırım amaçlı gayrimenkul finansmanı için 5 ipucu
Diğer bir dezavantaj, mülkü yönetmeniz ve örneğin nelerin yükseltilmesi gerektiğine dair kararlar vermeniz gerekmesidir. Mülk sahibi olmak vergi açısından pasif bir faaliyet olarak görülse de, bir ev sahibi olarak pasif olmaktan başka bir şey olmayabilir. Ve eğer bir kiracı kiradan kaçarsa, kredide temerrüde düşmemek için yine de aylık ödemeleri yapmanız gerekir.
Ayrıca, gayrimenkulün nispeten likit olmadığını ve genellikle satış fiyatının yüzde 6'sı olan önemli bir aracılık ücreti gerektirdiğini, bu nedenle genellikle hemen ve büyük bir ısırık almadan satamazsınız. Bunlar daha büyük dezavantajlardan bazıları, ancak ev sahiplerinin ortalığı karıştırmak için başka yolları da var.
Tarihsel olarak düşük ipotek oranları, bu caddeyi yakın geçmişte olduğundan daha uygun hale getirebilir. 1031 borsası, yatırımınızı vergiden muaf yeni bir borsaya dönüştürmenize de yardımcı olabilir.
Sizin için önerilenler: 2023'de en iyi 11 yatırım
Avantajlar: Konut amaçlı gayrimenkul, uygulamalı yönetim (doğru kişi tipi için), amortisman silme işlemleri mülkün vergiden muaf nakit akışı, fiyat artışı, kaldıraç yoluyla büyütülmüş getiriler, vergi zararları oluşturmasına olanak tanır. ipotek faizi.
Dezavantajları: Uygulamalı yönetim, kiracılardan bağımsız olarak ipotek ödemelerine ayak uydurma ihtiyacı, devam eden mülk bakım maliyetleri, sahibi tarafından kullanılan mülklerden daha büyük peşinat, yüksek komisyonlar.
nasıl para kazanıyorsun: Sermaye değerlemesi, artan kiralar ve zaman içinde öz sermaye, 1031 vergiden muaf değişim.
3. Evleri çevirmeyi düşünün
Ev çevirme, gayrimenkul yatırımı yapmak için daha popüler bir yol haline geldi, ancak uzun vadeli bir ev sahibi olmaktansa değer için keskin bir göz ve daha fazla operasyonel uzmanlık gerektiriyor. Ancak bu yol, eğer doğru yaparsanız, ev sahibi olmaktan daha hızlı bir kazanç elde etmenize yardımcı olabilir.
Sizin için önerilenler: Yatırıma karşı ticaret: Hangisi sizin için daha iyi?
Bu yaklaşımın en büyük avantajı, kendi mülkünüzü yönetmekten daha hızlı bir kâr elde edebilmenizdir, ancak gereken uzmanlık da daha yüksektir. Tipik olarak ev yüzgeçleri, temizlenmesi veya hatta tamamen yenilenmesi gereken düşük değerli mülkler bulur. Gerekli değişiklikleri yaparlar ve ardından evlerin piyasa değerini alırlar, hepsi bir arada fiyatları (satın alma fiyatı, rehabilitasyon maliyetleri vb.) ile satış fiyatı arasındaki farktan yararlanırlar.
Ev yüzgeçleri, makul bir fiyata düzeltilebilecek ve düzeltilemeyecek şeyler için keskin bir göze ihtiyaç duyar. Ayrıca bir evin daha sonra ne için satılabileceğini tahmin etmeleri gerekiyor. Yanlış hesaplarsanız, kârları hızla buharlaşabilir veya daha da kötüsü, doğrudan bir kayba dönüşebilir. Veya bir ev çabucak satılamayabilir ve ardından ev paleti, bir alıcı bulunana kadar bir kredinin faizini ödemek zorunda kalır.
Ev yüzgeçleri, genellikle yıllarca değil aylarca ev tutmayı tercih ettikleri için geleneksel olmayan finansman kaynaklarına yönelebilirler. Ayrıca, geleneksel bir ipoteğin kapanış maliyetleri yüksektir.
Ev çevirmek aslında bir ev sahibi olmayı pasif bir aktivite gibi hissettiriyor. Tüm onarımları olmasa da birçoğunu yapan bir mürettebat ekibini yönetmeniz gerekecek ve her işlemin yapılmasını ve bütçede veya altında gelmesini sağlayan itici güç olmanız gerekecek. Ve yalnızca bir mülkü geri çevirdiğinizde ödeme aldığınız için her zaman başka bir anlaşma arıyor olacaksınız.
Sizin için önerilenler: Paranızı ikiye katlamanın 5 yolu
House-flippers, belirli bir süre içinde ve belirli kurallara göre bir yatırımdan elde edilen geliri başka bir yatırıma aktarırsa, 1031 vergisiz borsadan da yararlanabilir.
Avantajlar: Konut gayrimenkulüyle küçük başlayabilir, uygulamalı yönetim (doğru tür için), kaldıraç yoluyla büyütülmüş getiriler, potansiyel olarak hızlı yatırım kazançları (becerileriniz varsa).
Dezavantajları: Uygulamalı yönetim, herhangi bir gelir elde edilmese bile ipotek ödemelerine ayak uydurma ihtiyacı, mülk yenileme maliyetlerinin önceden ödenmesi, değer için keskin bir göz ve bir profesyonel ekibi organize etme ve yönetme becerisi gerektirir.
nasıl para kazanıyorsun: Değeri düşük mülk satın almak ve rehabilite etmek, daha fazlası için satmak ve tekrarlamak, 1031 vergisiz değişim.
Sizin için önerilenler: Yatırım fonu vs. ETF: ETF'ler daha iyi bir yatırım mı?
4. GYO satın alın
Önceki seçeneklerden farklı olarak, gayrimenkule yatırım yapmanın sonraki iki yolu gerçekten pasiftir. Bir GYO veya gayrimenkul yatırım ortaklığı satın almak, hisse senedi sahibi olmanın likiditesi ve göreceli basitliği ile gayrimenkul getirisi isteyenler için harika bir seçenektir. Ve sen de bir temettü alacaksın.
GYO'ların geleneksel gayrimenkul yatırımlarına göre sayısız avantajı vardır ve süreci çok daha kolay hale getirebilir.:
- Başlangıç için daha az para gerekiyor, potansiyel olarak hisse senedine bağlı olarak sadece 20$ veya 30$
- Bir mülkü yönetmekle uğraşmazsınız (örneğin, sabah 3'te telefon görüşmesi yapılmaz)
- Çok likit ve GYO hisseleri piyasanın açık olduğu her gün satılabilir
- Aracılar komisyonları düşürdüğü için işlem maliyetleri 0 ABD dolarıdır.
- 31 Ağustos 2021'e kadar 10 yılda ortalama yüzde 10,6 olan çekici uzun vadeli getiriler
- En iyi GYO'ların zaman içinde ödemelerini artırdığı düzenli üç aylık temettüler
- Birçok mülkte ve hatta gayrimenkul sektörlerinde çeşitlendirme
Ancak, GYO'lara yatırım yapmanın kendi dezavantajları da yoktur. Herhangi bir hisse senedi gibi, bir GYO'daki fiyat, piyasa dönerken dalgalanabilir. Dolayısıyla piyasa düşerse GYO fiyatları da onunla birlikte gidebilir. Bu, düşüşten kurtulabilecek uzun vadeli yatırımcılar için daha az sorundur, ancak hissenizi satmanız gerekiyorsa, herhangi bir zamanda değerini alamayabilirsiniz.
Bireysel GYO hisseleri satın alıyorsanız, profesyonel bir analistin araçlarını kullanarak bunları dikkatlice analiz etmeniz gerekir. Bununla birlikte, bu dezavantajdan kaçınmanın bir yolu, birçok GYO'ya sahip olan ve böylece herhangi bir şirket veya sektöre olan riskinizi çeşitlendiren bir GYO fonu satın almaktır.
Sizin için önerilenler: Hisse senetleri nasıl satın alınır: Adım adım kılavuz
Bir GYO'ya yatırım yapmak, yeni başlayanlar için biraz nakitle başlamak için harika bir yoldur, ancak GYO yatırımını mahvetmenin hala bazı yolları olduğundan, üzerinde de çalışmanız gerekecektir.
Avantajlar: Hemen hemen her miktarda para ile başlayabilir, uygulamalı yönetim yok, likit yatırımlar, düzenli temettüler, varlıkları kolayca çeşitlendirme yeteneği, varlıklar elde tutulursa sermaye kazançları üzerinden ertelenmiş vergiler.
Dezavantajları: GYO stokları dalgalanabilir, GYO'lar çok fazla borç tutar, yatırımlarda şeffaflık eksikliği.
Sizin için önerilenler: 2024 için En İyi ETF'ler
nasıl para kazanıyorsun: Sermaye değerlemesi, artan temettü akışı.
5. Çevrimiçi bir emlak platformu kullanın
Fundrise veya Crowdstreet gibi bir çevrimiçi emlak platformu, bir anlaşma için yüzbinlerce hatta milyonlar harcamak zorunda kalmadan daha büyük ticari anlaşmalarda gayrimenkule girmenize yardımcı olabilir. Bu platformlar, geliştiricilerin gayrimenkulü finanse etmek isteyen yatırımcılarla bağlantı kurmasına ve oldukça cazip potansiyel getirilerden yararlanmasına yardımcı olur.
Buradaki yatırımcılar için en büyük avantaj, aksi takdirde erişemeyecekleri kazançlı bir anlaşmadan pay alma potansiyelidir. Yatırımcılar, belirli anlaşma koşullarına bağlı olarak borç yatırımlarında veya öz sermaye yatırımlarında yer alabilirler. Bu yatırımlar nakit dağıtımları ödeyebilir ve ekonomiyle ilişkisiz getiri potansiyeli sunarak yatırımcılara portföylerinin piyasa temelli varlıklara maruziyetini çeşitlendirmenin bir yolunu sunar.
Sizin için önerilenler: yatırım fonları nelerdir?
Ancak bu platformların bazı dezavantajları vardır. Bazıları yalnızca akredite yatırımcıları kabul edebilir (net değeri 1 milyon dolar veya daha fazla olan kişiler gibi), bu nedenle zaten paranız yoksa bunları kullanmak bile mümkün olmayabilir. Yine de, bazı platformlar minimum 25.000 ABD Doları yatırım gerektirebilirken, diğerleri sizi 500 ABD Doları ile kapıdan içeri alabilir.
Platformlar ayrıca yıllık olarak, genellikle yüzde 1 oranında bir yönetim ücreti alır ve bunun üzerine başka ücretler de ekleyebilirler. Bu, ETF'lerin ve yatırım fonlarının çeşitlendirilmiş bir hisse senedi veya tahvil portföyü oluşturmak için yüzde sıfır kadar düşük ücret alabileceği bir dünyada pahalı görünebilir.
Platformlar yatırımlarını denetleyebilirken, sizin de aynısını yapmanız gerekecek ve bu, fırsatı analiz etmek için becerilere ihtiyacınız olacağı anlamına geliyor. Yatırımlar genellikle nispeten likit değildir ve belirli bir proje tamamlanana kadar yalnızca sınırlı geri ödeme şansı vardır. Ve bir GYO'ya veya kendi kiralık mülkünüze yapılan yatırımlardan farklı olarak, bir anlaşma tamamlandığında ve yatırımınız iade edildiğinde, portföyünüzü büyütmek için başka bir anlaşma bulmanız gerekebilir.
Avantajlar: Uygulamalı yönetim yok, genellikle doğrudan bir gayrimenkul yatırımından daha az peşin para ile başlayabilir, düzenli temettüler, varlıkları kolayca çeşitlendirme yeteneği, varlıklar elde tutulursa sermaye kazançları üzerinden ertelenmiş vergiler.
Sizin için önerilenler: Hisse senetlerine nasıl yatırım yapılır: Yeni başlayanlar için adım adım kılavuz
Dezavantajları: Likidite eksikliği, halka açık GYO'lara yatırım yapmaktan daha yüksek ön maliyetler, yatırımlarda şeffaflık eksikliği, yatırımlarda yüksek ücretler.
nasıl para kazanıyorsun: Sermaye kazancı, temettü veya faiz ödemeleri.
gayrimenkul yatırım için iyi bir yer mi?
Gayrimenkule yatırım yapmak sizin için mantıklı mı? Ne tür bir yatırımcı olmak istediğinizi kendinize sormanız gerekecek. Her tür gayrimenkul yatırımından çok para kazanabilirsiniz, bu yüzden bu daha çok finansal durumunuz ve gerekli olanı yapma isteğinizle ilgili bir sorudur. Yatırım türü, mümkünse mizacınıza ve becerilerinize uygun olmalıdır.
Sizin için önerilenler: Aktif yatırım ile pasif yatırım arasındaki fark nedir?
Özellikle potansiyel yatırımcılar kendilerine üç geniş alanda sorular sormalıdır.:
- Finansal kaynaklar: Belirli bir gayrimenkul yatırımına yatırım yapacak kaynaklarınız var mı? Her yatırım seviyesinde fırsatlar var. Bir kiracı ödeyemezse, ipotek ödemek için kaynaklarınız var mı? Yatırımın devam etmesi için günlük işinize ne kadar bağlısınız?
- isteklilik: Ev sahibi olarak hareket etme arzunuz var mı? Kiracılarla çalışmaya ve bölgenizdeki kiralama yasalarını anlamaya istekli misiniz? Yoksa GYO'lar veya çevrimiçi bir platformdakiler gibi anlaşmaları veya yatırımları analiz etmeyi mi tercih edersiniz? Bir eve saygısız iş yürütmenin taleplerini karşılamak ister misiniz?
- Bilgi ve beceriler: Birçok yatırımcı iş başında öğrenebilse de, sizi bir yatırım türüne diğerinden daha uygun kılan özel becerileriniz var mı? Hisse senetlerini analiz edip çekici bir portföy oluşturabilir misiniz? Kiralık mülkünüzü onarabilir veya bir palet tamir edebilir ve ödeme yapan profesyonellere bir paket kaydedebilir misiniz?
“Emekliliğiniz söz konusuysa, 'spekülasyonu' uzmanlara bırakmak ve daha derin bir anlayışa sahip olduğunuz sektörlere odaklanmak en iyisidir, böylece yatırımlarınızın ilerlemesini kolayca takip edebilirsiniz, ”diyor şirketin CEO'su James Richman JJ Richman, bir varlık yöneticisi.
Ne tür bir yatırımın en uygun olduğunu değerlendirmek için kendi becerilerinizi, yeteneklerinizi ve istekliliğinizi anlamak isteyeceksiniz. Ve başarılı olmak için varlık portföyünüze gayrimenkul eklemeniz gerekmez. Birçok yatırımcı, piyasanın yıllık yaklaşık yüzde 10'luk uzun vadeli getirisini eşitlemek amacıyla yalnızca hisse senetlerine bağlı kalır ve pasif yatırımın avantajlarından yararlanır.
Sizin için önerilenler: Borsa temelleri: Yeni başlayanlar için 8 ipucu
Gayrimenkul yatırımının en iyi vergi avantajları
Gayrimenkul üzerindeki vergi avantajları, nasıl yatırım yaptığınıza bağlı olarak büyük ölçüde değişir, ancak gayrimenkul yatırımı bazı önemli vergi avantajları sağlayabilir. Bunları yatırım türüne göre inceleyelim:
kendi ikametgahınız
- Özel mali durumunuza bağlı olarak, ipotekinizden faiz giderlerini düşebilirsiniz.
- Vergi beyannamenizi detaylandırırsanız, 10.000 ABD Dolarına kadar emlak vergisinden düşebilirsiniz.
- Konutunuzu sattığınızda, iki yıl ve son beş yılın ikisinde aynı evde yaşadıysanız, vergiden muaf 250.000 ABD Doları (ya da birlikte evliler için 500.000 ABD Doları) sermaye kazancı elde edebilirsiniz.
Kiralık mülkünüz
- Vergiye tabi kazançları azaltarak, herhangi bir kira gelirinden emlak vergilerini düşebilirsiniz.
- Ayrıca, nakit akışını tahsil etmeye devam etseniz bile, vergiye tabi gelirinizi daha da azaltarak, faiz giderinizi ve amortismanınızı da düşebilirsiniz.
- Yatırım amaçlı gayrimenkulü daha sonra sattığınızda, vergiler daha düşük amortismana tabi tutulmuş değeri üzerinden değerlendirilir. Ancak, bir satıştan elde edilen geliri yeni bir eve taşır ve 1031 kuralına uyarsanız, kazancın vergilerini erteleyebilirsiniz.
ev saygısız
- Yatırımcılar, kazançlarını bir sonraki anlaşmalarına aktararak ve 1031 borsadaki kuralları takip ederek, iyi emlak anlaşmaları bulmaya devam ettikleri sürece kazançlar üzerindeki herhangi bir vergiyi ertelemeye devam edebilirler.
GYO'lar
- GYO'lar çekici bir vergi profili sunar - hisse satana kadar herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödemezsiniz ve vergi adamını önlemek için kelimenin tam anlamıyla on yıllarca hisse tutabilirsiniz.
- Aslında, hisseleri mirasçılarınıza devredebilirsiniz ve kazançlarınız üzerinden herhangi bir vergi borcu olmayacaklardır.
- GYO'lar vergi açısından verimlidir çünkü kurumsal düzeyde vergi ödemezler, yani size ödenen herhangi bir para yalnızca bir kez vergilendirilir.
Çevrimiçi emlak fırsatları
- Bu yatırımlardan kaynaklanan vergiler, tam olarak yaptığınız yatırımın türüne bağlı olarak değişebilir.
- Bazı yatırımlar teknik olarak GYO'dur ve bu nedenle bu vergi düzenine göre (kurumsal düzeyde vergi olmadan) işlem görürken, diğerleri borç veya öz sermaye yatırımları olabilir.
- Genel olarak, bunlardan elde edilen nakit dağıtımı gibi gelirler alındığı yılda vergilendirilecek, sermaye kazançları üzerinden alınan vergiler ise gerçekleşinceye kadar ertelenecektir.
Alt çizgi
Emlak oyununa girmek isteyen yatırımcılar, birçok bütçe türü için çeşitli seçeneklere sahiptir. Gayrimenkul çekici bir yatırım olabilir, ancak yatırımcılar, yatırım türlerini, zaman taahhütleri de dahil olmak üzere, istek ve yönetme yetenekleriyle eşleştirdiklerinden emin olmak isterler.
